物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告（通用14篇）

　　在日常生活和工作中，報(bào)告的使用頻率呈上升趨勢(shì)，通常情況下，報(bào)告的內(nèi)容含量大、篇幅較長(zhǎng)。那么大家知道標(biāo)準(zhǔn)正式的報(bào)告格式嗎？下面是小編收集整理的物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告，希望能夠幫助到大家。

　　物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告 1

　　為了規(guī)范市區(qū)內(nèi)普通住宅小區(qū)物業(yè)管理，根據(jù)地區(qū)領(lǐng)導(dǎo)安排，20xx年8月5日—10日，地區(qū)建設(shè)局組織專題調(diào)研組，對(duì)XX市市域內(nèi)住宅小區(qū)建設(shè)情況、物業(yè)管理情況進(jìn)行了調(diào)研，并與多家物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行了座談，就做好物業(yè)服務(wù)工作聽(tīng)取了物業(yè)服務(wù)企業(yè)建設(shè)性的意見(jiàn)，同時(shí)深入住宅小區(qū)走訪了業(yè)主，召開(kāi)了業(yè)主代表座談會(huì)，認(rèn)真聽(tīng)取了業(yè)主對(duì)物業(yè)管理及服務(wù)的意見(jiàn)和建議，現(xiàn)將調(diào)研情況匯總報(bào)告如下：

　　一、XX市住宅小區(qū)建設(shè)及物業(yè)管理的基本情況

　　截止20xx年7月底，XX市建成180個(gè)普通住宅小區(qū)，共有物業(yè)服務(wù)企業(yè)47家，其中二級(jí)資質(zhì)1家，三級(jí)資質(zhì)31家，三級(jí)（暫定）資質(zhì)15家，從業(yè)人員近4000人，管理普通住宅小區(qū)140個(gè)，小區(qū)總建筑面積408.8萬(wàn)㎡，住戶總數(shù)36210戶，居住人口11萬(wàn)余，物業(yè)覆蓋率達(dá)70%，未實(shí)行物業(yè)管理的小區(qū)有40個(gè)。

　　二、存在的主要問(wèn)題

　　在此次調(diào)研中，我們總體感覺(jué)是：地區(qū)內(nèi)物業(yè)管理水平仍處于初始階段，存在諸多矛盾、困難和問(wèn)題，急待整頓和規(guī)范。

　�。ㄒ唬┪飿I(yè)管理收費(fèi)偏低

　　地區(qū)內(nèi)物業(yè)管理收費(fèi)自1998年出臺(tái)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（封閉管理的住宅小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)為15元/戶、月，未封閉管理的住宅小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)為10元/戶、月）一直延續(xù)到20xx年，20xx年XX市出臺(tái)了按等級(jí)收費(fèi)的規(guī)定，由于多數(shù)物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量難以達(dá)到分級(jí)收費(fèi)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主普遍不接受，所以，除個(gè)別小區(qū)外，依然按封閉管理的住宅小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)為15元/戶、月，未封閉管理的住宅小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)為10元/戶、月收取，此收費(fèi)在1998年是合適的，目前仍按這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明顯偏低。這次調(diào)研中，我們對(duì)各類物業(yè)公司服務(wù)成本進(jìn)行了測(cè)算，按照目前物價(jià)指數(shù)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)公司只能維持低標(biāo)準(zhǔn)、低水平、低檔次服務(wù)，要想企業(yè)不虧損，只能缺位服務(wù)，由此，派生出一系列問(wèn)題：

　　一是員工工資低（地區(qū)內(nèi)股份制和個(gè)體物業(yè)服務(wù)企業(yè)員工工資平均600元左右；麗園小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)員工平均工資650元；阿牙小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)員工平均工資700元，屬最高），高質(zhì)量管理人才和服務(wù)人員難以引進(jìn)（地區(qū)內(nèi)物業(yè)管理企業(yè)吸納的勞動(dòng)力中大部分來(lái)自企事業(yè)單位下崗分流人員、農(nóng)村剩余勞動(dòng)力和社會(huì)40、50人員等），低素質(zhì)管理人員只能履行低標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)，造成服務(wù)錯(cuò)位或不到位。

　　二是難實(shí)施規(guī)范化管理標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)，造成扯皮多、投訴多、上訪多，給地區(qū)社會(huì)穩(wěn)定帶來(lái)不和諧因素。

　　三是企業(yè)負(fù)債運(yùn)行，造成水費(fèi)、電費(fèi)拖欠，導(dǎo)致小區(qū)路燈不亮，道路不平，綠地荒蕪，樹(shù)木死亡、共用基礎(chǔ)設(shè)施破損等情況連續(xù)發(fā)生。

　　四是業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)情況嚴(yán)重，經(jīng)統(tǒng)計(jì)，XX市城市物業(yè)住宅公司累計(jì)債務(wù)249萬(wàn)元，安雅物業(yè)公司累計(jì)債務(wù)307.6萬(wàn)元，業(yè)主欠費(fèi)嚴(yán)重影響物業(yè)公司的生存。

　　（二）物業(yè)管理中各方主體行為不規(guī)范

　　地區(qū)內(nèi)實(shí)行物業(yè)管理的140個(gè)普通住宅小區(qū)，只有37家成立了業(yè)主管理委員會(huì)，占25%，且大多數(shù)業(yè)主委員會(huì)不能規(guī)范運(yùn)作（主要原因是業(yè)主委員會(huì)缺乏正常經(jīng)費(fèi)來(lái)源）。未成立業(yè)主委員會(huì)的住宅小區(qū)，物業(yè)管理屬于“跛足”運(yùn)作，業(yè)主權(quán)利、義務(wù)不清楚，物業(yè)公司與業(yè)主委員會(huì)之間關(guān)系不明確，出現(xiàn)問(wèn)題后無(wú)法追究相關(guān)責(zé)任方的責(zé)任，大量的矛盾糾紛得不到及時(shí)解決，不利于物業(yè)管理市場(chǎng)的規(guī)范，削弱了物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。

　�。ㄈ�）落實(shí)住房專項(xiàng)維修資金制度不到位

　　一是沒(méi)有按照規(guī)定從房改售房款中提取專項(xiàng)維修資金，或者提取了但被挪用。

　　二是政府主導(dǎo)建設(shè)的安居房、經(jīng)濟(jì)適用住房未按國(guó)家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)留用專項(xiàng)維修資金（麗園小區(qū)安居房、阿牙小區(qū)安居房和經(jīng)濟(jì)適用住房專項(xiàng)維修資金按工程造價(jià)1%留成，未達(dá)到國(guó)家當(dāng)時(shí)規(guī)定的2%標(biāo)準(zhǔn)）。

　　三是20xx年前建設(shè)的商品房維修金沒(méi)有足額歸集到位，無(wú)法正常提取使用。

　　由于專項(xiàng)維修資金不到位，住房公用部位、公用設(shè)備的大、中修及更新改造不能及時(shí)進(jìn)行，侵害了購(gòu)房人的合法權(quán)益，也影響了小區(qū)的整潔和完整。

　�。ㄋ模├吓f小區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)中遺留問(wèn)題多，物業(yè)公司無(wú)力解決。具體表現(xiàn)為：小區(qū)規(guī)劃與實(shí)際建設(shè)不符，沒(méi)有物業(yè)管理設(shè)施；小區(qū)環(huán)境與售房承諾有差異；文化娛樂(lè)、健身場(chǎng)所等配套設(shè)施不完善；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商擅自改變物業(yè)管理設(shè)施用途或縮減綠地或在綠化用地、公共用地上修建房屋；有的房屋建筑和附屬設(shè)備質(zhì)量差，返修率高，引起業(yè)主不滿；有的小區(qū)設(shè)施老化，影響到管理質(zhì)量。

　　三、出現(xiàn)問(wèn)題的原因（對(duì)存在的問(wèn)題進(jìn)行定量分析）

　�。ㄒ唬┪飿I(yè)管理市場(chǎng)體制欠完善，缺乏競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制

　　XX市目前實(shí)行物業(yè)管理住宅小區(qū)分四種情況，一是由市房地產(chǎn)部門直管的物業(yè)企業(yè)，對(duì)政府先期開(kāi)發(fā)的安居住宅小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理；二是由中央、自治區(qū)駐哈企業(yè)直管的物業(yè)企業(yè)，對(duì)單位開(kāi)發(fā)的住宅小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理；三是由開(kāi)發(fā)商組建的物業(yè)公司，對(duì)自行開(kāi)發(fā)的住宅小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理；四是由股份制或私人組成的物業(yè)企業(yè)，對(duì)市區(qū)內(nèi)其他住宅小區(qū)和零星散戶樓棟實(shí)施物業(yè)管理。從總體上講，XX市物業(yè)管理仍然處于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代的條塊割居管理模式，這種模式不利于競(jìng)爭(zhēng)，按照國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，業(yè)主通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)，只有通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)，才能形成新的管理機(jī)制，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)衍生、發(fā)展、做大做強(qiáng)。

　�。ǘ�）業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)體制不健全，未形成有效的運(yùn)行機(jī)制

　　隨著住房體制改革的不斷深化，房屋主要由國(guó)家或者單位擁有單一產(chǎn)權(quán)的格局發(fā)生根本改變，居民住房自有化率越來(lái)越高。隨之而來(lái)的，單幢建筑物內(nèi)有多個(gè)產(chǎn)權(quán)人（即多個(gè)業(yè)主）的情況越來(lái)越多。由于房屋建筑及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地是密不可分的整體，對(duì)房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行使用、維護(hù)、管理和對(duì)決定業(yè)主共同事務(wù)等事項(xiàng)，涉及全體業(yè)主的共同利益，單個(gè)業(yè)主無(wú)法完成，只能由全體業(yè)主形成共同意志，才能對(duì)此類共同事務(wù)作出決定。必須建立一種機(jī)制，保證對(duì)業(yè)主共同事務(wù)作出的決定代表全體業(yè)主的共同意志，符合全體業(yè)主的共同利益。業(yè)主大會(huì)就是這樣一種代表和維護(hù)全體業(yè)主共同利益的有效的機(jī)制。業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)選出的決策機(jī)構(gòu)，在業(yè)主大會(huì)閉幕后，行使業(yè)主大會(huì)的權(quán)利。由于XX市住宅小區(qū)業(yè)主委員會(huì)組織機(jī)構(gòu)不健全，業(yè)主委員會(huì)的成立、組成、運(yùn)作缺乏監(jiān)督和制約，業(yè)主委員會(huì)未發(fā)揮應(yīng)有的作用，物業(yè)公司缺乏業(yè)主監(jiān)督。業(yè)主與物業(yè)公司出現(xiàn)的爭(zhēng)議問(wèn)題多、扯皮多，存在一定的對(duì)立情緒。

　　（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)行為不規(guī)范

　　市區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)普遍對(duì)自身定位不準(zhǔn)確、服務(wù)意識(shí)不明確、服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系不清楚，在實(shí)踐中存在服務(wù)不到位、擅自處分本該由業(yè)主處分的事項(xiàng)、收費(fèi)與服務(wù)不相符等不規(guī)范的行為。

　�。ㄋ模╅_(kāi)發(fā)建設(shè)質(zhì)量問(wèn)題對(duì)物業(yè)管理造成不利影響

　　市區(qū)內(nèi)部分住宅小區(qū)由于開(kāi)發(fā)質(zhì)量問(wèn)題，使得物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)了本應(yīng)由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)的一部分責(zé)任，加大了物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理成本，造成了物業(yè)服務(wù)企業(yè)虧損。

　　（五）無(wú)物業(yè)小區(qū)陷入治理困境

　　XX市區(qū)內(nèi)無(wú)物業(yè)小區(qū)主要有三類：一是一些機(jī)關(guān)事業(yè)單位和國(guó)有企業(yè)早期建設(shè)的單位公房因機(jī)關(guān)合并或企業(yè)改制不復(fù)存在，造成無(wú)物業(yè)管理；二是城鄉(xiāng)結(jié)合部個(gè)人興建的私房群；三是因原有物業(yè)服務(wù)企業(yè)倒閉或退出造成沒(méi)有人管理的住宅小區(qū)。這些小區(qū)因缺乏比較優(yōu)勢(shì)，對(duì)物業(yè)吸引力不足，小區(qū)管理支出多，收入少，繳費(fèi)低，虧損大，因此，物業(yè)服務(wù)公司不愿介入。由于缺乏物業(yè)管理，這些小區(qū)普遍存在臟亂差問(wèn)題和治安問(wèn)題，給社會(huì)帶來(lái)不穩(wěn)定因素。

　　四、措施與建議

　�。ㄒ唬┪飿I(yè)管理要從源頭抓起，切實(shí)抓好新開(kāi)發(fā)住宅小區(qū)前期物業(yè)管理和竣工綜合驗(yàn)收工作

　　1、全面實(shí)行前期物業(yè)管理。按照國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》及自治區(qū)、地區(qū)和XX市實(shí)施國(guó)家物業(yè)管理?xiàng)l例的有關(guān)規(guī)定和要求，今后，市區(qū)內(nèi)新建住宅3萬(wàn)平方米以下的開(kāi)發(fā)小區(qū)，在工程開(kāi)工前，建設(shè)開(kāi)發(fā)單位必須將物業(yè)管理規(guī)劃、設(shè)計(jì)方案及與擬選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的委托合同，一并報(bào)市房地產(chǎn)主管部門審查，審查同意后備案并辦理相關(guān)手續(xù)，工程開(kāi)工后物業(yè)服務(wù)企業(yè)介入管理，直到小區(qū)竣工交付使用后，業(yè)主委員會(huì)成立并召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，選聘物業(yè)公司接受為止。開(kāi)發(fā)建設(shè)單位選聘的物業(yè)企業(yè)前期物業(yè)費(fèi)由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位支付。市區(qū)內(nèi)新建住宅3萬(wàn)平方米以上的.小區(qū)應(yīng)全面推行前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度，由市房地產(chǎn)主管部門監(jiān)督，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位組織招投標(biāo)，按照政府指導(dǎo)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)合理確定服務(wù)內(nèi)容和物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)通過(guò)招標(biāo)選擇的物業(yè)公司，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位支付前期物業(yè)管理費(fèi)。

　　2、嚴(yán)格執(zhí)行住宅小區(qū)竣工綜合驗(yàn)收制度。今后，市區(qū)內(nèi)新建住宅小區(qū)竣工后應(yīng)先進(jìn)行各專項(xiàng)驗(yàn)收，由相關(guān)部門對(duì)小區(qū)園林綠化、供熱、供排水、電子監(jiān)控設(shè)施等工程進(jìn)行驗(yàn)收，驗(yàn)收合格后方可進(jìn)行綜合驗(yàn)收，綜合驗(yàn)收由發(fā)改部門牽頭，組織市規(guī)劃、房地產(chǎn)主管部門、建設(shè)、環(huán)衛(wèi)、教育、物業(yè)所在區(qū)街道辦事處及居民委員會(huì)等相關(guān)部門參加，驗(yàn)收合格后，幼兒園移交教育部門統(tǒng)一管理、使用和維護(hù)，公廁移交環(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)一管理、使用和維護(hù)，按《公共服務(wù)設(shè)施專項(xiàng)規(guī)劃》要求配建的社區(qū)級(jí)辦公用房和服務(wù)設(shè)施（含社區(qū)醫(yī)療服務(wù)站及文體活動(dòng)設(shè)施）移交居委會(huì)管理、使用和維護(hù)，物業(yè)管理用房（含物業(yè)辦公室、業(yè)主委員會(huì)辦公室、治安聯(lián)防室、警衛(wèi)室、文化活動(dòng)室、健身活動(dòng)場(chǎng)所及器材）移交居委會(huì)管理，待業(yè)主委員會(huì)成立后移交給業(yè)主委員會(huì)，供全體委員所有和使用。

　　物業(yè)管理用房按《XX市城市規(guī)劃管理若干規(guī)定》第八條配建，分期開(kāi)發(fā)建設(shè)的物業(yè)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在先期開(kāi)發(fā)的區(qū)域按照不少于先期開(kāi)發(fā)房屋建筑面積千分之四的比例配置物業(yè)管理用房及健身場(chǎng)地。

　　物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)為地面以上的獨(dú)立建設(shè)的裝修房屋，具有水電功能，沒(méi)有配置電梯的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)用房所在樓層不得高于三層。

　　城市規(guī)劃行政主管部門應(yīng)當(dāng)在審批建設(shè)工程規(guī)劃許可證時(shí)明確物業(yè)服務(wù)用房的位置和面積，房地產(chǎn)行政主管部門在核發(fā)商品房預(yù)售許可證和辦理所有權(quán)初始登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)注明物業(yè)服務(wù)用房面積和房號(hào)。

