- 相關(guān)推薦
智能化社區(qū)的物業(yè)管理范文推薦
摘要：社區(qū)智能化領(lǐng)域里的產(chǎn)業(yè)鏈由智能化設(shè)備生產(chǎn)和研發(fā)商、系統(tǒng)集成商、網(wǎng)絡(luò)運(yùn)營(yíng)商、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司和住戶組成，對(duì)這個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈進(jìn)行分析，力求準(zhǔn)確地反映物業(yè)公司在這個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈中的位置和應(yīng)起的作用，探求一種適合中國(guó)國(guó)情的智能化社區(qū)的物業(yè)管理模式。
1概述
中國(guó)從1997年開(kāi)始建設(shè)智能化社區(qū)，到現(xiàn)在已經(jīng)有5年了，在建設(shè)過(guò)程中，既有成功的經(jīng)驗(yàn)，也有失敗的教訓(xùn)。
隨著生活水平的提高，居民對(duì)生活環(huán)境提出了更高的要求，到了1997年，為了拆除"鐵籠子"，在社區(qū)內(nèi)建設(shè)安防系統(tǒng)，怎樣建設(shè)好安防系統(tǒng)就成了一個(gè)嶄新的課題、這涉及到安防系統(tǒng)的軟硬件質(zhì)量、配置是否合理、管理是否得當(dāng)?shù)纫幌盗袉?wèn)題，做得好的社區(qū)，使發(fā)案率趨近于零，社區(qū)環(huán)境優(yōu)美、居民感覺(jué)安全、方便。做得較差的社區(qū)，居民怨聲載道，甚至使人感覺(jué)到?jīng)]有安防系統(tǒng)可能更方便。
隨著網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，2000年4月，長(zhǎng)城寬帶提出在社區(qū)內(nèi)"免費(fèi)"建寬頻網(wǎng)絡(luò)，隨后中國(guó)電信、聚友等一批企業(yè)如法炮制，就這樣啟動(dòng)了社區(qū)寬帶網(wǎng)絡(luò)的建設(shè)熱潮�；贗nternet的安全系統(tǒng)和物業(yè)管理系統(tǒng)相繼開(kāi)發(fā)出來(lái)，安全系統(tǒng)和物業(yè)管理系統(tǒng)將變成為網(wǎng)上的一個(gè)應(yīng)用和服務(wù)項(xiàng)目，這也是世界上智能化社區(qū)的發(fā)展趨勢(shì)。但在社區(qū)內(nèi)建寬頻網(wǎng)有幾種選擇，到底采用哪一種并沒(méi)有一定的模式，而是應(yīng)根據(jù)社區(qū)的內(nèi)外部環(huán)境來(lái)選擇，否則，效果適得其反。
只要有資金，配備好一個(gè)智能化社區(qū)的"硬件"不難，但是要管好一個(gè)智能化社區(qū)，并讓已有的智能化系統(tǒng)發(fā)揮它應(yīng)有的作用，卻不是一件容易的事，關(guān)鍵就在于有沒(méi)有一套比較完善而且切實(shí)可行的智能化物業(yè)管理方案。
目前，中國(guó)的智能化社區(qū)的建設(shè)注重"硬件"，以實(shí)用、價(jià)廉為基本原則，隨著生活水平的提高，智能化社區(qū)的建設(shè)將以適用、舒適和安全為基本原則，除了進(jìn)一步提升原有的硬件水平外，隨著網(wǎng)絡(luò)硬件、軟件和電子商務(wù)環(huán)境的成熟，用電子商務(wù)全面提升社區(qū)智能化的硬件水平、管理水平和服務(wù)水平，使廣大居民真正地享受智能社區(qū)信息化給人民生活帶來(lái)的重大變化，使居民真正地感受到智能化系統(tǒng)給人們的生活所帶來(lái)的便利。
所謂智能社區(qū)的建設(shè)就是通過(guò)以家庭為核心的三層信息平臺(tái)：家庭內(nèi)部的數(shù)字化平臺(tái)、社區(qū)的智能化平臺(tái)和城市公眾信息平臺(tái)，將信息、網(wǎng)絡(luò)、自動(dòng)控制、通訊等高科技應(yīng)用到人們的生活領(lǐng)域，以家庭信息化為手段，實(shí)現(xiàn)家庭社會(huì)化和社會(huì)的家庭化。它包含三方面的內(nèi)容：智能安防系統(tǒng)、信息系統(tǒng)和物業(yè)管理系統(tǒng)。
社區(qū)智能化領(lǐng)域里的產(chǎn)業(yè)鏈由智能化設(shè)備生產(chǎn)和研發(fā)商、系統(tǒng)集成商、網(wǎng)絡(luò)運(yùn)營(yíng)商、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司和住戶組成。社區(qū)智能化產(chǎn)業(yè)能否健康地發(fā)展，和產(chǎn)業(yè)鏈中的各個(gè)環(huán)節(jié)有關(guān)，要想找出問(wèn)題的所在，必須對(duì)整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈進(jìn)行分析。下面對(duì)這個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈進(jìn)行分析，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，吸取教訓(xùn)，力求準(zhǔn)確地反映物業(yè)公司在這個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈中的位置和應(yīng)起的作用，探求一種適合中國(guó)國(guó)情的智能化社區(qū)的物業(yè)管理模式。
