住宅物業(yè)管理方案（通用12篇）
為了確定工作或事情順利開展，往往需要預先進行方案制定工作，方案可以對一個行動明確一個大概的方向。方案應該怎么制定才好呢？以下是小編為大家整理的住宅物業(yè)管理方案，歡迎閱讀，希望大家能夠喜歡。
住宅物業(yè)管理方案 1
一、管理目標：
1、業(yè)主委員會成立后12個月至18個月，達到深圳市安全文明（優(yōu)秀住宅）小區(qū)標準；
2、業(yè)主委員會成立后24個月至30個月，達到廣東省優(yōu)秀住宅小區(qū)標準；
3、業(yè)主委員會成立后36個月至42個月，達到全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)標準；
4、小區(qū)實行封閉式管理，護衛(wèi)班實行24小時值班，確保業(yè)主和住戶生合財產(chǎn)安全；
5、小區(qū)清潔實行專職保潔員責任制，保證小區(qū)內(nèi)24小時全天候干凈、衛(wèi)生、整潔；
6、小區(qū)車輛實行智能化ic卡管理，車輛憑卡進出，無卡無證車輛禁止駛出小區(qū)，所有外來車輛未經(jīng)許可不得進入小區(qū)；
8、水電維修班實行24小時值班制度，業(yè)主遇到問題隨叫隨到，公共機電設備運作正常，設備完好率100%；
9、綠化按時修剪、維護、保持花草樹木茂盛美觀，綠化完好率99%以上；
10、營造小區(qū)濃厚的文化氛圍，每年社區(qū)文化活動不得少于12次，每次參與人員不得少于300人；
11、實施不少于10項的特約服務，把物業(yè)的服務內(nèi)容融入到業(yè)主的衣、食、住、行中。
二、分項指標：
1. 房屋完好率： 100％
2. 房屋零修、急修及時率： 99％
3. 維修工程質(zhì)量合格率： 100％
4. 管理費收繳率： ≥98％
5. 綠化完好率： 99％
6. 清潔、保潔率： ≥99％
7. 道路完好率及使用率： 100％
8. 化糞池、雨水井、污水井、沙井完好率： 100％
9. 排水管、明暗溝完好率： 100％
10. 路燈完好率： 100％
11. 汽車場完好率： 100％
12. 公共文體設施、建筑小品完好率： 100％
13. 小區(qū)內(nèi)重大刑事案件發(fā)生率： 0
14. 小區(qū)內(nèi)治安案件發(fā)生率： ≤1／年
15. 消防設施、設備完好率： 100％
16. 火警發(fā)生率： ≤1％
17. 火災發(fā)生率： 0％
18. 違章發(fā)生率： 2％
19. 違章處理率： 100％
20. 用戶有效投訴率： ≤2％
21. 有效投訴處理率： 100％
22. 管理層員工專業(yè)培訓合格率： 100％
23. 特種作業(yè)員工持證上崗率： 100％
24. 維修服務回訪率： ≥30％
25. 業(yè)主（住戶）對物業(yè)管理綜合滿意率： ≥98％服務特色（“菜單式”服務模式）
一、 實行“菜單式”服務模式
即物業(yè)公司除了提供常規(guī)性的公共服務外，還提供了多種多樣的特約服務，將服務深度滲入到客戶的衣、食、住、行中，并明碼標價，除公共服務是必選的`項目外，客戶可根據(jù)自己的需要選擇不同的特約服務，并支付相應的費用。
二、快速、完善的服務形式：首按責任制+三分鐘服務承諾
1、首按責任制
每一位員工都有責任和義務接待客戶的建議，任何一位員工接到建議后，統(tǒng)一傳遞到辦公室，并告訴建議人我處在二日內(nèi)反饋處理結果。第一接待人負責跟蹤這項服務建議處理的情況直至客戶滿意為止。
接待服務建議時應對處理時間做出適當?shù)某兄Z，盡量在最短的承諾時間內(nèi)處理完畢，因故未能在承諾時間內(nèi)處理的應及時通知對方，爭取取得理解。但不得出現(xiàn)同一件事情有兩次推遲處理的情況。承諾時間最好控制在1 ~ 2天，一般不超過一周，特殊情況除外。處理完畢后，由處理人與對方交代清楚，需要讓對方簽字確認的應該留簽字記錄，并告知第一接待人。
2、三分鐘服務承諾
第一接待人接到客戶的建議時，應及時將客戶的建議反饋到辦公室，由辦公室安排相關人員到客戶指定的地方，為客戶提供相應的服務，這一過程不能超過三分 鐘。若有特殊情況，無法在三分鐘趕到客戶指定的地方，應在事先跟客戶解釋，取得客戶的諒解，在客戶同意的同提下，在最短的時間內(nèi)，趕到現(xiàn)場為客戶服務。
住宅物業(yè)管理方案 2
隨著城市化的不斷發(fā)展和土地使用的現(xiàn)實情況，高層住宅逐漸成為城市居住建筑的主趨勢以及有效利用土地資源的結果。而建立與此相匹配的高層住宅物業(yè)管理尤為必要。
一、高層住宅物業(yè)管理的特點和難點：
1、高層住宅建筑高度大、層數(shù)多、居住人口稠密，要管理好高層住宅，確保各部分正常運作，保證高層住宅和樓內(nèi)居民的生命、財產(chǎn)安全，物業(yè)管理任務較為艱巨。
2、高層住宅設備多、結構復雜、管理起點高，對物業(yè)管理隊伍的素質(zhì)要求較高。在實際物業(yè)管理中，必須要運用先進的管理手段、方法，對高層住宅各系統(tǒng)進行維護、保養(yǎng)和管理，保證這些系統(tǒng)的正常運轉(zhuǎn)。高層住宅能源、動力消耗大，管理服務人員多，管理成本高，收取的物業(yè)管理費也高。
二、高層住宅物業(yè)管理的原則：
1、早期介入原則：
早期介入的作用有兩方面：一是熟悉高層住宅基本情況；二是可提出便于日后物業(yè)管理的整改意見。
2、統(tǒng)一管理原則：
首先，整個高層住宅是一個整體，各系統(tǒng)都是為整體服務的，多頭管理勢必影響整體的正常運行；其次，多頭管理易造成職責不清，使出現(xiàn)的問題和故障無法及時解決；第三，多頭管理會造成管理死角。因此，高層住宅應堅持統(tǒng)一的管理。
3、收費合理原則。
這一原則最通俗的說法便是物業(yè)管理的收費要與所提供的.服務相符。不論如何，物業(yè)管理隊伍都應采取公平、合理、協(xié)調(diào)一致的原則。
4、依法管理原則。
物業(yè)管理須堅持依法辦事、信守合同、協(xié)議、按規(guī)章制度辦事的原則。
5、經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益兼顧的原則。
物業(yè)管理要通過科學的物業(yè)管理、良好的服務、優(yōu)美的環(huán)境、合理的收費，樹立自身的良好形象，增強知名度，贏得住戶的信任。
6、公共服務、專項服務和特約服務并重的原則。
針對高層住宅的實際情況物業(yè)管理不僅要做好供電、供水等服務項目，也可以做好住戶需要做好專項服務與特約服務，為住戶提供最大的方便。
三、高層住宅物業(yè)管理的內(nèi)容：
1、高層房屋建筑主體應有的維修管理。物業(yè)管理應定期掌握房屋的基本情況，對樓面、樓道等房屋要進行經(jīng)常的維修、養(yǎng)護和管理，使建筑物保持完好、整潔和美觀。對住戶的房屋裝修進行嚴格的監(jiān)督管理，不因裝修而影響壽命和危及他人安全。
2、高層住宅各系統(tǒng)設備設施的管理。物業(yè)管理人員要經(jīng)常對供電、供水及排水、電梯、消防、公共照明等公用設施進行維護檢查，發(fā)現(xiàn)問題，及時處理，保證設備完好的運行狀態(tài)。
3、清潔衛(wèi)生的管理。清掃保潔人員應全面負責各房屋以及公共場所的清潔和保潔工作，保持公共部位不被占用，垃圾日產(chǎn)日清。
4、綠化管理。綠化人員應對高層住宅周邊及內(nèi)部的花草樹木和景點進行養(yǎng)護和管理，為住戶創(chuàng)造優(yōu)美整潔舒適的高雅的環(huán)境。
5、停車場、車輛及交通管理。物業(yè)管理人員要對住戶以及外來人員的車輛進行管理，保證停車場的車輛停放整齊、管理有序，保證車輛安全。
6、消防及治安管理。保安人員對高層住宅及其范圍內(nèi)進行全天候保安值勤，設立固定保安崗位和流動巡邏崗。確保住戶人身財產(chǎn)安全。監(jiān)控系統(tǒng)要保證24小時值班監(jiān)控。做好消防器材的維護，對違法違紀行為要及時處理。
7、收費管理。要嚴格按照協(xié)議或合同當?shù)匚飪r部門核定的物業(yè)管理服務收費標準，及時、定期收取租金及管理費用，并接受住戶監(jiān)督。