　�。ǘ�）全面建立業(yè)主委員會(huì)制度

　　鑒于業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的重要性，應(yīng)進(jìn)一步完善住宅小區(qū)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)制度，一是住宅小區(qū)綜合驗(yàn)收后，具備召開(kāi)業(yè)主大會(huì)條件時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在30日內(nèi)向物業(yè)所在地街道辦事處提出召開(kāi)業(yè)主大會(huì)書面報(bào)告，街道辦事處應(yīng)在接到書面報(bào)告30日內(nèi)組織業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、居委會(huì)代表在房產(chǎn)局和街道辦指導(dǎo)下成立籌備組。組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，業(yè)主委員會(huì)成立后籌備組自行解散；二是對(duì)已建立的住宅小區(qū)業(yè)主委員會(huì)難以履行職責(zé)的，轄區(qū)、街道辦事處要通過(guò)不斷調(diào)整、充實(shí)，提高其履職能力，對(duì)已交付使用、未召開(kāi)業(yè)主大會(huì)、成立業(yè)主委會(huì)的住宅小區(qū)，要分清情況，查清原因，按條例要求及時(shí)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，成立業(yè)主委員會(huì)；三是隨著社區(qū)建設(shè)的進(jìn)一步發(fā)展和物業(yè)管理的進(jìn)一步規(guī)范，隨著居民和業(yè)主身份的逐漸同質(zhì)化，由廣大居民或者業(yè)主直接選舉產(chǎn)生的居委會(huì)和業(yè)主委員會(huì)可能會(huì)出現(xiàn)趨同的情況，從有利于調(diào)動(dòng)居委會(huì)和業(yè)主委員會(huì)兩個(gè)方面的積極性出發(fā)，今后，新成立的住宅小區(qū)業(yè)主委員會(huì)主任可由居委會(huì)委員通過(guò)選舉兼任，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)在居委會(huì)指導(dǎo)下開(kāi)展工作，以利于整合管理資源，發(fā)揮社區(qū)的作用，加強(qiáng)社區(qū)穩(wěn)定與和諧建設(shè)；四是全面落實(shí)由業(yè)主委員會(huì)選聘，解聘物業(yè)公司的規(guī)定，建立良好物業(yè)管理市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)制，通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)促進(jìn)物業(yè)企業(yè)依靠良好的經(jīng)營(yíng)、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)、合理的收費(fèi)擠進(jìn)和占領(lǐng)市場(chǎng)，從根本上促使其服務(wù)態(tài)度的改變，服務(wù)水平的提高。

　�。ㄈ�）創(chuàng)造寬松條件，進(jìn)一步加大對(duì)物業(yè)管理企業(yè)支持力度

　　1、建立“質(zhì)價(jià)相符”的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)機(jī)制

　　物業(yè)服務(wù)收費(fèi)是確保物業(yè)服務(wù)正常運(yùn)行的必要前提。業(yè)主在享受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù)的同時(shí)，必須按時(shí)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。鑒于市域內(nèi)物業(yè)管理收費(fèi)偏低的情況，為了進(jìn)一步提高市域物業(yè)企業(yè)服務(wù)水平，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)，引導(dǎo)業(yè)主正確評(píng)判物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量，樹(shù)立等價(jià)有償?shù)南�費(fèi)觀念，規(guī)范物業(yè)管理行為，保障業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，依據(jù)文件規(guī)定，結(jié)合地區(qū)當(dāng)前物價(jià)消費(fèi)指數(shù)，群眾承受能力，建議市政府適當(dāng)調(diào)整物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并盡快下文執(zhí)行。

　�。�1）市區(qū)內(nèi)開(kāi)放式住宅小區(qū)，現(xiàn)行每戶按月收取的10元物業(yè)管理費(fèi)自制定實(shí)施以來(lái)，十年未變，低收費(fèi)直接影響物業(yè)管理企業(yè)的生存。在此次調(diào)研中，經(jīng)我們測(cè)算和征求物業(yè)管理部門及住宅小區(qū)業(yè)主意見(jiàn)，將開(kāi)放式住宅小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)由現(xiàn)在的10元/戶、月，調(diào)整為0.25元/月、平方米為宜。

　�。�2）對(duì)封閉式住宅小區(qū)，應(yīng)按文件規(guī)定執(zhí)行，即：

　　普通住宅的物業(yè)管理綜合服務(wù)費(fèi)

　　基準(zhǔn)價(jià)的最高價(jià)格水平

　　2、安排專項(xiàng)財(cái)政補(bǔ)貼資金，解決目前業(yè)主委員會(huì)缺乏管理資金的實(shí)際困難

　　市區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)已建立的業(yè)主委員會(huì)因無(wú)資金來(lái)源，多半處于癱瘓和半癱瘓狀態(tài)，無(wú)法正常運(yùn)作。為此，建議市財(cái)政按照3000人以下的住宅小區(qū)，每年給小區(qū)業(yè)主委員會(huì)補(bǔ)貼3000元的標(biāo)準(zhǔn)，3000～5000人的住宅小區(qū)，每年給小區(qū)業(yè)主委員會(huì)補(bǔ)貼5000元的標(biāo)準(zhǔn)，5000人以上的住宅小區(qū)，每年給小區(qū)業(yè)主委員會(huì)補(bǔ)貼8000元的標(biāo)準(zhǔn)，解決小區(qū)業(yè)主委員會(huì)的辦公費(fèi)用，使業(yè)主委員會(huì)能夠開(kāi)展正常工作，行使正常管理職責(zé)。

　　3、完善住房專項(xiàng)維修資金制度

　　住房專項(xiàng)維修資金是住宅小區(qū)共用部位、共用設(shè)施維護(hù)費(fèi)，是延長(zhǎng)小區(qū)使用的保命金，必須規(guī)范歸集、規(guī)范運(yùn)作，鑒于地區(qū)住房專項(xiàng)資金歸集運(yùn)作中存在的問(wèn)題，建議市政府盡快完善《XX市住房專項(xiàng)維修資金歸集使用和管理辦法》。

　　——對(duì)以房改優(yōu)惠價(jià)格向職工出售的公有住房，原產(chǎn)權(quán)單位應(yīng)按向職工出售價(jià)的20%，現(xiàn)產(chǎn)權(quán)所有者應(yīng)按原購(gòu)房款的2%向房地產(chǎn)主管部門繳交維修基金，未交納的要補(bǔ)交。

　　——安居房、經(jīng)濟(jì)適用住房由原建設(shè)單位按工程總造價(jià)2%的比例補(bǔ)交維修基金，此問(wèn)題僅限于麗園小區(qū)和阿牙小區(qū)。據(jù)我們了解，兩小區(qū)建設(shè)完工后，維修基金按1%留成，現(xiàn)維修基金已全部用完，兩小區(qū)又面臨老化維護(hù)期。而兩小區(qū)建設(shè)節(jié)余款尚有280萬(wàn)元，在地區(qū)住房公積金管理中心暫存，應(yīng)啟動(dòng)此款，補(bǔ)足兩小區(qū)維修基金）。

　　——商品住房的維修基金按購(gòu)房款2%的比例收繳，未按規(guī)定繳納的建設(shè)購(gòu)房戶要盡快補(bǔ)繳，否則由房產(chǎn)管理部門按有關(guān)規(guī)定處罰。

　　住房專項(xiàng)維修基金均應(yīng)按照業(yè)主所有，專戶專儲(chǔ)，按幢立賬，按戶核算，政府監(jiān)督的原則實(shí)施管理。

　　4、下放物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)審批權(quán)限

　　將目前由地區(qū)建設(shè)局行使的物業(yè)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)審批權(quán)下放到縣（市）房地產(chǎn)（建設(shè)主管部門）主管部門，由地區(qū)建設(shè)局備案，以便事權(quán)統(tǒng)一，屬地管理，市房地產(chǎn)主管部門應(yīng)加大對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督檢查力度，建立街道、居委會(huì)、住戶滿意度評(píng)價(jià)機(jī)制。

　　5、發(fā)揮職能部門作用，上下聯(lián)動(dòng)，綜合治理

　　住宅小區(qū)物業(yè)管理從“條”上看，涉及民政、房管、公安、消防、園林、建設(shè)、城管、司法、國(guó)土、環(huán)保等多個(gè)部門，從“塊”上看，涉及市、街道辦事處、社區(qū)三個(gè)層級(jí)。要管好住宅小區(qū)，必須上下聯(lián)動(dòng)，綜合治理。為此，①建議市政府應(yīng)當(dāng)建立住宅小區(qū)綜合管理工作制度，組織相關(guān)行政管理部門和單位，部署、推進(jìn)和協(xié)調(diào)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作；街道辦事處應(yīng)牽頭成立轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議，由市房產(chǎn)局、轄區(qū)派出所、社區(qū)居委會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等參加，協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理中的重大問(wèn)題，指導(dǎo)監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的組建及日常運(yùn)作；社區(qū)居委會(huì)負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)和處理本轄區(qū)物業(yè)管理事務(wù)和糾紛。②供水、供電、供氣等專業(yè)單位應(yīng)當(dāng)承擔(dān)分戶計(jì)量表和分戶計(jì)量表前管線設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任，建議市政府將小區(qū)供、排水管網(wǎng)維修費(fèi)用按住戶供排水用量攤?cè)胨�費(fèi)，由哈密水務(wù)公司和市排水管理中心進(jìn)行統(tǒng)一維修和管理。③建議聘用小區(qū)生活困難人員和老年志愿者組成巡邏隊(duì)，由民政或公安部門補(bǔ)助一定的費(fèi)用，協(xié)助管片民警和小區(qū)保安做好群防群治工作。④建議成立社區(qū)物業(yè)管理工作站或在社區(qū)綜治辦下設(shè)住宅小區(qū)物業(yè)督查員，加強(qiáng)社區(qū)與住宅小區(qū)物業(yè)管理溝通、協(xié)調(diào)工作。

　�。ㄋ模┘訌�(qiáng)對(duì)無(wú)物業(yè)小區(qū)的管理

　　無(wú)物業(yè)小區(qū)管理難度大，容易引發(fā)各種社會(huì)問(wèn)題，為此，必須加強(qiáng)無(wú)物業(yè)小區(qū)的綜合治理，確保社會(huì)長(zhǎng)治久安，首先對(duì)無(wú)物業(yè)小區(qū)要分清情況，按照片區(qū)治理的原則，由各區(qū)街道辦牽頭，房產(chǎn)局指導(dǎo)，以片劃分管理小區(qū)，組建片區(qū)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，納入物業(yè)管理范疇，其次對(duì)接管無(wú)物業(yè)小區(qū)管理的片區(qū)物業(yè)公司要實(shí)施優(yōu)惠政策，市政府要按照管理面積補(bǔ)貼一定數(shù)額的資金，第三，要把物業(yè)管理的關(guān)注點(diǎn)放在無(wú)物業(yè)小區(qū)的治理上，社區(qū)要把物業(yè)管理的重心移向無(wú)物業(yè)小區(qū)，特別是要抓好無(wú)物業(yè)小區(qū)的治安管理。

　　（五）機(jī)關(guān)事業(yè)單位和國(guó)有企業(yè)早期建設(shè)的既有老舊小區(qū)，因機(jī)關(guān)合并或企業(yè)改制，原建設(shè)單位已不復(fù)存在的，政府應(yīng)做出規(guī)劃并列入年度建設(shè)計(jì)劃設(shè)立專項(xiàng)資金，對(duì)其市政基礎(chǔ)設(shè)施及公共服務(wù)設(shè)施逐年完善。

　　（六）加強(qiáng)物業(yè)管理人員的上崗培訓(xùn)工作

　　市房地產(chǎn)主管部門要做出規(guī)劃，對(duì)物業(yè)公司管理及工作人員要采取“走出去，請(qǐng)進(jìn)來(lái)”的方式進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)，努力提高物業(yè)管理人員的素質(zhì)和服務(wù)水平。堅(jiān)持物業(yè)管理人員戴證上崗，把好物業(yè)管理人員的進(jìn)入關(guān)，徹底解決當(dāng)前市區(qū)內(nèi)物業(yè)管理低水平、低素質(zhì)、管理無(wú)序和自生自滅的狀態(tài)。

　　物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告 2

　　物業(yè)管理關(guān)系千家萬(wàn)戶，做好物業(yè)管理對(duì)于改善城區(qū)環(huán)境，鞏固三創(chuàng)成果，構(gòu)建和諧社會(huì)具有重要意義。近年來(lái)，XX縣物業(yè)管理逐步發(fā)展，取得了一定成績(jī)，但也面臨諸多困境，物業(yè)管理發(fā)展任重道遠(yuǎn)。

　　一、我縣物業(yè)管理基本狀況

　　近年來(lái)，我縣城鎮(zhèn)化建設(shè)日新月異，小區(qū)物業(yè)管理逐步推行和發(fā)展，目前整體態(tài)勢(shì)平穩(wěn)。但是我縣物業(yè)管理市場(chǎng)化運(yùn)作機(jī)制尚不健全，物業(yè)管理水平仍然較低，業(yè)主與物業(yè)公司的矛盾難以調(diào)解，物業(yè)管理行業(yè)監(jiān)管體制不完善，已經(jīng)到了一個(gè)需要全面規(guī)范整頓提高的階段。

　　（一）穩(wěn)中求進(jìn)，我縣物業(yè)管理發(fā)展迅速。

　　我縣物業(yè)管理起步于20xx年，縣房地產(chǎn)管理局成立了物業(yè)管理辦公室，負(fù)責(zé)全縣物業(yè)行業(yè)監(jiān)督管理。10年來(lái)，我縣物業(yè)管理從無(wú)到有，從小到大，穩(wěn)步發(fā)展。截至目前，全縣共有物業(yè)服務(wù)企業(yè)10家，管理居民住宅小區(qū)17個(gè)，物業(yè)服務(wù)建筑面積近200萬(wàn)平方米，新建住宅小區(qū)物業(yè)管理覆蓋率達(dá)98%，從業(yè)人員達(dá) 1000多人，服務(wù)小區(qū)人口達(dá)25000人。

　　（二）多措并舉，我縣物業(yè)管理逐步完善。

　　縣物業(yè)管理辦公室成立以來(lái)，對(duì)物業(yè)行業(yè)管理發(fā)揮了一定作用。一是加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)隊(duì)伍培訓(xùn)，提高了從業(yè)人員的業(yè)務(wù)技能、政策法規(guī)水平和職業(yè)道德；二是加強(qiáng)外派交流。進(jìn)一步開(kāi)闊了物業(yè)管理人員的視野，找準(zhǔn)了自身存在的問(wèn)題，也明確了今后努力方向。三是加強(qiáng)市場(chǎng)準(zhǔn)入管理。積極實(shí)行物業(yè)管理提前介入制度，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)辦理商品房預(yù)售許可證時(shí)，必須明確項(xiàng)目前期物業(yè)管理計(jì)劃。從20xx年5月1日起，所有新建樓盤前期物業(yè)管理實(shí)行了招投標(biāo)制度。四是加強(qiáng)行業(yè)監(jiān)管。制訂了《XX縣城區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施年度測(cè)評(píng)細(xì)則》，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)管，將測(cè)評(píng)結(jié)果作為評(píng)先評(píng)優(yōu)考核晉級(jí)的重要依據(jù)。五是加強(qiáng)公共維修資金的歸集和管理。截至目前，累計(jì)歸集物業(yè)公共維修資金1300萬(wàn)元。

　　（三）物業(yè)管理發(fā)展不平衡。

　　一些小區(qū)如鉑金華府、中偉世紀(jì)城和煙草局的物業(yè)管理比較規(guī)范。而巨龍家園、玉盤小區(qū)、書香和苑等一些小區(qū)因物業(yè)費(fèi)收繳率不高，小區(qū)物業(yè)管理已經(jīng)撤離。巨龍御園、名人府邸也岌岌可危。此外，黨政機(jī)關(guān)、學(xué)校醫(yī)院等企事業(yè)單位的物業(yè)管理還未全面啟動(dòng)。

　　二、我縣物業(yè)管理存在的主要問(wèn)題及原因分析

　　我縣物業(yè)管理業(yè)在快速發(fā)展的同時(shí)，暴露的問(wèn)題和隱患也日益凸顯，主要表現(xiàn)在：

　　（一）小區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)質(zhì)量堪憂、設(shè)施配套不完善。我縣部分小區(qū)，盡管通過(guò)了竣工驗(yàn)收，但仍存在規(guī)劃未嚴(yán)格實(shí)施、小區(qū)配套設(shè)施不完善、房屋外墻屋面滲漏、衛(wèi)生間漏水、消防及安保設(shè)施不到位、電梯質(zhì)量低劣，甚至存在安全隱患等等問(wèn)題。這些問(wèn)題在建設(shè)過(guò)程中沒(méi)有得到根本解決，留下質(zhì)量安全隱患和矛盾根源。

　　（二）物業(yè)管理粗放型發(fā)展。一是部分物業(yè)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量不高，服務(wù)信譽(yù)不佳，重收費(fèi)輕服務(wù)。二是物業(yè)管理專業(yè)化水平低，物業(yè)服務(wù)企業(yè)小、弱、散，缺乏上規(guī)模、上檔次的物業(yè)公司。從整體而言，我縣物業(yè)管理服務(wù)水平不高，實(shí)力不強(qiáng)，難以適應(yīng)市場(chǎng)化、專業(yè)化、社會(huì)化的需求。

