如何判斷土地使用權轉讓合同的效力

　　土地使用權轉讓合同的效力怎么判斷?

　　實踐中，土地使用權轉讓是法律允許的。但是不意味著，土地使用權轉讓合同就一定有效。那么，土地使用權轉讓合同的效力怎么判斷？土地使用權轉讓合同在什么情形下會無效？

　　土地使用權轉讓，是指土地使用權人作為轉讓方，將土地使用權轉讓與受讓方，受讓方支付價款的行為。我國實行嚴格的國有土地使用權轉讓登記制度。《土地管理法》第12條規(guī)定：“依法改變土地權屬和用途的，應當辦理土地變更手續(xù)�！薄冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第60條第3款規(guī)定：“房地產(chǎn)轉讓或者變更時，應當向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權變更登記，經(jīng)同級人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府更換或者更改土地使用權證書�！�

　　在實際的土地使用權交易中，經(jīng)常存在以下情形：

　　1.在簽訂轉讓合同時，轉讓方未取得出讓土地使用權證書;

　　2.合同簽訂后，當事人一方或雙方未辦理土地使用權變更登記手續(xù);

　　3.轉讓方就同一塊土地與多個受讓方簽訂轉讓合同。如果在這幾種情形下，雙方發(fā)生糾紛，那么應如何認定轉讓合同的效力，又如何確定土地使用權的'歸屬呢?

　　一、轉讓方未取得土地使用權證書轉讓合同的效力

　　第一種觀點認為合同無效。《城市房地產(chǎn)管理法》第37條第6項規(guī)定：未依法登記領取權屬證書的房地產(chǎn)不得轉讓。該法第38條規(guī)定：“以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產(chǎn)時，應當符合下列條件：(一)按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書……”這種觀點認為，上述法律條款是對出讓土地使用權轉讓行為的強制性規(guī)定，如果轉讓方未取得土地使用權證書，則土地使用權不得轉讓。《合同法》第52條第5項規(guī)定：違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的合同無效。因此轉讓合同應認定為無效。

　　第二種觀點認為合同有效。根據(jù)我國民事立法所依據(jù)的理論及具體條文，物權變動采取的是債權形式主義的物權變動模式，即債權契約加登記原則。在這種模式下，登記行為與債權合同是相互獨立的兩個行為，登記行為只是物權取得與轉移的證明，其作用是將物權變動的時間界限確定在標的物登記之時，屬于合同的履行問題，不是合同的生效要件。這種觀點認為：《城市房地產(chǎn)管理法》第37條、第38條是對土地使用權權屬變動所作的強制性規(guī)定，針對的是登記行為而不是債權合同。如果轉讓方?jīng)]有取得土地使用權證書而與受讓方訂立合同轉讓土地使用權，行政機關不得辦理變更登記手續(xù)，其結果是出讓方無法履行合同，而合同本身的有效性不受影響。筆者贊同這種觀點的理論分析和對法律的解釋，但卻不同意其結論。

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