8、全方位服務。物業(yè)管理應對住戶提供全方位、多層次、有效且經(jīng)濟的服務，使用戶、住戶更為舒適便利�？砷_設常規(guī)性服務，如：機車船票代辦、辦設儲蓄所等；委托性服務，如：代住戶訂送報刊、代訂牛奶、代住戶接送兒童、雇傭保姆等；經(jīng)營性服務，如：開設餐飲、娛樂場所、開設健身房等。并根據(jù)住戶需要，提供特約服務。
住宅物業(yè)管理方案 3
一、總體構想與管理模式
1、管理模式：校園后勤物業(yè)管理的管家。
2、質(zhì)量控制ISO9001質(zhì)量管理體系，ISO14001環(huán)境管理體系。
二、物業(yè)管理的服務內(nèi)容與范圍
中小學物業(yè)管理服務涉及的基本要求，通用服務、教輔服務、監(jiān)督與投訴的要求，在物業(yè)實踐中，物業(yè)服務與業(yè)主（或物業(yè)使用人）可根據(jù)實際情況，參照本標準選擇服務內(nèi)容。
三、基本要求
1、服務機構
物業(yè)服務企業(yè)應根據(jù)具體情況和合同約定，設置相適應的物業(yè)服務機構，并符合以下要求：
——物業(yè)服務企業(yè)應具有符合建設部《物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)管理辦法》的資質(zhì)；
——設置相應的服務場所，在辦公樓、教學樓、學生公寓等重要場所內(nèi)設立值班室；
——各類值班室布置規(guī)范、張貼“服務指南”，資料本、登記本齊全，配備滿足服務需要的設備設施；
——設置服務窗口或公開服務電話，應提供咨詢、繳費、報修、受理投訴等服務；
——采用信息化手段進行管理。
2、人員
物業(yè)服務機構人員應符合如下要求：
——具有良好的職業(yè)道德、身體健康；
——管理人員、專業(yè)技術操作人員按照國家有關規(guī)定取得物業(yè)從業(yè)人員資格證書或崗位證書；
——進駐物業(yè)服務點之后，針對實際情況物業(yè)服務企業(yè)應對所有上崗人員進行崗前培訓，合格后上崗；
——統(tǒng)一著裝，佩戴明顯標志，儀容儀表整潔，服務主動熱情，窗口服務人員宜使用普通話；
——辦公樓、教學樓、學生公寓值班室等區(qū)域內(nèi)服務人員應熟悉并掌握職責管轄范圍內(nèi)人員、物品情況，如實做好登記。
3、規(guī)章制度
物業(yè)服務企業(yè)應完善各項管理制度，主要包括：
——物業(yè)服務方案；
——各崗位職責、工作流程及服務標準；
——內(nèi)部管理制度，如財務管理制度、節(jié)能管理制度等。
4、檔案
有較完善的物業(yè)服務檔案，至少應包括：
——技術檔案，包括物業(yè)竣工驗收檔案、物業(yè)權屬資料、物業(yè)承接查驗資料等；
——日常檔案，包括物業(yè)使用人資料、物業(yè)租賃檔案、裝修管理資料、應急事件處理檔案、安全管理檔案等。
四、房屋維修與保養(yǎng)服務
1、應提供24小時報修電話，登記報修記錄。
2、對教學樓、辦公樓、學生公寓樓等建筑物進行日常維修養(yǎng)護。
3、急修30分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場，并制定維修方案，及時維修，記錄規(guī)范齊全。
4、制定房屋及其附屬設施的年度大、中型維修計劃和日常維護保養(yǎng)計劃，經(jīng)校方同意后，組織實施。
1.1 保持房屋及附屬設施正常使用功能，延長房屋使用壽命，其狀態(tài)應滿足以下要求：
——屋頂無積水、無滲漏；
——外墻裝飾層無空鼓、無裂縫、無風化、無脫落；
——陽臺、雨罩、梁等結構構件保護層無開裂；
——煙道及垃圾檢查井定期進行清挖，確保管道暢通。
五、設施設備運維與保養(yǎng)服務
（一）、綜合管理
1、制定設施設備維修保養(yǎng)計劃，重點設備（變壓器、鍋爐、水泵、冷暖設備等）應建立維修保養(yǎng)檔案。
2、設置24小時報修電話，報修記錄規(guī)范，配備專業(yè)人員，對學校電氣、弱電、給排水、暖通、升降設備、空調(diào)、鍋爐等公共設施設備進行維修、保養(yǎng)。
3、及時更新全校電力、供暖、供水、雨污水、通訊等地下管網(wǎng)圖，確保學校正常工作和教學秩序。
（二）、供配電設備
1、按要求對供配電設備進行周期檢查、保養(yǎng)，并登記記錄結果。
2、供配電設備發(fā)生異常或故障應及時報告，做好記錄，并協(xié)同排除異�；蚬收稀�
3、定期檢查維護應急供電系統(tǒng)，確保正常工作狀態(tài)。
（三）、給排水系統(tǒng)
1、按照規(guī)范定期對給排水系統(tǒng)進行維護、潤滑。
2、每天檢查一次污水泵、提升泵、排水泵、閥門等，曝氣風機、排水系統(tǒng)通暢，各種管道閥門完好，儀表顯示正確，無跑、冒、滴、漏。
3、定期對污水處理系統(tǒng)全面維護保養(yǎng)，作業(yè)人員應有相應的職業(yè)資格；系統(tǒng)無明顯異味和噪聲；污水排放達到GB 8978的要求。
4、中水按規(guī)程生產(chǎn)運行，同時做好運行記錄；中水水質(zhì)達到有關標準要求；工作人員要有防護裝置；中水管道和設施設備要有明顯標識。
5、用戶末端的水壓及流量滿足使用要求。
6、每季度對樓宇排水總管進行檢查，定期對水泵、管道進行除銹油漆。
7、高層供水設備定期保養(yǎng)，確保水質(zhì)無污染并符合規(guī)定的要求，生活飲用水水質(zhì)應符合GB 5749的要求，涉及生活飲用水設施的日常使用管理、清洗消毒人員的健康檢查、水質(zhì)檢測的要求參照GB 17051執(zhí)行。
8、定期對水泵、水質(zhì)處理和消毒裝置及設備控制柜進行保養(yǎng)。
9、如遇供水單位限水、停水，應按規(guī)定時間通知校方，供水恢復后檢查閥門及水龍頭的關閉情況。
�。ㄋ模�、供暖系統(tǒng)
1、市政集中供暖及自行供暖的根據(jù)實際情況協(xié)助學校做好維護工作。
2、保證供暖鍋爐房、每年應對供暖鍋爐、熱交換器、水泵、電機、閥門、控制設備、供熱管網(wǎng)進行檢修，重要設備應建立檢修檔案。
3、供暖期間鍋爐房、交換站應做到24小時值守；供暖管網(wǎng)應每兩天檢查一次并保有記錄，減少管網(wǎng)跑水，日補水率每萬平方米應少于1噸。
4、在每個交換站所供區(qū)域建立不少于5個觀察點（或每萬平方米不少于一個監(jiān)測點），每天統(tǒng)計，室內(nèi)溫度達標率在97%以上。
�。ㄎ澹⒈芾籽b置
1、公寓樓、教學樓、機房等重要部位防靜電地板的接地可靠，對各樓層的鋼窗、鋼結構進行外觀檢查。
2、每月一次對變、配電室的設備的接地帶進行檢查；每季度對以上重要部位的配電柜及設備接地進行檢查。
3、保證所有機電設備、管道、構架等金屬物接地良好。
4、所有避雷設施完好，接地電阻應不大于4Ω，弱電設備接地電阻應不大于1Ω。
�。�、消防設施
1、疏散通道、安全出口、消防車道保持暢通，無堵塞、占用、鎖閉現(xiàn)象，嚴禁占用防火間距。
2、室內(nèi)消火栓箱醒目、無遮擋，箱門應設置緊急開啟裝置，栓口、水槍、水帶齊全，使用正常。
3、室外消火栓、水泵接合器應完好，無損壞、埋壓、遮擋、圈占現(xiàn)象。
4、滅火器保險及噴嘴外觀良好，無損壞、無銹蝕，壓力表顯示在正常范圍內(nèi)，應定期維修、檢測；
5、消防器材應設明顯標識，不應隨意挪用。
6、消防水池等消防儲水設施水量達到規(guī)定水位，冬季應有防凍措施。
7、自動消防設施運行正常；發(fā)生火災時，設施應能及時聯(lián)動，啟停均在消防控制室有信號反饋。
�。ㄆ撸�、教學用課桌椅維修
1、制定課桌椅的維修制度，與校方溝通明確即時修理和學年大修計劃。
2、課桌椅的維修應在非教學時間。
3、不能現(xiàn)場維修的，維修期間提供備用桌椅。
六、公共秩序維護
�。ㄒ唬�、安全防范
1、根據(jù)學校特點，制定安全防范措施，制定安全管理應急預案。
2、處理學校內(nèi)各種突發(fā)事件，必要時疏散人員，及時匯報并做好記錄。
3、監(jiān)督學校內(nèi)裝修和建設項目的施工，裝修人員出入和裝修物料工具的出入登記。
4、在施工現(xiàn)場及危及人身安全區(qū)域設立明顯標志，禁止學生進入現(xiàn)場。
5、協(xié)助學校維護入、放學的秩序，不得將學生交與無關人員。
6、定期開展自我培訓，熟悉安全防范規(guī)程。
7、建立和公安及相關部門的`聯(lián)動機制，對學校周圍的環(huán)境進行排查。