　　（三）業(yè)主物業(yè)服務(wù)消費(fèi)觀念沒(méi)有普遍形成

　　一些業(yè)主缺乏法制觀念和物業(yè)消費(fèi)觀念，對(duì)市場(chǎng)化物業(yè)管理不理解、不支持，有些業(yè)主只要求接受服務(wù)卻拖欠物業(yè)費(fèi)，有的只選擇價(jià)格低廉的物業(yè)公司，卻要享受品質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，而物業(yè)公司因收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低而難以運(yùn)作，從而造成業(yè)主與物業(yè)公司之間的對(duì)立情緒與矛盾糾紛不斷增加的惡性循環(huán)。

　　（四）物業(yè)公司和業(yè)主權(quán)責(zé)不清，業(yè)主委員會(huì)沒(méi)有充分發(fā)揮橋梁作用。我縣小區(qū)大部分業(yè)主委員會(huì)沒(méi)有成立，有的業(yè)主委員會(huì)在物業(yè)管理中不能發(fā)揮應(yīng)有的作用。部分小區(qū)業(yè)主和物業(yè)公司沒(méi)有訂立物業(yè)服務(wù)合同，雙方的權(quán)利和義務(wù)沒(méi)有明確，造成雙方應(yīng)盡職責(zé)和義務(wù)不能全面履行，權(quán)利受到侵害時(shí)不能很好維權(quán)。

　�。ㄎ澹┪飿I(yè)管理體制不完善。從全縣看，缺乏一個(gè)強(qiáng)力有效、協(xié)調(diào)各方的綜合物業(yè)管理部門，縣房產(chǎn)局作為物業(yè)行業(yè)管理主管部門，委托物業(yè)管理辦公室負(fù)責(zé)業(yè)務(wù)管理，但該機(jī)構(gòu)面對(duì)日益增加的管理任務(wù)和物業(yè)矛盾糾紛調(diào)處力不從心，亟待全面加強(qiáng)。開(kāi)發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主以及政府相關(guān)職能部門之間的職責(zé)不清；屬地政府、社區(qū)的綜合協(xié)調(diào)作用未充分發(fā)揮。在業(yè)主和物業(yè)公司產(chǎn)生矛盾時(shí)，政府及相關(guān)部門不能及時(shí)調(diào)處，導(dǎo)致矛盾升級(jí)擴(kuò)大。

　　三、加強(qiáng)我縣物業(yè)行業(yè)管理的幾點(diǎn)建議

　　（一）加強(qiáng)宣傳，引導(dǎo)樹(shù)立正確的物業(yè)管理和物業(yè)消費(fèi)觀念。深入宣傳《物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》等有關(guān)法律法規(guī)，讓廣大業(yè)主了解物業(yè)服務(wù)對(duì)小區(qū)環(huán)境的重要性，增強(qiáng)廣大業(yè)主的物業(yè)服務(wù)消費(fèi)觀念，使“花錢買服務(wù)”的觀念深入人心。同時(shí)，引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法經(jīng)營(yíng)、公平競(jìng)爭(zhēng)，提高服務(wù)質(zhì)量，珍視企業(yè)信譽(yù)，推動(dòng)整個(gè)物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康、有序發(fā)展。

　�。ǘ�）部門聯(lián)動(dòng)，建立物業(yè)管理齊抓共管機(jī)制。一是在工程項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)階段開(kāi)始，規(guī)劃建設(shè)部門要對(duì)小區(qū)的功能、布局、公共設(shè)施和配套建設(shè)等提出明確要求，為后期物業(yè)服務(wù)打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。二是小區(qū)建設(shè)要嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)規(guī)劃建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，做到圖紙與建設(shè)一致，嚴(yán)格規(guī)劃管理和工程質(zhì)量管理，確保建設(shè)工程質(zhì)量。三是建立商品房綜合竣工驗(yàn)收制度，房產(chǎn)部門要參與綜合驗(yàn)收。政府相關(guān)部門應(yīng)實(shí)行驗(yàn)收責(zé)任追究制，未通過(guò)綜合驗(yàn)收的物業(yè)，不能投放市場(chǎng)。四是物價(jià)部門要完善細(xì)化收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，明確服務(wù)內(nèi)容。五是縣房產(chǎn)部門要建立物業(yè)企業(yè)的信譽(yù)等級(jí)測(cè)評(píng)制度，引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)加強(qiáng)行業(yè)自律，提高企業(yè)信譽(yù)，確保服務(wù)質(zhì)量。使信譽(yù)低、質(zhì)量差的物業(yè)企業(yè)逐步退出市場(chǎng)。對(duì)無(wú)正當(dāng)理由擅自中止物業(yè)服務(wù)的物業(yè)公司在以后的投標(biāo)時(shí)予以限制。規(guī)范物業(yè)承接查驗(yàn)手續(xù)，明確開(kāi)發(fā)商、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主三方之間的權(quán)利和義務(wù)。同時(shí)，要認(rèn)真規(guī)范公共維修基金的.管理和使用，制定公共維修基金提取使用程序。

　　（三）積極扶持，促進(jìn)物業(yè)企業(yè)良性發(fā)展。建議政府對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)征收的相關(guān)稅費(fèi)予以優(yōu)惠，在物業(yè)公司遇到困難時(shí)予以關(guān)心支持。引導(dǎo)物業(yè)企業(yè)走強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合之路，積極鼓勵(lì)物業(yè)公司重組兼并，做大做強(qiáng)物業(yè)公司，做響物業(yè)公司品牌。積極扶持培育實(shí)力較強(qiáng)、專業(yè)化水平較高的物管企業(yè)，走規(guī)模經(jīng)營(yíng)之路。

　　（四）加強(qiáng)保障，推進(jìn)物業(yè)管理法制化進(jìn)程。業(yè)主和物業(yè)公司的矛盾糾紛一般屬于民事糾紛，如當(dāng)事雙方已提起訴訟，可按法律程序處理。建議縣人民法院優(yōu)先受理、快審快結(jié)，維護(hù)當(dāng)事人的權(quán)益。當(dāng)業(yè)主惡意拒交物業(yè)費(fèi)時(shí)，要發(fā)揮司法調(diào)解的作用，建議明確物業(yè)企業(yè)催繳物業(yè)費(fèi)更為簡(jiǎn)單的措施或程序。為從根本上規(guī)范我縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)管理和物業(yè)管理活動(dòng)，建議盡快出臺(tái)我縣加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理的實(shí)施辦法和加強(qiáng)物業(yè)管理的實(shí)施細(xì)則兩個(gè)規(guī)范性文件。

　�。ㄎ澹├眄橌w制，實(shí)行屬地管理和行業(yè)管理相結(jié)合。按照“條塊結(jié)合，屬地管理”的原則，進(jìn)一步明確鄉(xiāng)鎮(zhèn)和社區(qū)居委會(huì)在物業(yè)管理工作中的權(quán)、責(zé)關(guān)系，把物業(yè)管理納入社區(qū)綜合管理范疇，政府投入一定的經(jīng)費(fèi)。鄉(xiāng)鎮(zhèn)、社區(qū)居委會(huì)加強(qiáng)對(duì)居住小區(qū)的屬地管理，全面承接和履行政府延伸至社區(qū)的各項(xiàng)公共管理與服務(wù)職能，建立起對(duì)業(yè)主委員會(huì)的引導(dǎo)和監(jiān)督機(jī)制�？h房產(chǎn)部門要加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的行業(yè)監(jiān)管，指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)規(guī)范、高效開(kāi)展工作。建議縣委政府加強(qiáng)縣物業(yè)管理辦公室的機(jī)構(gòu)設(shè)置，增加人員編制，明確其職能職責(zé)，加強(qiáng)其履職監(jiān)督。對(duì)業(yè)主、業(yè)委會(huì)與物業(yè)公司之間出現(xiàn)的各種矛盾和糾紛，縣物業(yè)管理辦公室要和社區(qū)居委會(huì)及時(shí)介入、引導(dǎo)，共同協(xié)調(diào)處理。堅(jiān)持屬地管理原則，業(yè)主委員會(huì)自覺(jué)接受社區(qū)居委會(huì)的領(lǐng)導(dǎo)，社區(qū)居委會(huì)積極參與協(xié)調(diào)處理物業(yè)矛盾糾紛。

　　物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告 3

　　物業(yè)管理是一種新型的管理模式，其職責(zé)是集中多種管理服務(wù)職能，整合各類專業(yè)技術(shù)人員，有效地幫助居民解決生活中遇到的實(shí)際問(wèn)題，從而不斷提高居民生活質(zhì)量，優(yōu)化居民生活環(huán)境。隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的持續(xù)發(fā)展，城市居民對(duì)生活質(zhì)量和改善居住環(huán)境的要求與日俱增，居民住宅區(qū)的消防安全作為人民群眾最關(guān)心、最需要解決的問(wèn)題自然成為了物業(yè)管理的一項(xiàng)重要職責(zé)。當(dāng)前，由于消防警力、業(yè)務(wù)經(jīng)費(fèi)、管理體制、業(yè)務(wù)水平等因素的影響，多數(shù)物業(yè)管理單位管理水平參差不齊、大部分物業(yè)單位的消防安全職責(zé)不明確、消防安全意識(shí)淡薄，加之業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理單位之間缺乏信任基礎(chǔ)等原因長(zhǎng)期存在，致使委托管理的單位、小區(qū)特別是多產(chǎn)權(quán)建筑滋生大量的火災(zāi)隱患。當(dāng)前，各類小區(qū)物業(yè)管理模式在消防安全管理上面臨著嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。

　　一、物業(yè)管理單位履行消防安全職責(zé)過(guò)程中存在的主要問(wèn)題

　　(一)多數(shù)物業(yè)管理單位消防法律意識(shí)觀念不強(qiáng)

　　在日常的消防管理工作中，不能認(rèn)真貫徹落實(shí)《中華人民共和國(guó)消防法》及《機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企業(yè)、事業(yè)單位消防安全管理規(guī)定》的有關(guān)規(guī)定和要求，對(duì)法律法規(guī)明確的消防安全職責(zé)了解不多。《中華人民共和國(guó)消防法》第十四條，《機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企事業(yè)單位消防安全管理規(guī)定》第十條，都明確規(guī)定了物業(yè)管理單位的各項(xiàng)消防安全職責(zé)。然而，一些物業(yè)管理單位對(duì)此知之甚少，甚至根本不懂法、不守法，有法不依，違法不究，造成了工作上的盲目性和被動(dòng)性，直接或間接地縱容了各類火災(zāi)隱患的滋生和生長(zhǎng)。

　　(二)一些物業(yè)管理人員消防業(yè)務(wù)素質(zhì)不高

　　在平時(shí)在履行消防檢查時(shí)發(fā)現(xiàn)：個(gè)別物業(yè)管理單位聘用的管理人員缺乏相應(yīng)的消防專業(yè)技術(shù)知識(shí)，學(xué)歷層次、專業(yè)技術(shù)偏低，安全意識(shí)差。大部分小區(qū)消防控制室的值班制度流于形式，有些單位僅滿足于有人在崗，而值班人員對(duì)消防控制中心的各種消防設(shè)備的運(yùn)行及日常的防火巡查情況卻不甚了解，值班人員對(duì)消防設(shè)施運(yùn)行的正常與否毫不關(guān)心，對(duì)消防控制中心自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)發(fā)出的聲響不聞不問(wèn)。有的值班人員能夠發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，但不會(huì)解決問(wèn)題，更有甚者直接關(guān)閉了之。一些單位消防器材無(wú)人管理，內(nèi)部消防設(shè)施、器材被盜現(xiàn)象嚴(yán)重，應(yīng)急照明、疏散指示標(biāo)志損壞突出，消防設(shè)施器材長(zhǎng)期處于缺損狀態(tài)。一些單位與開(kāi)發(fā)商、業(yè)主相互推諉、扯皮、推卸職責(zé)，缺少協(xié)調(diào)配合，導(dǎo)致舊的火災(zāi)隱患久拖不改，新的火災(zāi)隱患又迭出不窮，久而久之，大部分消防設(shè)施的功效特別是聯(lián)動(dòng)功能大打折扣，大大降低了消防設(shè)施的完整性、可靠性，致使投資上百萬(wàn)的消防設(shè)施形同虛設(shè)，無(wú)法發(fā)揮應(yīng)有的功能。

　　(三)大部分物業(yè)單位消防安全管理職責(zé)不明

　　物業(yè)管理公司作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下的產(chǎn)物，其最終目標(biāo)是服務(wù)于與業(yè)主的各項(xiàng)合同約定，也就是說(shuō)，其只對(duì)合同約定的`內(nèi)容負(fù)責(zé)。而目前普遍情況是物業(yè)管理單位在與業(yè)主的交接過(guò)程中有很多單位和業(yè)主對(duì)消防設(shè)施的管理沒(méi)有明細(xì)的合同約定，致使物業(yè)公司對(duì)消防設(shè)施要不要管理、如何管理、管理到什么程度均不明確，而大部分業(yè)主特別是住宅小區(qū)業(yè)主也基本不關(guān)心除電梯運(yùn)行及環(huán)境衛(wèi)生等以外的公共設(shè)施的管理，導(dǎo)致部分消防設(shè)施不能時(shí)刻處于工作狀態(tài)，或有故障而不能及時(shí)得到恢復(fù)，影響了設(shè)施的工作效能；

　　(四)物業(yè)對(duì)部分消防安全意識(shí)淡薄的業(yè)主缺乏管理

　　部分業(yè)主往往只注重自己居住、工作場(chǎng)所的小環(huán)境，而缺少對(duì)建筑、小區(qū)整體安全的考慮，借著裝修之名，肆意擴(kuò)大裝修面積，擅自改變建筑物使用性質(zhì)，擅自增加夾層擴(kuò)大防火分區(qū)，改變建筑結(jié)構(gòu)、樓梯形式，封堵排煙口、強(qiáng)占圈圍疏散走道等，而物業(yè)單位為追求經(jīng)濟(jì)利益，害怕得罪業(yè)主，未盡到勸阻和管理責(zé)任，在本單位無(wú)力解決的情況下未及時(shí)與相關(guān)職能部門溝通，妥善處理相關(guān)時(shí)宜，而只是認(rèn)為我不是執(zhí)法部門根本管不了這些事情，從而放任發(fā)展，增加建筑的火災(zāi)危險(xiǎn)性和火災(zāi)負(fù)荷，造成了大量的“先天性”的火災(zāi)隱患；

　　(五)物業(yè)管理單位準(zhǔn)入缺少消防必要條件

　　物業(yè)管理企業(yè)，是指依法設(shè)立、具有獨(dú)立法人資格，從事物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)的企業(yè)。雖然建設(shè)房管部門在核發(fā)資質(zhì)證書時(shí)對(duì)物業(yè)管理公司擁有的技術(shù)人員數(shù)量上有明確要求，但沒(méi)有規(guī)定消防專業(yè)技術(shù)人員的數(shù)量。加上目前很多建筑特別是非住宅小區(qū)高層建筑的物業(yè)管理企業(yè)基本上是從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)派生出來(lái)，雖具有獨(dú)立的法人資格，但依附受制于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，建設(shè)和管理不分的體制嚴(yán)重制約了物業(yè)管理單位的工作開(kāi)展；

　　(六)消防設(shè)施日常維修資金得不到有效保障

　　由于業(yè)主多且分散，在公共場(chǎng)地的使用、車輛的停放、物業(yè)公司的服務(wù)質(zhì)量等方面業(yè)主與物業(yè)之間很容易引起矛盾，造成雙方產(chǎn)生不信任和糾紛的情形，加上傳統(tǒng)的“主仆”觀念影響，物業(yè)管理處于被動(dòng)弱勢(shì)地位，導(dǎo)致物業(yè)管理費(fèi)用不能及時(shí)收取。同時(shí)現(xiàn)有法律對(duì)建筑大修理基金的收取、保管、使用等方面的規(guī)定，要求維修基金的使用由售房單位或受托的物業(yè)管理企業(yè)作為實(shí)施單位，提出年度使用計(jì)劃及分項(xiàng)目維修經(jīng)費(fèi)預(yù)算報(bào)告書，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)審核，房地產(chǎn)行政管理部門審批后方可將維修基金分批撥付實(shí)施單位，其操作程序復(fù)雜，很少有物業(yè)單位有決心和耐心去申請(qǐng)和使用這筆經(jīng)費(fèi)，致使包括消防設(shè)施在內(nèi)的公共設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)經(jīng)費(fèi)的使用得不到有效保障。

