土地估價(jià)師個(gè)人實(shí)踐小結(jié)
土地評(píng)估師是指經(jīng)全國(guó)統(tǒng)一考試合格，依法取得《中華人民共和國(guó)土地估價(jià)師資格證書(shū)》，并經(jīng)注冊(cè)登記的以不動(dòng)產(chǎn)為評(píng)價(jià)對(duì)象的專業(yè)技術(shù)人員。土地估價(jià)師個(gè)人實(shí)踐小結(jié)，我們來(lái)看看下文。
土地估價(jià)行業(yè)是一個(gè)對(duì)理論和實(shí)踐均要求較高的行業(yè)，要成為一名合格的土地估價(jià)師，僅有理論知識(shí)仍不夠，估價(jià)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的積累是相當(dāng)重要的，這些經(jīng)驗(yàn)需要我們?cè)诠ぷ鬟^(guò)程中進(jìn)行不斷積累，在估價(jià)專業(yè)實(shí)踐過(guò)程中，學(xué)到了許多書(shū)本上無(wú)法深刻體會(huì)到的知識(shí)和實(shí)操經(jīng)驗(yàn)，下面就土地估價(jià)工作專業(yè)實(shí)踐進(jìn)行簡(jiǎn)要總結(jié)。
一、專業(yè)實(shí)踐的個(gè)人及單位基本概況
本人xx年xx月畢業(yè)于xx大學(xué)“土地資源管理”專業(yè)，本科學(xué)歷。xx年xx月至xx年xx月在xxxxx有限公司從事土地、房地產(chǎn)估價(jià)工作，并于xx年xx月通過(guò)考試取得土地估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格。
xxxxx有限公司注冊(cè)資本為xx萬(wàn)元，具有土地估價(jià)、房地產(chǎn)估價(jià)、資產(chǎn)評(píng)估資格�，F(xiàn)有注冊(cè)土地估價(jià)師xx人，土地評(píng)估資信等級(jí)為xx級(jí)，可在xx省范圍內(nèi)從事除基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)、地價(jià)指數(shù)、上市評(píng)估及政府確定的重大項(xiàng)目之外的地價(jià)評(píng)估業(yè)務(wù)；現(xiàn)土地評(píng)估業(yè)務(wù)范圍主要有：土地抵押評(píng)估、土地出讓底價(jià)評(píng)估、土地作價(jià)入股、土地價(jià)值咨詢、土地收儲(chǔ)、房屋征收評(píng)估等；
實(shí)踐考核指導(dǎo)老師xxx為xxxxx有限公司法定代表人、總經(jīng)理，具有土地估價(jià)師、房地估價(jià)師、資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)業(yè)資格；xxx年取得土地估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格，資格證書(shū)號(hào)xxxxx，取得土地估價(jià)執(zhí)業(yè)資格xxx年，長(zhǎng)期進(jìn)行土地估價(jià)工作，理論知識(shí)、實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)豐富。
二、專業(yè)實(shí)踐期間從事主要工作
在土地估價(jià)工作期間，主要從事土地抵押評(píng)估、土地出讓底價(jià)評(píng)估、土地轉(zhuǎn)讓評(píng)估等，擅長(zhǎng)抵押類土地評(píng)估，在日常土地估工作中主要負(fù)責(zé)實(shí)地踏勘前的土地評(píng)估資料收集、分析、配合土地估價(jià)師共同做好實(shí)地踏勘工作，實(shí)地踏勘結(jié)束后對(duì)踏勘查采集的信息、資料進(jìn)行分類、整理、分析，和土地估價(jià)師一起對(duì)待估宗地、估價(jià)方法、市場(chǎng)合理價(jià)值的確定進(jìn)行商討，并初步撰寫(xiě)土地估價(jià)報(bào)告，經(jīng)三級(jí)審查后，對(duì)土地報(bào)告進(jìn)行裝訂、送達(dá)、資料整理歸檔。
三、專業(yè)實(shí)踐過(guò)程估價(jià)實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)積累土地估價(jià)是一項(xiàng)實(shí)操性強(qiáng)的專業(yè)技術(shù)工作。 土地估價(jià)工作既是一項(xiàng)專業(yè)性強(qiáng)綜合性的工作、同時(shí)也體現(xiàn)了估價(jià)的藝術(shù)性、估價(jià)人員的執(zhí)業(yè)素養(yǎng)，不但要熟練掌握相關(guān)估價(jià)技術(shù)規(guī)范、估價(jià)程序、估價(jià)方法等到專業(yè)知識(shí)；而且需要熟知有關(guān)法律、法規(guī)、土地市場(chǎng)行情、國(guó)家和地方的經(jīng)濟(jì)政策。