8、實行24小時專人值班和巡查，完善信息通報制度，確保信息暢通。巡查工作主要包括：
——巡查通道、公共場所等區(qū)域，做好防火防盜安全防范工作； ——檢查各種設備是否完好，協(xié)助記錄維修事項，如照明、漏水、漏氣等；
——查看停車場情況，防止車輛盜竊、丟失現(xiàn)象。
（二）、門崗服務
1、實行立崗服務，立崗姿勢端正，熱情回答詢問。
2、應做好人員出入管理工作，憑有效證件，如學生證、工作證，進出校園，無關人員禁止進入。
3、應確保學校出入口道路暢通。
4、對裝修施工人員登記辦卡，做到一人一卡。
5、監(jiān)督物品進出學校，阻止易燃、易爆、劇毒等危險物品進入學校，按照物品放行工作程序做好轄區(qū)物品放行事宜。
6、引導機動車、非機動車有序停放，對外來機動車輛實行管制或臨時出入卡制度，并做好記錄。
七、消防安全管理
1、物業(yè)服務企業(yè)應與校方協(xié)議約定各自消防管理職責。
2、制定消防安全管理制度，確定消防安全管理人，明確專人維護、管理消防器材、消防設施。
3、按規(guī)定進行防火巡查、防火檢查，寄宿制學校應進行每日夜間防火巡查，且不應少于兩次，學生宿舍嚴禁使用明火照明、取暖。
4、每季度至少進行一次防火檢查；巡查、檢查時應填寫記錄，由檢查人及其主管人員簽字。
5、制定符合本單位特點的滅火疏散預案，每學期組織師生至少舉行一次消防應急疏散演練。
6、開展多種形式的消防安全宣傳和培訓。應組織學生進行消防知識普及和啟蒙教育，每學期對新生進行消防教育宣傳。
7、組織學校老師、工作人員至少進行一次集中消防培訓，教育有關人員具備檢查消除火災隱患的能力、組織撲救初起火災的能力、組織人員疏散逃生的能力、消防宣傳教育培訓的能力。
8、家組織學生參觀當?shù)叵勒尽⑾啦┪镳^，參加消防夏令營等活動。
9、消防控制室實行24小時值班，每班不少于兩人，自動消防系統(tǒng)操作人員應取得國家認可職業(yè)資格證書、持證上崗。
10、由物業(yè)企業(yè)承擔自動消防設施管理責任的，物業(yè)企業(yè)應委托具備相應資質(zhì)的檢測、維修保養(yǎng)機構對消防設施進行維保，每年至少進行一次全面聯(lián)動檢測，每月進行一次專項檢查，檢測、檢查應有記錄。
11、物業(yè)服務企業(yè)應建立消防檔案，統(tǒng)一保管、備查。
八、應急服務
1、物業(yè)服務企業(yè)協(xié)助學校建立突發(fā)事件應急處理機制，控制、減輕和消除突發(fā)事件引起的危害。
2、物業(yè)服務企業(yè)應對服務人員進行應急預案培訓，定期組織預案演練；維持學校安全和正常的教育教學秩序，有效應對突發(fā)事件。
3、突發(fā)事件主要包括：
——人員踩踏事故；
——突發(fā)傳染病；
——食物中毒；
——盜竊、斗毆等；
——水浸；
——高處墜落
——燃氣泄漏；
——停電、停水；
——觸電；
——火災、爆炸；
——機動車輛傷害；
——設備設施故障；
——機械傷害；
——自然災害異常情況等。
九、保潔服務
1、建立專業(yè)化保潔隊伍，制定詳細的操作規(guī)程和工作標準，每日8個小時保潔服務。
2、校內(nèi)環(huán)衛(wèi)設施完備，各類衛(wèi)生宣傳標識齊全、整潔。
3、生活垃圾和裝修垃圾分類袋裝，密閉式收集和運轉(zhuǎn)，日產(chǎn)日清。
4、定期進行除蟲、滅鼠等消殺服務。
5、應根據(jù)實際情況和合同的約定，做好學校清潔工作。
表1 學校清潔服務要求
清潔服務要求道路、廣場、操場無雜物、雜草，無明顯污跡。樓道地面水泥地面每日清掃一次，每隔2小時巡掃一次，每月沖洗一次；瓷磚地面每日擦拭一次；大理石地面定期拋光打蠟；保持地面無煙頭、果皮、紙屑等垃圾，無積水、塵土。樓梯樓梯扶手每日擦拭，梯級每日清掃，每周拖抹一次，每月沖洗一次，保持整潔，無污跡、垃圾、雜物。垃圾箱（池）、垃圾車垃圾箱每日清洗一次并套上垃圾袋，桶外壁干凈無垃圾附著物；垃圾車、池每日清洗，每周消殺一次，無積水，無污漬。教室內(nèi)（需物業(yè)承擔清潔）每日清掃一次，每周進行一次大掃除;保持空氣清新，墻面干凈，無蜘蛛網(wǎng)、無污跡、無灰塵；地面、講臺、門窗每日擦試一次，應無積水、無紙屑；課桌擺放整齊。公共墻面 內(nèi)墻面每周清潔一次，無灰塵、蛛網(wǎng)；外墻光亮、整潔，無水漬、油漬。公共照明燈桿、燈罩 每月擦拭一次，保持表面整潔。消火栓、電盒柜、管線等 每周擦拭一次，保持潔凈，無灰塵、蛛網(wǎng)。玻璃門、窗、幕、墻每日擦拭，每周徹底清洗一次；無灰塵、污跡。指示牌、標識 每周擦拭一次，無灰塵，無破損。 宣傳欄 每日擦拭一次，保持玻璃明亮，無灰塵。 水（花）池 每月擦拭池子外壁一次，隨時清理池內(nèi)污染物。體育設施 每月擦拭一次，隨時清理污染物，無亂張貼、無亂涂畫，無破損。功能室使用前協(xié)助管理員將設備、桌椅和器材擦拭干凈，擺放整齊;使用后協(xié)助管理員將設備整理到位，清掃干凈，保持室內(nèi)空氣清新，特殊區(qū)域進行消毒。
6、學校衛(wèi)生間清潔應做到以下要求：
——保持洗水盆、蹲位無污漬，無明顯異味，紙簍無溢出；
——地面整潔無水漬;衛(wèi)生清掃工具擺放整齊；
——教學樓內(nèi)衛(wèi)生間每次課間使用完畢后應清掃一次；
——學生宿舍樓內(nèi)衛(wèi)生間每半天清掃兩次； ——室外衛(wèi)生間每半天清掃一次。
十、綠化養(yǎng)護
1、建立物業(yè)服務區(qū)域綠化養(yǎng)護方案和必要的綠化管理制度，并做好服務工作記錄。
2、根據(jù)服務區(qū)域綠化實際需要，配置專、兼職綠化服務人員。
3、根據(jù)季節(jié)要求，按照規(guī)范養(yǎng)護。
4、保持植物、草地、花卉等生長良好、美觀，與整體環(huán)境協(xié)調(diào)。
5、室外綠化養(yǎng)護應符合表2的要求。
表2 學校室外綠化養(yǎng)護要求
服務要求修剪
草坪無雜草，草屑即時清理；每年切邊整理3次以上，草高度不超過9cm；樹冠完整美觀，分枝點合適，枝條粗壯，無枯枝死杈；樹冠圓整、樹勢均勻，45度剪口靠節(jié)光滑。針葉樹應保持明顯頂端優(yōu)勢；花灌木開花及時，株形豐滿，花后修剪及時合理、無殘花；綠籬修剪保持觀賞面枝葉豐滿、茂密、平整、整齊一致，整型樹木造型雅觀。澆水、施肥 常年保持有效供水，草地充分生長，保持地形平整，排水流暢；按植物品種、生長、土壤狀況，適時、適量施肥；年普施基肥不少于1遍，花灌木追施復合肥2遍，滿足植物生長需要。中耕除草、松土 每月中耕除草、疏松表土1次，土壤疏松通透，無雜草。病蟲害防治 預防為主，生態(tài)治理，各類病蟲害發(fā)生低于防治指標；植物、草皮無病斑、無成蟲。扶正、加固對新植和弱小樹木、植物做好綜合防護，及時扶正加固�；▔ɑ荛L勢良好，造型優(yōu)美；無枯萎、黃葉現(xiàn)象；及時剪修、整理殘枝、落花；對木本花卉過冬采取必要防護措施。綠植擺放樓內(nèi)或室內(nèi)綠植根據(jù)業(yè)主需要或合同約定在公共部位擺放；擺放布局合理，與整體環(huán)境匹配；無黃葉、無焦葉，葉面干凈有光澤，無雜草，無病蟲害；盆器及托盤完好，托盤無積土；澆水不外溢。其它綠期240天以上，無白色垃圾、綠化生產(chǎn)垃圾（如樹枝、樹葉、草屑等）；無死樹缺株、無枯枝爛頭。
十一、教輔服務
�。ㄒ唬W生宿舍管理服務
1、實行24小時輪流值班制度，按時上下班，做好交接班工作。
2、嚴格執(zhí)行作息時間制度，按時開、關宿舍大門，并督促學生自覺遵守。
3、熟悉本宿舍區(qū)域人員的住宿情況，控制人員進出宿舍，嚴格出入登記和訪客登記制度。
4、嚴格控制異性進入宿舍，特殊情況除外，如修房、檢查衛(wèi)生等。
5、對攜帶貴重或大宗物品出宿舍者，要查驗學生證或身份證，并認真登記姓名、搬出時間等詳細情況。
�。ǘ�、實驗室管理服務
1、實驗室（儀器室、準備室）由專人管理，每天打掃一次，使用完畢后，及時清理。
2、儀器、器材等物品登記造冊，擺放整齊，分門別類，定櫥定位，編號設卡，有完善的使用和借用記錄。
3、具有危險性的實驗儀器、輻射材料、有毒有害物品、易燃易爆物品，建立健全使用管理制度，存放于安全地點，設置警示標識，指定專人保管。
�。ㄈD書室（館）管理服務
1、協(xié)助圖書管理員做好圖書整理上架工作。
2、及時修補破損圖書，保持圖書完整。