　　(七)消防安全管理未納入委托管理的正常范疇

　　在日常的監(jiān)督執(zhí)法過(guò)程中，筆者遇到這樣的情況，由于與業(yè)主之間存在尖銳的矛盾，有些物業(yè)管理單位未通過(guò)任何移交手續(xù)擅自撤離小區(qū)，致使小區(qū)的日常管理全面癱瘓，而小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)隨即聘請(qǐng)了新的物業(yè)單位進(jìn)行日常管理。而消防部門進(jìn)入該小區(qū)進(jìn)行監(jiān)督抽查時(shí)，往往注重對(duì)物業(yè)管理單位的管理與監(jiān)督，但由于原物業(yè)單位未將建筑主體的審驗(yàn)情況及消防設(shè)施的相關(guān)維護(hù)資料移交給業(yè)主委員會(huì)，而業(yè)主委員會(huì)也沒(méi)有把消防安全管理納入委托物業(yè)單位管理范圍，則新物業(yè)管理單位就不應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任，而消防部門只能把責(zé)任落實(shí)到業(yè)主委員會(huì)。但業(yè)主委員會(huì)是由所有業(yè)主選舉產(chǎn)生的非法人臨時(shí)組織，不具備法律責(zé)任承擔(dān)能力，這就極大地增加了小區(qū)火災(zāi)隱患的整改難度，大大加大了消防部門的工作量。

　　二、解決當(dāng)前物業(yè)管理中消防安全職責(zé)不落實(shí)問(wèn)題的對(duì)策

　　(一)進(jìn)一步明確和完善相關(guān)法律規(guī)定

　　政府相關(guān)部門應(yīng)根據(jù)目前物業(yè)管理的現(xiàn)狀，加緊制定完善相關(guān)法律法規(guī)，進(jìn)一步明確業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)，完善組織機(jī)構(gòu)，確保業(yè)主委員會(huì)人員的相對(duì)穩(wěn)定。規(guī)范業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理單位之間處置問(wèn)題的程序，明確合同約定中消防安全管理的具體內(nèi)容，規(guī)定每幢建筑(或小區(qū))聘請(qǐng)物業(yè)管理公司應(yīng)通過(guò)競(jìng)標(biāo)形式進(jìn)行，嚴(yán)禁單產(chǎn)權(quán)多使用建筑或多產(chǎn)權(quán)建筑開(kāi)發(fā)公司委托下屬物業(yè)管理單位管理。把建筑消防設(shè)施的委托管理作為業(yè)主聘請(qǐng)物業(yè)公司管理的先決條件，確保消防設(shè)施有人管理，明確物業(yè)管理單位的接管時(shí)間并完善建筑消防設(shè)施移交的手續(xù)；

　　(二)提高物業(yè)公司的準(zhǔn)入門檻

　　建設(shè)房管部門在核發(fā)資質(zhì)證書時(shí)，應(yīng)明確規(guī)定物業(yè)管理單位必須配備一定數(shù)量的消防專業(yè)技術(shù)人員，并把通過(guò)消防專業(yè)培訓(xùn)且取得相應(yīng)的消防資格證書作為核發(fā)物業(yè)管理單位資質(zhì)證書的前置條件。同時(shí)要建章立制，制定消防部門與建設(shè)房管等部門之間的信息通報(bào)制度，及時(shí)掌握物業(yè)管理單位的相關(guān)信息，把物業(yè)公司擁有消防專業(yè)人員的數(shù)量、消防管理能力的強(qiáng)弱及履行消防安全職責(zé)情況納入物業(yè)管理單位資質(zhì)申領(lǐng)、等級(jí)評(píng)定的范疇，提高物業(yè)管理單位消防安全意識(shí)和管理水平；

　　(三)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)公司消防工作的指導(dǎo)

　　區(qū)級(jí)政府應(yīng)將街道、社區(qū)范圍內(nèi)的物管單位納入街道、社區(qū)及公安派出所的考核管理范圍，定期保量的對(duì)轄區(qū)內(nèi)居民住宅區(qū)的管理單位進(jìn)行消防監(jiān)督檢查，把加強(qiáng)對(duì)物業(yè)公司的管理作為今后消防管理的一項(xiàng)經(jīng)常性工作，并把物業(yè)管理單位納入日常監(jiān)督管理的視線，把規(guī)范物業(yè)管理單位履行消防安全職責(zé)作為加強(qiáng)各類建筑、小區(qū)消防工作的基礎(chǔ)內(nèi)容，同時(shí)，物業(yè)單位要主動(dòng)地與街道、社區(qū)及公安派出所建立聯(lián)動(dòng)機(jī)制，一旦發(fā)現(xiàn)小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)違章違法行為，物業(yè)單位應(yīng)及時(shí)報(bào)告街道、社區(qū)及公安派出所，切實(shí)將一些隱患扼殺在襁褓之中。同時(shí)，相關(guān)職能部門也要加大執(zhí)法力度，對(duì)存在火災(zāi)隱患久拖未改的物管單位及個(gè)人應(yīng)依法嚴(yán)肅處理，從嚴(yán)處罰；

　　(四)加大消防教育培訓(xùn)力度

　　切實(shí)加強(qiáng)對(duì)物管單位負(fù)責(zé)人及相關(guān)管理人員進(jìn)行消防安全培訓(xùn)。街道安全辦要具體抓好摸底、統(tǒng)計(jì)匯總工作，督促落實(shí)，防止漏報(bào)漏訓(xùn)。通過(guò)培訓(xùn)，使物業(yè)管理人員增強(qiáng)消防安全觀念，切實(shí)學(xué)懂學(xué)透《中華人民共和國(guó)消防法》、《機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企業(yè)、事業(yè)單位消防安全管理規(guī)定》等法律、法規(guī)，進(jìn)一步明確各項(xiàng)消防安全職責(zé)，樹(shù)立起消防安全責(zé)任主體意識(shí)。管理人員要做到會(huì)報(bào)警、會(huì)組織人員疏散、會(huì)組織撲救初起火災(zāi)。力爭(zhēng)使物管單位消防管理工作水平、崗位人員素質(zhì)有所提高。

　　(五)規(guī)范對(duì)公共維修基金的管理

　　《物業(yè)管理?xiàng)l例》已明確了維修基金制度相應(yīng)的法律地位，其使用是否公平、合理，將直接影響到每一名業(yè)主的切身利益。因此，必須完善規(guī)范維修基金的使用管理，尤其應(yīng)明確公共部分具體設(shè)施設(shè)備相對(duì)應(yīng)的維修基金使用原則、程序等，建立物業(yè)單位主要負(fù)責(zé)人為消防安全責(zé)任人的防火組織，定期召開(kāi)消防工作會(huì)議，切實(shí)解決火災(zāi)隱患、經(jīng)費(fèi)等問(wèn)題，對(duì)于需要?jiǎng)佑梅抗懿块T的專項(xiàng)修理基金，街道、社區(qū)及公安派出所應(yīng)幫助物業(yè)單位協(xié)調(diào)各業(yè)主，或者物業(yè)單位以粘貼公告的形式告知各業(yè)主，以便盡快地啟動(dòng)維修基金，以保證火災(zāi)隱患能得到及時(shí)、有效的整改�？傊�，物業(yè)管理單位消防安全責(zé)任的落實(shí)牽系于千家萬(wàn)戶的平安幸福，是消防工作的重要組成部分。只有政府、職能部門密切配合、協(xié)作，共同努力，物業(yè)管理單位充分認(rèn)清火災(zāi)形勢(shì)和火災(zāi)危害，認(rèn)真履行消防安全職責(zé)和義務(wù)，努力為居民的安居樂(lè)業(yè)和城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供堅(jiān)實(shí)的消防安全保證，才能營(yíng)造居民小區(qū)良好的消防安全環(huán)境，共同為構(gòu)建和諧社會(huì)作出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。

　　物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告 4

　　物業(yè)管理是城市管理和社會(huì)建設(shè)矛盾集中體現(xiàn)的領(lǐng)域，規(guī)范的物業(yè)管理是和諧社會(huì)建設(shè)總體戰(zhàn)略中的重要內(nèi)容，市物業(yè)管理工作也是文明城市創(chuàng)建的重要組成部分。根據(jù)安排，我們對(duì)xx市物業(yè)管理工作進(jìn)行了調(diào)研，具體調(diào)研情況如下：

　　一、物業(yè)管理的基本情況

　　總體看，我市物業(yè)管理工作有以下四個(gè)特點(diǎn)：一是物業(yè)管理市場(chǎng)處于發(fā)育初步階段。二是物業(yè)管理總體水平較低。三是業(yè)主委員會(huì)作用發(fā)揮不好。四是物業(yè)管理行業(yè)監(jiān)管體制不完善。

　�。ㄒ唬┪飿I(yè)企業(yè)現(xiàn)狀

　　我市物業(yè)管理從年前后開(kāi)始起步，至今發(fā)展僅年時(shí)間。據(jù)調(diào)查，截至年底，在我市注冊(cè)的物業(yè)企業(yè)共有24家，其中三級(jí)資質(zhì)企業(yè)10家，從業(yè)人員367余人。外地物業(yè)企業(yè)在我市開(kāi)展服務(wù)的3家，從業(yè)人員約32人。

　　（二）物業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

　　目前，全市共有物業(yè)管理小區(qū)34個(gè)，物業(yè)管理面積239.1萬(wàn)平方米。

　　1、新建城市住宅小區(qū)的物業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀。我市新建住宅小區(qū)主要指20xx年后開(kāi)工建設(shè)的住宅小區(qū)，共有16個(gè)，房屋建筑面積143萬(wàn)平方米，住宅套數(shù)有1.2萬(wàn)余套，物業(yè)管理覆蓋率達(dá)到95%以上。其中有國(guó)際現(xiàn)代城住宅小區(qū)獲得xx市物業(yè)管理示范（優(yōu)秀）小區(qū)稱號(hào)。

　　2、老小區(qū)的物業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀。老小區(qū)主要是20xx年建成的住宅小區(qū)，共18個(gè)，房屋建筑面積96.1萬(wàn)平方米，住宅套數(shù)有0.85萬(wàn)余套，物業(yè)管理覆蓋率不足50%。

　　3、住宅專項(xiàng)維修資金的歸集和使用情況。從20xx年開(kāi)始?xì)w集住宅專項(xiàng)維修資金以來(lái)，累計(jì)歸集資金1372.79萬(wàn)余元。

　�。ㄈ�）小區(qū)業(yè)主委員會(huì)現(xiàn)狀

　　截止20xx年底，全市住宅小區(qū)已成立業(yè)主委員會(huì)6個(gè)。在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，90.5%的小區(qū)業(yè)主對(duì)物業(yè)狀況漠不關(guān)心，造成業(yè)主大會(huì)召開(kāi)困難。61.9%的小區(qū)在業(yè)主入住幾年后仍沒(méi)有召開(kāi)過(guò)業(yè)主大會(huì)，沒(méi)有組建業(yè)主委員會(huì)，物業(yè)管理處于前期物業(yè)管理狀態(tài)。個(gè)別業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾因缺乏溝通渠道而無(wú)法解決。50%的小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成立程序不規(guī)范，未通過(guò)業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生。62.5%的小區(qū)即使按規(guī)定成立了業(yè)主委員會(huì)，也未能起到應(yīng)有作用。

　　（四）物業(yè)管理行政機(jī)制現(xiàn)狀

　　在《物業(yè)管理?xiàng)l例》及《市物業(yè)管理實(shí)施辦法（暫行）》中明確：

　　（1）房地產(chǎn)行政主管部門是物業(yè)所在地的物業(yè)管理的主管部門，對(duì)轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督管理；

　�。�2）居民委員會(huì)、村民委員會(huì)依法對(duì)社區(qū)進(jìn)行管理和提供服務(wù)，對(duì)社區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo)監(jiān)督，調(diào)解物業(yè)管理糾紛；

　　（3）街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府協(xié)助有關(guān)行政管理部門對(duì)物業(yè)管理進(jìn)行監(jiān)督，對(duì)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的相互關(guān)系進(jìn)行協(xié)調(diào)。但在實(shí)際的工作中，市房管局人手不足，對(duì)物業(yè)管理中的問(wèn)題疲于應(yīng)付；街道、社區(qū)居委會(huì)很難插手小區(qū)的物業(yè)管理工作，對(duì)物業(yè)公司無(wú)法制約，物業(yè)公司通常對(duì)其不理不睬，對(duì)工作不配合甚至是阻擾街道、社區(qū)居委會(huì)的正常工作。按照《市物業(yè)管理實(shí)施辦法（暫行）》中有關(guān)職能的劃分，物業(yè)管理涉及國(guó)土、住建、民政、城管、物價(jià)、公安、工商、供水、供電、質(zhì)檢、通信、街道、社區(qū)居委會(huì)等相關(guān)部門的配合，但各相關(guān)部門普遍存在重建設(shè)、輕管理的思想，沒(méi)有形成工作合力，對(duì)物業(yè)管理中存在的問(wèn)題缺乏相關(guān)的應(yīng)急機(jī)制和有效的管理措施，導(dǎo)致物業(yè)管理問(wèn)題突出。

　　20xx年以來(lái)，我市針對(duì)物業(yè)管理工作先后出臺(tái)了《市物業(yè)管理實(shí)施辦法（暫行）》《市住宅維修資金管理實(shí)施辦法》，市房管局也出臺(tái)了配套性文件《市物業(yè)管理實(shí)施細(xì)則》《關(guān)于規(guī)范市普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)和市城區(qū)物業(yè)服務(wù)費(fèi)指導(dǎo)價(jià)格的通知》《關(guān)于規(guī)范物業(yè)承接查驗(yàn)工作的通知》等文件，為理順物業(yè)管理體制、規(guī)范物業(yè)管理行為、提高老住宅小區(qū)物管水平、發(fā)揮業(yè)主自治機(jī)構(gòu)作用、加強(qiáng)物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理等打下了一定的基礎(chǔ)。

　　二、物業(yè)管理存在的主要問(wèn)題及原因分析。

　�。ㄒ唬┪飿I(yè)企業(yè)存在的主要問(wèn)題及原因分析。

　　1、物業(yè)服務(wù)公司小、弱、散突出。隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，近幾年來(lái)我市物業(yè)公司數(shù)量急劇增加。但從總體看，發(fā)展參差不齊，平均每個(gè)物業(yè)管理小區(qū)建筑面積僅7萬(wàn)平方米，物業(yè)公司管理面積也不足10萬(wàn)平方米，由于管理項(xiàng)目較小，管理規(guī)模不大，綜合實(shí)力差，專業(yè)化水平低，造成物業(yè)服務(wù)社會(huì)資源浪費(fèi)，效率低、效益差，也難以進(jìn)一步吸引優(yōu)秀人才從事物業(yè)服務(wù)行業(yè)。

　　2、物業(yè)企業(yè)服務(wù)意識(shí)不強(qiáng)。從調(diào)查的結(jié)果來(lái)看，物業(yè)企業(yè)主動(dòng)上門服務(wù)率為32%，小區(qū)業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)人員的綜合滿意度為61%，這表明物業(yè)公司的服務(wù)意識(shí)不是很強(qiáng)。

　　3、物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理不規(guī)范。一是少數(shù)企業(yè)以犧牲業(yè)主資產(chǎn)的保值增值和小區(qū)環(huán)境為代價(jià)，產(chǎn)生的各種污染等負(fù)面影響直接侵害了業(yè)主的利益。二是少數(shù)物業(yè)企業(yè)從自身經(jīng)濟(jì)利益出發(fā)，擅自在小區(qū)公共部位開(kāi)展經(jīng)營(yíng)，全部收入歸企業(yè)方所有。三是少數(shù)物業(yè)企業(yè)存在惡性競(jìng)爭(zhēng)，低價(jià)傾銷，壓低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。

　　4、物業(yè)管理企業(yè)人員整體素質(zhì)不高。一是物業(yè)管理企業(yè)員工缺乏客戶意識(shí)，服務(wù)態(tài)度不端正，服務(wù)用語(yǔ)不文明，對(duì)業(yè)主的正當(dāng)要求不能及時(shí)滿足。二是物業(yè)管理企業(yè)缺乏專業(yè)人員。例如日常維修是物業(yè)管理一項(xiàng)很重要的工作，維修不及時(shí)、不到位，使業(yè)主對(duì)物業(yè)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量產(chǎn)生懷疑，甚至出現(xiàn)矛盾。

　　5、物業(yè)服務(wù)企業(yè)生存環(huán)境存在缺陷，經(jīng)營(yíng)困難。一是物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低，嚴(yán)重制約了行業(yè)的健康發(fā)展。據(jù)調(diào)查，我市24家物業(yè)企業(yè)的34個(gè)項(xiàng)目，有31個(gè)項(xiàng)目虧損，幾個(gè)項(xiàng)目硬撐不下去了，只有被迫撤離所服務(wù)的樓盤。二是政府沒(méi)有建立物業(yè)服務(wù)調(diào)節(jié)機(jī)制和平衡機(jī)制。例如：同一職能機(jī)構(gòu)管理著水電氣的價(jià)格與物業(yè)服務(wù)價(jià)格，卻沒(méi)有建立相應(yīng)的平衡機(jī)制。當(dāng)水電氣的價(jià)格不斷上升時(shí)，物業(yè)服務(wù)成本隨之增加卻沒(méi)有消化來(lái)源。同樣，其它成本費(fèi)用價(jià)格上漲時(shí)，物業(yè)服務(wù)成本仍然沒(méi)有消化來(lái)源，導(dǎo)致了收入支出的剪刀叉現(xiàn)象，物業(yè)服務(wù)企業(yè)生存的危機(jī)日益突出。三是物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員報(bào)酬低。調(diào)查表明，我區(qū)物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員平均報(bào)酬僅1200元/月，低于社會(huì)平均工資，且沒(méi)有購(gòu)買任何社會(huì)保險(xiǎn)，勞資雙方潛在矛盾十分突出。