2我國(guó)社區(qū)智能化產(chǎn)業(yè)鏈的現(xiàn)狀
我國(guó)社區(qū)智能化設(shè)備生產(chǎn)和研發(fā)商，有一定的研發(fā)和生產(chǎn)能力，所生產(chǎn)的產(chǎn)品能滿足基本的需求；但在功能和產(chǎn)品的穩(wěn)定性上還要多下功夫。《中國(guó)首屆智能化樓盤(pán)調(diào)查報(bào)告》顯示室內(nèi)安防和抄表系統(tǒng)的投訴率最高，幾乎高達(dá)26%，其它系統(tǒng)也都有不同程度的投訴。
�、傧到y(tǒng)集成商：在系統(tǒng)集成行業(yè)，現(xiàn)在還處于"百家爭(zhēng)鳴"的階段。在深圳，系統(tǒng)集成商登記注冊(cè)的有500多家，水平參差不齊。智能化系統(tǒng)集成商大概有4類：第一類是以前做安防監(jiān)控的專業(yè)公司，現(xiàn)在轉(zhuǎn)型做智能化，但是在人員配備上又沒(méi)有做相應(yīng)的補(bǔ)充，特別是計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)人才奇缺，由它們做出的系統(tǒng)難免有欠缺之處；第二類公司以前是銷售計(jì)算機(jī)和做計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)的，現(xiàn)在轉(zhuǎn)型做智能化，它們?cè)谄渌到y(tǒng)的認(rèn)識(shí)上存在一定的缺陷，特別是在做小區(qū)時(shí)，沿用它們?cè)诖髲B里面的做法，肯定要碰壁；第三類公司認(rèn)為做智能化系統(tǒng)集成很容易，跟上建工程差不多，隨便找?guī)讉�(gè)工程技術(shù)人員?quot;揭竿而起"了，由它們做出的東西其水平可想而知；第四類公司有一批技術(shù)全面和施工經(jīng)驗(yàn)豐富的人員把關(guān)，各類技術(shù)人員齊全、配備合理，資金雄厚，各種儀器、設(shè)備和工具齊全、配置完備，由它們做出的系統(tǒng)更趨于合理。第四類公司目前比較少，以前三類公司居多，這也是為什么房地產(chǎn)商認(rèn)為系統(tǒng)集成商的水平較低的占23%、一般的占61%、較高的占16%的原因。系統(tǒng)集成商里必須具備技術(shù)全面、懂市場(chǎng)、懂工程和懂物業(yè)的高級(jí)技術(shù)人才，而大多數(shù)系統(tǒng)集成商里沒(méi)有這樣的人才，這就是房地產(chǎn)商認(rèn)為系統(tǒng)集成商應(yīng)提高自身技術(shù)力量的占70.70%、應(yīng)提高解決方案的占60%的原因�，F(xiàn)在許多系統(tǒng)集成商接下工程后，就找一些農(nóng)民施工隊(duì)進(jìn)行施工，在施工過(guò)程中又缺乏有效的管理和監(jiān)理，導(dǎo)致出現(xiàn)施工質(zhì)量問(wèn)題，當(dāng)然房地產(chǎn)商也應(yīng)該給集成商一個(gè)好的施工條件，現(xiàn)在做小區(qū)，大多要配合業(yè)主裝修，這本身也給施工帶來(lái)了難度。這些因素綜合到了一起就出現(xiàn)了有64.20%的房地產(chǎn)商認(rèn)為系統(tǒng)集成商應(yīng)提高施工質(zhì)量。
�、诰W(wǎng)絡(luò)運(yùn)營(yíng)商：寬帶入戶在全國(guó)正以出乎預(yù)料的速度推進(jìn)。由于寬帶接入一開(kāi)始就打破了壟斷，出"百家爭(zhēng)網(wǎng)"的局面，運(yùn)營(yíng)商的服務(wù)質(zhì)量和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也千差萬(wàn)別。寬帶接入的方式大概有如下幾種：a．新建住宅小區(qū)一般由開(kāi)發(fā)商雇請(qǐng)運(yùn)營(yíng)商預(yù)裝；b．現(xiàn)有住宅小區(qū)由物業(yè)管理公司與運(yùn)營(yíng)商簽訂裝配合同；c．老城區(qū)則由政府街道辦事處或居民委員會(huì)作主簽約；d．有的企業(yè)只是鋪設(shè)線路，打算將來(lái)整個(gè)線網(wǎng)賣(mài)給運(yùn)營(yíng)商�？傊�，選擇權(quán)都不在真正的用戶－－居民手里。與其"火熱"的表象相比，在全國(guó)真正將社區(qū)寬帶網(wǎng)敷設(shè)到位，運(yùn)營(yíng)起來(lái)的卻沒(méi)有幾個(gè)，大多處于"跑馬圈地"階段，而許多小運(yùn)營(yíng)商則完全是只圈地不種地。