3、地面應每日清掃，書架（柜）每周擦拭一次，保持圖書室（館）內(nèi)整潔。
4、定時巡查防盜、防火設備，做好記錄。
（四）、電教室管理服務
1、協(xié)助管理員做好電教設備、教材、資料的擺放。
2、協(xié)助管理員做好教學設備的檢查，保證其正常使用。
3、做好電教室使用后的保潔工作。
�。ㄎ澹�、餐廳（社會承包經(jīng)營管理）
1、餐前擦洗餐桌、餐椅，保持餐桌桌面光潔，無油膩、雜物，餐椅無灰塵、無油污。
2、餐中保持桌椅干凈，及時清理餐桌的餐具、剩飯及雜物等。
3、餐后清掃地面垃圾、灑水、拖地面，達到地板光亮，無雜物、無污漬。
4、每日清掃衛(wèi)生死角、門窗、門簾等。
5、定期對餐廳進行消毒。
6、衛(wèi)生清掃完畢后，整理衛(wèi)生工具，使其擺放有序，放置在指定位置。
十二、監(jiān)督與投訴
�。ㄒ唬⑿畔⑹占�
物業(yè)服務企業(yè)應以各種方式收集業(yè)主及物業(yè)使用人對物業(yè)服務質(zhì)量的信息，及時分析這些信息，不斷改進服務的內(nèi)容和質(zhì)量。業(yè)主及物業(yè)使用人對物業(yè)服務滿意度信息的收集可以采用以下方式：
——直接與校方溝通；
——向校方發(fā)放調(diào)查問卷；
——來自各種媒體的報道；
——收集各種渠道的投訴。
�。ǘ�、投訴處理
物業(yè)服務企業(yè)應主動接受校方的監(jiān)督，對外公布監(jiān)督、投訴電話，認真及時地處理意見和建議，并將處理結果及時通知投訴者。
住宅物業(yè)管理方案 4
一、指導思想
以省物業(yè)管理條例?和?市建立禮貌滿意城市實施方法?為依據(jù)，在穩(wěn)固禮貌建立各項成果的根底上，按照“居民自治、因地制宜、便民利民〞的原則，和“三先三后〞的工作思路，深入開展我區(qū)社區(qū)物業(yè)化效勞工作。建立健全全區(qū)社區(qū)物業(yè)化效勞體系，有效提升居民對社區(qū)管理和效勞的滿意度。
二、效勞范圍
社區(qū)物業(yè)效勞要以社區(qū)公共局部的管理和效勞為重點，以完善社區(qū)功能、提升管理水平為目標，包括以下幾個方面：
〔一〕公共秩序管理。加強對轄區(qū)內(nèi)的流動攤擔、店外經(jīng)營、車輛停放的標準管理。
〔二〕公共環(huán)境衛(wèi)生維護。做好社區(qū)轄區(qū)范圍內(nèi)〔維護作業(yè)標段以外〕公共場所、道路的清掃保潔，空中垃圾和樓道堆物清理，居民樓棟、門店生活垃圾袋裝化及上門收集效勞等工作。
〔三〕公共平安防范。協(xié)助管理轄區(qū)內(nèi)公共秩序的同時，搞好轄區(qū)內(nèi)的治安巡查。
〔四〕公用設施管理。做好棟間道路、樓棟下水管網(wǎng)、化糞池、垃圾果皮筒、公共亮化、文體器材等公用設施的日常管理和維護。
〔五〕公共綠化維護。做好轄區(qū)內(nèi)公共綠地的修剪、澆灌、施肥、除蟲、補栽補種等綠化養(yǎng)護工作。
〔六〕其他。其他需要協(xié)調(diào)解決的物業(yè)效勞工程。
三、根本原則
〔一〕居民自治的原則。物業(yè)效勞是社區(qū)效勞的重要組成局部，要參照?物業(yè)管理條例?，在居民自治與政府引導的根底上，充分聽取居民意見，通過無償或低償效勞以及非贏利性經(jīng)營，優(yōu)化整合資源配置，逐步理順和標準物業(yè)效勞各主體之間的關系，創(chuàng)新社區(qū)物業(yè)效勞新機制，力求解決人民群眾最關心、最直接、最現(xiàn)實的利益問題。
〔二〕因地制宜的原則。充分發(fā)揮街道和社區(qū)在推進社區(qū)物業(yè)效勞工作中的主導作用，根據(jù)各個社區(qū)的實際狀況，制定包括費用收取和效勞工程在內(nèi)的社區(qū)物業(yè)效勞章程，并按章程具體實施，不斷促進社區(qū)建設與物業(yè)效勞的協(xié)調(diào)開展。在不同社區(qū)或同一社區(qū)的不同小區(qū)、樓盤之間，可采用多種模式進行分類分層次管理。
〔三〕便民利民的原則。要將推進社區(qū)物業(yè)化效勞作為為民辦事的一項德政工程、民心工程，通過推行社區(qū)物業(yè)化效勞，建立健全社區(qū)市容衛(wèi)生維護體系、社區(qū)治安保障體系、xx人員就業(yè)體系和居民生活效勞體系，在凈化市容的同時，努力擴大社區(qū)就業(yè)，提高效勞水平，提升市民對社區(qū)環(huán)境的滿意度。
四、工作任務
按照禮貌建立的標準和數(shù)字化城市管理的要求，把我區(qū)農(nóng)民安置小區(qū)和破產(chǎn)企業(yè)宿舍區(qū)納入社區(qū)物業(yè)效勞推行方案。今年實施的xx個社區(qū)〔小區(qū)〕是：xx小區(qū)。
五、工作思路
在推進社區(qū)物業(yè)化效勞工作中，確定“三先三后〞的工作思路。
〔一〕先整治后管理。按照“整治在先，管理長效〞的原則，對先期實施物業(yè)化效勞的社區(qū)進行“牛皮癬〞、綠化設施、溝渠、圍墻、路燈、地面、化糞池、晾衣架等多項設施的專項整治，再通過物業(yè)化效勞的實施對其進行長效管理。
〔二〕先宣傳后實施。通過廣泛深入的宣傳發(fā)動，加深居民對社區(qū)物業(yè)化的了解，取得居民對社區(qū)實行物業(yè)化管理的理解與支持，為后續(xù)工作營造良好的群眾氣氛。
〔三〕先效勞后收費。根據(jù)社區(qū)居民中失地農(nóng)民、破產(chǎn)企業(yè)下崗職工較多，人均收入較低的現(xiàn)狀，實行“先效勞后收費〞低償效勞原那么，先帶給優(yōu)質(zhì)的效勞，讓社區(qū)居民切實感受到實施物業(yè)效勞所帶來的好處，再收取必須的效勞費，保證物業(yè)效勞的正常運轉(zhuǎn)。
六、組織領導
成立全區(qū)社區(qū)物業(yè)化效勞工作領導小組。
組長：
副組長：
辦公室主任：
辦公室副主任：
成員單位：區(qū)政府辦、區(qū)綜治辦、區(qū)發(fā)改局、區(qū)財政局、區(qū)城管局、區(qū)民政局、區(qū)住房城鄉(xiāng)建設局、區(qū)工商分局、區(qū)市政公司、區(qū)園林公司、區(qū)環(huán)衛(wèi)公司及各街道辦事處。
各街道辦事處要成立由辦事處主任任組長的社區(qū)物業(yè)化效勞的組織機構。
七、職責分工
區(qū)政府辦：負責協(xié)調(diào)解決企業(yè)辦社會職能別離的歷史遺留問題；
區(qū)綜治辦：負責指導和支持做好治安防控工作；
區(qū)發(fā)改局：負責指導確定社區(qū)物業(yè)效勞收費標準；
區(qū)財政局：負責社區(qū)物業(yè)效勞的經(jīng)費統(tǒng)籌工作；
區(qū)城管局：負責牽頭組織協(xié)調(diào)和監(jiān)督考核工作；
區(qū)民政局：協(xié)助做好特困、低保人員的就業(yè)工作；
區(qū)住房城鄉(xiāng)建設局：負責行業(yè)指導工作；
區(qū)工商分局：負責對成立物業(yè)效勞公司的辦證和資質(zhì)審批帶給支持；
區(qū)市政、園林和環(huán)衛(wèi)公司：在社區(qū)專業(yè)維護上給予指導、支持和配合；
各街道辦事處：組織社區(qū)實施社區(qū)物業(yè)效勞工作。
八、方法步驟
〔一〕準備階段。
1、xx月份對全區(qū)未實施物業(yè)效勞的農(nóng)民安置小區(qū)和破產(chǎn)企業(yè)宿舍區(qū)全面調(diào)查摸底，確定推行物業(yè)效勞的社區(qū)〔小區(qū)〕名單。
2、xx月上旬組織相關部門召開協(xié)調(diào)會，專題研究開放式居民社區(qū)推行物業(yè)化效勞工作。
3、xx月下旬組織召開工作部署會。
〔二〕實施階段。
1、xx月份對今年確定的物業(yè)化效勞的社區(qū)，由街道統(tǒng)一組織，重點撤除違法建筑，改善治安，交通現(xiàn)狀，整治老舊建筑的外墻，整修圍墻，道路、綠地、路燈、供排水等設施，改善社區(qū)根本狀況，強化小巷、小區(qū)、小院、小店“四小〞管理，辦好四件實事，重點解決路燈不亮，下水不通，路面不平，環(huán)境不潔的問題，為實施社區(qū)物業(yè)化效勞打下根底。
2、xx月上旬組織參觀，學習其他單位經(jīng)驗做法。
3、xx月下旬全力推進社區(qū)物業(yè)化效勞工作。
〔三〕考核驗收階段。