　�。ǘ�）物業(yè)發(fā)展存在的主要問(wèn)題及原因分析。

　　1、物業(yè)服務(wù)費(fèi)收取難。主要表現(xiàn)在：一是一些服務(wù)人員責(zé)任心不強(qiáng)，服務(wù)質(zhì)量差，服務(wù)不到位，導(dǎo)致住戶有意見(jiàn)而拒絕繳費(fèi)。二是業(yè)主物業(yè)消費(fèi)意識(shí)淡薄。較大一部分業(yè)主來(lái)自農(nóng)村，對(duì)物業(yè)管理概念不深，對(duì)物業(yè)服務(wù)的配合度不高，接受不了這一新生社會(huì)產(chǎn)物。三是建設(shè)工程遺留問(wèn)題隨著物業(yè)交接，將問(wèn)題轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，成為住戶不繳費(fèi)的借口。五是由于業(yè)主自身的原因，如業(yè)主內(nèi)部糾紛、業(yè)主出租房屋等原因致使繳費(fèi)不及時(shí)等。

　　2、建設(shè)工程遺留問(wèn)題引發(fā)物業(yè)糾紛。

　　有以下三種情況：

　�。�1）工程質(zhì)量遺留問(wèn)題。主要表現(xiàn)有：

　�、俦M管通過(guò)了竣工驗(yàn)收，但向業(yè)主交房時(shí)仍存在共用設(shè)施設(shè)備不完備的情況，如管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境、道路、景點(diǎn)等設(shè)施未完工，影響業(yè)主居住，房屋本體外墻滲漏等等。

　　②由于前期物業(yè)服務(wù)現(xiàn)在大多仍為開(kāi)發(fā)商屬下的物業(yè)公司承擔(dān)，因此多數(shù)業(yè)主認(rèn)為開(kāi)發(fā)商對(duì)建設(shè)質(zhì)量的完善與有關(guān)承諾的兌現(xiàn)責(zé)任自然應(yīng)由物業(yè)公司承擔(dān)，并往往以此作為衡量物業(yè)公司服務(wù)效果的重要指標(biāo)。

　�、坶_(kāi)發(fā)中的工程質(zhì)量遺留問(wèn)題很難及時(shí)得到根本解決。這些問(wèn)題遺留到物業(yè)使用階段，業(yè)主接房后往往很難與開(kāi)發(fā)商打交道，從而很容易轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)公司，引發(fā)矛盾。

　�。�2）開(kāi)發(fā)商物業(yè)銷售中遺留下來(lái)的問(wèn)題。主要有：

　�、傥窗惭b一戶一表（前期的老小區(qū)及集資房）；

　　②銷售廣告內(nèi)容與實(shí)際交房時(shí)不一致；

　　③擅自將小區(qū)公用部分（如屋頂、公共綠化地等）承諾給少數(shù)業(yè)主使用；

　�、苌米愿淖児�共設(shè)施用途、物管房用途、會(huì)所及車庫(kù)用途等。

　�。�3）建管不分帶來(lái)的問(wèn)題。我市開(kāi)發(fā)企業(yè)下屬的物業(yè)公司的物業(yè)服務(wù)，往往被定位為促銷或售后服務(wù)，僅作為開(kāi)發(fā)的附屬產(chǎn)品，一些物業(yè)公司與開(kāi)發(fā)商一鍋吃飯，導(dǎo)致了部分物業(yè)公司失去了獨(dú)立生存的能力。

　　3、老住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施差，缺乏專項(xiàng)維修資金。我市2000年前建成的住宅小區(qū)配套建設(shè)水平低，基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備差，娛樂(lè)休閑設(shè)施很少。目前許多住宅小區(qū)的共用部位，公用設(shè)施設(shè)備急需維修養(yǎng)護(hù)和改造；娛樂(lè)休閑設(shè)施也急需改善，而這些小區(qū)沒(méi)有專項(xiàng)維修資金，根本無(wú)力進(jìn)行舊小區(qū)改造。

　　4、住宅專項(xiàng)維修資金的歸集和使用存在的問(wèn)題。

　　（1）住宅專項(xiàng)維修資金收繳困難。主要集中為已辦理了房產(chǎn)證的業(yè)主，他們不愿意再繳納住宅專項(xiàng)維修資金，這就造成了一幢房屋或一個(gè)小區(qū)只有部分業(yè)主歸集了住宅專項(xiàng)維修資金。

　�。�2）開(kāi)發(fā)企業(yè)挪用已歸集的住宅專項(xiàng)維修資金。住宅專項(xiàng)維修資金一般由開(kāi)發(fā)企業(yè)統(tǒng)一收取，再交到財(cái)政局、房管局指定的專用帳戶上。開(kāi)發(fā)企業(yè)不及時(shí)上交給房管局，造成住宅專項(xiàng)維修資金的拖欠，很容易激發(fā)與業(yè)主間的矛盾，給后期物業(yè)管理帶來(lái)困難。

　　（三）小區(qū)業(yè)主委員會(huì)存在的主要問(wèn)題及原因分析。

　　1、業(yè)主委員會(huì)的選舉產(chǎn)生過(guò)程中存在著瑕疵。小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成立程序不規(guī)范，未通過(guò)業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生。導(dǎo)致成立后，作用發(fā)揮普遍不理想。在實(shí)踐中，對(duì)業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督缺乏有效的手段，使業(yè)主難以有組織地參加管理和表達(dá)對(duì)物業(yè)管理的看法。

　　2、組成業(yè)主委員會(huì)的人員結(jié)構(gòu)不夠理想。委員們多是由退休的老年人組成，年齡結(jié)構(gòu)老化，知識(shí)水平及專業(yè)素質(zhì)普遍不是很高，法律意識(shí)相對(duì)淡薄。

　　3、業(yè)主委員會(huì)的經(jīng)費(fèi)來(lái)源無(wú)法自行解決。業(yè)主委員會(huì)的.資金來(lái)源可通過(guò)三種方法籌集：一是由小區(qū)全體業(yè)主分?jǐn)�；二是通過(guò)經(jīng)營(yíng)小區(qū)公用部位的收益來(lái)獲取費(fèi)用；三是通過(guò)贊助取得。但在實(shí)際的操作中，這三種資金來(lái)源渠道均有很大難度，幾乎就無(wú)法實(shí)行。由于沒(méi)有經(jīng)費(fèi)來(lái)源，業(yè)主委員會(huì)的日常工作都很難開(kāi)展。

　　4、業(yè)主委員會(huì)沒(méi)有自己的辦公用房或辦公場(chǎng)所。據(jù)調(diào)查，我區(qū)80%的小區(qū)沒(méi)有業(yè)委會(huì)用房。如果租房作為辦公用房，不僅費(fèi)用高，而且業(yè)主委員會(huì)的工作也不方便。

　　5、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主代表大會(huì)召開(kāi)的困難大。時(shí)間、地點(diǎn)均不好確定，與會(huì)業(yè)主很難達(dá)到2/3以上，業(yè)主參與意識(shí)不強(qiáng)，就連書面征求意見(jiàn)也有難度，導(dǎo)致很多重大事項(xiàng)無(wú)法決定。

　�。ㄋ模┪飿I(yè)管理機(jī)制存在的主要問(wèn)題及原因分析。

　　1、物業(yè)管理法律法規(guī)不健全。首先，物業(yè)管理立法滯后。除了2007年10月1日實(shí)施的《物權(quán)法》有關(guān)章節(jié)規(guī)定和2003年9月1日正式實(shí)施的《物業(yè)管理?xiàng)l例》及地方性相關(guān)配套法規(guī)外，一直沒(méi)有國(guó)家級(jí)行業(yè)法規(guī)可以遵循。其次，物業(yè)管理法律關(guān)系各主體間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系不清。具體表現(xiàn)在：法律責(zé)任不清楚；供水、供電、供氣等有關(guān)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)關(guān)系不明確；作為經(jīng)濟(jì)合同一方主體的業(yè)主委員會(huì)是否具備訴訟資格等等。

　　2、物業(yè)管理體制不完善。物業(yè)管理涉及到規(guī)劃、建筑等多個(gè)部門，有時(shí)各種矛盾會(huì)交織在一起。從全市看，缺乏一個(gè)部門有效的協(xié)調(diào)各方，造成行政管理和物業(yè)管理關(guān)系難以理順，多頭管理問(wèn)題久拖不絕；開(kāi)發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主以及政府相關(guān)職能部門之間的職責(zé)不清；街道、社區(qū)的綜合協(xié)調(diào)作用尚未充分發(fā)揮；房屋管理由房產(chǎn)部門負(fù)責(zé)，但房屋性質(zhì)改變卻責(zé)任主體不明確，行政監(jiān)管力度不大。如：大多數(shù)小區(qū)業(yè)主將車庫(kù)用于住房或經(jīng)營(yíng)，接通水、氣等，存在安全隱患，居民反映強(qiáng)烈。而水、氣主管部門認(rèn)為只要用戶申請(qǐng)，符合安裝條件，就可以辦理使用手續(xù)，但作為房屋主管部門的房管局卻無(wú)法干預(yù)。

　　3、物業(yè)服務(wù)缺乏市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。我市物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)還沒(méi)有真正引入市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，大多數(shù)物業(yè)企業(yè)并不是通過(guò)招投標(biāo)進(jìn)入物業(yè)市場(chǎng)的，造成了許多物業(yè)企業(yè)缺乏競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)和責(zé)任意識(shí)。據(jù)調(diào)查，我市專業(yè)物業(yè)公司只占37.5％，開(kāi)發(fā)商下屬企業(yè)占54.1％，外聘服務(wù)企業(yè)占12.5％。多數(shù)物業(yè)企業(yè)與開(kāi)發(fā)商是相互依賴的關(guān)系。

　　三、完善物業(yè)管理的建議和措施。

　　（一）加強(qiáng)我市物業(yè)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量的建議和措施。

　�。薄�創(chuàng)造條件，積極鼓勵(lì)物業(yè)公司兼并、合并，走強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合之路，做大做強(qiáng)物業(yè)公司，做響物業(yè)公司品牌；鼓勵(lì)有實(shí)力的社會(huì)實(shí)體興辦物業(yè)公司，對(duì)從事老小區(qū)物業(yè)服務(wù)的企業(yè)，在政策上給予扶持和優(yōu)惠。

　�。�、提高物業(yè)企業(yè)管理水平。一是物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在嚴(yán)格執(zhí)行《物權(quán)法》，爭(zhēng)取政府的支持的同時(shí)，提高經(jīng)營(yíng)能力，加強(qiáng)與業(yè)主、業(yè)委會(huì)的溝通交流，達(dá)成共識(shí)。二是不斷提高服務(wù)質(zhì)量，不斷創(chuàng)新服務(wù)項(xiàng)目。將每一項(xiàng)服務(wù)工作的程序都規(guī)范化，編制成具體的《操作手冊(cè)》，成為員工的行動(dòng)指南。三是培養(yǎng)和造就高素質(zhì)的服務(wù)團(tuán)隊(duì)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在對(duì)員工進(jìn)行專業(yè)技能培訓(xùn)的同時(shí)更應(yīng)該注重個(gè)人素質(zhì)方面的培訓(xùn)。四是物業(yè)服務(wù)公司實(shí)行收費(fèi)考核，建立內(nèi)部激勵(lì)機(jī)制。

　�。ǘ�）加快我市物業(yè)行業(yè)發(fā)展的建議和措施。

　　1、加大政府政策扶持力度。對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的營(yíng)業(yè)稅免收，所得稅減半征收；對(duì)農(nóng)轉(zhuǎn)非40、50人員參照國(guó)有企業(yè)下崗40、50人員政策執(zhí)行，鼓勵(lì)企業(yè)擴(kuò)大農(nóng)民工使用，增加就業(yè)崗位。

　　2、加大宣傳力度，引導(dǎo)人們正確的物業(yè)消費(fèi)觀念。深入宣傳《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《市物業(yè)管理實(shí)施辦法（暫行）》等有關(guān)法律法規(guī)，讓廣大業(yè)主了解物業(yè)管理對(duì)小區(qū)環(huán)境的重要性，使物業(yè)企業(yè)進(jìn)一步明確自己的工作性質(zhì)，更好地在法律和合同范圍內(nèi)提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，推動(dòng)整個(gè)物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康、有序發(fā)展。

　�。ㄈ�）完善小區(qū)業(yè)主委員會(huì)制度的建議和措施。

　　１、逐步推行業(yè)主誠(chéng)信檔案的建立。對(duì)小區(qū)業(yè)主在水、電、氣物業(yè)管理等費(fèi)用的交納、參加業(yè)主大會(huì)和業(yè)主代表大會(huì)等會(huì)議的出席率、自覺(jué)維護(hù)小區(qū)公共設(shè)施設(shè)備等相關(guān)行為逐步建立電子信用檔案。

　�。病⒄�府相關(guān)部門參與業(yè)主委員會(huì)的組建。首屆業(yè)主大會(huì)的召開(kāi)和業(yè)主委員會(huì)組建，應(yīng)在街道辦事處、社區(qū)居委會(huì)的組織下，在房管、公安部門的指導(dǎo)監(jiān)督下按程序進(jìn)行，并將有關(guān)材料報(bào)社區(qū)居委會(huì)，街道辦事處、房管局備案登記，公安機(jī)關(guān)根據(jù)備案登記表刻發(fā)印章。３、將業(yè)主自治機(jī)構(gòu)的管理納入社區(qū)管理范圍。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自覺(jué)接受社區(qū)居委會(huì)領(lǐng)導(dǎo)，參加社區(qū)居委會(huì)舉辦的各項(xiàng)活動(dòng)，同時(shí)，邀請(qǐng)社區(qū)居委會(huì)參加業(yè)委會(huì)的活動(dòng)，對(duì)業(yè)主與業(yè)主之間，業(yè)委會(huì)與業(yè)主之間，業(yè)主、業(yè)委會(huì)與物業(yè)公司之間出現(xiàn)的各種矛盾和糾紛，社區(qū)居委會(huì)應(yīng)當(dāng)主動(dòng)出面協(xié)調(diào)處理，街道辦事處應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助。

　　4、加強(qiáng)組織業(yè)主委員會(huì)成員的培訓(xùn)，提高業(yè)委會(huì)成員的總體素質(zhì)。

　�。ㄋ模┙�立健全物業(yè)管理新機(jī)制的建議和措施。

　　1、建立健全物業(yè)管理行政新機(jī)制。按照屬地管理的原則，成立黨組織領(lǐng)導(dǎo)下，由社區(qū)居委會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)構(gòu)成的三方聯(lián)動(dòng)的社區(qū)服務(wù)工作新機(jī)制，實(shí)現(xiàn)雙向進(jìn)入、交叉任職，業(yè)主委員會(huì)成員、物業(yè)公司經(jīng)理在社區(qū)居委會(huì)黨組任職，社區(qū)居委會(huì)干部義務(wù)擔(dān)任物業(yè)公司總監(jiān)和業(yè)主委員會(huì)副主任。并在小區(qū)中設(shè)立社區(qū)便民服務(wù)部，由物業(yè)公司指派專人值班，負(fù)責(zé)接待處理業(yè)主投訴和日常生活事務(wù)，業(yè)主委員會(huì)定期值日，社區(qū)居委會(huì)配備專門的物管員，落實(shí)好相關(guān)的經(jīng)費(fèi)。共同幫助物業(yè)公司調(diào)解糾紛，協(xié)調(diào)矛盾，特別是解決公共服務(wù)、戶籍、計(jì)生、社保、民政、就業(yè)等涉及民生的問(wèn)題。

　　民政、公安、計(jì)生、社保、人社、國(guó)土、住建、房管、工商、供水、供電、鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦事處等部門的窗口單位與物業(yè)企業(yè)進(jìn)行對(duì)接。在物業(yè)企業(yè)代業(yè)主辦理日常生活事務(wù)時(shí)，職能部門應(yīng)提供便民服務(wù)通道。業(yè)主自己辦理相關(guān)手續(xù)時(shí)，要求提供該小區(qū)物業(yè)公司、業(yè)主委員會(huì)或社區(qū)居委會(huì)的證明。使業(yè)主們慢慢地認(rèn)可物業(yè)公司、業(yè)主委員會(huì)這一級(jí)組織，漸漸地接受物業(yè)這一行業(yè)，逐步形成物業(yè)管理服務(wù)意識(shí)。同時(shí)，啟動(dòng)職能部門領(lǐng)導(dǎo)問(wèn)責(zé)機(jī)制，對(duì)履職不到位的進(jìn)行問(wèn)責(zé)，提高部門管理的主動(dòng)性，逐步形成政企聯(lián)動(dòng)的小區(qū)管理社區(qū)化機(jī)制。具體步驟上，可選擇城區(qū)建筑面積較大、入住率較高的小區(qū)作為試點(diǎn)，積累經(jīng)驗(yàn)，后期穩(wěn)步推進(jìn)。