中國(guó)的寬帶網(wǎng)絡(luò)建設(shè)如此艱難，有以下幾個(gè)原因：a．中國(guó)已建成了全國(guó)寬帶骨干網(wǎng)、寬帶城域網(wǎng)和一些社區(qū)寬帶網(wǎng)，網(wǎng)絡(luò)帶寬大量閑置，但是上網(wǎng)速度還是很慢，其中的原因在它們之間沒(méi)有很好的互通互聯(lián)，沒(méi)有讓整個(gè)寬帶真正地互動(dòng)起來(lái)。中國(guó)所應(yīng)用的網(wǎng)絡(luò)技術(shù)及結(jié)構(gòu)在世界上是最先進(jìn)的，網(wǎng)絡(luò)帶寬在世界上也是名列前茅，中國(guó)要想利用網(wǎng)絡(luò)帶動(dòng)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，發(fā)揮網(wǎng)絡(luò)應(yīng)有的作用，急需出臺(tái)相關(guān)的互聯(lián)政策，徹底打破各自為政的局面。b．ISP商和ICP商之間缺乏有效的整合，網(wǎng)上內(nèi)容太少。c．居民的經(jīng)濟(jì)承受能力有限。d．網(wǎng)絡(luò)還沒(méi)有真正地融合到人們的生活中，使它變成日常生活的"必須品"。
�、鄯康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司和住戶：深圳有96%的新建樓盤(pán)要上智能化項(xiàng)目。房地產(chǎn)公司上智能化項(xiàng)目，主要考慮3個(gè)方面的因素：業(yè)主的需求（43%），樓盤(pán)的增值（34%）和物業(yè)管理的增值（23%）。要想使業(yè)主滿意，必須建好家庭信息化平臺(tái)，要想使樓盤(pán)和物業(yè)管理得到增值必須建好社區(qū)信息化平臺(tái)，用電子商務(wù)全面提升社區(qū)的物業(yè)管理水平�？紤]業(yè)主的需求，要求重視人與居住環(huán)境的協(xié)調(diào)，能夠方便地控制室內(nèi)居住環(huán)境，同時(shí)家里的智能系統(tǒng)要有自調(diào)節(jié)和自適應(yīng)功能。要想使智能系統(tǒng)發(fā)揮它應(yīng)有的作用，在重視硬件建設(shè)的同時(shí)，更重要的是建設(shè)好軟件系統(tǒng)，這一點(diǎn)往往被大家所忽視。
智能化社區(qū)的建設(shè)似乎步入了一個(gè)"迷茫"期，大家好象都知道什么叫智能化社區(qū)，又好像不大清楚，總是感覺(jué)到智能化社區(qū)沒(méi)有達(dá)到它應(yīng)有的效果，總是感覺(jué)到有什么地方?jīng)]有做到位，到底是什么地方，心里沒(méi)底。其實(shí)沒(méi)有做到位的是三個(gè)平臺(tái)：家庭信息化平臺(tái)、社區(qū)信息化平臺(tái)和社會(huì)綜合信息化平臺(tái)。住戶只有通過(guò)家庭信息化平臺(tái)和社區(qū)信息化平臺(tái)、社會(huì)綜合信息化平臺(tái)緊密相連，獲得家庭智能化系統(tǒng)、社區(qū)和社會(huì)能提供的各種服務(wù)和便利，只有這樣，家庭智能化系統(tǒng)才能真正地"活"起來(lái)。
在智能化系統(tǒng)的日常管理和售后維護(hù)方面，一般的物業(yè)管理公司是比較欠缺的，一方面應(yīng)加強(qiáng)這方面的技術(shù)儲(chǔ)備和技術(shù)培訓(xùn)，另一方面，應(yīng)提高對(duì)智能化的認(rèn)識(shí)。
要想使智能化系統(tǒng)給樓盤(pán)和物業(yè)管理增值，首先房地產(chǎn)公司和住戶都要改變觀念，天下沒(méi)有免費(fèi)的午餐，想得到優(yōu)質(zhì)服務(wù)就必須付費(fèi)，這也是急需挑明的一件事。系統(tǒng)安裝好了以后，應(yīng)該制定一個(gè)明確的智能化服務(wù)包括維修、維護(hù)和管理的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，按照一定的比例，系統(tǒng)集成商和物業(yè)公司分成。目前甲方和系統(tǒng)集成商就售后服務(wù)問(wèn)題，一般都含糊其詞；物業(yè)公司就智能化的管理費(fèi)用問(wèn)題和業(yè)主之間也含糊不清。這樣出了問(wèn)題后，很難找到相應(yīng)的單位來(lái)處理，大家都說(shuō)沒(méi)有收費(fèi)，我可以不負(fù)責(zé)，長(zhǎng)期下去，就象門(mén)戶網(wǎng)站一樣，因?yàn)槭詹坏劫M(fèi)用，而產(chǎn)生惡性循環(huán)，最后會(huì)毀了整個(gè)智能化行業(yè)。
物業(yè)公司不敢收費(fèi)，主要是對(duì)責(zé)、權(quán)、利的考慮，覺(jué)得收了費(fèi)用，用戶家又發(fā)生了失竊事件，怎么辦？大家要明白一個(gè)道理，智能化系統(tǒng)可以提高房子和社區(qū)的安全度，并不能包辦一切�？梢詫�(duì)這套系統(tǒng)投保，發(fā)生失竊事件，由保險(xiǎn)公司來(lái)負(fù)責(zé)處理。物業(yè)公司制定相…的警情處理措施和方法，最大限度地保障社區(qū)的安全，可以名正言順地收取服務(wù)費(fèi)用。這樣，物業(yè)管理增值了，可以服務(wù)得更好，社區(qū)管好了，樓盤(pán)也隨著升值，形成一個(gè)良性循環(huán)。
