投資回報率計算公式

目前，投資商鋪的熱潮急劇升溫，那么商鋪投資收益率怎么計算呢?據(jù)工作人員介紹，商鋪投資收益率算法有以下幾種：

1.租金回報率法

公式：(稅后月租金-按揭月供款)×12/(首期房款+期房時間內(nèi)的按揭款)。優(yōu)點：考慮了租金、價格和前期主要投入，比租金回報率分析法適用范圍廣，可估算資金回收期長短。

不足：未考慮前期的其他投入、資金的時間效應。不能解決多套投資的現(xiàn)金分析問題。且由于其固有的片面性，不能作為理想的投資分析工具。

2.租金回報率分析法

公式：(稅后月租金-每月物業(yè)管理費)×12/購買房屋總價，這種方法算出的比值越大，就表明越值得投資。

優(yōu)點：考慮了租金、房價及兩種因素的相對關(guān)系，是選擇“績優(yōu)地產(chǎn)”的簡捷方法。

不足：沒有考慮全部的投入與產(chǎn)出，沒有考慮資金的時間成本，因此不能作為投資分析的全面依據(jù)。對按揭付款不能提供具體的分析。

3.內(nèi)部收益率法

房產(chǎn)投資公式為：累計總收益/累計總投入=月租金×投資期內(nèi)的累計出租月數(shù)/(按揭首期房款+保險費+契稅+大修基金+家具等其他投入+累計按揭款+累計物業(yè)管理費)=內(nèi)部收益率。

上述公式以按揭為例;未考慮付息、未考慮中介費支出;累計收益、投入均考慮在投資期范圍內(nèi)。

優(yōu)點：內(nèi)部收益率法考慮了投資期內(nèi)的所有投入與收益、現(xiàn)金流等各方面因素�？梢耘c租金回報率結(jié)合使用。內(nèi)部收益率可理解為存銀行，只不過我國銀行利率按單利計算，而內(nèi)部收益率則是按復利計算。

不足：通過計算內(nèi)部收益率判斷物業(yè)的投資價值都是以今天的數(shù)據(jù)為依據(jù)推斷未來，而未來租金的漲跌是個未知數(shù)。

4.簡易國際評估法

基本公式為：如果該物業(yè)的年收益×15年=房產(chǎn)購買價，則認為該物業(yè)物有所值。這一國際上專業(yè)的理財公司評估一處物業(yè)的投資價值的簡單方法。

任何物業(yè)投資，投資者都希望能有一個合理的回報，甚至是一個理想的回報，正所謂：虧本生意沒人做。投資者若要評判自己的投資是否有價值，他們通常主要是看該物業(yè)的投資回報率，那么，如何計算投資回報率，如何判斷投資回報率所包含的意義呢?

如何計算投資回報率

有行內(nèi)人告訴我們這樣一個計算投資回報率的計算公式：

計算購入再出租的投資回報率=月租金×12(個月)/售價

計算購入再售出的投資回報率=(售出價-購入價)/購入價

例如，有一臨街商鋪，面積約50平方米，售價約200萬元，目前在這個物業(yè)的周邊，同等物業(yè)的月租金約是400元/平方米，即：這個商鋪要是買下并成功出租，新業(yè)主將有可能獲得2萬元的月租金。那么，它的投資回報率將是多少呢?現(xiàn)在讓我們計算一下：

套用上述計算公式：這個物業(yè)的投資回報率=2萬元×12/200萬元，通過計算，我們得出這套物業(yè)的投資回報率將是：12%

要是這個投資者轉(zhuǎn)手放出，并以215萬元成交，那么它的投資回報率=(215-200)/200，通過計算，我們得出這套物業(yè)的投資回報率將是：7.5%

如何判斷投資回報率

現(xiàn)在，投資回報率計算出來了，那么，我們該如何判斷這些數(shù)值所包含的意義呢?也就是說，哪個數(shù)值是表示合理利潤?哪個數(shù)值是表示千萬不要沾手?哪個數(shù)值是表示它的收益非常好?或者是哪個數(shù)值是屬于對方開出的條件太好，自己要審慎考慮才行?

業(yè)內(nèi)人士認為，解讀這些數(shù)值在行內(nèi)并非有一個標準答案，可能10個人就會有10個答案。但據(jù)本報從一些地產(chǎn)從業(yè)人員和投資客手中回收的數(shù)據(jù)顯示，其實這些答案相差無幾，差的也只是小數(shù)點以后的數(shù)值。

據(jù)經(jīng)緯物業(yè)二手部的負責人司徒佩琪介紹：其實不同物業(yè)的理想投資回報率不盡相同，比如就拿我們在“透視商機特刊”中曾經(jīng)探討過的商住兩用物業(yè)、爛尾番生物業(yè)、地鐵物業(yè)及名校物業(yè)來說，它們的合理利潤、投資臨界點和超高利潤率將大致如下表所列：

物業(yè)類別 合理回報率 投資臨界點 超高回報率(需審慎)

商住兩用物業(yè) 10-12% >7% 15%以上

爛尾番生物業(yè) 9-10% >6% 20%以上

地鐵物業(yè) 3-6% >3% 10%以上

【投資回報率計算公式】相關(guān)文章：

初中奧數(shù)計算公式03-14

息稅前利潤計算公式01-20

退休工齡如何計算公式12-09

太陽方位角的簡介與計算公式01-25

小升初數(shù)學的常用計算公式總結(jié)06-27

太陽方位角計算公式是什么03-25

人力資源常用計算公式大全03-09

初中物理電功率的計算公式知識點01-27

有關(guān)化學方程式計算公式01-26

電功率的計算公式初中物理知識點01-26