有關(guān)營銷方案集錦5篇

　　為了確保事情或工作科學(xué)有序進(jìn)行，常常需要預(yù)先準(zhǔn)備方案，方案的內(nèi)容多是上級對下級或涉及面比較大的工作，一般都用帶“文件頭”形式下發(fā)。那么什么樣的方案才是好的呢？下面是小編整理的營銷方案5篇，希望能夠幫助到大家。

營銷方案 篇1

　　一、 營銷目標(biāo)

　　1 、以銷售為導(dǎo)向，帶動團(tuán)隊進(jìn)行練兵，增加團(tuán)隊磨合。

　　2 、創(chuàng)造利益。在2月內(nèi)銷售出2套以上產(chǎn)品。

　　3 、擴大客戶庫和增進(jìn)與客戶的感情，進(jìn)一步了解市場行情和客戶需求。擴大影響力。

　　4 、以客戶需求為導(dǎo)向，通過銷售實踐，收集市場需求的產(chǎn)品信息，為產(chǎn)品升級或改進(jìn)做伏筆。

　　二、 整形美容行業(yè)現(xiàn)狀分析

　　1. 總體行業(yè)趨勢

　　20xx年，中國整形美容人數(shù)突破了100萬人，并以每年20%以上速度增長，市場消費額超過了1億元人民幣，中國每1000人中就有1個整過容，還有兩個打算整，當(dāng)然，其中絕大多數(shù)都是女性。到20xx年，中國整形美容人數(shù)達(dá)到480萬人次以上，估計20xx年整形美容人數(shù)達(dá)557.37萬人次。并且從中國13.5億人口的龐大潛在消費群體來看，未來中國的美容市場十分可觀�，F(xiàn)在，整形美容消費已經(jīng)成為中國居民繼房地產(chǎn)、汽車、旅游、3C之后的另一大消費熱點。預(yù)計20xx年，中國整形美容人數(shù)將達(dá)到743萬人次，到20xx年可超過1110萬人次。美容業(yè)是投入少、進(jìn)入門檻低、民營資本占絕對比例的新興服務(wù)產(chǎn)業(yè)。美容業(yè)必然將是國家下一步啟動和激勵民間投資的重要領(lǐng)域之一。

　　所以說，整形美容行業(yè)的潛力是巨大的。

　　2. 目前整形美容醫(yī)院的營銷方式與分析：

　　1） 渠道營銷

　　主要依靠美容院，美容門診，SPA會所等渠道推薦和客戶轉(zhuǎn)移

　　優(yōu)點：

　　1.通過美容院推薦，增加客戶對醫(yī)院的信任度，可以很快的使?jié)撛诳蛻糇兂沙山豢蛻�，成交率高�?/p>

　　2.一旦客戶在醫(yī)院有了好體驗，比較容易成為醫(yī)院的長期客戶，甚至?xí)�介紹一些好友過來。

　　缺點：

　　1.渠道成本極高。一般美容院的提成要占利潤的30%-40%

　　2.面臨很多競爭對手的挑戰(zhàn)。若競爭對手給美容院的提成高于您，美容院以后就會把客戶推薦到競爭對手那里去。

　　3.雙客戶管理，管理任務(wù)繁重。因為要很好的控制渠道，所以美容院也變成了您的客戶，也就是說既要維護(hù)好美容院的關(guān)系，定位跟蹤美容的動態(tài)，又要管理上門消費的客戶，這增加了營銷（銷售）部門的任務(wù)量和管理成本。

　　2）.傳統(tǒng)的媒體廣告

　　主要是通過報紙，專業(yè)雜志等發(fā)布廣告。

　　優(yōu)點：

　　1.可以大范圍，不受區(qū)域，時間等限制等把營銷信息傳到潛在目標(biāo)

　　客戶中。

　　2.擴大醫(yī)院影響力，提高醫(yī)院知名度，提升醫(yī)院的品牌價值。

　　缺點：

　　1.在知名度成本高。有點知名度的報紙雜志的廣告幾萬是很正常的，好一點就要幾十萬。如果在有一定知名度的電視媒體做廣告，至少是要幾百萬。這種廣告的成本很少民營的整形美容醫(yī)院可以吃得消。

　　2.如果采用的是小成本的廣告，效果比較差，同時也會使醫(yī)院的品牌受損。

　　3.時代在改變，現(xiàn)在看電視，報紙，雜志的人在逐漸變少。大多數(shù)上班一族，特別是都市白領(lǐng)獲取信息的渠道以互聯(lián)網(wǎng)為主，故在傳統(tǒng)媒體做廣告的效應(yīng)會變得越來越差。

　　4.流程鏈較長，成交轉(zhuǎn)化率低。從信息的發(fā)布到成交一般的流程是：選擇媒體或廣告平臺、發(fā)布信息、讀者看到信息、讀者對信息的內(nèi)容感興趣，讀者電話咨詢或者網(wǎng)上查詢、讀者上門消費等流程。中間哪個環(huán)節(jié)把握不當(dāng)就會流失銷售機會。

　　三、傳統(tǒng)美容醫(yī)院管理系統(tǒng)與盈動APP對比

　　四、盈動APP的SWOT分析

　　a、優(yōu)勢

　　1.理念創(chuàng)新。由傳統(tǒng)的以“醫(yī)院”管理為中心轉(zhuǎn)向以“客戶”營銷管理為中心。

　　2.符合最新的移動互聯(lián)網(wǎng)潮流，在整形美容醫(yī)院行業(yè)開創(chuàng)性的開發(fā)出來符合整形美容醫(yī)院的手機APP。大大增加客戶的黏性。

　　3.大大降低營銷成本。目前美容整形醫(yī)院主要的客戶來源于其他渠道，即美容院，美容門診等，渠道分成費用極高。其次是通過媒體廣告等，進(jìn)行營銷，成本也是很高。

　　4.創(chuàng)造性的為全民銷售提供平臺。因為推薦好友送積分，可以動員全體員工（除銷售人員外）在業(yè)余時間推薦好友。若可以把積分換成獎金發(fā)放給員工，更能提供員工業(yè)余時間進(jìn)行好友推薦的積極性。

　　5.以業(yè)績?yōu)閷?dǎo)向，更能對醫(yī)院內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)進(jìn)行優(yōu)化。使整體組織的目標(biāo)架