3智能化產(chǎn)業(yè)鏈中存在的問(wèn)題
作為智能化設(shè)備生產(chǎn)和研發(fā)商必須服務(wù)好系統(tǒng)集成商、網(wǎng)絡(luò)運(yùn)營(yíng)商、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司和住戶。作為系統(tǒng)集成商要求提供價(jià)廉物美、容易安裝調(diào)試的產(chǎn)品；作為網(wǎng)絡(luò)運(yùn)營(yíng)商要求產(chǎn)品能在網(wǎng)絡(luò)上運(yùn)行，成為網(wǎng)上的服務(wù)和增值項(xiàng)目；作為房地產(chǎn)商要求在滿足功能的情況下，價(jià)格盡量地低；作為物業(yè)公司要求產(chǎn)品的性能穩(wěn)定，好維護(hù)和管理；作為住戶希望產(chǎn)品具有人性化的特點(diǎn)，真正成為住戶的好幫手，而且產(chǎn)品應(yīng)該能跟上科技的進(jìn)步�；诋a(chǎn)業(yè)鏈的考慮，設(shè)備研發(fā)和供應(yīng)商應(yīng)研發(fā)具有人性化、具有遠(yuǎn)程維護(hù)功能、性能穩(wěn)定、能在網(wǎng)絡(luò)上運(yùn)行、價(jià)格低廉、外觀美麗、具有時(shí)代科技?xì)庀⒌闹悄芑a(chǎn)品，這也是產(chǎn)品研發(fā)的一個(gè)方向。
系統(tǒng)集成商一方面應(yīng)招收綜合素質(zhì)比較強(qiáng)的高科技人才，來(lái)提高自身的技術(shù)水平，樹(shù)立公司的品牌；另一方面要注意加強(qiáng)對(duì)物業(yè)公司的培訓(xùn)，競(jìng)標(biāo)時(shí)要避免惡性競(jìng)爭(zhēng)�，F(xiàn)在的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和以往不同，系統(tǒng)集成商的作用不僅僅是安裝和調(diào)試設(shè)備。一個(gè)成功的系統(tǒng)集成商首先應(yīng)該為甲方就社區(qū)智能化的建設(shè)提供咨詢和策劃，因?yàn)槟阍O(shè)計(jì)和提供的智能化系統(tǒng)，能使甲方滿意（提高了樓盤(pán)的品位、售樓好和住戶滿意等），那就成功了第一步；第二步，根據(jù)自己對(duì)甲方要求的理解和對(duì)甲方的外部條件的調(diào)研，制定社區(qū)智能化的技術(shù)實(shí)施方案；第三步，根據(jù)甲方的工期，保質(zhì)保量地完成系統(tǒng)的安裝和調(diào)試；第四步，制定智能化系統(tǒng)的管理方案，培訓(xùn)物業(yè)管理公司，使其能熟練地應(yīng)用這些系統(tǒng)。上述四步，如果有一步出問(wèn)題，此系統(tǒng)集成商在此行業(yè)就很難立足。在系統(tǒng)安裝調(diào)試完畢后，對(duì)物業(yè)管理公司和業(yè)主的培訓(xùn)很重要。全國(guó)的智能化系統(tǒng)能運(yùn)行良好的沒(méi)有幾個(gè)，其中很大一部分原因，就是物業(yè)管理公司沒(méi)有熟練掌握這套系統(tǒng)，沒(méi)有形成行之有效的管理方法，對(duì)業(yè)主培訓(xùn)也不夠，導(dǎo)致應(yīng)用困難。關(guān)于售后服務(wù)現(xiàn)在已經(jīng)成為業(yè)界將要面對(duì)的一個(gè)很嚴(yán)峻的問(wèn)題。
網(wǎng)絡(luò)運(yùn)營(yíng)商應(yīng)該有自己的盈利模式，為住戶"定制"服務(wù)，而且必須和物業(yè)公司建立一種緊密的合作關(guān)系，只有這樣，才能將服務(wù)"送"到尋常百姓家。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要提高自身對(duì)智能化的認(rèn)識(shí)，要知道怎樣選產(chǎn)品、怎樣選系統(tǒng)集成商、怎樣選網(wǎng)絡(luò)運(yùn)營(yíng)商和怎樣選物業(yè)公司，同時(shí)還要清楚怎樣對(duì)智能化工程進(jìn)行監(jiān)理。選產(chǎn)品時(shí)，一定要站在住戶的角度去考慮，不要一味地追求低價(jià)，讓產(chǎn)品供應(yīng)商和系統(tǒng)集成商有合理的利潤(rùn)，否則，產(chǎn)品質(zhì)量和售后服務(wù)就大成問(wèn)題。
物業(yè)公司首先應(yīng)該提升自身的水平，要能用好智能化系統(tǒng)，對(duì)智能化系統(tǒng)的收費(fèi)問(wèn)題不能含糊其辭，應(yīng)對(duì)住戶解釋要想得到良好的服務(wù)，就需付相應(yīng)的費(fèi)用。住戶也應(yīng)有接受高科技產(chǎn)品的能力。