　　2、建立前期物業(yè)管理監(jiān)管機(jī)制。從房屋預(yù)售開(kāi)始，物業(yè)管理應(yīng)同步介入，對(duì)房屋的功能、布局、管網(wǎng)建設(shè)等提出專業(yè)的合理性建議供開(kāi)發(fā)建設(shè)企業(yè)采納，為后期物業(yè)打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。物業(yè)企業(yè)前期介入所產(chǎn)生的費(fèi)用可由開(kāi)發(fā)建設(shè)企業(yè)承擔(dān)。建立物業(yè)招投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。根據(jù)我市物業(yè)管理發(fā)展的需要啟動(dòng)物業(yè)管理招投標(biāo)制度。

　　3、建立物業(yè)管理矛盾糾紛調(diào)處新機(jī)制。探索建立物業(yè)管理糾紛調(diào)處新機(jī)制。建議將物業(yè)矛盾糾紛納入司法調(diào)解，逐步建立和完善司法調(diào)解制度，化解居民糾紛和及時(shí)處理侵害居民合法權(quán)益的事件。

　　另外，物業(yè)糾紛中的大部分由房屋質(zhì)量和共用部位、公用設(shè)施設(shè)備不完善引起的，在小區(qū)規(guī)劃審批和竣工驗(yàn)收時(shí)加強(qiáng)管理，在物業(yè)承接查驗(yàn)和房屋交付使用方面實(shí)行備案制度，嚴(yán)格房屋質(zhì)量和設(shè)施設(shè)備配套關(guān)，為物業(yè)管理奠定硬件基礎(chǔ)。

　　物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告 5

　　物業(yè)管理是今年鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議確定的三個(gè)突破之一。物業(yè)管理是一個(gè)成長(zhǎng)的過(guò)程，也是迎接挑戰(zhàn)、自我加壓、探索新課題的過(guò)程。

　　一、目前我鎮(zhèn)物業(yè)管理試點(diǎn)工作開(kāi)展情況

　　上半年，鎮(zhèn)城管辦在七個(gè)城區(qū)社區(qū)各選一處居民小區(qū)做為物業(yè)管理試點(diǎn)，打破社區(qū)原有的小區(qū)負(fù)責(zé)制的管理模式，重點(diǎn)在臟亂差的無(wú)人管小區(qū)開(kāi)展物業(yè)管理。上半年工作重點(diǎn)是選定試點(diǎn)，解決遺留問(wèn)題，成立業(yè)主委員會(huì)。城市七個(gè)社區(qū)的試點(diǎn)具體情況為：

　　1、社區(qū)：社區(qū)選擇三星花園小區(qū)做為試點(diǎn)。三星花園位于東城區(qū)閆家壩地段，共有居民近一百戶。該小區(qū)前期開(kāi)發(fā)遺留問(wèn)題很多，圍墻未建好，沒(méi)有物業(yè)管理用房，長(zhǎng)期無(wú)人管，垃圾成堆，草坪損毀，很多業(yè)主對(duì)在此居住失去了信心，打算賣掉房子。對(duì)于物業(yè)管理，多數(shù)人擁護(hù)，但缺乏信心。經(jīng)過(guò)初步測(cè)算，要在該小區(qū)建立物業(yè)管理，尚需七萬(wàn)元解決遺留問(wèn)題。社區(qū)在小區(qū)召開(kāi)了業(yè)主委員會(huì)籌備會(huì)，向各家各戶發(fā)放了物業(yè)管理倡議書，征求有關(guān)意見(jiàn)。下一步準(zhǔn)備成立業(yè)主委員會(huì)。

　　二、社區(qū)：社區(qū)去年最先推行物業(yè)管理，并成功地在糧食局小區(qū)成立了業(yè)主委員會(huì)，建立了業(yè)主規(guī)約，協(xié)助小區(qū)實(shí)行了物業(yè)自治管理。今年，社區(qū)將綜合批發(fā)城作為物業(yè)管理重點(diǎn)整治單位。綜合批發(fā)城有業(yè)主近三百戶，建成十多年來(lái)，沒(méi)有物業(yè)管理，遺留問(wèn)題多，一直是縣城城市管理、衛(wèi)生創(chuàng)建的'死角難點(diǎn)。經(jīng)走訪，綜合批發(fā)城要實(shí)施物業(yè)管理需解決四大遺留問(wèn)題：清掏化糞池、拆除消防通道上的違章建筑、恢復(fù)大門及門崗、提供物業(yè)管理用房，總測(cè)算費(fèi)用近五十萬(wàn)元。經(jīng)過(guò)半年多的協(xié)調(diào)，目前成立了小區(qū)業(yè)主委員會(huì)，簡(jiǎn)單疏通了下水道，基本拆除了消防通道上的違章建筑，向開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)取了兩間門面作為物業(yè)管理用房，已由致遠(yuǎn)物業(yè)公司拿出了初步管理方案，并正在協(xié)商解決大門及門崗的問(wèn)題。7月30日晚，鎮(zhèn)政府組織在綜合批發(fā)城小區(qū)召開(kāi)全體業(yè)主會(huì)議，正式宣布小區(qū)管理移交縣致遠(yuǎn)物業(yè)管理公司，該小區(qū)走上規(guī)范化管理軌道。

　　三、觀山社區(qū)：試點(diǎn)一：佳美公司宿舍區(qū)。因佳美公司（原一建公司）改制時(shí)已將其宿舍區(qū)（建筑公寓）移交社區(qū)，并和鎮(zhèn)政府簽定協(xié)議，不再承擔(dān)建筑公寓內(nèi)的衛(wèi)生創(chuàng)建等任務(wù)，請(qǐng)求取消建筑公寓做為其創(chuàng)建包干責(zé)任區(qū)。建筑公寓有居民六十多戶，以前社區(qū)在小區(qū)內(nèi)實(shí)施過(guò)物業(yè)管理，后因少數(shù)業(yè)主私搭亂建而中止，成為無(wú)人管小區(qū)，后來(lái)小區(qū)衛(wèi)生包干到佳美公司，但缺乏長(zhǎng)效管理。現(xiàn)在社區(qū)已召集業(yè)主代表開(kāi)會(huì)，下發(fā)選票，籌備成立業(yè)主委員會(huì)，下一步再確定物業(yè)管理方案。試點(diǎn)二：原天鵝賓館院落。此事由農(nóng)辦牽頭，鎮(zhèn)城管辦協(xié)助，在現(xiàn)場(chǎng)走訪了業(yè)主。針對(duì)院內(nèi)的環(huán)境問(wèn)題，我鎮(zhèn)拿出了初步改造方案。因院內(nèi)主體繁多，改造資金龐大，我們已向縣政府反映，準(zhǔn)備召開(kāi)相關(guān)責(zé)任主體的協(xié)調(diào)會(huì)，解決環(huán)境問(wèn)題后再議物業(yè)管理事宜。

　　四、老西門社區(qū)：老西門社區(qū)做為老城區(qū)，無(wú)人管小區(qū)最多，縣長(zhǎng)熱線投訴最多，創(chuàng)建任務(wù)最難，實(shí)施物業(yè)管理的難度也最大。社區(qū)先后在百貨庭院、電影庭院、土產(chǎn)庭院、醬園廠庭院、商業(yè)新村、橋頭花園等地開(kāi)會(huì)走訪，征求業(yè)主意見(jiàn)，了解物業(yè)管理現(xiàn)狀，最終確定在電影庭院、醬園廠庭院和土產(chǎn)庭院實(shí)施物業(yè)管理。目前準(zhǔn)備籌集資金解決電影庭院的物業(yè)管理用房和大門的問(wèn)題。

　　五、渫陽(yáng)社區(qū)：試點(diǎn)一：農(nóng)資大市場(chǎng)。農(nóng)資大市場(chǎng)一期工程建成多年，二期工程尚未售完。建成以來(lái)市場(chǎng)物業(yè)一直由市管中心（宏天物業(yè)）管理，但建設(shè)方和業(yè)主對(duì)物業(yè)管理強(qiáng)烈不滿，準(zhǔn)備重新聘用物業(yè)服務(wù)企業(yè)。經(jīng)社區(qū)推薦，建設(shè)方多方了解后，擬定由致遠(yuǎn)物業(yè)公司接管。從五月份開(kāi)始，致遠(yuǎn)物業(yè)開(kāi)始走訪業(yè)主，制定了初步管理方案，得到了建設(shè)方的認(rèn)可。八月份，縣房管局準(zhǔn)備采取邀標(biāo)的方式，重新聘用物業(yè)公司。試點(diǎn)二：旺佳園。旺佳園共有業(yè)主75戶，一部分是原勞動(dòng)服務(wù)公司職工，另一部分是新開(kāi)發(fā)樓房入住戶。由于新遷戶入住前交納了兩年物業(yè)管理費(fèi)，兩年期滿后，物業(yè)公司退出，現(xiàn)在小區(qū)沒(méi)有物業(yè)管理，而且由于以前管理不規(guī)范，公共部分占用嚴(yán)重，業(yè)主強(qiáng)烈要求實(shí)施物業(yè)管理。目前，社區(qū)已在小區(qū)內(nèi)召開(kāi)了業(yè)主委員會(huì)籌備小組會(huì)議，張貼了有關(guān)宣傳法規(guī)，投票選舉了業(yè)主委員會(huì)，下一步準(zhǔn)備擬定物業(yè)管理方案并召開(kāi)業(yè)主大會(huì)。

　　物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告 6

　　為了維護(hù)住宅小區(qū)消費(fèi)者的合法權(quán)益，必須進(jìn)一步了解我市物業(yè)管理中存在的問(wèn)題，了解住宅消費(fèi)者對(duì)物業(yè)管理的意見(jiàn)和要求，以便反饋給政府有關(guān)部門，為政府有關(guān)部門制定政策，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理公司的指導(dǎo)和監(jiān)督。為此，根據(jù)計(jì)劃，開(kāi)展一次住宅生活小區(qū)物業(yè)管理問(wèn)題的入戶問(wèn)卷調(diào)研，對(duì)小區(qū)的住戶進(jìn)行了調(diào)研。

　　本次調(diào)研以問(wèn)卷和走訪約談的方式進(jìn)行，歷時(shí)一個(gè)月，對(duì)某某區(qū)的500戶人家進(jìn)行了調(diào)研，調(diào)研結(jié)果如下：

　　1、在被調(diào)研的500戶中，業(yè)主自主選擇物業(yè)管理公司只120戶，占24％，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司指定的有380戶，占76% 。

　　2、在500戶中，有386戶，反映該住宅生活小區(qū)曾成立業(yè)主委員會(huì)，并享有選舉權(quán)，占77%。有220戶，占44％的業(yè)主反映享有監(jiān)督物業(yè)管理公司履行物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利。

　　3、在500戶中，有331戶反映住宅小區(qū)存在擅自改變小區(qū)內(nèi)土地用途；302戶反映小區(qū)內(nèi)存在擅自改變房屋及配套設(shè)施的用途、結(jié)構(gòu)、外觀；毀損設(shè)施、設(shè)備、危及房屋安全的行為：有253戶反映小區(qū)存在私搭亂建、亂停放車輛、在房屋共用部份亂堆亂放、隨意占用、破壞綠化、污染環(huán)境、影響住宅小區(qū)景觀、噪聲擾民的現(xiàn)象。有123戶反映住宅小區(qū)屢屢發(fā)生小偷小摸現(xiàn)象，隨意讓陌生人進(jìn)入。

　　4、有293戶反映房屋及公用設(shè)施、設(shè)備修繕不及時(shí)；占58%

　　5、有206戶反映物業(yè)管理制度不健全、管理混亂。

　　用戶對(duì)住宅小區(qū)物業(yè)管理公司在房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目的維護(hù)、修繕與整治服務(wù)方面進(jìn)行綜合評(píng)估，結(jié)果是：有112戶，占22％的'業(yè)主對(duì)該物業(yè)管理公司的服務(wù)表示滿意，有136戶，占27％的業(yè)主對(duì)該物業(yè)管理公司表示比較滿意或基本滿意，有326戶，占65％的業(yè)主對(duì)其物業(yè)管理公司的服務(wù)表示不滿意。

　　物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告 7

　　物業(yè)管理作為新興的朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，在我市已有十余年的發(fā)展歷史，這十幾年來(lái)，在各級(jí)政府領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)心和支持下，在廣大業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的共同努力下，我市的物業(yè)管理總體水平得到了很大的提高，物業(yè)管理從一個(gè)新生事物發(fā)展成了貼近千家萬(wàn)戶、家喻戶曉的行業(yè)。為了更深入地了解我市物業(yè)管理現(xiàn)階段發(fā)展?fàn)顩r，結(jié)合實(shí)際情況，通過(guò)實(shí)地走訪及召開(kāi)座談會(huì)等方式對(duì)我市住宅小區(qū)的物業(yè)管理情況進(jìn)行了調(diào)研，調(diào)研中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題歸納如下：

　　一、收費(fèi)難依然是制約我市物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的最大壁壘

　　在調(diào)研中我聽(tīng)到最多的眼就是收費(fèi)難，似乎從有物業(yè)管理那天起就伴隨著這一問(wèn)題，即使是在《物業(yè)管理?xiàng)l例》頒布實(shí)施一年多的今天，在人們的消費(fèi)意識(shí)、物業(yè)管理觀念逐步加強(qiáng)的情況下，收費(fèi)難依然是困擾絕大部分物業(yè)管理企業(yè)的首要問(wèn)題。業(yè)主不交費(fèi)的理由眾多，物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)不到位自不必說(shuō)，而如房屋質(zhì)量等開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題以及鄰里間糾紛等也被拿來(lái)作為不交費(fèi)的理由就實(shí)在讓人不得不對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)困境感到同情了。更有甚者，沒(méi)有任何理由，就想“搭車消費(fèi)”，用別人的錢享受自己的服務(wù)，于是效仿他們做法的人越來(lái)越多，物業(yè)管理企業(yè)收上來(lái)的物業(yè)費(fèi)越來(lái)越少，從企業(yè)追求利潤(rùn)的經(jīng)濟(jì)本性來(lái)說(shuō)，當(dāng)收入小于成本或者利潤(rùn)減少時(shí)，必然會(huì)降低成本，而降低成本的.直接后果就是服務(wù)質(zhì)量下降，于是更多業(yè)主對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)不滿意，從而不交物業(yè)費(fèi)，這就進(jìn)入了一個(gè)惡性循環(huán)的怪圈。小區(qū)環(huán)境差了，住房自然貶值，到頭來(lái)受苦的其實(shí)不只是物業(yè)管理企業(yè)，還有園區(qū)內(nèi)的所有業(yè)主。所以要搞好沈陽(yáng)的物業(yè)管理，必須從培養(yǎng)人們的交費(fèi)意識(shí)入手。經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)是實(shí)現(xiàn)小區(qū)保值增值的關(guān)鍵，這一點(diǎn)必須讓廣大業(yè)主們清楚的認(rèn)識(shí)到。

　　二、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)成立、運(yùn)行不規(guī)范，作用發(fā)揮不當(dāng)

　　在《物業(yè)管理?xiàng)l例》中，業(yè)主大會(huì)制度被作為一項(xiàng)重要制度再次明確，業(yè)主大會(huì)是全體業(yè)主的自治組織，業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，作為產(chǎn)權(quán)人和物業(yè)使用人的業(yè)主是小區(qū)真正的主人，管理好小區(qū)應(yīng)該是全體業(yè)主的共同愿望，所以物業(yè)管理不是物業(yè)管理企業(yè)一方的事，而是全體業(yè)主的事，業(yè)主應(yīng)通過(guò)業(yè)主大會(huì)這一渠道充分行使自己的權(quán)利，發(fā)表自己的觀點(diǎn)，參與到小區(qū)管理中去。但在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，很多小區(qū)的業(yè)主沒(méi)有意識(shí)到這一點(diǎn)，對(duì)小區(qū)物業(yè)狀況漠不關(guān)心，造成業(yè)主大會(huì)召開(kāi)困難，有些小區(qū)在全部入住幾年后仍沒(méi)有召開(kāi)過(guò)業(yè)主大會(huì)，沒(méi)有組建業(yè)主委員會(huì)，物業(yè)管理處于前期物業(yè)管理狀態(tài)，個(gè)別業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾因缺乏溝通渠道而無(wú)法解決，為小區(qū)正常的物業(yè)管理埋下隱患。有的小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成立程序不規(guī)范，未通過(guò)業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，不具有合法性，其行為不具備法律效力，不能代表全體業(yè)主。還有的小區(qū)即使按規(guī)定成立了業(yè)主委員會(huì)，但其成員對(duì)物業(yè)管理相關(guān)知識(shí)了解甚少，對(duì)其職責(zé)認(rèn)識(shí)不清，缺乏足夠的精力、熱情，業(yè)主委員會(huì)形同虛設(shè)，不能起到應(yīng)有作用。另外，個(gè)別社區(qū)對(duì)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的成立比較漠然，未按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》要求發(fā)揮應(yīng)有的組織、指導(dǎo)作用，使部分物業(yè)的日常管理工作處于無(wú)序狀態(tài)。