1、接受估價(jià)業(yè)務(wù)委托前需要注意的一些問(wèn)題。
在委托評(píng)估時(shí)，一些委托估價(jià)方往往會(huì)提出估價(jià)結(jié)果要達(dá)到某一具體金額等不合理的要求，尤其是抵押貸款估價(jià)，這是對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)道德和風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)的考驗(yàn)，估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)拒絕委
托方這些不合理的要求。但估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)與委托方充分溝通，說(shuō)明拒絕這些不合理要求的原因從而避免估價(jià)工作完成后的發(fā)生不必要的爭(zhēng)議。還有一些委托方會(huì)要求估價(jià)機(jī)構(gòu)先提供委估宗地的“初步評(píng)估價(jià)值”，甚至是找了幾個(gè)估價(jià)機(jī)構(gòu)，誰(shuí)提供的“初步評(píng)估價(jià)值”達(dá)到自已的意向，就委托誰(shuí)評(píng)估。而一些土地估價(jià)機(jī)構(gòu)為爭(zhēng)奪業(yè)務(wù)而投客戶所好，向?qū)Ψ诫S意提供使其滿意的“初評(píng)值”。結(jié)果在正式提供估價(jià)報(bào)告時(shí)，因達(dá)不到當(dāng)時(shí)應(yīng)允的“初評(píng)值”而出現(xiàn)了糾紛。這些問(wèn)題都是在接受估價(jià)委托前需要注意的，因此對(duì)于土地估價(jià)合同的訂立也尤為重要。
2、實(shí)地踏勘及估價(jià)報(bào)告的撰寫(xiě)
2.1實(shí)地踏勘的重要性
要做好一份土地估價(jià)報(bào)告，認(rèn)真做好實(shí)地踏勘十分重要，估價(jià)人員只有實(shí)地踏勘待估宗地，親自了解掌握待估宗地坐落位置、形狀、土地利用狀況、基礎(chǔ)設(shè)施條件、道路交通狀況以及周圍環(huán)境等情況，估價(jià)對(duì)象的優(yōu)劣、如何選定估價(jià)方法、合理確定土地價(jià)值等情況才能清晰明確。
實(shí)地踏勘主要包括：估價(jià)對(duì)象權(quán)屬資料核實(shí)；社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、政治、環(huán)境等一般資料及宗地所處地區(qū)的區(qū)域因素和個(gè)別因素資料，宗地自身?xiàng)l件、權(quán)利狀況和利用狀況及與待估宗地相關(guān)的土地和房地產(chǎn)交易實(shí)例資料等收集；地籍圖或地形圖、基準(zhǔn)地價(jià)圖、宗地圖、宗地建筑平面圖等的調(diào)查；
2.2實(shí)地踏勘關(guān)注事項(xiàng)
實(shí)地踏勘可理解為對(duì)宗地自身現(xiàn)狀及其周邊土地利用狀況踏勘和該區(qū)域內(nèi)土地市場(chǎng)狀況的調(diào)查兩個(gè)部分。一部分是要了解委估宗地實(shí)體狀況和權(quán)益狀況，包括宗地座落位置、地號(hào)、面積、容積率、用途及土地利用效率等，對(duì)于已建有地上建筑物的，還需要注意查看其地上建筑物結(jié)構(gòu)、建筑面積、內(nèi)外部裝修及使用情況等，例如外墻、樓層高度、天花板、地板、客廳、臥室、衛(wèi)生間、門窗材質(zhì)及完損、內(nèi)部裝飾材料及檔次等；另一部分是對(duì)委估宗地所在地區(qū)的區(qū)域因素條件和個(gè)別因素條件踏勘，親臨現(xiàn)場(chǎng)感受所在區(qū)域的環(huán)境景觀、周圍建筑物情況、道路通達(dá)程度、公交、市政配套、商服繁華程度、產(chǎn)業(yè)構(gòu)成、人口狀況、區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)模和經(jīng)濟(jì)收益水平等區(qū)域因素，以及了解宗地形狀、臨街條件、進(jìn)深、地質(zhì)、地形條件等個(gè)別因素。
此外“看現(xiàn)場(chǎng)”時(shí)需進(jìn)行必要的記錄和拍攝。須攜帶實(shí)地踏勘表（如可設(shè)計(jì)《土地狀況現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查登記表》、《房屋狀況現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查登記表》）和數(shù)碼相機(jī)等，在現(xiàn)場(chǎng)踏勘過(guò)程中按照制定好的土地、房屋狀況現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查表內(nèi)容進(jìn)行記錄，并對(duì)宗地全景、地上建筑物、周圍環(huán)境
�。òㄏ噜彽貕K或相鄰建筑物等）進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)拍攝，必要是現(xiàn)場(chǎng)草繪委估宗地位置示意圖。
2.3經(jīng)過(guò)實(shí)地踏勘后要對(duì)所收集的相關(guān)資料進(jìn)行分析整理，對(duì)估價(jià)對(duì)象地塊進(jìn)行綜合分析，并對(duì)各估價(jià)方法進(jìn)行適應(yīng)性分析，選取適宜的估價(jià)方法，合理確定相關(guān)估價(jià)參數(shù)，對(duì)估價(jià)結(jié)果進(jìn)行分析，最終確定合理的土地價(jià)值。
2.4撰寫(xiě)出具土地估價(jià)報(bào)告
出具土地估價(jià)報(bào)告順利完成土地估價(jià)業(yè)務(wù)是最終目的，在經(jīng)過(guò)資料收集、實(shí)地勘察后，由收集調(diào)查階段進(jìn)入相關(guān)資料分析階段，根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》要求撰寫(xiě)土地估價(jià)報(bào)告書(shū)。
四、土地估價(jià)報(bào)告撰寫(xiě)的重點(diǎn)和難點(diǎn)
�。�1）土地估價(jià)報(bào)告撰寫(xiě)的重點(diǎn)和難點(diǎn)則在于估價(jià)方法的選擇和運(yùn)用上。
土地估價(jià)常用方法有市場(chǎng)比較法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法、剩余法、成本逼近法、收益還原法等。各種估價(jià)方法都存在一定的局限性和不足，這就要求估價(jià)人員有好的理論基礎(chǔ)和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。
�、偈袌�(chǎng)比較法市場(chǎng)比較法的具體思路是在近期地產(chǎn)市場(chǎng)中選擇與估價(jià)對(duì)象處于同一供需范圍內(nèi)，具有較強(qiáng)相關(guān)性、替代性的地產(chǎn)交易實(shí)例，根據(jù)估價(jià)對(duì)象和可比實(shí)例的狀況，對(duì)時(shí)間因素、交易情況、區(qū)域因素及個(gè)別因素等影響地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的因素進(jìn)行分析比較和修正，進(jìn)而求取其估價(jià)值。該方法主要適合于房地產(chǎn)市場(chǎng)較發(fā)達(dá)的區(qū)域，周邊有很多可以參照的市場(chǎng)案例。在運(yùn)用過(guò)程中的難點(diǎn)在于可比交易實(shí)例的收集上，大多數(shù)時(shí)候，要求收集有詳細(xì)數(shù)據(jù)和文字依據(jù)的市場(chǎng)案例存在一定的難度。
其基本計(jì)算公式如下：地價(jià)=比準(zhǔn)單價(jià)×土地面積
比準(zhǔn)單價(jià)=可比實(shí)例成交單價(jià)×交易情況修正×交易日期修正×區(qū)域因素修正×個(gè)別因素修正
�、诨鶞�(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法 基準(zhǔn)地價(jià)是某一級(jí)別或均質(zhì)地域內(nèi)分用途的土地使用權(quán)平均價(jià)格，該級(jí)別或均質(zhì)地域內(nèi)該類用地的其他宗地價(jià)格在基準(zhǔn)地價(jià)上下波動(dòng)。基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法是利用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正系數(shù)表等估價(jià)成果，按照替代原則，就估價(jià)對(duì)象區(qū)域條件和個(gè)別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較，并對(duì)照修正系數(shù)表選取相應(yīng)的'修正系數(shù)對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正，進(jìn)而求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)期日價(jià)格的方法。該估價(jià)方法主要適合該地區(qū)有較為完善的基準(zhǔn)地價(jià)體系，處于城市規(guī)劃范圍內(nèi)的商業(yè)、住宅、工業(yè)、綜合用地的評(píng)估。在實(shí)踐過(guò)程中，選用該估價(jià)方法首先要收集到當(dāng)?shù)刈钚碌幕鶞?zhǔn)地價(jià)成果，包括基準(zhǔn)地價(jià)級(jí)別圖表及相應(yīng)修正體系，一般地區(qū)的基準(zhǔn)地價(jià)技術(shù)報(bào)告中涵蓋了這些內(nèi)容。其次在實(shí)地