1、將開放式居民社區(qū)推行物業(yè)效勞工作作為對街道全年績效考核的一項重要資料。
2、xx月份組織相關社區(qū)進行交流講評。
3、xx月份由區(qū)城管局牽頭，組織相關部門進行驗收，將以社區(qū)〔小區(qū)〕實施物業(yè)效勞后臟亂現(xiàn)象是否得到根本改變，市容衛(wèi)生是否得到顯著提升，周邊生活環(huán)境是否得到明顯改善為依據(jù)，社區(qū)物業(yè)效勞模式是否可持續(xù)、社區(qū)居民群眾是否滿意為標準，對社區(qū)居民上門問卷調(diào)查，滿意度未到達xx%以上的社區(qū)一律要求“補課〞，不予驗收，扣除政府獎勵資金和相應的.績效考核分值。
九、工作要求
〔一〕高度重視，充分認清推行社區(qū)物業(yè)化效勞的重要好處。
推行社區(qū)物業(yè)效勞，是穩(wěn)固禮貌建立成果、建設人民滿意城市的根底工程，是提升社區(qū)城市管理水平、改善宜居創(chuàng)業(yè)環(huán)境的民心工程。各街道和社區(qū)要高度重視，把它作為推進社區(qū)城市管理水平、建立禮貌城區(qū)的一個重要抓手。要召開班子會，專題研究和部署此項工作。要統(tǒng)一思想，充分認清開展好社區(qū)物業(yè)化效勞是提升城市整體形象的重要舉措，是提高社區(qū)居民群眾生活質(zhì)量的重要途徑，是加強社會治安、增強群眾平安感的重要手段，也是加快推進建設人民滿意城市的根本要求。
〔二〕充分準備，為全面實施社區(qū)物業(yè)化效勞打下根底。
一是要有充分的思想準備。各街道要把搞好社區(qū)物業(yè)化效勞，完成任務指標，作為今年一項重要工作去抓，要明確職責和標準，要克服一切畏難情緒，不等不靠，充分發(fā)揮主觀能動性，把此項工作抓緊抓實，抓出成效。二是要搞好宣傳發(fā)動。要進行廣泛宣傳，努力爭取居民的認可和參與。要廣泛發(fā)動轄區(qū)內(nèi)的民間組織、單位、團體和社區(qū)志愿者出資出力共同參與社區(qū)物業(yè)效勞工作，最終實現(xiàn)效勞和管理的常態(tài)化。三是要制定方案，落實職責。各街道要制定切實可行的工作實施方案，細化工作職責，要把職責落實到具體事、具體人身上，要有具體要求和質(zhì)量標準。
〔三〕全力支持，為順利實施社區(qū)物業(yè)化效勞帶給保障。
一是人員要落實。各街道和部門要明確專人抓此項工作，確定專責。二是經(jīng)費要保證。每個實施物業(yè)效勞的社區(qū)〔小區(qū)〕明確經(jīng)費xx萬元，區(qū)和街道各安排xx萬元。區(qū)和街道先期各拿xx萬元，作為啟動經(jīng)費，保證社區(qū)物業(yè)化效勞前期工作的正常、快速運行，驗收合格后，全部經(jīng)費到位。要發(fā)動廣闊社區(qū)居積極參與社區(qū)物業(yè)管理，自覺繳納相應費用，并使之逐步成為社區(qū)物業(yè)管理主要經(jīng)費來源。三是合力要構成。要努力構成齊抓共促的機制，牽涉到的各種專業(yè)問題各部門要通力協(xié)作，給予足夠的支持。
住宅物業(yè)管理方案 5
一、工作現(xiàn)況
20xx年辦事處委托我們利合物業(yè)公司對20xx年改造的老舊小區(qū)和20xx年以前改造的小區(qū)按照上述文件要求，實施專業(yè)化得物業(yè)管理，利合物業(yè)公司重點對醫(yī)藥公司家屬院、新華小區(qū)實施了物業(yè)管理，對這兩個小區(qū)實施物業(yè)管理和過程中新華路辦事處物業(yè)管理辦公室以及我們利合物業(yè)管理公司聯(lián)合對以上小區(qū)張貼了入住公告，我們公司還張貼了《至小區(qū)業(yè)主的一封公開信》，并做了詳細的入戶調(diào)查，把三級服務內(nèi)容標準、服務承諾、辦事處考核物業(yè)公司的內(nèi)容，以及收費許可證都傳遞到了業(yè)主當中。并且根據(jù)業(yè)主意愿讓同意入住的業(yè)主給予簽字，統(tǒng)計了業(yè)主的詳細姓名、聯(lián)系方式、車輛信息、建筑面積，這些內(nèi)容形成了小區(qū)業(yè)主的初步檔案資料。目前醫(yī)藥公司物業(yè)管理已經(jīng)初步成效，收費工作正在進行。新華小區(qū)11月1日我公司正式入住管理，各項服務已經(jīng)到位，準備在20xx年12月1日收費。慶安小區(qū)我們正在做入戶調(diào)查，但是物業(yè)管理入住的各項辦公用品、設備已經(jīng)準備到位。準備2015年元月1日正式納入管理。
二、老舊小區(qū)的特點及老舊小區(qū)改造和實施物業(yè)管理中發(fā)現(xiàn)的問題
老舊小區(qū)有四個明顯的特點
1、老，這些小區(qū)大都建在20xx年以前，有的甚至是上世紀末、本世紀初建設的小區(qū)，基礎設施薄弱，公共設施毀壞嚴重，無人管理，有的曾經(jīng)有人管理但是由于沒有健全的機構引導及管理而失敗。
2、小、大多數(shù)只有一百多位業(yè)主，建筑面積10000平方左右，規(guī)劃不合理，有的是分兩期建設一個小區(qū)中有不同的開發(fā)商，有的還是公有住房、小產(chǎn)權房，不能辦房產(chǎn)證，大多數(shù)沒有門崗房，沒有公用綠地或綠地太小，沒有健身器材。
3、規(guī)劃不合理，人員混雜，繳費意識淡薄。強烈要求政府改造并實施物業(yè)管理的業(yè)主和無所謂不需要管理的`業(yè)主形成鮮明對比。利合物業(yè)對上述實施物業(yè)管理的兩個小區(qū)進行的初步調(diào)查，調(diào)查顯示結果，收費工作中繳費積極的業(yè)主和找各種理由不繳費的業(yè)主形成了鮮明的對比。小區(qū)與小區(qū)物業(yè)聯(lián)系緊密，各自又成獨立的單元，很容易進行物業(yè)的從新規(guī)劃和定義。
4、違建建筑很多，由于多年沒有管理，違建建筑見縫插針，影響小區(qū)的形象，很多業(yè)主要求物業(yè)公司拆除違章建筑。
三改造和實施物業(yè)管理中發(fā)現(xiàn)的問題
1、改造不徹底造成實施物業(yè)管理的成本增加。以醫(yī)藥公司為例，改造中小區(qū)的主通道有8平方的路面沒有整修，利合物業(yè)入住以后，拿自己的錢給予了整修，改造后由于沒有專門的監(jiān)督機構，留下了很多建筑垃圾，物業(yè)公司不得不花1000元專門處理這些垃圾。小區(qū)沒有劃停車位，物業(yè)公司不得不花錢專門劃停車位線這些都增加了物業(yè)管理公司的成本。前期改造中由于沒有物業(yè)公司的參與改造的某些項目很很不徹底，如
2、由于長時間沒有實施物業(yè)管理，小區(qū)業(yè)主交費意識淡薄，物業(yè)費收繳率只有百分之五十左右。有的法律模糊，繳費只愿意按照使用面積而不是按照法律規(guī)定的建筑面積交費。
3、改造速度過急，沒有物業(yè)公司參與規(guī)劃，有些改造項目不適合以后實施物業(yè)管理。
4、改造是一個系統(tǒng)工程，并不是一個部門能完成的，需要多部門來配合，如老小區(qū)門崗房的問題，有的開發(fā)商當初為了售房，建立了后勤式的物業(yè)，當售房完畢的時候，物業(yè)不能維持，開發(fā)商撤離了物業(yè)，開發(fā)商就把門崗房收回來用于出租，按照《條例》、《物權法》的規(guī)定這些應當是小區(qū)當中的公共用房。這些門崗房以及物業(yè)用房追回必須要有建設局或規(guī)劃局的配合。有的小區(qū)當中沒有門崗房，建設門崗房需要規(guī)劃部門審批，這也是在新政【20xx】20號文件中的內(nèi)容。
5、改造老舊小區(qū)及實行物業(yè)管理，必須同拆除私搭亂建相結合，有的老舊小區(qū)沒有門崗房和物業(yè)公共用房，而這些小區(qū)有的私搭亂建的位置恰巧可以建立門崗房和公共用房。
6、針對老舊小區(qū)小的特點，重新定義物業(yè)管理區(qū)域。有的老舊小區(qū)相鄰，可以把兩個或幾個小區(qū)打通，這樣就可以布局更合理，就可以養(yǎng)活”物業(yè)。
四、針對以上問題提幾點建議
1、老舊小區(qū)改造必須結合物業(yè)管理公司。物業(yè)管理公司具有專業(yè)化得管理經(jīng)驗，改造后的小區(qū)也應當由物業(yè)公司來管理，因此老小區(qū)改造應該由物業(yè)公司提出改造方案，由辦事處組織論證實施，最后由物業(yè)公司和辦事處職能部門共同監(jiān)督質(zhì)量。這樣才能不給以后物業(yè)管理造成成本負擔。
2、在辦事處社區(qū)的主導下多部門配合。老舊小區(qū)因為多年無人管理，存在著很多問題，這些問題的解決不是一個部門能解決的，必須由政府牽頭，多部門配合。
3、對前期改造過的小區(qū)進行二次改造。對小區(qū)內(nèi)的違法亂建的項目，依靠業(yè)主參與由物業(yè)公司提出，法律部門參與，政府協(xié)調(diào)“啃”下這個骨頭。
4、由政府牽頭對老舊小區(qū)進行物業(yè)知識進社區(qū)的宣傳活動。讓業(yè)主明白相關的法律和法規(guī)。
5、根據(jù)文件精神，要建立政府救助機制。對確因生活困難難以繳納物業(yè)服務費用的居民，要積極采取不同形式的政府救助。
6、對承擔社會責任管理老舊小區(qū)的物業(yè)管理公司給予按照管理老舊小區(qū)面積，給予政府補貼，緩解物業(yè)管理公司的困難。
7、老小區(qū)改造，不能急于求成。每年確定一個到兩個小區(qū)實行改造，要改造一個成功一個管理一個，在改造中積累經(jīng)驗，為以后改造打下基礎。
8、重視老舊小區(qū)大門改造及建設，這一點很重要。用現(xiàn)進技術來做好老舊小區(qū)的大門改造，這樣可為物業(yè)公司節(jié)省很多管理成本。
結束語：總之，老舊小區(qū)改造并實現(xiàn)物業(yè)管理全覆蓋是一項切實的惠民工程，要政府引導協(xié)調(diào)多部門參與，形成由物業(yè)管理公司參與物業(yè)管理規(guī)劃，政府部門協(xié)調(diào)，改造過程和改造后由物業(yè)公司和政府部門共同聯(lián)合參與監(jiān)督和驗收最后由委托入駐管理的物業(yè)公司實施管理，并對實施物業(yè)管理的公司給予適當?shù)难a貼的模式，才能把這項惠民工程做好，從而得到老百姓的支持歡迎。
住宅物業(yè)管理方案 6
一、公寓物業(yè)管理的實施范圍
根據(jù)我校的實際情況，為了做好物業(yè)管理的示范、試點工作，故先從B1~B10公寓開始試行，待成熟后再在全校推行。
二、公寓物業(yè)管理方式
成立學生公寓管理部，負責學生公寓內(nèi)日常工作和物業(yè)效勞監(jiān)督工作。每個公寓為一個班組，由公寓宿管組長負責公寓內(nèi)日常工作。員工統(tǒng)一著裝上崗、文明作業(yè)、標準操作。所有員工要積極做好學生信息反應工作，做到“誠心待人、熱心效勞、耐心解釋、細心工作〞。進一步制定并完善了學生公寓效勞內(nèi)容和標準〔附件1〕、公寓管理部主要崗位職責〔附件2〕和公寓管理部工作規(guī)程〔附件3〕及公寓管理部員工考核制度和實施細則〔附件4〕，按照物業(yè)管理行業(yè)標準和標準結合我校學生公寓具體工作進行管理。
三、學生公寓管理部崗位及人數(shù)
學生公寓管理部部長：1名〔由中心副主任兼任〕
學生公寓管理部物業(yè)監(jiān)理：2名〔由正式職工出任〕學生公寓宿管員：8人
學生公寓樓內(nèi)保潔員：8人
學生公寓場地保潔員：1人〔由工作量教少的'樓內(nèi)保潔員出任〕
共需外聘人員16人
四、運行費用
1、人員工資
2、員工勞保、工具等費用
3、標牌、標示、垃圾桶等費用等
綜上所述，運行費用約為300，000.00元。
住宅物業(yè)管理方案 7
對比現(xiàn)有的幾種物業(yè)管理模式的優(yōu)缺點，并結合產(chǎn)業(yè)園和我公司現(xiàn)狀，建議采用自管與委托外包相結合的模式。由我公司單獨組建物管部門進行管理，可以充分利用公司現(xiàn)有各種資源，利于樹立產(chǎn)業(yè)園整體形象，降低運營成本，保證核心業(yè)務的收益。同時，將保安、特種設備、餐飲、保潔、綠化等需要專業(yè)資質(zhì)和大量人力的業(yè)務外包，由物管部門對各個分包業(yè)務進行監(jiān)督與協(xié)調(diào)，最終達到降低人員成本，降低運營費用，保證物管工作的掌控力度，提高服務質(zhì)量的目的。
�。ㄒ唬┪飿I(yè)管理架構
物業(yè)管理服務，要求有一個高效率及科學的組織架構，使人力、物力、財力得到合理的配置，以求達到降低管理成本、提供優(yōu)質(zhì)服務的'目的。
公司下設物業(yè)管理部來具體負責園區(qū)的物業(yè)管理。其優(yōu)點是集指揮和職能于一身，命令統(tǒng)一，責權分明，指揮及時，既能滿足本物業(yè)初期管理的要求，又能為將來業(yè)務的發(fā)展留下充足的空間。
�。ǘ⿳徫辉O置
1、物業(yè)管理部經(jīng)理
參與重大項目的合同或標書的評審；
編制新增項目的物業(yè)管理方案；
參與新接管項目的驗收工作；
組織本部門員工的專業(yè)技能培訓；
自我監(jiān)督與質(zhì)量體系有關的程序操作發(fā)現(xiàn)不合格時及時采取糾正措施及適當?shù)念A防措施；制定各專項規(guī)章制度對本部門員工工作業(yè)績予以評審；
負責所屬項目的物業(yè)管理的日常工作并對部門員工進行業(yè)務指導；
檢查監(jiān)督各項業(yè)務計劃（年度、季度、月度等）的實施情況并向上級報告；
與政府有關部門聯(lián)絡了解行業(yè)最新規(guī)定；
推廣新的有效的管理方法并總結分析提出合理的建議。
2、物管員（兼資料員）
負責與公司各部門工作的對接，輔助部門經(jīng)理做好內(nèi)勤工作。
負責處理員工的咨詢、投訴，并提供協(xié)助。
書寫各類通知、通告，完善各類合同文本。
遇有緊急事故，及時向上級報告并協(xié)助處理善后工作；
協(xié)助經(jīng)理制定本部門規(guī)章制度及員工守則；
配合客戶服務文員做好水電費等其他費用的收�。�
負責裝修檔案，客戶檔案、管理處文書檔案的管理；
3、客服員
收取及審閱園區(qū)建筑物的巡樓報告及每天的有關投訴記錄并對重點內(nèi)容進行記錄歸納，重要情況及時向上級報告；
準時向客戶派發(fā)各種費用的交費通知單；
負責做好水電等費用的收付。
負責園區(qū)的公共鑰匙和宿舍鑰匙的管理工作；
負責定期對服務質(zhì)量進行統(tǒng)計、分析、評估、考核，并提出整改方案；
4、設備主管
負責向經(jīng)理提交管轄范圍內(nèi)設備、設施的更新、改造建議和大、中修計劃，協(xié)同經(jīng)理共同向公司提交方案并組織、監(jiān)督實施項目的整改全過程。向經(jīng)理提交設備的改造、更新前后運行效果的各方面對比和改造、更新經(jīng)驗總結；
負責設備相關的維修、保養(yǎng)、更換等合同的草擬。
住宅物業(yè)管理方案 8
為規(guī)范小區(qū)管理，為業(yè)主帶給優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務，我公司將采取一系列的管理措施，確保小區(qū)品質(zhì)。
一、管理目標
物業(yè)公司本著“科學規(guī)范、竭誠高效、安全禮貌、持續(xù)發(fā)展”的質(zhì)量方針，堅持“以人為本”的服務管理念，對小區(qū)物業(yè)實施科學的管理、帶給優(yōu)質(zhì)的服務，并在現(xiàn)有管理經(jīng)驗及管理資源的基礎上，不斷調(diào)整更新，導入先進的管理理念，使廣大業(yè)主及使用人能真切地感受高品位的物業(yè)和高品質(zhì)的管理所帶來的超值享受。我公司將按照河北省及唐山市有關標準（并高于此標準），確保業(yè)主及使用人綜合滿意率到達90%以上。
二、管理原則
為實現(xiàn)即定管理目標，追求最佳的環(huán)境效益、社會效益和經(jīng)濟效益，在物業(yè)管理過程中將始終把握以下原則：
（一）服務第一、管理從嚴的原則
“服務第一”是物業(yè)管理的宗旨，因此管理中要繼續(xù)秉承“以人為本”的管理理念，從業(yè)主及使用人的需求出發(fā)，強化服務機能，豐富服務內(nèi)涵，帶給優(yōu)質(zhì)、周到、及時的服務。“管理從嚴”是服務的保障和基礎，包括對物業(yè)的維護管理、員工的管理以及對業(yè)主及使用人不適當行為的管理和勸阻，建立嚴格、周全的管理制度，實施依法管理、從嚴管理、科學管理以確保物業(yè)管理服務收到應有的成效。
（二）專業(yè)管理與業(yè)主自治管理相結合的原則