　　三、物業(yè)管理企業(yè)人員整體素質(zhì)有待提高

　　這一問(wèn)題主要表現(xiàn)在以下兩方面：

　　一是某些物業(yè)管理企業(yè)員工缺乏客戶意識(shí)，服務(wù)態(tài)度不端正，服務(wù)用語(yǔ)不文明，對(duì)業(yè)主的正當(dāng)要求不能及時(shí)滿足，影響物業(yè)管理服務(wù)水平的提高和客戶滿意度的提升。其實(shí)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾很多是源于物業(yè)管理企業(yè)人員服務(wù)態(tài)度不好，很多問(wèn)題只要正確溝通都是可以解決的，物業(yè)管理企業(yè)人員一定要樹(shù)立“業(yè)戶至上”觀念，才能把物業(yè)管理這項(xiàng)工作做好；

　　二是某些物業(yè)管理企業(yè)缺乏專業(yè)人員。例如日常維修是物業(yè)管理一項(xiàng)很重要的工作，維修不及時(shí)、不到位都會(huì)使業(yè)主對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量產(chǎn)生懷疑，甚至出現(xiàn)矛盾。

　　四、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，有待規(guī)范

　　物業(yè)管理服務(wù)作為一種商品，不僅具有一般商品的特性，還具有一定公眾性的特性。業(yè)主在購(gòu)買本小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的時(shí)候會(huì)與其他小區(qū)相比較，看看自己所享受到的服務(wù)在價(jià)值、價(jià)格上是不是最優(yōu)的，但由于現(xiàn)在我市未對(duì)不同價(jià)格的物業(yè)費(fèi)應(yīng)具體提供那些服務(wù)做出細(xì)致明確的規(guī)定，所以在業(yè)主進(jìn)行比較的過(guò)程中難免會(huì)出現(xiàn)同質(zhì)不同價(jià)，或者同價(jià)不同質(zhì)的現(xiàn)象，這種現(xiàn)象會(huì)對(duì)業(yè)主在評(píng)價(jià)物業(yè)服務(wù)上產(chǎn)生影響，質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的小區(qū)業(yè)主會(huì)認(rèn)為物業(yè)費(fèi)交得值，他們得到了應(yīng)有的服務(wù)，而那些質(zhì)優(yōu)價(jià)不廉，甚至是質(zhì)不優(yōu)價(jià)不廉的小區(qū)業(yè)主就會(huì)認(rèn)為他們應(yīng)該得到更多服務(wù)，或者減少物業(yè)費(fèi)的支出，從而不愿交物業(yè)費(fèi)。

　　五、開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題嚴(yán)重影響物業(yè)管理企業(yè)正常經(jīng)營(yíng)

　　開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題主要包括兩方面：

　　一是房屋質(zhì)量存在問(wèn)題；

　　二是承諾未兌現(xiàn)，業(yè)主未得到承諾利益，園區(qū)內(nèi)配套設(shè)施未健全。

　　調(diào)查中，有些物業(yè)管理企業(yè)管理人員反映他們小區(qū)內(nèi)沒(méi)交物業(yè)費(fèi)的業(yè)主有90%是因?yàn)榉课葙|(zhì)量有問(wèn)題，還有的是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商承諾的配套設(shè)施沒(méi)有建，業(yè)主又找不到開(kāi)發(fā)商，于是物業(yè)管理企業(yè)便無(wú)奈地成了替罪羊。此外，有些物業(yè)管理企業(yè)為了擴(kuò)大管量，對(duì)開(kāi)發(fā)商妥協(xié)，降低承接標(biāo)準(zhǔn)接管物業(yè)，也為日后的管理工作埋下隱患。

　　六、地方性法規(guī)建設(shè)滯后，影響物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范化

　　國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》已頒布實(shí)施一年多，對(duì)我市物業(yè)管理行業(yè)起到了積極的規(guī)范作用，但由于其全國(guó)性和指導(dǎo)性的特點(diǎn)，在解決物業(yè)管理中的一些具體問(wèn)題時(shí)可操作性差，這就要求我市能盡快出臺(tái)地方性配套法規(guī)、規(guī)章，如物業(yè)管理區(qū)域的劃分，業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)上的投票權(quán)數(shù)的確定等。

　　針對(duì)以上問(wèn)題，提出如下建議：

　　一、盡快出臺(tái)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)

　　按照“分等定級(jí)、質(zhì)價(jià)相符”的原則制定物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，同質(zhì)同價(jià)，質(zhì)高價(jià)高，不同等級(jí)，價(jià)格不同，服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量也不同。由小區(qū)業(yè)主大會(huì)根據(jù)需要討論決定選擇具體服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，并與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同，不搞服務(wù)不足，也不搞服務(wù)過(guò)剩。物業(yè)管理企業(yè)按照合同規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主按時(shí)足額交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)管理企業(yè)定期公布費(fèi)用收支賬目，讓業(yè)主明白消費(fèi)，避免雙方因費(fèi)用問(wèn)題產(chǎn)生懷疑。

　　二、加快業(yè)主大會(huì)制度規(guī)范化進(jìn)程

　　按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》等相關(guān)法律法規(guī)規(guī)范成立業(yè)主大會(huì)，公開(kāi)選舉業(yè)主委員會(huì)，使業(yè)主的合法權(quán)利得到保護(hù)，正當(dāng)權(quán)益得到維護(hù)。經(jīng)選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)要熱心公益事業(yè)，對(duì)這項(xiàng)工作有足夠的熱情，能夠在物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間起到溝通橋梁的作用，及時(shí)將業(yè)主意愿反映給物業(yè)管理企業(yè)，在遇有業(yè)主因開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題不交物業(yè)費(fèi)時(shí)及時(shí)向業(yè)主解釋，消除二者間誤會(huì)分歧，使小區(qū)物業(yè)管理在和諧的氛圍中正常運(yùn)行。

　　三、制定物業(yè)管理人員培訓(xùn)計(jì)劃，提高員工的專業(yè)素質(zhì)和道德素質(zhì)

　　在提高員工專業(yè)技能方面應(yīng)重點(diǎn)做好以下幾方面工作：

　　1、做好人力資源管理，提高員工的專業(yè)技能，提高管理服務(wù)水平；

　　2、制定計(jì)劃，分期分批對(duì)各類人員進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)，經(jīng)考試合格后持證上崗；

　　3、實(shí)行“末位淘汰制”，競(jìng)爭(zhēng)上崗，樹(shù)立崗位就是報(bào)酬的觀念；

　　4、多渠道吸納有經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)人才，與本地實(shí)際相結(jié)合，優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，全面提高從業(yè)人員素質(zhì)。在提高員工道德素質(zhì)方面，要著力從培養(yǎng)其服務(wù)意識(shí)入手，說(shuō)話、辦事時(shí)刻從服務(wù)者的角度出發(fā)。因?yàn)樵谖飿I(yè)小區(qū)里，住戶人數(shù)多，人員素質(zhì)參差不齊，作為物業(yè)管理人員不能對(duì)業(yè)主要求太高，應(yīng)該多從自身找差距，擺正自己的位置，工作中多一份耐心，用自己良好的服務(wù)態(tài)度和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)水平贏得業(yè)主的理解和支持。

　　四、嚴(yán)格把好驗(yàn)收關(guān)

　　事實(shí)證明，開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題是日后小區(qū)物業(yè)管理的最大難題，所以在小區(qū)竣工驗(yàn)收時(shí)，相關(guān)部門必須嚴(yán)格把關(guān)，房屋質(zhì)量、配套設(shè)施必須保質(zhì)保量。物業(yè)管理企業(yè)在承接物業(yè)時(shí)也要詳細(xì)檢查物業(yè)情況，包括小區(qū)業(yè)主檔案資料等，不能因盲目擴(kuò)大管量而為日后經(jīng)營(yíng)管理埋下隱患。

　　五、盡快出臺(tái)地方性法規(guī)、規(guī)章

　　由于各地物業(yè)管理實(shí)際情況存在差異，《物業(yè)管理?xiàng)l例》將一部分具體法規(guī)、規(guī)章的制定權(quán)交給地方，我們應(yīng)根據(jù)我市物業(yè)管理實(shí)際，結(jié)合《物業(yè)管理?xiàng)l例》實(shí)施一年多以來(lái)的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，盡快制定出臺(tái)實(shí)施細(xì)則，為解決具體問(wèn)題提供操作性強(qiáng)的法律依據(jù)。

　　六、加大宣傳力度，創(chuàng)造物業(yè)管理和諧的供給需求環(huán)境

　　深入細(xì)致宣傳《物業(yè)管理?xiàng)l例》，讓廣大業(yè)主不但了解物業(yè)管理對(duì)小區(qū)環(huán)境的重要性，也能在適當(dāng)時(shí)候運(yùn)用法律武器保護(hù)自己的利益，充分行使自己作為物業(yè)主人的權(quán)利。同時(shí)通過(guò)宣傳，也要使物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)一步明確自己的工作性質(zhì)，更好地在法律和合同范圍內(nèi)提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，使物業(yè)小區(qū)形成業(yè)主要服務(wù)，物業(yè)管理企業(yè)提供服務(wù)的互補(bǔ)狀態(tài)，促進(jìn)我市住宅小區(qū)環(huán)境優(yōu)化，推動(dòng)整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)健康、有序發(fā)展。

　　物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告 8

　　一、目前我鎮(zhèn)物業(yè)管理試點(diǎn)工作開(kāi)展情況

　　上半年，鎮(zhèn)城管辦在七個(gè)城市社區(qū)中各選擇一個(gè)住宅社區(qū)作為物業(yè)管理試點(diǎn)，打破了原有的社區(qū)責(zé)任制管理模式，重點(diǎn)抓好臟亂無(wú)人值守社區(qū)的物業(yè)管理。上半年的重點(diǎn)是選擇試點(diǎn)項(xiàng)目，解決遺留問(wèn)題，成立業(yè)主委員會(huì)。七個(gè)城市社區(qū)試點(diǎn)的具體情況如下：

　　1、社區(qū)：社區(qū)選擇三星花園小區(qū)做為試點(diǎn)。三星花園位于東城區(qū)閆家壩地段，共有居民近一百戶。該小區(qū)前期開(kāi)發(fā)遺留問(wèn)題很多，圍墻未建好，沒(méi)有物業(yè)管理用房，長(zhǎng)期無(wú)人管，垃圾成堆，草坪損毀，很多業(yè)主對(duì)在此居住失去了信心，打算賣掉房子。對(duì)于物業(yè)管理，多數(shù)人擁護(hù)，但缺乏信心。經(jīng)過(guò)初步測(cè)算，要在該小區(qū)建立物業(yè)管理，尚需七萬(wàn)元解決遺留問(wèn)題。社區(qū)在小區(qū)召開(kāi)了業(yè)主委員會(huì)籌備會(huì)，向各家各戶發(fā)放了物業(yè)管理倡議書，征求有關(guān)意見(jiàn)。下一步準(zhǔn)備成立業(yè)主委員會(huì)。

　　二、社區(qū)：

　　該社區(qū)去年率先實(shí)施物業(yè)管理，并成功地在糧食局社區(qū)成立了業(yè)主委員會(huì)，制定了業(yè)主章程，并協(xié)助社區(qū)實(shí)施物業(yè)自治管理。今年，社區(qū)將把綜合批發(fā)城作為物業(yè)管理的重點(diǎn)整治單位。綜合批發(fā)城擁有近300家業(yè)主。自十多年前建成以來(lái)，沒(méi)有物業(yè)管理，還有許多遺留問(wèn)題。這一直是該縣城市管理和衛(wèi)生建設(shè)的死角和難點(diǎn)。據(jù)采訪，綜合批發(fā)城實(shí)施物業(yè)管理需要解決四個(gè)遺留問(wèn)題：清理化糞池、拆除消防通道上的違法建筑、恢復(fù)大門和門崗、提供物業(yè)管理用房。預(yù)計(jì)總成本近50萬(wàn)元。經(jīng)過(guò)半年多的協(xié)調(diào)，成立了社區(qū)業(yè)主委員會(huì)，簡(jiǎn)單地疏通了下水道，基本拆除了消防通道上的違法建筑，并從開(kāi)發(fā)商手中獲得了兩個(gè)作為物業(yè)管理用房的立面。致遠(yuǎn)地產(chǎn)公司已經(jīng)提出了初步的管理方案，并正在協(xié)商解決大門和門柱的問(wèn)題。7月30日晚，鎮(zhèn)政府組織綜合批發(fā)城社區(qū)全體業(yè)主召開(kāi)會(huì)議，正式宣布社區(qū)管理移交縣致遠(yuǎn)物業(yè)管理公司，使社區(qū)走上規(guī)范管理的軌道。

　　三、觀山社區(qū)：

　　試點(diǎn)一：佳美公司宿舍區(qū)。因佳美公司（原一建公司）改制時(shí)已將其宿舍區(qū)（建筑公寓）移交社區(qū)，并和鎮(zhèn)政府簽定協(xié)議，不再承擔(dān)建筑公寓內(nèi)的衛(wèi)生創(chuàng)建等任務(wù)，請(qǐng)求取消建筑公寓做為其創(chuàng)建包干責(zé)任區(qū)。建筑公寓有居民六十多戶，以前社區(qū)在小區(qū)內(nèi)實(shí)施過(guò)物業(yè)管理，后因少數(shù)業(yè)主私搭亂建而中止，成為無(wú)人管小區(qū)，后來(lái)小區(qū)衛(wèi)生包干到佳美公司，但缺乏長(zhǎng)效管理�，F(xiàn)在社區(qū)已召集業(yè)主代表開(kāi)會(huì)，下發(fā)選票，籌備成立業(yè)主委員會(huì)，下一步再確定物業(yè)管理方案。

　　試點(diǎn)二：原天鵝賓館院落。此事由農(nóng)辦牽頭，鎮(zhèn)城管辦協(xié)助，在現(xiàn)場(chǎng)走訪了業(yè)主。針對(duì)院內(nèi)的環(huán)境問(wèn)題，我鎮(zhèn)拿出了初步改造方案。因院內(nèi)主體繁多，改造資金龐大，我們已向縣政府反映，準(zhǔn)備召開(kāi)相關(guān)責(zé)任主體的協(xié)調(diào)會(huì)，解決環(huán)境問(wèn)題后再議物業(yè)管理事宜。

　　四、老西門社區(qū)：

　　作為老城區(qū)，老西門社區(qū)是無(wú)人值守社區(qū)最多、縣長(zhǎng)熱線投訴最多、創(chuàng)建任務(wù)最難、實(shí)施物業(yè)管理任務(wù)最難的社區(qū)。社區(qū)先后在百貨大院、電影大院、土產(chǎn)大院、醬油廠大院、新商業(yè)村、橋頭花園等地召開(kāi)會(huì)議和走訪，征求業(yè)主意見(jiàn)，了解物業(yè)管理現(xiàn)狀，最后確定在電影院落、醬油廠院落和土特產(chǎn)院落實(shí)施物業(yè)管理。目前，我們正在籌款解決電影院的物業(yè)管理室和大門問(wèn)題。

　　五、渫陽(yáng)社區(qū)：

　　試點(diǎn)一：農(nóng)資大市場(chǎng)。農(nóng)資大市場(chǎng)一期工程建成多年，二期工程尚未售完。建成以來(lái)市場(chǎng)物業(yè)一直由市管中心（宏天物業(yè)）管理，但建設(shè)方和業(yè)主對(duì)物業(yè)管理強(qiáng)烈不滿，準(zhǔn)備重新聘用物業(yè)服務(wù)企業(yè)。經(jīng)社區(qū)推薦，建設(shè)方多方了解后，擬定由致遠(yuǎn)物業(yè)公司接管。從五月份開(kāi)始，致遠(yuǎn)物業(yè)開(kāi)始走訪業(yè)主，制定了初步管理方案，得到了建設(shè)方的'認(rèn)可。八月份，縣房管局準(zhǔn)備采取邀標(biāo)的方式，重新聘用物業(yè)公司。

　　試點(diǎn)二：旺佳園。旺佳園共有業(yè)主75戶，一部分是原勞動(dòng)服務(wù)公司職工，另一部分是新開(kāi)發(fā)樓房入住戶。由于新遷戶入住前交納了兩年物業(yè)管理費(fèi)，兩年期滿后，物業(yè)公司退出，現(xiàn)在小區(qū)沒(méi)有物業(yè)管理，而且由于以前管理不規(guī)范，公共部分占用嚴(yán)重，業(yè)主強(qiáng)烈要求實(shí)施物業(yè)管理。目前，社區(qū)已在小區(qū)內(nèi)召開(kāi)了業(yè)主委員會(huì)籌備小組會(huì)議，張貼了有關(guān)宣傳法規(guī)，投票選舉了業(yè)主委員會(huì)，下一步準(zhǔn)備擬定物業(yè)管理方案并召開(kāi)業(yè)主大會(huì)。