政府和行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)按照這個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈運(yùn)作的基本規(guī)律，制定相應(yīng)的法規(guī)和行規(guī)，來(lái)規(guī)范和引導(dǎo)這個(gè)市場(chǎng)，使這個(gè)市場(chǎng)朝良性化的方向發(fā)展。這個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈中有這樣幾個(gè)問(wèn)題急需解決：1、產(chǎn)品的質(zhì)量和性能有待于進(jìn)一步提高；2、項(xiàng)目競(jìng)標(biāo)時(shí)存在很嚴(yán)重的惡性競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)象；3、智能化系統(tǒng)的售后服務(wù)及收費(fèi)問(wèn)題有待解決；4、智能化工程施工有待于規(guī)范；5、智能化監(jiān)理制度有待于建立；6、在智能化招、投標(biāo)時(shí)，物業(yè)管理公司應(yīng)參與；7、應(yīng)成立相應(yīng)的智能化咨詢公司。
4物業(yè)管理公司在智能化產(chǎn)業(yè)鏈中的位置和應(yīng)起的作用
物業(yè)管理公司在智能化產(chǎn)業(yè)鏈中起到一個(gè)承上啟下的作用，位置相當(dāng)重要和特殊，它將直接面對(duì)最終的業(yè)主－－住戶。智能化系統(tǒng)的失敗其原因在很大程度上不是硬件，而是管理上的原因。缺少了物業(yè)管理公司這一環(huán)，使智能化系統(tǒng)很難走進(jìn)住戶的生活。
因?yàn)樵O(shè)計(jì)者必須對(duì)整個(gè)安防界的器材要有一個(gè)通盤(pán)的了解、對(duì)使用者的心態(tài)、對(duì)小偷的心態(tài)、對(duì)社區(qū)的特點(diǎn)都要有一個(gè)了解，只有結(jié)合這"四個(gè)了解"，才能設(shè)計(jì)出切實(shí)可行的具有人性化的安防系統(tǒng)。物業(yè)公司直接和住戶打交道，對(duì)上述四個(gè)方面都有相當(dāng)深刻的體會(huì)和了解，如果在設(shè)計(jì)的時(shí)候，由物業(yè)公司提供這方面的建議，所設(shè)計(jì)出來(lái)的智能化系統(tǒng)將有很強(qiáng)的實(shí)用性。
以室內(nèi)安防系統(tǒng)為例，物業(yè)公司認(rèn)為，社區(qū)的安防應(yīng)是以預(yù)防為主，主要的目的是嚇走小偷，而不是抓小偷，以住戶的人身安全為第一。如果以抓小偷為目的，會(huì)給業(yè)主帶來(lái)人身傷害，同時(shí)破壞小區(qū)的氣氛，業(yè)主不安定心態(tài)加劇，這樣，不利于業(yè)主的身心健康，也不利于甲方的聲譽(yù)和售樓�；谏鲜隹紤]，家里的報(bào)警系統(tǒng)發(fā)出報(bào)警時(shí)，蜂鳴器應(yīng)鳴叫，將小偷嚇走。住宅不同于辦公樓，當(dāng)用戶家里沒(méi)有人或住戶出差了，安防系統(tǒng)出現(xiàn)誤報(bào)或者是發(fā)生了盜竊事件，家里的喇叭鳴叫不停，怎么辦？在事件處理完了以后，怎樣使系統(tǒng)重新處于布防狀態(tài)？要解決這些問(wèn)題，系統(tǒng)具有控制中心布／撤防功能即可。保安確認(rèn)是系統(tǒng)誤報(bào)或處理完警情后，可以通過(guò)控制中心，使住戶家里的系統(tǒng)重新處于布防狀態(tài)，接受監(jiān)控。系統(tǒng)誤報(bào)和業(yè)主誤操作在所難免，關(guān)鍵是怎樣處理能讓業(yè)主滿意，物業(yè)公司要解決這個(gè)問(wèn)題，控制中心必須要有誤報(bào)識(shí)別功能。當(dāng)業(yè)主在家時(shí)，系統(tǒng)發(fā)生誤報(bào)或業(yè)主誤操作，導(dǎo)致系統(tǒng)報(bào)警，此時(shí)住戶家里的蜂鳴器鳴叫，住戶一般會(huì)立即撤防，使蜂鳴器停止叫喚。在控制中心，出現(xiàn)報(bào)警后，中心會(huì)接到警情，住戶撤防，中心也會(huì)知道，當(dāng)一住戶報(bào)警到解除警情的時(shí)間不超過(guò)30秒（用密碼布／撤防，小偷很難在30秒內(nèi)破譯密碼），一般可以認(rèn)為此類警情屬于誤報(bào)或者是用戶誤操作造成的，不用立即出動(dòng)保安，而是采用其它的方式探視該住戶，以防萬(wàn)一。在選擇探測(cè)器時(shí)，要使住戶在家也能布防，住戶正�；顒�(dòng)時(shí)，不會(huì)引發(fā)報(bào)警，如果選用紅外探測(cè)器，也應(yīng)首選智能型幕簾式紅外探測(cè)器。這種紅外探測(cè)器是專門(mén)為住宅設(shè)計(jì)的，具有方向性，布防以后，形成一道看不見(jiàn)的紅外墻。布防后，住戶可以在家里和往常一樣活動(dòng)，不會(huì)報(bào)警，當(dāng)人從客廳走到陽(yáng)臺(tái)或開(kāi)窗時(shí)，由里向外闖過(guò)紅外幕簾，不會(huì)報(bào)警，主人設(shè)定一個(gè)在外面持的時(shí)間，在設(shè)定的時(shí)間內(nèi)，主人從陽(yáng)臺(tái)進(jìn)屋，又闖過(guò)了紅外幕簾，不會(huì)報(bào)警。但是如果只是從外往里闖過(guò)紅外幕簾，馬上就報(bào)警。