　　構(gòu)很清晰，能使每個部門彼此配合，都很好的為銷售服務(wù)。

　　6.擁有創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊的優(yōu)點。靈活，多變，成本低。

　　7.之前陳總和周總已對部分醫(yī)院有實施的'經(jīng)驗，對醫(yī)院內(nèi)部結(jié)構(gòu)和人員有比較深的接觸。

　　8.高度保密性。目前醫(yī)院的重要數(shù)據(jù)是掌握在軟件供應(yīng)商的手里的，數(shù)據(jù)和客戶資料等重要信息不安全。盈動是把服務(wù)器交給醫(yī)院，保證了醫(yī)院的數(shù)據(jù)資料掌握在自己手里。如果還不放心，可以增加一個后臺數(shù)據(jù)監(jiān)控的模塊，隨時掌握后臺數(shù)據(jù)的流向和操作人。

　　b、劣勢

　　1 、產(chǎn)品知名度不高，導(dǎo)致客戶對產(chǎn)品質(zhì)量，服務(wù)質(zhì)量和售后等不放心。 2 、對醫(yī)院藥房，供應(yīng)商等沒有相關(guān)功能的開發(fā)，導(dǎo)致無法使醫(yī)院管理者直觀。

　　的了解醫(yī)院的整體運營情況和利潤水平。

　　3 、短時間內(nèi)研發(fā)能力、爆發(fā)力不足。若客戶有其他更高要求，以目前的團(tuán)隊人員配備，可能很難在短時間內(nèi)開發(fā)出符合客戶要求的產(chǎn)品。

　　4 、團(tuán)隊上的不足，管理，經(jīng)驗，銷售，客戶關(guān)系網(wǎng)等等不足。

　　5 、資金的籌集，因為進(jìn)行銷售時，一定有比較大的開銷。

　　c、機會

　　1 、20xx年中國的人均收入6000多美金，步入中等發(fā)達(dá)國家的收入。隨著這個契機的來臨，中國居民對生活質(zhì)量的要求更高了。隨之而來，美容整形行業(yè)也迎來一個高速發(fā)展的時期。對應(yīng)點無論對于管理軟件還是營銷應(yīng)用軟件的需求也是很大的。

　　2 、相對其他成熟度很高的傳統(tǒng)行業(yè)來說，美容整形行業(yè)還是一個小行業(yè)。做這個行業(yè)的軟件公司大多是中小型的民營企業(yè)，很少出現(xiàn)像用友這樣強大的競爭對手。同時，也導(dǎo)致客戶會對產(chǎn)品的品牌要求會比較低。

　　3 、基于我們理念的創(chuàng)新，我們的產(chǎn)品對于市場來說也是一種比較新的產(chǎn)品。競爭對手較少。同時，如其他競爭對手要對我們的產(chǎn)品進(jìn)行模仿，也會進(jìn)行前期的市場調(diào)查和內(nèi)部商討，給我們的銷售預(yù)留了比較充足的時間。

　　d、威脅（風(fēng)險）

　　1.由于團(tuán)隊管理，銷售資金籌集不到位等內(nèi)部原因，錯失最佳銷售機會，產(chǎn)品被對手模仿成功，導(dǎo)致銷售變得困難，面臨價格競爭，銷售價格變低，導(dǎo)致甚至不能回收成本。（注：若對手意識到商機，產(chǎn)品被模仿復(fù)制是一件在短時間內(nèi)可以實現(xiàn)的）

　　2.由于技術(shù)，人員等問題，導(dǎo)致產(chǎn)品開發(fā)變慢，無法于20xx年6月份完成，導(dǎo)致與產(chǎn)品的預(yù)銷售效果失效，對客戶失約，造成重大的信用問題，導(dǎo)致對同一個優(yōu)質(zhì)客戶銷售難度變大。

　　3.目前已知最大的競爭對手：宏脈。市場競爭，拼的是速度，產(chǎn)品質(zhì)量，服務(wù)水平，銷售營銷管理。在產(chǎn)品質(zhì)量，服務(wù)水平，銷售營銷管理，都暫時無法達(dá)到宏脈的水平時，若類似的產(chǎn)品被宏脈更優(yōu)先開發(fā)出來，將面對宏脈全方位的領(lǐng)先優(yōu)勢，我們的產(chǎn)品將被邊緣化。

　　五、營銷策略

　　1.大客戶具體銷售方案（一）

　　總體策略

　　引進(jìn)醫(yī)院中在采購軟件的組織結(jié)構(gòu)流程中占有一定話權(quán)的關(guān)鍵人（老板除外）加入我們，銷售成功我們的產(chǎn)品外給予一定的回扣。

　　大客戶的特征：已有像宏脈這樣的管理軟件（競爭對手強大），對品牌要求較高（供應(yīng)商要求較高），內(nèi)部組織較復(fù)雜（流程和內(nèi)部人員復(fù)雜，老板不直接參與具體一線業(yè)務(wù)）等。

　　步驟：

　　a，確定關(guān)鍵人

　　1.建立客戶資料庫，并具體分析，把客戶分等級

　　2.從資料庫中篩選大客戶，盡一切手段收集大客戶資料，盡可能建立該公司組織架構(gòu)圖，并列出2-3個決策關(guān)鍵人

　　3.通過電話相互認(rèn)識和建立一定的了解（已認(rèn)識，可跳過），再通過微信朋友圈，qq空間等了解這幾個關(guān)鍵人的興趣，愛好，教育背景，性格等。 ? 4.通過電話初步介紹產(chǎn)品，并初步暗示給予回扣的事。

　　5.對關(guān)鍵人進(jìn)行篩選，選擇一個作為我們以后的合作對象和一個備選的關(guān)鍵人。

　　6.拜訪客戶和關(guān)鍵人，再次分析產(chǎn)品特性，對回扣的額度事進(jìn)行協(xié)商溝通，并明確關(guān)鍵人的責(zé)任。

　　b，制定具體銷售方案

　　1.對關(guān)鍵人進(jìn)行產(chǎn)品培訓(xùn)，重點針對該醫(yī)院面臨的問題來講，其他的功能簡單介紹一下，甚至不用介紹。一定要避免全方位的，詳細(xì)的介紹，有些人會覺得聽天書。講重點即可，重點不是我們認(rèn)為的重點，而是客戶想要的才是重點，即我們的APP可以為客戶解決什么問題。