在日常管理中，要充分發(fā)揮兩個積極性，即物業(yè)管理公司的積極性和業(yè)主使用人的積極性。物業(yè)管理公司應當尊重并按照廣大業(yè)主及使用人的.要求，通過服務中心對小區(qū)實施專業(yè)化的管理，同時努力爭取業(yè)主及使用人的支持配合，使其能正確使用和維護物業(yè)，并自覺遵守業(yè)主公約，共同建立禮貌的辦公環(huán)境。
（三）物管為主、多種經(jīng)營的原則
在搞好日常管理和常規(guī)服務的同時，從物業(yè)的實際出發(fā)，開展一系列服務性的多種經(jīng)營，既滿足廣大業(yè)主及使用人的不同需求，又增強物業(yè)公司的造血功能，增加經(jīng)濟積累，以利于更好地為業(yè)主及使用人服務。
三、管理方法
（一）實施全程物業(yè)管理，從開發(fā)商、業(yè)主及專業(yè)物業(yè)管理公司的角度對物業(yè)提出合理化推薦，構筑一個優(yōu)秀的物業(yè)管理硬件環(huán)境；
�。ǘ┏闪⑽飿I(yè)服務中心，配備專業(yè)管理人員，實施專業(yè)化管理；
�。ㄈ┰诠粳F(xiàn)有管理資源的基礎上，充分借鑒行業(yè)先進管理經(jīng)驗，用心培養(yǎng)高素質(zhì)的管理人才，組建一支高素質(zhì)的物業(yè)管理隊伍；
�。ㄋ模┲贫ㄒ惶浊泻蠈嶋H的規(guī)章制度，確定一系列高標準的物業(yè)管理行為規(guī)范，以制度促管理，寓管理于服務；
�。ㄎ澹﹪栏褡袷赜嘘P物業(yè)管理法規(guī)，制定切實可行的管理方案；與業(yè)主簽訂各項協(xié)議，依法約束雙方行為；
（六）依照市場化、企業(yè)化的運作方式，帶給全方位服務，開展多元化經(jīng)營。
住宅物業(yè)管理方案 9
為規(guī)范小區(qū)管理，為業(yè)主供給優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務，我公司將采取一系列的管理措施，確保小區(qū)品質(zhì)。
一、管理目標
物業(yè)公司本著“科學規(guī)范、竭誠高效、安全禮貌、持續(xù)發(fā)展”的質(zhì)量方針，堅持“以人為本”的服務管理念，對小區(qū)物業(yè)實施科學的管理、供給優(yōu)質(zhì)的服務，并在現(xiàn)有管理經(jīng)驗及管理資源的基礎上，不斷調(diào)整更新，導入先進的管理理念，使廣大業(yè)主及使用人能真切地感受高品位的物業(yè)和高品質(zhì)的管理所帶來的超值享受。我公司將按照河北省及唐山市有關標準（并高于此標準），確保業(yè)主及使用人綜合滿意率到達90%以上。
二、管理原則
為實現(xiàn)即定管理目標，追求最佳的環(huán)境效益、社會效益和經(jīng)濟效益，在物業(yè)管理過程中將始終把握以下原則：
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“服務第一”是物業(yè)管理的宗旨，所以管理中要繼續(xù)秉承“以人為本”的管理理念，從業(yè)主及使用人的需求出發(fā)，強化服務機能，豐富服務內(nèi)涵，供給優(yōu)質(zhì)、周到、及時的服務�！肮芾韽膰馈笔欠⻊盏谋Ｕ虾突A，包括對物業(yè)的維護管理、員工的管理以及對業(yè)主及使用人不適當行為的管理和勸阻，建立嚴格、周全的管理制度，實施依法管理、從嚴管理、科學管理以確保物業(yè)管理服務收到應有的成效。
�。ǘ⿲I(yè)管理與業(yè)主自治管理相結合的原則
在日常管理中，要充分發(fā)揮兩個積極性，即物業(yè)管理公司的'積極性和業(yè)主使用人的積極性。物業(yè)管理公司應當尊重并按照廣大業(yè)主及使用人的要求，經(jīng)過服務中心對小區(qū)實施專業(yè)化的管理，同時努力爭取業(yè)主及使用人的支持配合，使其能正確使用和維護物業(yè)，并自覺遵守業(yè)主公約，共同創(chuàng)立禮貌的辦公環(huán)境。
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在搞好日常管理和常規(guī)服務的同時，從物業(yè)的實際出發(fā)，開展一系列服務性的多種經(jīng)營，既滿足廣大業(yè)主及使用人的不一樣需求，又增強物業(yè)公司的造血功能，增加經(jīng)濟積累，以利于更好地為業(yè)主及使用人服務。
住宅物業(yè)管理方案 10
一、方案概述
本方案旨在打造綠色生態(tài)型住宅小區(qū)，通過環(huán)保管理、綠化提升、節(jié)能減排等措施，為居民提供健康、舒適的居住環(huán)境。
二、具體措施
綠化升級：增加小區(qū)綠地面積，選擇適宜本地氣候的.植物進行種植，打造多層次綠化景觀。定期修剪、養(yǎng)護綠植，確保綠化效果。
垃圾分類：實施嚴格的垃圾分類制度，設置清晰的分類垃圾桶，引導居民正確分類投放垃圾。加強垃圾分類知識的宣傳與培訓。
節(jié)能減排：推廣使用節(jié)能燈具、節(jié)水器具等環(huán)保設備，對公共區(qū)域照明進行智能化控制，減少能源浪費。鼓勵居民使用太陽能等可再生能源。
環(huán)保宣傳：定期舉辦環(huán)保主題活動，如植樹節(jié)、地球日等，增強居民環(huán)保意識。通過宣傳欄、微信公眾號等渠道發(fā)布環(huán)保信息。
三、服務提升
建立快速響應機制，對居民反映的問題及時進行處理。
加強與居民的溝通，定期召開業(yè)主大會，聽取居民意見和建議。
提供個性化服務，如家庭園藝指導、節(jié)能改造咨詢等，滿足居民多樣化需求。
住宅物業(yè)管理方案 11
一、引言
酒店物業(yè)管理是一個綜合性的工作，它涵蓋了酒店建筑、設施和服務的維護、保養(yǎng)、運營等方面。本物業(yè)管理方案旨在為酒店物業(yè)管理提供具體詳細、可操作性強的指導，以確保酒店的正常運營和優(yōu)質(zhì)服務。
二、組織架構和責任分工
組織架構和責任分工是酒店物業(yè)管理方案中的關鍵要素之一，它決定了各項工作的分工和協(xié)作流程。
(一)物業(yè)管理部門
1. 酒店經(jīng)理：作為物業(yè)管理部門的負責人，負責整個物業(yè)管理團隊的組織和協(xié)調(diào)工作。
2. 物業(yè)主管：負責具體管理物業(yè)管理團隊，包括任務分配、日常督導和績效評估等。
3. 設備維修員：負責設備的維護、保養(yǎng)和檢修工作，及時排除設備故障，并維護設備檔案。
4. 保潔人員：負責酒店的保潔工作，包括公共區(qū)域、客房和餐廳等的清潔和整理工作。
5. 安保人員：負責酒店的安全和秩序，保障客人和員工的人身財產(chǎn)安全。
6. 綠化園藝人員：負責酒店的綠化工作，包括花壇管理、草坪修整等。
(二)客服管理部門
1. 客服主管：負責客服管理部門的工作，包括客戶投訴處理、客戶關系管理等。
2. 客服人員：負責接待客人、提供優(yōu)質(zhì)的客戶服務，解答客戶問題和需求。
3. 客服培訓師：負責客服人員的培訓和專業(yè)知識的傳授，提高客服水平和服務質(zhì)量。
(三)質(zhì)量管理部門
1. 質(zhì)量主管：負責質(zhì)量管理部門的工作，包括質(zhì)量標準制定、質(zhì)量檢查和質(zhì)量改進等。
2. 質(zhì)量檢查員：負責對各項服務進行質(zhì)量檢查，發(fā)現(xiàn)問題并提出改進建議。
3. 質(zhì)量改進師：負責指導團隊進行質(zhì)量改進工作，提升服務質(zhì)量和客戶滿意度。
(四)市場推廣部門
1. 市場推廣主管：負責市場推廣部門的工作，包括市場調(diào)研、市場推廣計劃制定等。
2. 市場推廣人員：負責制定和執(zhí)行市場推廣活動，提高酒店的知名度和銷售額。
三、設備維護與保養(yǎng)
設備維護與保養(yǎng)是酒店物業(yè)管理中非常重要的一項工作，它確保酒店內(nèi)各種設備和設施的良好工作狀態(tài)，提供良好的客戶體驗。
1. 設備巡檢：定期對各項設備進行檢查和巡視，發(fā)現(xiàn)問題及時進行修復，防止設備故障和事故發(fā)生。
2. 設備保養(yǎng)：定期對設備進行保養(yǎng)，例如更換潤滑油、清潔設備表面和內(nèi)部部件等，以確保其正常運行。
3. 設備維修：處理設備故障和問題，及時進行維修和更換零部件，確保設備能夠正常工作。
4. 設備更新和升級：根據(jù)需要，及時進行設備更新和升級，以適應酒店的發(fā)展和客戶需求的變化。
5. 設備檔案管理：建立設備檔案，包括設備名稱、型號、購買日期、保養(yǎng)記錄等，以便管理和查詢。
6. 設備培訓和安全教育：對設備操作人員進行培訓，使其掌握正確的使用方法和安全操作規(guī)范。
設備維護與保養(yǎng)需要有專門的維修人員負責，他們應具備一定的技術和維修能力。同時，設備維護與保養(yǎng)還需要有一套完善的管理制度和流程，包括設備檢查計劃、維修記錄、備件管理等，以確保工作的有序進行。
四、保潔管理
保潔管理是酒店運營中非常關鍵的一環(huán)，它直接關系到酒店整體的衛(wèi)生狀況和客戶滿意度。
1. 確立清潔標準：制定具體清潔標準，明確各個區(qū)域和設施的清潔要求，包括每天、每周、每月等不同頻次的清潔任務，確保整體清潔工作的質(zhì)量和效果符合要求。
2. 人員配備和培訓：合理規(guī)劃保潔人員的數(shù)量和配備，根據(jù)酒店規(guī)模和客房數(shù)量進行人員配置。同時，進行定期的培訓，使保潔人員掌握正確的清潔方法、使用清潔劑的技巧以及安全操作規(guī)范。
3. 清潔工具和設備管理：管理清潔工具和設備的購買、使用和維護，確保其有效性和良好的工作狀態(tài)。同時，對清潔劑的`選用和儲存也要進行統(tǒng)一管理，保證其安全性和環(huán)保性。
4. 工作計劃和排班：制定科學合理的工作計劃和排班，確保每天的保潔任務能夠按時完成，并根據(jù)酒店的入住情況和客戶需求進行靈活調(diào)整。
5. 質(zhì)檢與考核：建立質(zhì)量檢查和考核機制，對保潔工作進行定期檢查和評估，及時發(fā)現(xiàn)問題并采取糾正措施，確保保潔質(zhì)量符合標準。同時，對保潔人員進行績效考核，激勵提高工作積極性和效率。
6. 客戶反饋和投訴處理：定期聽取客戶對酒店衛(wèi)生狀況的反饋和意見，及時處理客戶的投訴和意見，改善保潔工作中存在的問題，并做好相應的整改。
五、安全管理
安全管理是酒店運營中至關重要的一環(huán)，它關系到員工和客人的生命財產(chǎn)安全。
1. 安全設施和消防器材：確保酒店內(nèi)各區(qū)域的安全設施完備，如安全出口、緊急疏散通道、滅火器、消防栓等。同時，對這些設施進行定期檢查和維護，確保其正常運作和有效性。
2. 員工培訓和意識教育：對所有員工進行安全培訓，包括消防知識、急救知識、突發(fā)事件應急處置等。提高員工的安全意識和應對能力，有效應對各類突發(fā)風險和安全問題。
3. 安全巡查和監(jiān)控：建立定期的安全巡查制度，對酒店各個區(qū)域進行巡查，及時發(fā)現(xiàn)并解決可能存在的安全隱患。同時，安裝和維護安全監(jiān)控系統(tǒng)，加強對酒店公共區(qū)域的監(jiān)控，確保安全問題能夠及時發(fā)現(xiàn)和解決。
4. 客戶安全意識宣傳：通過各種方式向客戶傳播安全知識，提高客戶的安全意識和自我保護能力。例如，在客房內(nèi)配備安全提示卡片，定期進行安全演習，并在重要場所設置安全提醒標識。
5. 外部安全合作與應急預案：與相關的公安、消防、醫(yī)療單位建立合作關系，確保在緊急情況下能夠及時調(diào)動外部資源支援。同時，制定完善的應急預案，明確安全事件應急處理流程，提高響應速度和處置能力。
6. 安全問題記錄和整改：建立安全問題記錄和整改制度，對發(fā)現(xiàn)的安全隱患和事故進行及時記錄，并采取相應的整改措施。同時，定期開展安全檢查和自查工作，防患于未然。
六、綠化管理
1. 設立綠化園藝部門：設立專門的綠化園藝部門，負責酒店的綠化工作。
2. 綠化設計與維護：進行酒店綠化設計，并制定相應的綠化維護計劃，包括植樹造林、花壇布置等，保持酒店的綠化環(huán)境。
3. 節(jié)能與環(huán)保：制定節(jié)能和環(huán)保方案，如安裝節(jié)能燈具、水電設備定期維護等，以減少資源的浪費和環(huán)境污染。
七、客服管理
客服管理是酒店經(jīng)營中不可或缺的一部分，它直接關系到客戶體驗和酒店聲譽。
1. 員工培訓和素質(zhì)提升：為客服人員提供專業(yè)培訓，包括禮儀、溝通技巧、問題解決能力等方面。提高員工的服務意識和服務質(zhì)量，使他們能夠更好地滿足客戶的需求。
2. 客戶關懷與反饋：建立客戶關懷機制，定期與客戶溝通和交流，了解客戶的需求和意見。并及時回應客戶的反饋，解決他們的問題和困擾，提升客戶滿意度。
3. 多渠道客服支持：提供多種渠道供客戶咨詢和反饋，如電話、郵件、社交媒體等。確�？蛻裟軌螂S時隨地獲得有效的客服支持和解答，提升客戶體驗。
4. 客戶信息管理：建立完善的客戶信息管理系統(tǒng)，包括客戶偏好、消費記錄等，為客戶提供更加個性化的服務和推薦。同時，確�？蛻粜畔⒌陌踩捅Ｃ�。
5. 持續(xù)改進和創(chuàng)新：定期開展客服績效評估，了解客服團隊的工作表現(xiàn)和潛在問題。通過持續(xù)改進和創(chuàng)新，提升客服業(yè)務的效率和質(zhì)量，不斷滿足客戶的期望和需求。
6. 售后服務和客戶回訪：建立完善的售后服務機制，及時跟進客戶的使用情況和意見反饋。同時，定期進行客戶回訪，了解他們的滿意度和改進建議，為客戶提供更好的服務體驗。
八、持續(xù)改進
1. 建立績效評估機制：制定物業(yè)管理績效評估指標和考核體系，對團隊和個人進行績效評估，及時發(fā)現(xiàn)問題并進行改進。
2. 定期會議和溝通：定期召開物業(yè)管理會議，進行業(yè)務交流和問題討論，加強內(nèi)部溝通和團隊協(xié)作。
3. 客戶滿意度調(diào)查：定期開展客戶滿意度調(diào)查，了解客戶的需求和意見，通過改進措施提高客戶滿意度。
以上是一份酒店物業(yè)管理方案的簡要概述，可以根據(jù)具體酒店的情況進行調(diào)整和補充。在實施物業(yè)管理方案時，要注重團隊協(xié)作和持續(xù)改進，以提高酒店的管理水平和服務質(zhì)量。
住宅物業(yè)管理方案 12
一、方案概述
本方案強調(diào)綠色環(huán)保與可持續(xù)發(fā)展的理念，通過實施一系列環(huán)保措施和可持續(xù)發(fā)展策略，提升工業(yè)園區(qū)的生態(tài)環(huán)境質(zhì)量，促進園區(qū)與企業(yè)的.共同發(fā)展。
二、綠色環(huán)保措施
綠色建材與節(jié)能改造：推廣使用綠色建材，對園區(qū)內(nèi)老舊建筑進行節(jié)能改造，如外墻保溫、屋頂綠化等。
垃圾分類與資源回收：實施垃圾分類制度，設置分類垃圾桶和回收站，促進資源循環(huán)利用。
雨水收集與利用：建設雨水收集系統(tǒng)，將雨水用于綠化灌溉、道路清洗等，減少水資源浪費。
綠化美化工程：增加園區(qū)綠化面積，種植本土植物，打造生態(tài)友好型工業(yè)園區(qū)。
三、可持續(xù)發(fā)展策略
綠色供應鏈管理：鼓勵入駐企業(yè)采用綠色生產(chǎn)方式，減少污染物排放，推動綠色供應鏈建設。
環(huán)保教育與宣傳：定期舉辦環(huán)保知識講座、宣傳活動，提高園區(qū)內(nèi)企業(yè)和員工的環(huán)保意識。
綠色出行倡議：推廣騎行、步行等低碳出行方式，設置公共自行車租賃點，減少碳排放。
可持續(xù)發(fā)展評估：建立可持續(xù)發(fā)展評估體系，定期對園區(qū)環(huán)保工作和可持續(xù)發(fā)展成效進行評估和改進。
四、實施步驟
制定環(huán)保規(guī)劃：根據(jù)園區(qū)實際情況制定綠色環(huán)保與可持續(xù)發(fā)展規(guī)劃。
實施環(huán)保項目：按照規(guī)劃逐步實施綠色建材使用、節(jié)能改造、垃圾分類等環(huán)保項目。
加強環(huán)保宣傳：通過宣傳欄、講座、APP推送等多種方式加強環(huán)保宣傳和教育。
持續(xù)監(jiān)測與評估：建立環(huán)保監(jiān)測機制，定期對園區(qū)環(huán)保工作進行評估和改進，確�？沙掷m(xù)發(fā)展目標的實現(xiàn)。
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