踏勘過(guò)程中，一定要仔細(xì)填寫(xiě)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查表，主要包括區(qū)域和個(gè)別因素的調(diào)查、區(qū)域地價(jià)水平的調(diào)查，這個(gè)在實(shí)踐過(guò)程中顯得特別重要采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的重點(diǎn)和存在的難點(diǎn)主要有：期日修正系數(shù)中涉及的地價(jià)指數(shù)和土地使用年期修正中土地還原利率的確定。
其基本公式為： V = V1b×（1±∑Ki）×Kj
式中： V──宗地地價(jià) V1b──某一用途土地在某一土地級(jí)別上的基準(zhǔn)地價(jià) ∑K──影響地價(jià)區(qū)域因素及個(gè)別因素修正系數(shù)之和 Kj──期日修正、容積率、土地使用年期等其他修正系數(shù)
�、凼Ｓ喾� 剩余法又稱假設(shè)開(kāi)發(fā)法，是在預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)正常交易價(jià)格的基礎(chǔ)上，扣除預(yù)計(jì)的正常開(kāi)發(fā)成本及有關(guān)專業(yè)費(fèi)用、利息、稅費(fèi)和利潤(rùn)等，以估價(jià)余額來(lái)估算待估宗地價(jià)格的一種方法。該估價(jià)方法主要適用于待開(kāi)發(fā)建設(shè)土地、有明確開(kāi)發(fā)意圖和規(guī)劃依據(jù)的土地及建成區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)較繁榮的區(qū)段土地。采用該估價(jià)方法要求估價(jià)人員應(yīng)具有較強(qiáng)的房地產(chǎn)估價(jià)、工程造價(jià)等相關(guān)知識(shí)，因運(yùn)用剩余法時(shí)首先要求采用市場(chǎng)比較法和收益法等房地產(chǎn)估價(jià)方法來(lái)求取待估宗地預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)完成后價(jià)值或現(xiàn)行狀態(tài)的價(jià)格水平。主要涉及在現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查中，對(duì)宗地所在區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的調(diào)查和分析，其次開(kāi)發(fā)費(fèi)用的確定，也要求估價(jià)人員對(duì)區(qū)域相關(guān)工程造價(jià)有很熟悉的了解和把握。相關(guān)費(fèi)用的項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)，需要估價(jià)人員熟知規(guī)劃、房產(chǎn)、土地、財(cái)政、稅務(wù)等部門相關(guān)法律法規(guī)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，以作為估價(jià)過(guò)程中取值的依據(jù)。
其計(jì)算公式為：地價(jià) = 開(kāi)發(fā)總價(jià)值-開(kāi)發(fā)總成本-開(kāi)發(fā)利潤(rùn) = 不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)-建筑費(fèi)-專業(yè)費(fèi)-不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)-利息-銷售費(fèi)用-稅費(fèi)-利 潤(rùn)
�、艹杀颈平� 成本逼近法是以開(kāi)發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)客觀費(fèi)用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利息、利潤(rùn)、應(yīng)繳納的稅費(fèi)和土地增值收益來(lái)確定土地價(jià)格的方法。該方法主要適用于鄉(xiāng)鎮(zhèn)、郊區(qū)等市場(chǎng)不活躍區(qū)域的土地估價(jià)，要求宗地所在周邊區(qū)域有征地拆遷補(bǔ)償案例，有明確的相關(guān)征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)文件。該方法在運(yùn)用過(guò)程中，首先要取得當(dāng)?shù)卣鞯夭疬w補(bǔ)償文件，因?yàn)橥恋厝〉觅M(fèi)主要依據(jù)當(dāng)?shù)卣鞯夭疬w補(bǔ)償文件相關(guān)條款規(guī)定，土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用需要調(diào)查才能確定，也可參照該地區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)技術(shù)報(bào)告中涉及的土地開(kāi)發(fā)程度修正中涉及的土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用來(lái)確定。
其計(jì)算基本公式為：土地價(jià)格=（土地取得費(fèi)＋相關(guān)稅費(fèi)＋土地開(kāi)發(fā)費(fèi)＋投資利息＋投資利潤(rùn)＋土地增值收益）×修正系數(shù)
�、菔找孢�原法 該方法由于其特殊性，日常運(yùn)用的較少，因?yàn)槿绻捎闷髽I(yè)收入費(fèi)用來(lái)還原，要求提供財(cái)務(wù)報(bào)表，由于委托方考慮自身原因，一般不會(huì)提供經(jīng)過(guò)審計(jì)后的財(cái)務(wù)報(bào)表，
且報(bào)表中往往存在一些非正常開(kāi)支，在確定那些是非正常開(kāi)支并進(jìn)行剔除難度也較大。如果用市場(chǎng)租金來(lái)進(jìn)行計(jì)算，一方面對(duì)于純土地租賃市場(chǎng)并不成熟，即使租金水平可從市場(chǎng)調(diào)查獲得，但在實(shí)踐過(guò)程中發(fā)現(xiàn)，一般用收益還原法來(lái)測(cè)算的地價(jià)和市場(chǎng)價(jià)值存在很大的差異，這也許是還原利率的確定上存在一些問(wèn)題所導(dǎo)致的結(jié)果。
�。�2）土地估價(jià)報(bào)告撰寫(xiě)及出具
在分析已有估價(jià)資料基礎(chǔ)上，選用恰當(dāng)?shù)墓纼r(jià)方法進(jìn)行價(jià)格試算，最終選擇兩種或兩種以上方法進(jìn)行評(píng)估。需要注意的是由于各種方法都存在一定的局限性和不足，這就要求估價(jià)人員在現(xiàn)實(shí)估價(jià)工作中要多調(diào)查多分析，做到心中有價(jià)，那樣在估價(jià)過(guò)程中才能更好地處理好理論計(jì)算與實(shí)際地價(jià)之間的差異問(wèn)題，更加客觀的反映土地價(jià)值。 在按照《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》中附錄的格式撰寫(xiě)土地估價(jià)報(bào)告時(shí)，土地估價(jià)報(bào)告應(yīng)盡量做到用詞準(zhǔn)確、語(yǔ)義鮮明，句子簡(jiǎn)潔、概括性強(qiáng)、邏輯嚴(yán)密等特點(diǎn)，且應(yīng)防止錯(cuò)別字和錯(cuò)漏等，提高估價(jià)報(bào)告質(zhì)量。在提交估價(jià)報(bào)告給委托估價(jià)方前，還需進(jìn)行內(nèi)部審核，即“三級(jí)復(fù)核”，經(jīng)審核合格后方可出具正式報(bào)告交付委托方使用，同時(shí)將估價(jià)底稿交檔案管理人員存檔。
五、對(duì)土估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的點(diǎn)滴認(rèn)識(shí)：
因?yàn)樵谕恋毓纼r(jià)中對(duì)抵押評(píng)估項(xiàng)目做的比較多，同時(shí)又對(duì)司法鑒定項(xiàng)目有所接觸，在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，有一些效益一般的工業(yè)企業(yè)多依賴銀行融資進(jìn)行資金流轉(zhuǎn)，這類企業(yè)在委托抵押評(píng)估時(shí)一般會(huì)提出高于市場(chǎng)價(jià)值較多的不合理要求，在資金不濟(jì)時(shí)，往往又會(huì)出現(xiàn)銀行貸款還不上的情形，這時(shí)法院便會(huì)查封企業(yè)抵押資產(chǎn)，在司法鑒定評(píng)估時(shí)，正常的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)值往住會(huì)低于原先評(píng)估的抵押價(jià)值，一方面給融資機(jī)構(gòu)帶來(lái)?yè)p失、給資產(chǎn)處置帶來(lái)難度，同時(shí)也會(huì)給原評(píng)估機(jī)構(gòu)帶來(lái)負(fù)面影響。如何防范這類風(fēng)險(xiǎn)，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員在接受委托時(shí)就應(yīng)提高認(rèn)識(shí)，和委托方積極溝通，曉之以理，以正常的市場(chǎng)價(jià)值出具評(píng)估報(bào)告，維護(hù)社會(huì)資本的良好循環(huán)。
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