　　六、中都社區(qū)：

　　社區(qū)選擇社區(qū)作為試點(diǎn)。該社區(qū)是廣福橋煤礦原職工宿舍區(qū)，擁有近70名業(yè)主。重組后，由社區(qū)接管。然而，由于收費(fèi)情況不佳，管理困難，社區(qū)每年都必須投資于債務(wù)。今年，社區(qū)率先在社區(qū)實(shí)施物業(yè)管理，組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，選舉成立業(yè)主委員會(huì)，幫助完善業(yè)主章程。6月，該社區(qū)正式開(kāi)始自主管理。

　　二、物業(yè)管理工作開(kāi)展過(guò)程中存在的難點(diǎn)

　　1.社區(qū)對(duì)物業(yè)管理的社會(huì)效益認(rèn)識(shí)不足。個(gè)別社區(qū)認(rèn)為物業(yè)管理與社區(qū)管理存在利益沖突，工作積極性不高。

　　2、硬件設(shè)施不配套。一是相當(dāng)一部分院落建設(shè)不規(guī)范，無(wú)門崗和門廳，現(xiàn)在組織修建也不好規(guī)劃。二是居民區(qū)下水道、電、路等物業(yè)管理所涉及到的設(shè)施嚴(yán)重滯后，維修或建設(shè)需大量資金。

　　3.標(biāo)準(zhǔn)控制混亂。社區(qū)亂搭亂建現(xiàn)象嚴(yán)重，臨時(shí)建筑占用消防通道。綠化率達(dá)不到設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，居民利用空露臺(tái)種植蔬菜，占用綠化空間。

　　4、收取物業(yè)管理所必須的費(fèi)用存在一定的難度。有些業(yè)主認(rèn)為物業(yè)公司賺了錢，不愿交費(fèi)，或不愿接受管理。很多人的思想還停留在單位提供后勤福利和大鍋飯的時(shí)代，對(duì)自己應(yīng)盡的責(zé)任和義務(wù)不明。

　　5.物業(yè)管理企業(yè)行為不規(guī)范�，F(xiàn)有的幾家物業(yè)管理企業(yè)市場(chǎng)化程度不高，管理不夠?qū)�業(yè)，缺乏先進(jìn)的管理經(jīng)驗(yàn)和管理模式，盈利目的過(guò)于明顯。

　　6、前期物業(yè)管理不規(guī)范，開(kāi)發(fā)建設(shè)所遺留下來(lái)的問(wèn)題對(duì)物業(yè)管理形成了極大的障礙。

　　7.業(yè)主會(huì)議難以組織。居民對(duì)物業(yè)管理的含義理解不清，缺乏信心，參與會(huì)議的積極性低。

　　8、媒體關(guān)注程度不夠。

　　三、對(duì)我鎮(zhèn)物業(yè)管理的建議

　　1、嚴(yán)格執(zhí)行物業(yè)管理的法律、法規(guī)及規(guī)章，使物業(yè)管理的管理、服務(wù)、經(jīng)營(yíng)、收費(fèi)等各方面各環(huán)節(jié)做到依法管理和運(yùn)作。政府要加強(qiáng)服務(wù)意識(shí)，出臺(tái)相應(yīng)的扶持政策，為廣大企業(yè)營(yíng)造良好的發(fā)展環(huán)境，提供宏觀的政策支持與引導(dǎo)。建立物業(yè)管理市場(chǎng)準(zhǔn)入制度。加強(qiáng)物業(yè)管理市場(chǎng)的培育，鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)管理分業(yè)經(jīng)營(yíng)。鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商從社會(huì)上聘請(qǐng)那些經(jīng)過(guò)實(shí)踐被業(yè)主認(rèn)可的物業(yè)管理公司來(lái)進(jìn)行專業(yè)化的管理。鼓勵(lì)通過(guò)招投標(biāo)等方式公開(kāi)選聘物業(yè)管理公司，引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，促使物業(yè)管理行業(yè)朝高度市場(chǎng)化方向發(fā)展。

　　2、物業(yè)管理企業(yè)要按照“產(chǎn)權(quán)清晰、權(quán)責(zé)明確、政企分開(kāi)、科學(xué)管理”的要求，建立現(xiàn)代企業(yè)制度。要逐步提高物業(yè)管理從業(yè)人員的素質(zhì)，通過(guò)多種渠道和形式培養(yǎng)人才，為物業(yè)管理的可持續(xù)發(fā)展提供人力資源。

　　3、社會(huì)公眾應(yīng)客觀公正的看待物業(yè)管理這一行業(yè)，加深對(duì)這一行業(yè)的了解并對(duì)這一行業(yè)的作用充分重視，促使業(yè)主形成正確的物業(yè)管理消費(fèi)觀念。

　　四、下一步工作重點(diǎn)

　　一是廣泛宣傳，營(yíng)造良好輿論氛圍；

　　二是建立健全新的物業(yè)管理模式和管理機(jī)制；

　　三是加強(qiáng)業(yè)主大會(huì)組建的指導(dǎo)監(jiān)督工作；

　　四是進(jìn)一步規(guī)范前期物業(yè)管理招投標(biāo)工作；

　　五是建立“質(zhì)價(jià)相符”的服務(wù)收費(fèi)機(jī)制；

　　六是大力提高物業(yè)管理從業(yè)人員素質(zhì)；

　　七是理順好物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)的關(guān)系。

　　物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告 9

　　根據(jù)縣政府統(tǒng)一部署，近日縣商務(wù)局會(huì)同房產(chǎn)局、城市管理行政執(zhí)法局、鎮(zhèn)組成了調(diào)研組，對(duì)城區(qū)各集貿(mào)市場(chǎng)物業(yè)管理情況進(jìn)行了摸底調(diào)查，旨在加強(qiáng)城區(qū)集貿(mào)市場(chǎng)物業(yè)管理，改善市容市貌，創(chuàng)造良好的城市環(huán)境。

　　一、基本情況

　　城區(qū)現(xiàn)有各類集貿(mào)市場(chǎng)11家，其中菜市場(chǎng)4家，小百貨市場(chǎng)4家，家居建材等專業(yè)市場(chǎng)3家。集貿(mào)市場(chǎng)的總占地面積約16萬(wàn)平方米，其中1000平方米以下1家、1000至5000平方米1家、5000至1萬(wàn)平方3家、1萬(wàn)平方米以上6家。總建筑面積約23萬(wàn)平方米，市場(chǎng)內(nèi)共有門面約1650間，已出租約1080間，單元住房約1000戶，已入住近750戶。在區(qū)域分布上，新建居委會(huì)3家，分別是北河街、舒州農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、秀獅商業(yè)步行街;彰法山居委會(huì)4家，分別是彰法山菜市場(chǎng)、零碑商貿(mào)市場(chǎng)、姚沖大市場(chǎng)和旺業(yè)大市場(chǎng);舒苑居委會(huì)2家，分別是天柱山大市場(chǎng)和金源菜市;龍井居委會(huì)1家，是天柱山菜市場(chǎng);天柱山鎮(zhèn)1家，是皖鎮(zhèn)(附：潛山縣城區(qū)集貿(mào)市場(chǎng)基本情況調(diào)查表)。

　　二、現(xiàn)行管理模式

　　我縣現(xiàn)有的集貿(mào)市場(chǎng)建設(shè)投資主體有二種：一種是政府投資興建，如天柱山菜市場(chǎng);一種是企業(yè)投資興建，其余10家均屬此類性質(zhì)。在管理模式上，主要是四種：一是有專門管理人員，如天柱菜市場(chǎng)，該市場(chǎng)3月市場(chǎng)辦管脫鉤后由工商局移交商務(wù)局管理，縣商務(wù)局組建了天柱市場(chǎng)服務(wù)中心，為自收自支事業(yè)單位，現(xiàn)有事業(yè)編制21人，負(fù)責(zé)天柱市場(chǎng)的管理工作。零碑商貿(mào)市場(chǎng)隸屬商務(wù)局食品公司，食品公司安排2人，負(fù)責(zé)日常管理工作。以上兩個(gè)市場(chǎng)管理人員工資及日常維護(hù)費(fèi)用均從市場(chǎng)攤位和門面租賃費(fèi)用上列支。二是由開(kāi)發(fā)建設(shè)市場(chǎng)的企業(yè)聘請(qǐng)物業(yè)公司進(jìn)行管理，共3家，分別是秀獅商業(yè)步行街、天柱山大市場(chǎng)、皖鎮(zhèn)。三是開(kāi)發(fā)建設(shè)市場(chǎng)的企業(yè)聘請(qǐng)人員自行管理，共3家，分別是金源菜市、彰法山菜市場(chǎng)、旺業(yè)大市場(chǎng)。聘請(qǐng)人員工資由企業(yè)自行負(fù)擔(dān)。四是無(wú)人管理的市場(chǎng)，共3家，分別是北河街、舒州農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、姚沖大市場(chǎng)。

　　三、存在的主要問(wèn)題

　　集貿(mào)市場(chǎng)是城市的一個(gè)窗口，是城市人居環(huán)境和城市整體形象的一個(gè)重要體現(xiàn)。從調(diào)查的情況看，我縣集貿(mào)市場(chǎng)絕大部分只建不管或管理不到位問(wèn)題比較突出，與廣大市民的生活需求極不相適應(yīng)，已經(jīng)成為潛山打造宜居環(huán)境、提升城市品位、創(chuàng)建文明城市的最薄弱環(huán)節(jié)，也是城市管理的一個(gè)難點(diǎn)，存在的問(wèn)題十分突出。具體來(lái)講，主要是三個(gè)方面：

　　(一)綜合配套服務(wù)設(shè)施不完善，存在安全隱患。

　　旺業(yè)大市場(chǎng)商戶入駐后，開(kāi)發(fā)商安良公司當(dāng)初也曾聘請(qǐng)物業(yè)公司進(jìn)行管理，劃定專門停車場(chǎng)，按標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)管理費(fèi)，但由于市場(chǎng)是開(kāi)放性的，加上商戶素質(zhì)參差不齊，物業(yè)管理費(fèi)不能收繳到位，物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)虧損，后與安良公司解除成立合同。除天柱菜市場(chǎng)、零碑菜市場(chǎng)、旺業(yè)大市場(chǎng)、秀獅商業(yè)步行街、天柱山大市場(chǎng)、皖鎮(zhèn)等入市車輛管理較為有序外，其余市場(chǎng)各種車輛沒(méi)有固定地點(diǎn)停放，導(dǎo)致市場(chǎng)的道路不暢，不少市場(chǎng)消防設(shè)施不齊全，消防安全隱患嚴(yán)重。個(gè)別市場(chǎng)設(shè)施簡(jiǎn)陋、陳舊，電線老化、大棚破損嚴(yán)重，急需整治改造。

　　(二)開(kāi)發(fā)建設(shè)市場(chǎng)的企業(yè)建市場(chǎng)與管市場(chǎng)錯(cuò)位，權(quán)責(zé)不明確。

　　金源菜市臨街門面經(jīng)營(yíng)早點(diǎn)和畜禽產(chǎn)品的商戶經(jīng)營(yíng)垃圾隨意丟棄，商戶、消費(fèi)者車輛亂停亂放，造成臨街主干道污水橫流、垃圾成堆，商戶占道經(jīng)營(yíng)、人車混雜。姚沖大市場(chǎng)、旺業(yè)大市場(chǎng)內(nèi)居民和商戶建筑垃圾隨意堆放，下水道堵塞、下水井蓋丟失。上述情況在北河街、舒州農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、彰法山菜市場(chǎng)、天柱山大市場(chǎng)等均不同程度存在。其根本原因是開(kāi)發(fā)商借政府其自身即得利益獲取后，經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)、管理市場(chǎng)觀念淡薄。一部分開(kāi)發(fā)商只建不管，市場(chǎng)建成后，門面和攤位銷售完畢就意味著對(duì)市場(chǎng)管理的終結(jié)，住戶和商戶自掃門前雪，對(duì)市場(chǎng)公共部分的管理無(wú)人問(wèn)津，如北河街、姚沖大市場(chǎng)。一部分開(kāi)發(fā)商不真心想管，敷衍了事。以物業(yè)管理費(fèi)難以收取為由，不愿意在資金上投入，只安排1至2人管理市場(chǎng)，同時(shí)安排的人員履行職責(zé)不到位，城市文明創(chuàng)建時(shí)，部門一督查就抓一抓，不督查，基本就放任自流，如金源菜市、旺業(yè)大市場(chǎng)。

　　(三)少數(shù)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)氛圍不濃、不景氣，經(jīng)濟(jì)效益低下。

　　金源菜市場(chǎng)內(nèi)有近300個(gè)攤位閑置，天柱山大市場(chǎng)、旺業(yè)大市場(chǎng)、姚沖大市場(chǎng)除臨街門面房在經(jīng)營(yíng)外，市場(chǎng)內(nèi)門面房盡管已售出，但大多數(shù)基本閑置，不少居民買回后，只做倉(cāng)庫(kù)或車庫(kù)。這些市場(chǎng)的'交易額很小，有的攤位費(fèi)收入僅幾萬(wàn)元，經(jīng)濟(jì)效益十分低下。

　　四、下一步工作安排

　　集貿(mào)市場(chǎng)是城市一項(xiàng)公益性基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，與城鎮(zhèn)居民和廣大消費(fèi)者利益息息相關(guān)。構(gòu)建整潔有序的集貿(mào)市場(chǎng)交易環(huán)境，保護(hù)經(jīng)營(yíng)者和消費(fèi)者的合法權(quán)益，促進(jìn)市場(chǎng)的繁榮和經(jīng)濟(jì)發(fā)展，是加強(qiáng)集貿(mào)市場(chǎng)物業(yè)管理的根本目的�，F(xiàn)就下一步工作提出如下意見(jiàn)：

　　(一)實(shí)行分類管理。

　　根據(jù)我縣城區(qū)現(xiàn)有集貿(mào)市場(chǎng)現(xiàn)狀，將其分為三類，按不同類別，明確各部門監(jiān)管職責(zé)：第一類是有專門管理人員進(jìn)行管理的市場(chǎng)，如天柱菜市場(chǎng)、零碑集貿(mào)市場(chǎng)，仍由縣商務(wù)局管理，管理方式維持現(xiàn)狀不變。零碑集貿(mào)市場(chǎng)由于已劃入零碑地塊老城區(qū)綜合改造項(xiàng)目范圍，不宜對(duì)現(xiàn)有市場(chǎng)進(jìn)行改造�？h商務(wù)局應(yīng)督促市場(chǎng)管理人員，加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)內(nèi)部管理，確保市場(chǎng)安全。第二類是建成時(shí)間早，市場(chǎng)產(chǎn)權(quán)分散，居民區(qū)與商住戶混雜的北河街由縣城市綜合執(zhí)法局管理。第三類是市場(chǎng)規(guī)模程度較高，商住戶較集中的旺業(yè)大市場(chǎng)、姚沖大市場(chǎng)、彰法山菜市場(chǎng)、金源菜市、皖鎮(zhèn)、天柱山大市場(chǎng)、秀獅商業(yè)步行街、舒州農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)由縣商務(wù)局牽頭，縣房管局、工商局、住建局、財(cái)政局等相關(guān)部門參與，全面推行物業(yè)管理。

　　(二)集貿(mào)市場(chǎng)實(shí)施物業(yè)管理主要措施。

　　結(jié)合各市場(chǎng)現(xiàn)狀，推行物業(yè)管理按以下3個(gè)方面同步進(jìn)行：1、對(duì)正在實(shí)施物業(yè)管理的秀獅商業(yè)步行街、天柱山大市場(chǎng)、皖鎮(zhèn)由縣商務(wù)局督促各物業(yè)管理公司加大管理力度，規(guī)范市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)秩序，確保市場(chǎng)環(huán)境整潔;2、對(duì)由開(kāi)發(fā)商聘人管理或無(wú)人管理的旺業(yè)大市場(chǎng)、金源菜市、彰法山菜市場(chǎng)、舒州農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、北河街、姚沖大市場(chǎng)在未推行物業(yè)管理之前，為確保市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)有序，由縣商務(wù)局派員會(huì)同開(kāi)發(fā)商共同管理，市場(chǎng)內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生由縣綜合執(zhí)法局臨時(shí)派員清掃;3、由縣商務(wù)局牽頭，縣房產(chǎn)局、住建局、工商局參與，各集貿(mào)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)商配合，對(duì)城區(qū)集貿(mào)市場(chǎng)物業(yè)管理情況再次進(jìn)行深入調(diào)查，以縣政府名義出臺(tái)《潛山縣集貿(mào)市場(chǎng)物業(yè)管理辦法》，《管理辦法》由縣商務(wù)局、房管局、市場(chