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關(guān)于違法建筑的權(quán)利歸屬及買(mǎi)賣(mài)合同的效力
內(nèi)容提要: 現(xiàn)實(shí)生活中大量存在違法建筑。違法建筑在沒(méi)有被拆除之前，屬于不動(dòng)產(chǎn)。該違法建筑因建造的事實(shí)行為完成，而取得不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)。該不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)因不能進(jìn)行登記，所以違法建筑的處分權(quán)受限。以違法建筑作為標(biāo)的簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同，由屬于債權(quán)行為的買(mǎi)賣(mài)合同和引發(fā)物權(quán)變動(dòng)的物權(quán)合同組成。屬于債權(quán)行為的買(mǎi)賣(mài)合同效力為有效。引發(fā)物權(quán)變動(dòng)行為的物權(quán)合同效力為待定。
關(guān)鍵詞: 違法建筑 債權(quán)行為 物權(quán)行為 有效
一般人認(rèn)為，違法建筑不應(yīng)該存在，就算建好，也應(yīng)該拆掉。國(guó)家和各地方政府也試圖通過(guò)出臺(tái)一系列法律、法規(guī)遏止違法建筑的出現(xiàn)，但是違法建筑并沒(méi)有因我們國(guó)家的有關(guān)機(jī)關(guān)采取的高壓態(tài)勢(shì)而消亡，現(xiàn)實(shí)中仍然大量存在。那么，在違法建筑沒(méi)有被拆除之前，是否存在合法的民事權(quán)利呢? 是否有所有權(quán)呢? 以違法建筑作為標(biāo)的所簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同的效力為何? 筆者力圖通過(guò)本文的論述，嘗試解決上述問(wèn)題。
一、違法建筑的概念
在我國(guó)相關(guān)的法律法規(guī)中，并沒(méi)有規(guī)定何謂違法建筑，我們只能從理論的角度，給它做一解讀。
所謂違法建筑，指的是違反廣義法律的建筑。從文義解釋的角度來(lái)理解的話(huà)，廣義法律包括全國(guó)人民代表大會(huì)和常務(wù)委員會(huì)制定的法律，還包括行政法規(guī)、部門(mén)規(guī)章、地方性法規(guī)等，所以違法建筑應(yīng)該包括違反法律、行政法規(guī)、部門(mén)規(guī)章和地方性法規(guī)的建筑，范圍顯然很廣。 然而，我們又經(jīng)�？吹竭`章建筑的稱(chēng)謂，甚至很多人將二者相等同。同樣按照文義解釋的話(huà)，違章建筑指的是違反部門(mén)規(guī)章的建筑，部門(mén)規(guī)章僅屬于法律的一種形式，因此，違法建筑的外延中應(yīng)該包括違章建筑。我們國(guó)家并沒(méi)有在法律上特別指明應(yīng)該稱(chēng)其為違法建筑還是違章建筑，不同的法律、行政法規(guī)、部門(mén)規(guī)章叫法不同。筆者認(rèn)為用違法建筑的稱(chēng)謂更加準(zhǔn)確。自從 2008 年 1 月 1 日，《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》開(kāi)始實(shí)施后，城鄉(xiāng)建設(shè)的一體規(guī)劃格局形成，在城鄉(xiāng)規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行的任何建設(shè)行為都應(yīng)該符合《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的規(guī)定，進(jìn)行規(guī)劃審批，沒(méi)有進(jìn)行規(guī)劃審批的建設(shè)行為，均屬于違法建設(shè)。因此可以說(shuō)，進(jìn)行規(guī)劃審批，符合《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的要求，是進(jìn)行合法建設(shè)行為的前提，《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》也就成了合法建設(shè)行為的重要依據(jù)，從這個(gè)角度說(shuō)，叫違法建筑更加準(zhǔn)確。另外，從文義解釋的角度來(lái)看，違法建筑已經(jīng)包括違章建筑。因此，本文不再區(qū)分違法建筑和違章建筑，統(tǒng)稱(chēng)為違法建筑。
二、違法建筑的分類(lèi)
( 一) 未取得建設(shè)用地使用權(quán)的違法建筑和取得建設(shè)用地使用權(quán)但是超出了建設(shè)用地使用權(quán)范圍的違法建筑
在《物權(quán)法》頒布之前，建設(shè)用地使用權(quán)被稱(chēng)為國(guó)有土地使用權(quán)，《物權(quán)法》頒布后，改稱(chēng)為建設(shè)用地使用權(quán)。這樣的稱(chēng)謂更能表明該土地的利用性質(zhì)為建設(shè)用地。但是《物權(quán)法》所規(guī)定的建設(shè)用地使用權(quán)，將其客體范圍限制為國(guó)有土地，因此，給人的理解為建設(shè)用地使用權(quán)僅能存在于國(guó)有土地之上，好像在集體土地上不會(huì)建設(shè)建筑物。根據(jù)《土地管理法》規(guī)定，為了興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)( 鎮(zhèn)) 村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)，經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地的，也是允許的。所以在集體土地上，也可以建設(shè)建筑物，也可以設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)�！段餀�(quán)法》將建設(shè)用地使用權(quán)的客體限制為國(guó)有土地顯然與現(xiàn)有的法律和現(xiàn)實(shí)矛盾。