　　2.通過關(guān)鍵人收集醫(yī)院信息，與關(guān)鍵人制定針對該醫(yī)院的具體銷售方案，明確雙方的任務(wù)。

　　c，銷售成功后

　　1.收到醫(yī)院的全額銷售款后，給予之前說好的回扣，并表示感謝。

　　2.希望能推薦一些優(yōu)質(zhì)客戶。

營銷方案 篇2

　　作為傳統(tǒng)行業(yè)的旅游業(yè)，應(yīng)該將微信作為技術(shù)派服務(wù)營銷工具來運營，運營的途徑一是內(nèi)容，一是服務(wù)，或者兩者的結(jié)合。講究用戶體驗的服務(wù)，輔之以良好的內(nèi)容策略，才是旅游類微信運營的王道。

　　我們可以想象一個場景，在你到達(dá)一個景點門口買票時，被告知掃描門口或者宣傳單頁上的一個二維碼關(guān)注景區(qū)的微信公眾*，可以獲得景區(qū)導(dǎo)航，景區(qū)WiFi，抽獎免單，景區(qū)語音介紹等特色服務(wù)時，你會不關(guān)注嗎？通過這個微信公眾*你可以了解到這個景區(qū)的相關(guān)導(dǎo)游圖，方便你找到景區(qū)內(nèi)不錯的景點，同時還可以通過事先錄制好的相關(guān)的每個景點的錄音介紹。還可以通過這個微信公眾*享受景區(qū)提供的人工服務(wù)，只要您有任何問題都可以通過這個微信公眾*來解決。你還可以通過這個微信公眾*的互動服務(wù)提前了解或預(yù)定好景點內(nèi)相關(guān)的收費項目，大大的方便和促進(jìn)了用戶在景點內(nèi)的消費。

　　現(xiàn)在的人喜歡旅游，更喜歡旅游時候的各種“曬”，微信是曬客必不可少的工具，所以人們非常樂意使用，也不會造成負(fù)擔(dān)。而且曬客的朋友圈都有潛在的客戶群體，微信強大的真實關(guān)系鏈、口碑性傳播等優(yōu)勢，使得它成為旅游行業(yè)當(dāng)前最為關(guān)注的營銷工具。數(shù)量龐大的時尚用戶基礎(chǔ)，熟練使用微信的行業(yè)消費者，以口碑為主要吸引客戶方式，也是旅游業(yè)可以使用微信的天然基因。

　　作為一個旅游景區(qū)的微信，我們應(yīng)該做些什么呢？

　　前面也已經(jīng)提到了，需要將微信當(dāng)做技術(shù)派服務(wù)的營銷工具。讓粉絲關(guān)注你的微信公眾*，必須要讓你的公眾號有價值。而要提供上面講到的一些服務(wù)價值，就需要對微信公眾*進(jìn)行二次開發(fā)，因為微信現(xiàn)有的這些功能并不能滿足。

　　微答微信平臺推出的針對旅游景區(qū)的微信運營方案，主要有下面一些特色；

　　1、3D景區(qū)全景，語音介紹。3D全景展示，景區(qū)地圖導(dǎo)航（語音介紹），推薦主題路線）。

　　2、特色便民服務(wù)小工具。天氣預(yù)報，景區(qū)服務(wù)提示（廁所，商店，出口，特色項目提示。

　　3、LBS地理位置服務(wù)，在景區(qū)附近找住宿，小吃，停車，或者附近其他景點，提供地圖導(dǎo)航。

　　4、預(yù)定和支付，比如景區(qū)門票，景區(qū)內(nèi)項目提前預(yù)定，方便快捷，可以節(jié)約游客的時間。

　　5、粉絲互動活動。幸運抽獎，大轉(zhuǎn)盤，投票調(diào)查活動，實時做一些特色的優(yōu)惠活動，旅行是一筆比較大的開支，這種優(yōu)惠，很多用戶是非常樂意的。因此，做微信需要有長遠(yuǎn)心態(tài)，把它當(dāng)作維系顧客的必備工具。

　　6、推送景區(qū)當(dāng)?shù)靥厣�風(fēng)土人情介紹，特別是不為人所知的有趣的一面的展示，如特色歷史景點、酒吧、美食、博物館、游樂園等，歷史景區(qū)，人文故事推送。也包括當(dāng)?shù)氐腵出行注意、消費須知、文化差異等，通過這些內(nèi)容，吊起目標(biāo)顧客的胃口，產(chǎn)生濃厚的出行興趣。

　　要別人成為你的微信粉絲，你總要拿出點東西出來，不然，為什么要關(guān)注你呢。

　　對于單一旅游目的或旅游景區(qū)的微信賬號，大家之所以關(guān)注，最重要的原因是在于其實用性：或能為旅游者完成一次旅游活動提供計劃的參考信息，或是提供一次便利的服務(wù)。

　　微信運營不是將大量的內(nèi)容推送給消費者，而是保證消費者在需要你的信息的時候，能以最快捷的方式找到你，并且精確地找到所需的內(nèi)容，這才是大多數(shù)旅游類微信在營銷上需要下的功夫。

營銷方案 篇3

　　一、序：

　　眾所周知，長沙東一商業(yè)廣場是XX市不可多得的商業(yè)地產(chǎn)項目，該項目所處的位置是XX市的商業(yè)黃金地段，將備受眾多開發(fā)商、代理行及客戶的青睞，房地產(chǎn)項目尤其是商業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)，地理位置是營銷成功的第一要素，而東一廣場所處的地理位置是不容置疑的。我們相信，由一般的地產(chǎn)代理公司代理該項目的全程營銷可能也會做得好，如果開發(fā)商的希望值不高，交由一般的代理公司進(jìn)行營銷也不會很難，但如果開發(fā)商的希望值更高，希望本來很好的項目能產(chǎn)生超值的回報，則應(yīng)選擇具有豐富的商業(yè)地產(chǎn)策劃經(jīng)驗的公司或團(tuán)隊進(jìn)行合作，則會取得超值的回報，也就是說，在眾多的營銷公司或營銷團(tuán)隊中，就看準(zhǔn)能做得更好，做得更快了。