如果按照物業(yè)公司的上述建議設(shè)計(jì)和選擇室內(nèi)安防系統(tǒng)，住戶會(huì)比較滿意，而且可以使業(yè)內(nèi)比較"頭痛"的誤報(bào)問(wèn)題，在很大程度上得到緩解。
在選擇系統(tǒng)集成商時(shí)，如果有物業(yè)公司參加，將會(huì)就智能化系統(tǒng)的售后服務(wù)及收費(fèi)問(wèn)題，在招、投標(biāo)時(shí)，就達(dá)成協(xié)議。物業(yè)公司在一定程度上將直接參與智能化工程的監(jiān)理，防止"亂尾"工程的出現(xiàn)。
在選擇網(wǎng)絡(luò)運(yùn)營(yíng)商時(shí)，如果有物業(yè)公司的參與，物業(yè)公司考慮到日后的利益，將會(huì)對(duì)網(wǎng)絡(luò)運(yùn)營(yíng)商提出要求，可以有效地防止"圈地"而"不種地"的現(xiàn)象。要打破目前寬帶建設(shè)運(yùn)營(yíng)的僵局，寬帶網(wǎng)絡(luò)運(yùn)營(yíng)商必須有自己清晰的盈利模式。由于社區(qū)網(wǎng)絡(luò)建設(shè)具有地域性，如果是擁有城域網(wǎng)的網(wǎng)絡(luò)運(yùn)營(yíng)公司來(lái)建社區(qū)寬帶網(wǎng)，將會(huì)打破這種僵局，因?yàn)樗蟹浅Ｇ逦挠Ｊ健＿@個(gè)網(wǎng)絡(luò)運(yùn)營(yíng)公司最好是集ISP、ICP、ASP、IDC于一身的巨無(wú)霸企業(yè)。目前電信、聯(lián)通、移動(dòng)、網(wǎng)通、吉通、衛(wèi)通、鐵道、廣電和中信國(guó)安等公司都有如此的實(shí)力，提供全方位的ASP服務(wù)，只有這樣，才能占領(lǐng)市場(chǎng)和盈得客戶。網(wǎng)絡(luò)的潛力到目前為止還只發(fā)揮出20%，要想最大限度地發(fā)掘網(wǎng)絡(luò)的潛力就是在產(chǎn)業(yè)的環(huán)節(jié)里面實(shí)現(xiàn)電子商務(wù)。集ISP、ICP、IDC于一身的巨無(wú)霸企業(yè)才有能力構(gòu)建成可伸縮的標(biāo)準(zhǔn)化電子商務(wù)平臺(tái)，提供全方位的ASP服務(wù)，徹底改變社區(qū)的管理模式和意念，全面提升社區(qū)管理水平。
下節(jié)提出一種可行性的操作方案供大家參考。
5一種可行的智能化系統(tǒng)建設(shè)操作方案
房地產(chǎn)公司在建設(shè)智能化系統(tǒng)之前，首先應(yīng)選擇好物業(yè)管理公司。
建議采取以下步驟：
�、偌追降男枨蠛屯獠織l件的調(diào)研，確定智能化系統(tǒng)的功能、實(shí)施步驟：由甲方牽頭，物業(yè)公司參與，委托"真正"的智能化咨詢公司，根據(jù)甲方所能接受的價(jià)格，配備智能化系統(tǒng)的功能和實(shí)施步驟，以此為依據(jù)，出標(biāo)書(shū)。在招標(biāo)時(shí)將智能化系統(tǒng)的售后服務(wù)問(wèn)題考慮進(jìn)去。
②智能化系統(tǒng)方案和設(shè)備招標(biāo)，確定系統(tǒng)集成商：招標(biāo)委員會(huì)由甲方、物業(yè)公司和相關(guān)專家組成，對(duì)智能化系統(tǒng)方案和設(shè)備進(jìn)行評(píng)標(biāo)，確定系統(tǒng)集成商。從出價(jià)最低的系統(tǒng)集成商開(kāi)始或抽簽確定順序，由它們向招標(biāo)委員會(huì)陳述，怎樣在它們的報(bào)價(jià)范圍內(nèi)，在它們能獲取合理的利潤(rùn)的前提下，怎樣實(shí)現(xiàn)所要求的功能，由招標(biāo)委員會(huì)封閉地進(jìn)行討論、投票，確定中標(biāo)單位，這樣，可以有效地避免惡性競(jìng)爭(zhēng)，保護(hù)甲方的利益。
③確定網(wǎng)絡(luò)運(yùn)營(yíng)商：和確定系統(tǒng)集成商的方法相同。
④由系統(tǒng)集成商拿出智能化設(shè)計(jì)方案，對(duì)智能化系統(tǒng)進(jìn)行深化設(shè)計(jì)，由甲方組織，設(shè)計(jì)院和系統(tǒng)集成商協(xié)商，由設(shè)計(jì)院將智能系統(tǒng)設(shè)計(jì)到設(shè)計(jì)藍(lán)圖中去，設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)出的智能化系統(tǒng)，由設(shè)計(jì)院和系統(tǒng)集成商共同審核簽章通過(guò)，智能化設(shè)計(jì)方面的責(zé)任由系統(tǒng)集成商承擔(dān)，因?yàn)橄到y(tǒng)集成商對(duì)所采用的方案和設(shè)備最了解，由它們進(jìn)行深化設(shè)計(jì)是最合理的。一個(gè)系統(tǒng)集成商如果只會(huì)進(jìn)行施工，而沒(méi)有設(shè)計(jì)能力，可以說(shuō)這樣的系統(tǒng)集成商一般是做不出好的智能化系統(tǒng)的，但是中國(guó)的傳統(tǒng)是由設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)一切，如果智能化系統(tǒng)的設(shè)計(jì)圖單獨(dú)出來(lái)，這樣，就多出了一個(gè)設(shè)計(jì)單位，和后面的施工、監(jiān)理配合帶來(lái)不便。建議由系統(tǒng)集成商對(duì)智能化系統(tǒng)進(jìn)行深化設(shè)計(jì)，由甲方組織，設(shè)計(jì)院和系統(tǒng)集成商協(xié)商，由設(shè)計(jì)院將智能系統(tǒng)設(shè)計(jì)到設(shè)計(jì)藍(lán)圖中去，這樣既保證了智能化設(shè)計(jì)的完整性，又便于和傳統(tǒng)的施工、監(jiān)理配合。
⑤由甲方組織，物業(yè)管理公司參與，系統(tǒng)集成商和監(jiān)理單位協(xié)商，由物業(yè)公司派人參與智能化系統(tǒng)的監(jiān)理。
�、奘┕ぁ⒄{(diào)試：由智能化咨詢公司進(jìn)行中期檢查，重點(diǎn)保證智能化工程科技含量落實(shí)和工程質(zhì)量達(dá)標(biāo)。
�、咧悄芑到y(tǒng)管理人員培訓(xùn)：在系統(tǒng)調(diào)試階段就進(jìn)行。
�、嘣囘\(yùn)行。
⑨測(cè)試、驗(yàn)收：開(kāi)發(fā)建設(shè)單位組織智能化咨詢公司、物業(yè)公司和業(yè)主代表對(duì)系統(tǒng)進(jìn)行驗(yàn)收。
�、馔度脒\(yùn)行。
以上方法，可以有效地保證智能化產(chǎn)業(yè)鏈的良性循環(huán)，保護(hù)這個(gè)產(chǎn)業(yè)，同時(shí)也有效地保護(hù)了住戶的利益。
6用電子商務(wù)全面提升智能化社區(qū)的物業(yè)管理水平
要讓一套智能化系統(tǒng)發(fā)揮它應(yīng)有的作用，房地產(chǎn)商、物業(yè)管理公司和系統(tǒng)集成商必須密切配合。房地產(chǎn)商所投資的智能化系統(tǒng)必須符合業(yè)主的要求，房子才好賣(mài)，該建的硬件都建了，很多房地產(chǎn)商開(kāi)始發(fā)愁，下一步用什么作為"賣(mài)點(diǎn)"，我說(shuō)下一步的"賣(mài)點(diǎn)"將是社區(qū)電子商務(wù)，并提供切實(shí)可行的實(shí)施方案，給住戶一個(gè)溫馨、舒適和便利的日常生活和購(gòu)物環(huán)境。物業(yè)管理公司經(jīng)常為住戶對(duì)智能化系統(tǒng)的投訴而焦頭爛額，如果有一套有效的投訴和處理機(jī)制就可解決問(wèn)題，這其實(shí)也是社區(qū)電子商務(wù)的一部分。系統(tǒng)集成公司為智能化系統(tǒng)的維護(hù)，經(jīng)常在人員和資金的安排上大費(fèi)周折，其實(shí)大部分問(wèn)題不用出動(dòng)人員，也可解決，如果利用網(wǎng)絡(luò)來(lái)遠(yuǎn)程完成，就可解決集成商的憂慮，這其實(shí)也是社區(qū)電子商務(wù)中的一部分。總之，利用電子商務(wù)完全可以全面提升社區(qū)智能化的服務(wù)水平，成為智能化社區(qū)的"下一個(gè)亮點(diǎn)"。
針對(duì)我國(guó)智能化社區(qū)的特點(diǎn)，宜采用協(xié)同式商務(wù)，在社區(qū)內(nèi)建一個(gè)統(tǒng)一的電子商務(wù)平臺(tái)，將商品制造商和供應(yīng)商變成一個(gè)個(gè)的專業(yè)化伙伴的聯(lián)合體，為住戶的需求提供產(chǎn)品和服務(wù)。
在社區(qū)內(nèi)建立統(tǒng)一的電子商務(wù)平臺(tái)，將與住戶關(guān)聯(lián)的地產(chǎn)商、系統(tǒng)集成商、物業(yè)公司、學(xué)校、證券商、銀行、商場(chǎng)和一些專業(yè)的門(mén)戶網(wǎng)站連接起來(lái)，將它們變成社區(qū)里的多個(gè)專業(yè)化伙伴，變成一個(gè)供求鏈，組成一個(gè)高度靈活性的聯(lián)盟關(guān)系，為居民定制所需產(chǎn)品。
社區(qū)里的電子商務(wù)分成五個(gè)部分：
