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無(wú)效的房屋租賃合同
房屋租賃合同是以房屋為租賃物，由享有所有權(quán)或經(jīng)營(yíng)權(quán)的出租人將房屋交付承阻人使用、收益，承阻人交付租金，并于合同終止時(shí)將租用的房屋返還給出租人的協(xié)議。在日常中，出現(xiàn)無(wú)效的租賃合同的情形也很常見(jiàn)。那么，租賃合同無(wú)效有哪些情形呢?本文為您詳細(xì)解答。
1、未經(jīng)竣工驗(yàn)收的房屋出租，房屋租賃合同無(wú)效。
案例 某房產(chǎn)公司將大廈出租給某公司，雙方約定了租期、租金及違約條款。承租方進(jìn)入后對(duì)大廈進(jìn)行了裝修。幾個(gè)月后 ，承租方以《租賃合同》無(wú)效為由，起訴至法院，要求房產(chǎn)公司返還其已經(jīng)收取的房租，及該款項(xiàng)的同期銀行貸款利息，并賠償其損失 。經(jīng)查，房產(chǎn)公司系大廈的建設(shè)單位，該大廈尚未辦理整體驗(yàn)收手續(xù)。另外消防支隊(duì)同意大廈投入使用，但《建筑工程消防驗(yàn)收合格意見(jiàn)書(shū) 》未簽發(fā)。法院認(rèn)為，依照我國(guó)《建筑法》的規(guī)定，工程未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用，因此大廈不具備出租使用的條件 ;房產(chǎn)公司將房屋出租給時(shí)，沒(méi)有辦理消防驗(yàn)收手續(xù)，承租方對(duì)房屋進(jìn)行裝修后，也未辦理消防驗(yàn)收手續(xù)，根據(jù)我國(guó) 《消防法》的規(guī)定，消防未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得使用，因此房產(chǎn)公司將大廈出租行為，違反了《消防法》的規(guī)定。依據(jù) 《合同法》的規(guī)定，違反法律強(qiáng)制性規(guī)定的合同無(wú)效，雙方簽訂的《租賃合同》違反了《建筑法》和《消防法》的強(qiáng)制性規(guī)定 ，應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效。
根據(jù)我國(guó)《合同法若干問(wèn)題的解釋》第4條的'規(guī)定，人民法院確認(rèn)合同效力時(shí)，應(yīng)當(dāng)以全國(guó)人大及其常委會(huì)制訂的法律和國(guó)務(wù)院制訂的行政法 規(guī)為依據(jù)。由于《租賃合同》違反了上述兩部法律的強(qiáng)制性規(guī)定，當(dāng)然無(wú)效�，F(xiàn)實(shí)中，房屋未經(jīng)驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格就入住的情況很多 ，作為承租方很難查清房屋是否驗(yàn)收合格，因此為避免此種無(wú)效合同風(fēng)險(xiǎn)，承租方除盡職調(diào)查外，應(yīng)在簽訂租賃合同中約定無(wú)效合同處理?xiàng)l款，以保護(hù)自己一方權(quán)益。
2、違章建筑的房屋出租，房屋租賃合同無(wú)效。
這里定義的違章房屋是指未經(jīng)主管部門(mén)許可或不按主管部門(mén)許可而擅自建筑的房屋。違章房屋大體可分為三種情況：一是建造人未合法取得土地使用權(quán)即擅自建造房屋，這種情況不但違反了《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》相關(guān)規(guī)定，而且侵害了他人或國(guó)家的土地使用權(quán) ，不能取得建筑物的合法所有權(quán);二是已取得土地使用權(quán)，但尚未取得建筑規(guī)劃許可證、施工許可證等相關(guān)批準(zhǔn)文件的情況下擅 自建造房屋。這種情況下，建造人違反了《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《建筑法》的強(qiáng)制性規(guī)定，因此該房屋用于出租，則簽訂的租合同因違反法律 強(qiáng)制性規(guī)定而歸于無(wú)效。雖然現(xiàn)實(shí)中這兩種情況下，建造人可能通過(guò)補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)后，還可以取得建筑物的合法所有權(quán)，但租賃合同雙方畢竟 要承擔(dān)無(wú)效合同的風(fēng)險(xiǎn);三是違反土地使用權(quán)出讓合同用途的約定，將房屋改變用途出租的租賃合同。我國(guó)的《土地管理法》、 《城市房地產(chǎn)管理法》、《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》和《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》對(duì)土地用途都有嚴(yán)格的規(guī)定，實(shí)踐中違反土地用途的 約定將房屋改變用途出租的大多是將非商業(yè)用途的房屋作為商業(yè)用途的房屋出租，以獲得較多的租金，但國(guó)家的土地出讓金受到損失，并擾亂了房地產(chǎn)市場(chǎng)，這種租賃合同當(dāng)然認(rèn)定無(wú)效。
依據(jù)我國(guó)《城市房屋租賃管理辦法》第6條規(guī)定，“未依法取得房屋所有權(quán)證件的;屬于違法建筑的房屋不得出租”。 違章房屋的建造人不能取得所有權(quán)，因此也不能享有合法的使用權(quán)。違章房屋出租，作為承租一方防范的唯一辦法就是租賃前認(rèn)真查看出 租人的房產(chǎn)證照，沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證或與產(chǎn)權(quán)證登記不符的房屋不能租賃。當(dāng)然，個(gè)別承租人出于其他目的明知是違章房屋仍要租賃的 ，應(yīng)在簽訂租賃合同中約定無(wú)效合同處理?xiàng)l款，或要求出租方提供擔(dān)保，但這種風(fēng)險(xiǎn)未必能規(guī)避。
3、被確定為拆遷的房屋出租，房屋租賃合同無(wú)效。
《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第12條規(guī)定：“拆遷范圍確定后，拆遷范圍內(nèi)的單位和個(gè)人，不得進(jìn)行下列活動(dòng)：(三)租賃房屋”。因《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》屬于行政法規(guī)，該條為強(qiáng)制性規(guī)定 ，因此按《合同法若干問(wèn)題的解釋》第4條的規(guī)定，簽訂的租賃合同為無(wú)效合同。
小編提醒您，房屋租賃合同確認(rèn)無(wú)效后，其處理上主要是承租方騰退房屋，租賃房屋恢復(fù)到簽訂合同之前的狀態(tài)，承租方負(fù)責(zé)將租賃期間添附物拆除或與出租方協(xié)商抵頂。承租方實(shí)際使用房屋的，出租方不返還租金，作為租賃期間出租人不能使用房屋的損失。造成合同無(wú)效的過(guò)錯(cuò)方還應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
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