　　項目很好，一般的代理公司或團(tuán)隊都有可能做得成功，但是由于項目的基本條件較好，營銷的要求就越多，希望的回報附加值就越高，沒有足夠?qū)嵙�和能力的代理公司是無法做得很好的。我們認(rèn)為，項目的營銷合作對象，不是取決于公司的大小，也不是取決于合作公司營銷項目的多少，而是在于用什么人來營銷，在于營銷的主要人員有沒有足夠的實力和豐富的營銷經(jīng)驗�？v觀廣州、深圳眾多大型、超大型的商業(yè)地產(chǎn)項目，從天河城、新中國大廈到中華廣場、正佳商業(yè)廣場這些超大型的項目營銷中，無一不是以決定用什么人來營銷取勝的。

　　我們這支隊伍，是廣東乃至全國商業(yè)地產(chǎn)浪尖上捕擊的一班人，長期從事開發(fā)商的商業(yè)地產(chǎn)營銷工作（祥見團(tuán)隊介紹），成功營銷的案例足于我們“驕傲”。我們在與貴公司的領(lǐng)導(dǎo)溝通后認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)的營銷大多是大同小異的，唯一不同的是誰的經(jīng)驗更多（不會走彎路），誰的方法最多（出奇制勝），誰的資源更廣（客戶源龐大）和誰的團(tuán)隊建設(shè)更有凝聚力和向心力（目標(biāo)管理）。我們一班人的營銷思路已經(jīng)與貴公司領(lǐng)導(dǎo)溝通多次，營銷的執(zhí)行方案比如，項目定位、樓層定位、功能劃分、區(qū)域劃分、包裝策劃、推廣策劃、銷售策劃等等在此暫不必作詳細(xì)的方案，我們要表述的是：項目的的營銷方針和政策。

　　二、項目的營銷方針

　　方針政策對頭了，營銷工作就會一帆風(fēng)順，如果方針政策出現(xiàn)偏差或錯誤，就會給營銷工作走諸多彎路，導(dǎo)致營銷失敗。所以，在進(jìn)行項目營銷時，必須制定好營銷的方針政策，我們認(rèn)為：東一商業(yè)廣場的營銷必須遵循以下幾個方針：

　　1、項目定位和商業(yè)定位

　　項目定位：城市ctmall

　　商業(yè)定位：負(fù)三層：停車場

　　負(fù)二層：超市

　　負(fù)一層：流行前線

　　首層：品牌名店

　　二層三層：百貨公司

　　四層：數(shù)碼城、小型家電城

　　五層：美食城、中餐廳

　　六層：電影城、娛樂城

　　七層：會所

　　以上定位可根據(jù)所需這面積作小范圍調(diào)整和點綴。

　　2、定單開發(fā)：

　　所謂定單開發(fā)，就是與合作伙伴談妥合作條件之后再進(jìn)行項目的設(shè)計與建設(shè)。這種辦法因為有合作伙伴的加盟，有利于提高知名度，有利于項目建設(shè)的順利進(jìn)行。比如我們在與電影院線合作時，引進(jìn)有名的國際電影院線，有利于我們在項目推廣中提高知名度，提升品牌附加值，而且會根據(jù)電影院線建筑結(jié)構(gòu)的要求進(jìn)行設(shè)計和施工，不會在施工之后再返工或修改，避免不必要的建筑成本。再且，由于要求合作伙伴下一定的開發(fā)定金，就會與合作伙伴形成捆綁式開發(fā)，風(fēng)險共擔(dān)，促使合作伙伴與我們竭心全力把項目開發(fā)建設(shè)好。

　　我們計劃定單開發(fā)的合作伙伴是：美國時代兄弟華納電影院線、廣州百貨大廈、廣州友誼商店，日本吉之島、哈根達(dá)斯、星巴克、肯德基、麥當(dāng)勞、澳門街、焦葉、順電、協(xié)亨、東澤、國美、勞寧、百佳、萬佳、易初蓮花、七十一便利店、天貿(mào)南大、韓國現(xiàn)代百貨、宜家、錢柜、聯(lián)邦、歐尚、歐陸、屈臣式、巴黎春天、西武百貨、瑪沙百貨等等。

　　3、招商先行

　　項目的營銷成功與否。關(guān)鍵在于招商，如果我們來營銷，我們計劃招商先行，把國際國內(nèi)知名品牌招進(jìn)來，以品牌的影響力和號召力提高項目的知名度和信譽度。當(dāng)然，在招商這些品牌之中，不一定完全以純租賃的方式進(jìn)行，也不一定要求租戶完全簽訂《租賃合同》，只要租戶能下一定保證金和出具品牌廣告配合文件即達(dá)到我們的目的。

　　4、強強聯(lián)手

　　項目的銷售成功，除其自身的亮點之外，必須有多方面的配合與襯托，我們計劃采取“強強聯(lián)手”的方式進(jìn)行銷售。比如以上我們提到的品牌，我們計劃與他們其中的一些品牌進(jìn)行聯(lián)手打造一個長沙經(jīng)典的商業(yè)項目。以上的這些品牌，我們都曾與之多次交往和談判，也了解其所需所求，我們有信心使其加盟。

　　5、多種銷售模式并存

　　因客戶群體不一樣，客戶需求也不一樣，投資的模式也不會相同，為了滿足不同階層、不同心態(tài)、不同能力的客戶的要求，我們計劃采取“直銷銷售”和“委托經(jīng)營銷售”等方式進(jìn)行。

　　6、多渠道銷售方式進(jìn)行

　　單一的一種銷售方式不足于在短時間內(nèi)達(dá)到銷售的目的，除非沒有競爭對手和項目獨一無二。我們計劃三層銷售方式，形成一個包圍圈，第一層是本地客戶的銷售，針對XX縣市的購樓

　　客戶；第二層為XX市周邊城市購樓客戶；第三層為溫州、臺州、江浙一帶等外省的投資客戶（絕對不是炒樓團(tuán)，而是投資團(tuán)）。

　　這三層不同客戶都有不同的購買需求，所以，必須利用其不同的購買欲望，采取不同的.銷售方式進(jìn)行。

　　7、合理分配銷售與自存物業(yè)的關(guān)系

　　絕大部份開發(fā)商開發(fā)樓盤的第一需求是回籠資金，第二需求是成功開業(yè)與經(jīng)營。我們認(rèn)為，東一項目也不例外，必須把回籠資金作為首期目標(biāo)，我們計劃把負(fù)一層、首層和二層進(jìn)行銷售，盡快回籠資金，負(fù)二層和三、四、五層以上作自留物業(yè)。因為一般的商業(yè)樓盤的三層以上，負(fù)二層以下都是比較難銷的，如果倒過來把負(fù)一層、首層和二樓作自留物業(yè)，負(fù)二層和三、四、五層以上作銷售物業(yè)，勢必給首期的資金的回籠帶來很大很大的壓力。其次，由于商業(yè)規(guī)劃、區(qū)域規(guī)劃、商戶劃分的局限性，負(fù)一層、首層和二樓售價高，租金自然也高，高租金對大客戶來說是接受不了的，大客戶只能往負(fù)一、負(fù)二或二、三樓以上安排。所以，首層、負(fù)一、負(fù)二層尤其是首層不能租給大客戶的，大客戶只能往上或往下走，如果三四層作銷售樓層、租金回報低，自然售不起價。售價與租金價是相輔相成的，所以，必須把負(fù)一、首層和二層銷售，其它樓層作自留物業(yè)。必須遵循而不能違反這個規(guī)律，如果違反這個規(guī)律勢必受到市場無情的打擊。

　　8、提高住宅部分的檔次設(shè)計與包裝

　　東一所處的位置是喧鬧的商業(yè)旺街，且占地面積不算大，項目樓上如做成普通的住宅則缺少小區(qū)的概念，當(dāng)今住宅如果不處于小區(qū)內(nèi)各種配套齊全，則售價不會有多大的升值空間，根據(jù)項目的地理位置和裙樓以下為商業(yè)廣場這個不爭的事實，樓上住宅做成酒店式公寓，配以豪華裝修，售以自用和投資，甚至可進(jìn)行投資回報的銷售模式，開創(chuàng)長沙酒店式公寓投資回報的新篇，此項工作在具體策劃過程中會有詳細(xì)的介紹。

　　9、商管與物管

　　商管與物管既是銷售招商成功的基礎(chǔ)，又是商業(yè)成功經(jīng)營的延伸，對于商管和物管，我們計劃是借鑒廣州天河城和中華廣場商業(yè)廣場兩巨頭管理模式，即掛名有名的香港物業(yè)管理公司和商業(yè)廣場管理公司，由這些公司派員直接參與和領(lǐng)導(dǎo)管理，其編制則隸屬于開發(fā)商，既可以借用其名配合廣告推廣，增強客戶的信心，又不至于被其牽制和控制成本。此項模式在具體操作過程中我們有實際的經(jīng)驗，對與其談判的方式方法和實操過程都有很了解，如我方能介入，此項工作不必?fù)?dān)憂。

　　三、團(tuán)隊介紹

　　1、人員介紹

　　首席負(fù)責(zé)人：先生

　　曾經(jīng)操作國內(nèi)大型和超大型的商用物業(yè)，具有多年商用物業(yè)系統(tǒng)操作經(jīng)驗，對商用物業(yè)有國際國內(nèi)先進(jìn)的理論指導(dǎo)和豐富的團(tuán)隊管理經(jīng)驗。經(jīng)歷有：

　　7萬平方米商業(yè)面積的新中國大廈銷售經(jīng)理；17萬平方米商業(yè)面積的中華廣場營銷總監(jiān)；42萬平方米商業(yè)面積的正佳商業(yè)廣場營銷總監(jiān)；80萬平方米面積的華南mall招商總監(jiān)；中國頭號商業(yè)地產(chǎn)商的萬達(dá)集團(tuán)的營銷總監(jiān)；貫美（國際）控股公司銷售總監(jiān)、副總經(jīng)理；中鵬公司總經(jīng)理。

　　銷售執(zhí)行總監(jiān)：先生

　　曾經(jīng)操作國內(nèi)大型和超大型的商用物業(yè)，具有多年商用物業(yè)系統(tǒng)操作經(jīng)驗，一流的商用物業(yè)職業(yè)經(jīng)理人，經(jīng)歷有：

　　7萬平方米商業(yè)面積的新中國大廈銷售經(jīng)理；17萬平方米商業(yè)面積的中華廣場營銷副總監(jiān)；42萬平方米商業(yè)面積的正佳商業(yè)廣場營銷副總監(jiān)；80萬平方米面積的華南mall招商副總監(jiān)；長泰商業(yè)廣場營銷副總監(jiān)。

　　招商執(zhí)行總監(jiān)：先生

　　獲房地產(chǎn)專業(yè)學(xué)士學(xué)位，曾經(jīng)操作國內(nèi)大型和超大型的商用物業(yè)，長期從事策劃招商一線工作，具有豐富的實操經(jīng)驗和深厚的行業(yè)理論基礎(chǔ)，擁有商用物業(yè)系統(tǒng)的目標(biāo)客戶群，經(jīng)歷有：

　　80萬平方米商業(yè)面積的華南mall招商經(jīng)理；廣州五洲裝飾專業(yè)世界營銷經(jīng)理；亞洲美博城營銷經(jīng)理。

　　銷售招商經(jīng)理：先生

　　曾經(jīng)操作國內(nèi)大型和超大型的商用物業(yè)，長期從事銷售招商一線工作，具有豐富的實操經(jīng)驗，擁有商用物業(yè)系統(tǒng)的目標(biāo)客戶群，經(jīng)歷有：

　　80萬平方米商業(yè)面積的華南mall招商經(jīng)理；亞洲美博城營銷經(jīng)理；長泰商業(yè)廣場營銷經(jīng)理。

　　廣告總監(jiān)：先生

　　從事廣告工作十余年，商用物業(yè)廣告專業(yè)人士，現(xiàn)任廣州天池廣告公司總經(jīng)理。

　　策劃總監(jiān)：先生

　　從事廣告和商業(yè)劃策工作十余年，商用物業(yè)廣告專業(yè)人士，具有豐富的商用物業(yè)策劃經(jīng)驗，現(xiàn)任廣州天池廣告公司副總經(jīng)理。

　　策劃總監(jiān)：先生

　　曾成功操作國內(nèi)大型和超大型住宅和酒店式公寓等物業(yè)，對商場、住宅和公寓有著豐富的實操經(jīng)驗和成功案例。

　　經(jīng)歷有：廣州天與地房產(chǎn)策劃公司副總經(jīng)理。成功操作廣萬達(dá)商業(yè)廣場

　　萬達(dá)集團(tuán)為目前國內(nèi)頭號商業(yè)地產(chǎn)公司，在中國23個大中型城市擁有100多萬平方米的商業(yè)面積，主要分布大連、沈陽、長春、濟南、長沙、武漢、上海、北京、天津、南寧等。已呈現(xiàn)規(guī)模性、連鎖化的經(jīng)營模式，注入先進(jìn)的文化理念、超一流的管理水平，具有很強的品牌輻射能力，在許多大城市有擴張計劃。

　　新大廈：

　　廣州珠

　　江新城西邊，廣州最成功的涉外酒店式公寓典范。

　　天文苑：

　　廣州XX區(qū)體育中心高檔住宅的典范。

　　太平洋電腦城：

　　廣州最旺的電腦專業(yè)市場，地處廣州天河總統(tǒng)大酒店旁。

　　3、運作模式

　　商業(yè)地產(chǎn)項目在前幾年之中一般是推行代理公司代理方式，但近幾年已經(jīng)從代理方式向合作方式轉(zhuǎn)型。我們一班人長期以來都是在開發(fā)商公司任中高層領(lǐng)導(dǎo)，與代理商打交道不知其數(shù)，深諳采取代理方式營銷的利弊關(guān)系。縱觀廣州成功的超大型購物中心，無一個是用代理公司作全面代理營銷的，其案例為天河城廣場、中華廣場、正佳廣場這三巨頭，沒有一個是用代理公司代理的，原因是：超大型的購物中心不是單一的住宅型包裝與銷售，而是策劃、銷售、招商、商業(yè)管理、物業(yè)管理、工程設(shè)計、資金滾動、商業(yè)運作、區(qū)域劃分、商戶組合、品牌組合、商住理念等龐大的系統(tǒng)工程，代理公司由于其單純的代理方式已不適合大型商業(yè)廣場營銷的要求，所以，我們認(rèn)為要借鑒廣州大型商業(yè)物業(yè)成功的經(jīng)驗，我們建議如下：

　　采取目標(biāo)管理的方式進(jìn)行營銷：

　　制定好目標(biāo)。采取責(zé)任到人，營銷負(fù)責(zé)制方式進(jìn)行。項目成立營銷中心，我們是項目營銷中心人員，營銷中心設(shè)總經(jīng)理一人，副總經(jīng)理二人，大體框架如下：

　　總經(jīng)理

　　副總經(jīng)理1：下轄策劃總監(jiān)、招商總監(jiān)、銷售總監(jiān)

　　副總經(jīng)理2：下轄內(nèi)務(wù)總監(jiān)、商管物管總監(jiān)

　　策劃總監(jiān)下轄策劃部、廣告部

　　招商總監(jiān)下轄招商大戶部、招商品牌部

　　銷售總監(jiān)下轄銷售一部、銷售二部

　　內(nèi)務(wù)總監(jiān)下轄人事行政部、合同按揭部

　　商管物管總監(jiān)下轄商業(yè)管理部、物業(yè)管理部

　　以上人員設(shè)目標(biāo)管理制度，制定目標(biāo)、放權(quán)實施，責(zé)權(quán)利落實到人。

　　4、合作框架

　　我們的團(tuán)隊是一支充滿活力的團(tuán)隊，也是一支有著豐富商業(yè)地產(chǎn)營銷工作的團(tuán)隊，在廣東乃至全國都有著我們的團(tuán)隊全面營銷的成功案例，我們的這一支隊伍是廣東乃至全國商業(yè)地產(chǎn)浪尖上搏擊的一班人，我們對東一的營銷充滿著信心�，F(xiàn)在我們提出下列合作框架：

　�。�1）、由我們?nèi)�盤策劃、銷售和招商，我們的方案提交公司領(lǐng)導(dǎo)審定之后，由我們負(fù)責(zé)全面執(zhí)行。公司不干預(yù)我們的工作，但可監(jiān)督我們的工作，我們對公司負(fù)責(zé)。

　�。�2）、傭金計算方式：

　�、�、以銷售總額的百分比提取傭金；

　�、�、開發(fā)商定出底線價位，我們在底線基礎(chǔ)上進(jìn)行全方位的努力和項目的包裝，以提升項目銷售附加值，提高銷售價，超價部分5：5比例分成，公司占50%；我們占50%。

　�。�3）、公司提供辦公場地和辦公用品以及商務(wù)用交通工具。

　　（4）、以公司營銷中心的名義而不是以代理商的名義對外公開，以增加客戶的信心。

　　（5）、隊伍人員的工資獎金由我們自行承擔(dān)。

　　四、我們的優(yōu)勢

　　1、我們一班人多數(shù)具有8年以上的商業(yè)項目營銷經(jīng)驗，從事開發(fā)商中高層領(lǐng)導(dǎo)工作，運作的商業(yè)項目是中國最大的項目之一。其成功的個案是全國商業(yè)地產(chǎn)的楷模，如一九九七年新中國大廈的返租回報是我們創(chuàng)立的，風(fēng)靡全國已有六、七年時間經(jīng)久不衰（當(dāng)然現(xiàn)階段由于政府的干預(yù)，有所改變政策），一九九九年的中華廣場的城市mall、現(xiàn)階段的42平方米的正佳商業(yè)廣場和50萬平方米的華南mall、全國商業(yè)地產(chǎn)巨頭的萬達(dá)，無一不留下我們的“豐功偉績”�？梢哉f這幾年來，我們都是在全國的商業(yè)地產(chǎn)的浪尖上搏擊，可以說“會當(dāng)凌絕頂，一覽眾山小”，經(jīng)驗和能力是不必置疑的，希望能把過去學(xué)到的東西在東—發(fā)揚光大，“到中流擊水，浪遏飛舟”。

　　2、擁有龐大的客戶群體：龐大的客戶群體是我們成功招商和銷售的源泉，全國乃至世界的有名品牌盡在我們的掌握之中，有部分主力店本身就與我們多次合作和協(xié)作，我們對主力店的談判有不可替代的能力，這是我們的一道招牌。

　　3、策劃、銷售、招商本身是我們的強項、商業(yè)管理、物業(yè)管理我們又是比較熟悉，與全國有名的管理公司有多次的合作和談判經(jīng)驗，對項目下一步的管理有經(jīng)驗。

　　五、我們的服務(wù)內(nèi)容（見附表）

　　州新大廈、天文苑、五羊新城、珠江新城的南天廣場，匯豪大廈、天河太平洋電腦城等高檔住宅和商用物業(yè)的營銷。

　　2、案例介紹

　　正佳廣場

　　總占地面積達(dá)5萬平方米，總建筑面積42萬平方米。在建商業(yè)面積30萬平方米；遠(yuǎn)期規(guī)劃建設(shè)48層寫字樓和30層服務(wù)式公寓，建筑面積12萬平方米。正佳廣場和天河城廣場被定位為天河商業(yè)的“雙子星座”。

　　中華廣場

　　由廣州興盛房地產(chǎn)發(fā)展有限公司開發(fā)，由其股東之一——香港昌盛集團(tuán)有限公司全額投資建成。他雄居于XX市中心——中山三路與較場西路交界處，處于地鐵烈士公園上蓋，廣場北與廣州著名的公園“烈士公園”相對，東與廣州最大的休閑廣場英雄廣場為鄰。地下負(fù)一層與烈士陵園地鐵站a出口相連接，多路公交車路經(jīng)此地，交通網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)，出行暢然無阻。由中國著名設(shè)計大師精心設(shè)計，占地面積3萬平方米，建筑面積達(dá)17萬平方米，集購物、飲食、娛樂于一體的

　　大型綜合購物廣場。

　　亞洲美博城

　　規(guī)模宏大，占地4000平方米，是亞洲第一的專業(yè)化妝品交易中心，建筑面積達(dá)50000平方米，商鋪有500個，設(shè)計新穎，規(guī)劃完備，設(shè)立展示中心、交易中心、電子商務(wù)中心、培訓(xùn)中心，滿足經(jīng)營者的需要，在全國同類化妝品專業(yè)性中檔次最高、規(guī)模最大。

　　華南mall

　　由XX市民企“三元盈暉投資發(fā)展有限公司”投資的“華南mall”已全面興建。該項目號稱中國最大mall、總投資超過25億元，計劃于20xx年底正式開業(yè)。

　　“華南mall”項目調(diào)研策劃歷時3年，它借鑒了世界上mall成功的經(jīng)營理念，由國際上頂尖的設(shè)計團(tuán)美國jwda建筑師事務(wù)所、美國edsa景觀設(shè)計院，法國建筑師（pa）集團(tuán)為主擔(dān)綱，并由眾多國內(nèi)外知名專家教授參考規(guī)劃設(shè)計。

　　“華南mall”將打造成度假旅游、休閑娛樂、購物消費融一體的“一站式”消費�！俺舜�逛大mall，購物看風(fēng)景”，這是商業(yè)面積達(dá)45萬平方米的“華南mall”的主要賣點。其主題規(guī)劃在整體布局上沿東江西支流“依河就勢”而建，濃濃的歐美風(fēng)情營造出濃厚的國際特色。每組建筑中心都有自己的主題：東西向的“香榭里大道“及南北向的“情趣大道”為軸線，水道景觀貫穿各部分，可容納約6000人的表演場為兩條主軸線的交匯點，也是整個建筑樂章最燦爛的部分，為商業(yè)區(qū)的中心。對馬可鐘樓、酒店、6萬平方米的美食城圍合而成的商業(yè)廣場，是景觀的又一個高潮，構(gòu)成大mall的次中心。在人群流向的高聚集處，拓展兩個表演場，使整個構(gòu)想和規(guī)劃精彩不斷，高潮迭起。

營銷方案 篇4

　　一、 適用范圍：

　　二、 有效期：20xx 年 2月 1 日——20xx 年 12 月 31 日。

　　三、 車輛銷售提成政策：

　　政策設(shè)置：臺階銷售獎勵分車型考核，以月度銷售量為考核指標(biāo)。

　　1、月度臺階銷售獎勵：直銷專員月度銷售量達(dá)到不同的臺階，享受不同的單臺提成獎勵政策：

　　2、 臺階銷售量目標(biāo)：在每月 1－3 日下發(fā)當(dāng)月的臺階銷售量目標(biāo)。

　　3、 核算標(biāo)準(zhǔn)：實際銷售量以直銷專員當(dāng)月實現(xiàn)回款開票的數(shù)量為核算標(biāo)準(zhǔn)。

　　4、 特別說明：正式直銷專員連續(xù)三個月車輛銷售量在團(tuán)隊中排名最后的，實行末位淘汰，實習(xí)直銷專員入職滿 3 個月仍未銷售車輛的實行轉(zhuǎn)崗或淘汰。

　　四、 保險銷售提成政策：

　　政策設(shè)置：以月度銷售額為考核指標(biāo)。

　　1、 商業(yè)險月度臺階銷售獎勵：直銷專員月度銷售額達(dá)到不同的`臺階，享受不同的提成比例獎勵政策：

　　2、 臺階銷售量目標(biāo)：在每月 1－3 日下發(fā)當(dāng)月的臺階銷售量目標(biāo)。

　　3、 交強險銷售提成：交強險銷售額*1%，交強險不列入商業(yè)險臺階銷量計算。

　　4、 核算標(biāo)準(zhǔn)：實際銷售量以直銷專員當(dāng)月實現(xiàn)回款開票的銷售額為核算標(biāo)準(zhǔn)。

　　五、 精品銷售提成政策：

　　政策設(shè)置：以月度銷售額為考核指標(biāo)。

　　1、 月度臺階銷售獎勵：直銷專員月度銷售額達(dá)到不同的臺階，享受不同的提成比例獎勵政策：

　　2、 臺階銷售量目標(biāo)：在每月 1－3 日下發(fā)當(dāng)月的臺階銷售量目標(biāo)。

　　3、 核算標(biāo)準(zhǔn)：實際銷售量以直銷專員當(dāng)月實現(xiàn)開票的銷售額為核算標(biāo)準(zhǔn)。

　　六、 車貸銷售提成獎勵：

　　1、車貸手續(xù)費*S，手續(xù)費為 1000-20xx 元/臺。

　　2、核算標(biāo)準(zhǔn)：以當(dāng)月回款開票計，無手續(xù)費的車貸不計入車貸考核量。

　　七、 月度銷售冠軍獎勵：

　　1、月度車輛銷售冠軍獎勵：對月度各車型合計銷售量最高的直銷專員評定為月度車輛銷售冠軍榮譽獎勵，并給予現(xiàn)金獎勵300 元。

　　2、月度保險銷售冠軍獎勵：對月度全部保險合計銷售額最高的直銷專員評定為月度保險銷售冠軍榮譽獎勵，并給予現(xiàn)金獎勵 200 元。

　　3、月度精品銷售冠軍獎勵：對月度全部精品合計銷售額最高的直銷專員評定為月度精品銷售冠軍榮譽獎勵，并給予現(xiàn)金獎勵 200 元。

　　4、車貸銷量冠軍獎：對月度全部車貸銷量合計最高的直銷專員評定為月度車貸銷售冠軍榮譽獎勵，并給予現(xiàn)金獎勵 200元。（無手續(xù)費的車貸不列入車貸銷量計算）

　　5、 享受獎勵政策條件：直銷專員必須完成臺階 4 的任務(wù)量才能享受相應(yīng)的銷售冠軍獎勵。

　　6、 兌現(xiàn)方式：月度銷售冠軍榮譽獎勵在銷售部月終總結(jié)會議上頒發(fā)表彰，現(xiàn)金獎勵在次月發(fā)工資時兌現(xiàn)。

　　八、直銷員最終工資核算：

　　最終工資=（底薪工資+提成獎勵）*0.6+（底薪工資+提成獎勵）*0.2*月度客戶滿意度得分+（底薪工資+提成獎勵）*0.2*日常行為考核得分。

　　九、直銷員業(yè)務(wù)提成激勵方案：

　　1、建卡數(shù)量考核：500元獎金*實際新增潛客數(shù)量/新增潛客目標(biāo)數(shù)量，新增潛客數(shù)量任務(wù)以月為單位進(jìn)行下達(dá)。以CRM 系統(tǒng)數(shù)據(jù)為準(zhǔn)，有效的跟蹤回訪記錄，信息齊全。

　　2、邀約到店量考核：每月1日下達(dá)任務(wù)目標(biāo)，根據(jù)數(shù)據(jù)匯總情況，每月1日下達(dá)臺階目標(biāo)值。

　　3、銷量提成：按直銷員月度成交結(jié)算數(shù)量，依據(jù)臺階式銷售相應(yīng)提成。

　　4、電銷員最終工資核算：

　　最終工資=（底薪工資+提成獎勵）*0.8+（底薪工資+提成獎勵）*0.1*月度客 戶滿意度得分+（底薪工資+提成獎勵）*0.1*日常行為考核得分。

營銷方案 篇5

　　一、促銷目的

　　教師節(jié)學(xué)生對教師感恩的心，威智德為您傳遞真情，展開快遞禮物傳心意的活動，提高知名度，達(dá)到銷售的目的。

　　二、活動時間

　　20xx年9月5日——9月9日（5天）

　　三、宣傳檔期

　　20xx年9月5日——5月9日（5天）

　　四、促銷主題

　　“特別的愛獻(xiàn)給特別的你”

　　五、商品促銷驚喜不斷

　　驚喜一: 教師憑借教師證購物8.5折優(yōu)惠.

　　促銷方式：

　　在活動期間,凡是憑借本人教師證購物的客戶享受全場消費8.5折的優(yōu)惠.

　　驚喜二: 學(xué)校教師團(tuán)購禮物享優(yōu)惠

　　促銷方式:

　　團(tuán)購總額300元-500元享受8折優(yōu)惠，采購負(fù)責(zé)人可贈送相應(yīng)的禮品一件。（禮品可選擇下列產(chǎn)品中的任意一款：飛龍在天、金屋沙漏鐘、煙灰缸系列）

　　團(tuán)購總額500元-800元享受7.5折優(yōu)惠，采購負(fù)責(zé)人贈送相應(yīng)的禮品。（禮品可選擇下列產(chǎn)品中的任意一款：2號迷宮、羅盤游戲、大富翁系列）

　　團(tuán)購總額800元以上享受7折優(yōu)惠，采購負(fù)責(zé)人贈送相應(yīng)的禮品。（禮品可選擇下列產(chǎn)品中的任意一款：誘惑、異度空間、電話系列）

　　驚喜三: 快遞禮物傳心意

　　1、促銷方式:

　　在活動期間購物可以在9月10日當(dāng)天送到您想送的禮物

　　2、促銷內(nèi)容：

　�。�1）登記自己要送禮物的教師名字及聯(lián)系方式,并寫下對最想說的話,并選購禮物。（表基本的樣式在最后一頁）

　　（2）本市地址：購物滿100元，可免快遞費；不足100元消費的客戶，支付百分之五十的快遞費。

　　（3）非本市地址：購物滿200元，可免快遞費；不足200元消費的客戶，支付百分之五十的快遞費。

　�。�4）免費贈送禮品包裝。注：費用和價格標(biāo)準(zhǔn)可以根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌龅目爝f費用情況進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。

　　六、店鋪布置

　　在店內(nèi)的收銀臺的位置，設(shè)置登記本，并要做好詳細(xì)地記錄，登記本的'紙張選擇最好精致一點的卡片紙。(卡片的樣式在最后一頁)備足團(tuán)購促銷所需的優(yōu)惠產(chǎn)品，產(chǎn)品數(shù)量可根據(jù)各店的情況而定，設(shè)置一個專門的贈送區(qū)域。（產(chǎn)品的種類個店也可以根據(jù)自己的店面情況適當(dāng)?shù)恼{(diào)整）在活動期間要聯(lián)系好快遞公司，以保證禮物能準(zhǔn)確地到達(dá)。店內(nèi)準(zhǔn)備好包裝用品。

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