未取得建設(shè)用地使用權(quán)的違法建筑比較好理解，即沒(méi)有獲得建設(shè)用地使用權(quán)就進(jìn)行了建設(shè)行為，所產(chǎn)生的違法建筑。那么何謂取得建設(shè)用地使用權(quán)但是超出了建設(shè)用地使用權(quán)范圍的違法建筑? 在取得建設(shè)用地使用權(quán)后，需要獲得城鄉(xiāng)規(guī)劃審批，并在取得建設(shè)施工許可證后，才可以進(jìn)行建設(shè)行為，該建設(shè)行為才是合法的。但是現(xiàn)實(shí)往往是，有些人在取得建設(shè)用地使用權(quán)后，在進(jìn)行建設(shè)過(guò)程中，超過(guò)已經(jīng)審批的使用權(quán)面積，超范圍進(jìn)行建設(shè)，在超出已經(jīng)取得建設(shè)用地使用權(quán)范圍之外進(jìn)行的建設(shè)行為就是違法的，所形成的建筑物即為違法建筑。這類(lèi)違法建筑非常重要的特點(diǎn)是建造在超出建設(shè)用地使用權(quán)范圍之外的建筑，才屬于違法建筑，建造在建設(shè)用地使用權(quán)范圍之內(nèi)的建筑，屬于合法建筑。在確立這類(lèi)違法建筑過(guò)程中，必須搞清楚建設(shè)用地使用權(quán)的范圍。
( 二) 違反公法的違法建筑和違反私法的違法建筑
自羅馬法以來(lái)，就把法律劃分為公法和私法。但是公法和私法劃分的標(biāo)準(zhǔn)一直是仁者見(jiàn)仁智者見(jiàn)智的問(wèn)題，學(xué)說(shuō)觀點(diǎn)很多，本文只列舉較有影響的三種學(xué)說(shuō)。
1． 利益說(shuō)。以維護(hù)公共利益還是私人利益作為區(qū)分的標(biāo)準(zhǔn)，維護(hù)公共利益的法律就是公法，維護(hù)私人利益的法律就是私法。自 19 世紀(jì)以來(lái)，伴隨著“公法私法化”和“私法公法化”，公法和私法出現(xiàn)融合的趨勢(shì)，使該標(biāo)準(zhǔn)受到了挑戰(zhàn)。
2． 隸屬說(shuō)。該說(shuō)認(rèn)為調(diào)整隸屬關(guān)系的法律就是公法，調(diào)整平等關(guān)系的法律就是私法。但是在民事法律關(guān)系中也存在隸屬的關(guān)系，像親權(quán)關(guān)系中。
3． 主體說(shuō)。凡規(guī)范國(guó)家和公共團(tuán)體之間以及國(guó)家、公共團(tuán)體和私人之間關(guān)系的法律就是公法，凡規(guī)范私人和私人之間的法律就是私法。但是國(guó)家往往也參與民事交易，進(jìn)行民事活動(dòng)，而此時(shí)調(diào)整的法律卻為民法。
本文比較贊同以利益說(shuō)作為劃分公法和私法的標(biāo)準(zhǔn)。雖然“公法私法化”和“私法公法化”的出現(xiàn)，使得公法和私法的界限開(kāi)始出現(xiàn)模糊，但是以維護(hù)不同的利益作為區(qū)分公法和私法的標(biāo)準(zhǔn)仍然適用，“公法私法化”的現(xiàn)象仍然沒(méi)有改變公法維護(hù)公共利益的本質(zhì)，“私法公法化”的現(xiàn)象也沒(méi)有改變私法維護(hù)私人利益的本質(zhì)。所以，以維護(hù)不同利益作為劃分公法和私法的標(biāo)準(zhǔn)依然站得住腳。
違反公法的違法建筑，往往會(huì)損害公共利益，所以會(huì)受到行政處罰，行政處罰方式一般為罰款、限期拆除等。而違反私法的違法建筑，損害的往往是私人利益，所以會(huì)受到民事處罰，處罰方式一般為停止侵害、排除妨礙、消除危險(xiǎn)、恢復(fù)原狀、賠償損失等。
( 三) 程序違法的違法建筑和實(shí)體違法的違法建筑
所謂程序違法的違法建筑，即在建設(shè)過(guò)程中沒(méi)有根據(jù)我國(guó)相應(yīng)的法律法規(guī)規(guī)定，進(jìn)行相應(yīng)的許可就進(jìn)行了建設(shè)，在違法建筑建成后可以通過(guò)申請(qǐng)獲得審批，而使違法建筑轉(zhuǎn)成合法。所謂實(shí)體違法的違法建筑，即該建筑的違法不符合我國(guó)的相關(guān)規(guī)劃法的規(guī)定，也不可能獲得相應(yīng)的建設(shè)用地使用權(quán)，不能通過(guò)事后程序的補(bǔ)救使其轉(zhuǎn)成合法建筑，也就是說(shuō)實(shí)體違法的違法建筑，沒(méi)有轉(zhuǎn)成合法的可能，最終的命運(yùn)只能是被拆掉。 違法建筑的上述分類(lèi)，在現(xiàn)實(shí)生活中經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)交叉情況，從本文論述的重點(diǎn)來(lái)看，筆者將從實(shí)體違法的角度來(lái)論述違法建筑的相關(guān)問(wèn)題，不包括程序違法的建筑。原因在于，程序違法的違法建筑，最終是可以通過(guò)程序彌補(bǔ)轉(zhuǎn)成合法，而實(shí)體違法的違法建筑的命運(yùn)不會(huì)發(fā)生扭轉(zhuǎn)。實(shí)體違法的違法建筑才是真正意義上的違法建筑，探討其相關(guān)問(wèn)題才有價(jià)值。
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