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建議請領(lǐng)導(dǎo)指正

一、直接轉(zhuǎn)讓應(yīng)繳納稅費測算

建議請領(lǐng)導(dǎo)指正

項目

值

備注

賬面原值

994.58

無發(fā)票，評估值

售價

1,067.00

商業(yè)用地售價

銷售額

3,697.38

營業(yè)稅

184.87

稅率5%。按財稅[2003]16號，銷售土地使用權(quán)，以全部收入減去不動產(chǎn)或土地使用權(quán)的購置或受讓原價后的余額為營業(yè)額。但我公司無票，故全額征稅

營業(yè)稅附加

18.49

印花稅

1.85

可扣除項目合計

205.20

土地?zé)o購置成本，故只有稅可扣除

增值額

3,492.17

增值率

1701.80%

土地增值稅

2,023.48

稅金合計

2,228.69

實得現(xiàn)金

1,468.69

二、投資、轉(zhuǎn)讓股權(quán)

1.投資——將土地注入XX公司

1)營業(yè)稅，免

A.財稅〔2002〕191號第一條：以無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為，不征收營業(yè)稅。

2)附加稅，隨營業(yè)稅，免

3)土地增值稅，

A.財稅字[1995]48號第一條：對于以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地(房地產(chǎn))作價入股進行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅。

B.注意（風(fēng)險），財稅[2006]21號第五條：凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資和聯(lián)營的，均不適用《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》(財稅字[1995]48號)第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定。

2.轉(zhuǎn)讓股權(quán)——將XX公司轉(zhuǎn)讓給受讓方

1)營業(yè)稅，免

A.國家稅務(wù)總局公告2015年第51號：納稅人在資產(chǎn)重組過程中，通過合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實物資產(chǎn)以及與其相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、債務(wù)和勞動力一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個人的行為，不屬于營業(yè)稅征收范圍，其中涉及的不動產(chǎn)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，不征收營業(yè)稅。

2)土地增值稅，免，但有很大不確定性

A.（有利規(guī)定）國務(wù)院令第138號《土地增值稅暫行條例》規(guī)定：轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值稅�！恋厝詫儆赬X公司，未發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，故不交。

B.（有利規(guī)定）財稅字〔1995〕48號第三條：在企業(yè)兼并中，對被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅。

C.（重大風(fēng)險）國稅函〔2000〕687號：鑒于深圳市能源集團有限公司和深圳能源投資股份有限公司一次性共同轉(zhuǎn)讓深圳能源(欽州)實業(yè)有限公司100 %的股權(quán)，且這些以股權(quán)形式表現(xiàn)的資產(chǎn)主要是土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物，經(jīng)研究，對此應(yīng)按土地增值稅的規(guī)定征稅�！创宋�，股權(quán)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)會被要求繳納土地增值稅。

三、總結(jié)

1.如上籌劃，實則取得的好處是：

1)營業(yè)稅及附加省200萬元左右(商業(yè))。

2)土地增值稅實則是轉(zhuǎn)嫁、晚交——轉(zhuǎn)價給受讓方、受讓方在土地再次轉(zhuǎn)讓時才交。

2.需解決的關(guān)鍵點

1)評估價值。土地賬面價值是評估價值，無發(fā)票(未應(yīng)稅)，不能作為土地增值稅及營業(yè)稅的扣除額，評估價值如能讓稅務(wù)局認(rèn)可，可省大筆稅費。

2)土地不能直接投資給房開公司，財稅[2006]21號。這樣省不了稅

3)按國稅函〔2000〕687號，股權(quán)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的土地增值稅存在很大的不確定性，可能不成功，需要和稅務(wù)局溝通。

4)因為土地增值稅是轉(zhuǎn)嫁，需要取得受讓方的認(rèn)可，可考慮“營業(yè)稅的籌劃所得-土地增值稅的實際負(fù)擔(dān)”兩家分擔(dān)，促成受讓方同意。

四、結(jié)論及建議

1.即便土地增值稅無法籌劃，也可取得營業(yè)稅及附加的免稅收益，值得一試。

2.請中介機構(gòu)從頭介入溝通籌劃。