�。�1）智能化系統(tǒng)的維護(hù)、管理、日常收費(fèi)和投訴處理系統(tǒng)做這個(gè)系統(tǒng)的目的是為了全面提升社區(qū)智能化系統(tǒng)的維護(hù)和管理水平，便于系統(tǒng)集成商的維護(hù)，方便物業(yè)公司的管理，提升房屋的檔次，最大限度地為住戶服務(wù)。在網(wǎng)絡(luò)高度發(fā)達(dá)的今天，我們采用的智能化產(chǎn)品和家電產(chǎn)品應(yīng)具有遠(yuǎn)程調(diào)試、通訊和控制功能，這樣，系統(tǒng)集成商通過(guò)網(wǎng)絡(luò)就可以預(yù)先知道系統(tǒng)是否運(yùn)行良好，何時(shí)需要維護(hù)和修理，這樣就完全克服了系統(tǒng)開(kāi)通后，由于維護(hù)不及時(shí)，管理不善所帶來(lái)的種種后果。住戶就不用顧慮家里的智能化系統(tǒng)和各種電器性能是否有問(wèn)題，而將精力花在其它的方面。物業(yè)管理的日常收費(fèi)和投訴可以在網(wǎng)上進(jìn)行。這樣，避免了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司、系統(tǒng)集成商和住"面對(duì)面"的接觸，一切都在網(wǎng)上靜悄悄地進(jìn)行，充分發(fā)揮了"機(jī)器"的作用，最大限度地避免了由于"人為因素"而帶來(lái)的不便，提高了社區(qū)的生活品位，提升了居民的生活素質(zhì)。
�。�2）教育和證券系統(tǒng)
和相關(guān)的大、中、小學(xué)以及相關(guān)的教育培訓(xùn)機(jī)構(gòu)聯(lián)合，設(shè)立相關(guān)的教育以及收費(fèi)系統(tǒng)，讓住戶在家就可以自由自在地接受相關(guān)的培訓(xùn)和教育。證券公司的大戶室有走向家庭的趨勢(shì)，和相關(guān)的券商合作，將服務(wù)器放在社區(qū)，利用社區(qū)網(wǎng)，將家庭真正地變成大戶室。
（3）娛樂(lè)和信息系統(tǒng)
根據(jù)社區(qū)的特點(diǎn)設(shè)立一些游戲、視頻點(diǎn)播、社區(qū)文娛項(xiàng)目，豐富平臺(tái)的內(nèi)容，而使其具有更大的吸引力。設(shè)立一些旅游、交通、通信、氣象、房產(chǎn)和購(gòu)物指南的一些和住戶密切相關(guān)的一些欄目，讓住戶通過(guò)電腦，基本上可以了解到他們想了解的東西。
�。�4）電子購(gòu)物系統(tǒng)
在中國(guó)目前的條件下，充分利用大商場(chǎng)、物業(yè)公司、住戶和網(wǎng)絡(luò)的特點(diǎn)，是可以實(shí)現(xiàn)電子購(gòu)物的，可以充分地避免"傳統(tǒng)電子商務(wù)"中出現(xiàn)的送貨不及時(shí)、收貨不方便等制約電子購(gòu)物發(fā)展的因素。下面以深圳為例進(jìn)行說(shuō)明，在深圳，很多大商場(chǎng)具有物流配送能力，但是由于交通等原因，貨物不能準(zhǔn)時(shí)送達(dá)；消費(fèi)者也由于種種原因，在很多情況下，也不能準(zhǔn)時(shí)在家里等，常常為等貨送上門(mén)，由于雙方的誤差，而等得焦頭爛額，而消費(fèi)者的感覺(jué)是惟一的好
"時(shí)間準(zhǔn)確性"問(wèn)題，精簡(jiǎn)了配送隊(duì)伍，減少了投入，提高了銷售額；物業(yè)公司利用商場(chǎng)的配送能力和提供的冰柜，在硬件上幾乎不用投資，在沒(méi)有增加人手的情況下，完成了中轉(zhuǎn)，還可以從差價(jià)上獲利；為業(yè)主提供了方便，提高了生活素質(zhì)。同時(shí)利用物業(yè)公司和業(yè)主之間的關(guān)系，解決了信譽(yù)問(wèn)題。這種商務(wù)模式，有的智能化社區(qū)已經(jīng)在進(jìn)行嘗試。
中國(guó)智能化社區(qū)的網(wǎng)絡(luò)應(yīng)用程度不一，在有條件的社區(qū)，首先進(jìn)行電子商務(wù)嘗試，積累經(jīng)驗(yàn)，通過(guò)政府、房地產(chǎn)商、物業(yè)公司、網(wǎng)絡(luò)公司、企業(yè)等各界的通力介作，借鑒國(guó)外先進(jìn)科技成果和管理經(jīng)驗(yàn)，盡快建立起擁有自主知識(shí)產(chǎn)權(quán)的綜合服務(wù)智能社區(qū)電子商務(wù)平臺(tái)。本著市場(chǎng)牽引、應(yīng)用主導(dǎo)、網(wǎng)絡(luò)共建、資源共享、技術(shù)創(chuàng)新討和競(jìng)爭(zhēng)開(kāi)放的方針，盡快建立和健全相關(guān)從依法規(guī)，開(kāi)發(fā)關(guān)鍵的技術(shù)和產(chǎn)品，形成適合中國(guó)國(guó)情的智能社社區(qū)電子商務(wù)的運(yùn)營(yíng)機(jī)制。
7結(jié)束語(yǔ)
物業(yè)管理公司如果能參與智回回化系統(tǒng)建設(shè)的全過(guò)程，將可以回效地解決針能化生活業(yè)鏈中停人回回一些問(wèn)題，將使這個(gè)產(chǎn)什進(jìn)入良性循環(huán)。
【智能化社區(qū)的物業(yè)管理】相關(guān)文章：
社區(qū)物業(yè)管理方案01-08
社區(qū)物業(yè)管理方案9篇01-08
智能化的住宅作文10-23
智能化學(xué)校作文11-29
智能化住宅作文11-30
智能化技術(shù)的運(yùn)用研究02-24
智能化的住宅作文(集合)10-23
智能化學(xué)校想象作文12-09
智能化工程合同01-11