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分析單位與職工之間房屋買(mǎi)賣(mài)合同的法律效力
伴隨中國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，城市化進(jìn)程加快、拆遷進(jìn)程加快、農(nóng)村人口城市化，農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同引起的利益糾紛漸漸浮出水面。有些是幾年前發(fā)生的買(mǎi)賣(mài)行為，有些甚至是十幾、幾十年前的買(mǎi)賣(mài)行為;購(gòu)買(mǎi)者中有本村或外村村民，也有的是城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶(hù)口居民;出賣(mài)方中有的仍在農(nóng)村生活，有的本身也已經(jīng)成為城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶(hù)口居民。農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同是否有效，規(guī)定雜亂、理解各異，導(dǎo)致在司法實(shí)踐中判決千差萬(wàn)別，筆者在此嘗試對(duì)農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同的法律效力作一探討。
一、目前處理該問(wèn)題的司法現(xiàn)狀。
目前，人民法院在審理農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛時(shí)，對(duì)其效力的認(rèn)定主要有三種觀點(diǎn)：一是合同有效。理由是《合同法》規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同方為無(wú)效;《〈合同法〉解釋》進(jìn)一步規(guī)定，人民法院確認(rèn)合同無(wú)效，應(yīng)當(dāng)以全國(guó)人大及其常委會(huì)制定的法律和國(guó)務(wù)院的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)。我國(guó)對(duì)農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)至今未進(jìn)行專(zhuān)門(mén)立法，我國(guó)法律、行政法規(guī)對(duì)農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)行為亦未作禁止性規(guī)定。二是合同無(wú)效，但不返還。理由是出賣(mài)方的行為本身可以視為對(duì)宅基地使用權(quán)的一種放棄，而法律并不禁止這種放棄行為;另外，《合同法》第58條中規(guī)定：“不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償”。其中“不能返還”是指事實(shí)上的不能返還，“沒(méi)有必要返還”是指根據(jù)實(shí)際情況的需要，而使用擴(kuò)張解釋來(lái)理解“沒(méi)有必要返還”能更好的倡導(dǎo)誠(chéng)實(shí)信用原則，維護(hù)交易安全，保障農(nóng)村環(huán)境穩(wěn)定。三是合同無(wú)效，相互返還，但反悔一方對(duì)另一方作出賠償，處理原則是不誠(chéng)信者不得益。
二、我國(guó)相關(guān)法律規(guī)定的歷史演變。
1982年時(shí)國(guó)務(wù)院制定過(guò)《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》，該條例第四條規(guī)定“嚴(yán)禁買(mǎi)賣(mài)、出租和違法轉(zhuǎn)讓建房用地”;第十四條規(guī)定“農(nóng)村社員、回鄉(xiāng)落戶(hù)的離休、退休、退職職工和軍人，建房需要宅基地的，應(yīng)向所在生產(chǎn)隊(duì)申請(qǐng)報(bào)公社管理委員會(huì)批準(zhǔn);確實(shí)需要占有耕地、園地的，必須報(bào)經(jīng)縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)。批準(zhǔn)后，由批準(zhǔn)機(jī)關(guān)發(fā)給宅基地使用證明”。
第15條規(guī)定“由于買(mǎi)賣(mài)房屋而轉(zhuǎn)移宅基地使用權(quán)的，應(yīng)按第14條的規(guī)定辦理申請(qǐng)、審查、批準(zhǔn)手續(xù)�！薄俺鲑u(mài)、出租房屋的，不得再申請(qǐng)宅基地”“社員遷居并拆除房屋后騰出的宅基地，由生產(chǎn)隊(duì)收回，統(tǒng)一按排使用”。從上述規(guī)定看，當(dāng)時(shí)的法律禁止建房用地的直接買(mǎi)賣(mài)，并不禁止房屋的買(mǎi)賣(mài)，只是規(guī)定了房屋的買(mǎi)賣(mài)需要經(jīng)過(guò)有關(guān)機(jī)關(guān)申請(qǐng)、審查、批準(zhǔn)。但該條例于1986年被《土地管理法》明令廢止。
1986年的土地管理法：第三十八條規(guī)定(1988年未修改)“農(nóng)村居民建住宅，應(yīng)當(dāng)使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。使用耕地的，經(jīng)鄉(xiāng)級(jí)人民政府審核后，報(bào)縣級(jí)人民政府批準(zhǔn);使用原有的宅基地、村內(nèi)閑地和其他土地的，由鄉(xiāng)級(jí)人民政府批準(zhǔn)�！薄俺鲑u(mài)、出租住房后再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。”
1999年第二次修正的土地管理法：第六十二條“農(nóng)村村民一戶(hù)只能擁有一處宅基地”“農(nóng)村村民出賣(mài)、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予以批準(zhǔn)”。第六十三條“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”。
有關(guān)司法解釋?zhuān)?963年最高法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策幾個(gè)問(wèn)題的意見(jiàn)》規(guī)定“社員的宅基地，包括有建筑物和沒(méi)有建筑物的空白宅基地都?xì)w生產(chǎn)隊(duì)集體所有，一律不能出租和買(mǎi)賣(mài)。但仍歸各戶(hù)長(zhǎng)期使用，長(zhǎng)期不變。宅基地上的附著物如房屋、樹(shù)林、廠棚、豬圈、廁所等永遠(yuǎn)歸社員所有，社員有買(mǎi)賣(mài)或租賃房屋的權(quán)利。房屋出賣(mài)以后，宅基地的使用權(quán)即隨之轉(zhuǎn)移給新房主，但宅基地的所有權(quán)仍歸生產(chǎn)隊(duì)所有�！�
1984年最高法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問(wèn)題的意見(jiàn)》則認(rèn)為，村鎮(zhèn)公民之間由于買(mǎi)賣(mài)房屋轉(zhuǎn)移宅基地使用權(quán)而發(fā)生的糾紛，應(yīng)根據(jù)國(guó)務(wù)院《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》中規(guī)定的審查、批準(zhǔn)手續(xù)處理。
1991年全國(guó)人大法工委給浙江省人大的回復(fù)中稱(chēng)，不宜將農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)行為按《土地管理法》第四十七條規(guī)定的買(mǎi)賣(mài)或以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地行為予以處罰。
國(guó)務(wù)院辦公廳1999年5月6日發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣(mài)土地的通知》中規(guī)定：“農(nóng)村的住宅不得向城市居民出售。
2004年12月24日，國(guó)務(wù)院《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》強(qiáng)調(diào)：“加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地�！�
浙江省高級(jí)法院1992年紀(jì)要：“買(mǎi)賣(mài)農(nóng)村的私有房屋，如雙方自愿并立有契約，買(mǎi)方已交付了房款，并實(shí)際使用和管理了房屋，又沒(méi)有其他違法行為，只是買(mǎi)賣(mài)手續(xù)不完善的，應(yīng)認(rèn)定買(mǎi)賣(mài)關(guān)系有效，但應(yīng)著其補(bǔ)辦有關(guān)手續(xù)。”
可見(jiàn)，(1)以上法律只是禁止或限制農(nóng)村的土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓或出租，但沒(méi)有直接禁止或限制農(nóng)村房屋的買(mǎi)賣(mài)和租賃。
(2)村民出賣(mài)房屋的后果是不能再審批宅基地。即便到1999年第二次修正的土地管理法后，國(guó)務(wù)院辦公廳1999年5月6日發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣(mài)土地的通知》及國(guó)務(wù)院《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》也才有相應(yīng)的政府規(guī)章對(duì)此進(jìn)行禁止，但上述規(guī)章均不是《合同法》規(guī)定的法律、行政法規(guī)。
三、基于上述司法現(xiàn)狀及立法演變，筆者認(rèn)為，對(duì)農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力認(rèn)定，應(yīng)以有效認(rèn)定為原則，無(wú)效認(rèn)定為例外;在1999年前的農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同一般均應(yīng)作有效認(rèn)定。
從法律原理層面進(jìn)行分析。
首先，《中華人民共和國(guó)合同法》(以下稱(chēng)《合同法》)第五十二條規(guī)定：“有下列情形之一的，合同無(wú)效：
(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益;
(二)惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益;
(三)以合法形式掩蓋非法目的;
(四)損害社會(huì)公共利益;
(五)違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。
在合同無(wú)效的五種情形中，農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)無(wú)效最大程度上適用的是第五種情形，即“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。”這里只強(qiáng)調(diào)違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，除此外，難以作擴(kuò)充解釋。最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)合同法》若干問(wèn)題的解釋(一)第四條規(guī)定：“合同法實(shí)施以后，人民法院確認(rèn)合同無(wú)效，應(yīng)當(dāng)以全國(guó)人大及其常委會(huì)制定的法律和國(guó)務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)�！边@進(jìn)一步明確了在實(shí)際審判工作中，利用“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”認(rèn)定合同無(wú)效的適用范圍。認(rèn)定農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效也是這些規(guī)定�！斑`反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”作為認(rèn)定合同無(wú)效的法定理由，并不是簡(jiǎn)單地看某一個(gè)法律、行政法規(guī)里的強(qiáng)制性規(guī)定，而必須從無(wú)效合同的法律后果上去考慮是否損害國(guó)家利益、集體利益或者第三人利益，換句話說(shuō)，違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，推導(dǎo)不出損害國(guó)家利益、集體利益或者第三人利益而去認(rèn)定合同無(wú)效，這在理論和實(shí)踐上毫無(wú)意義，這就是考察無(wú)效合同的危害后果，沒(méi)有危害后果，哪來(lái)無(wú)效，如果機(jī)械地適用，相反地會(huì)導(dǎo)致原本合意的雙方中任何一方的惡意得到法律上的支持，從而破壞已經(jīng)形成的交易秩序。
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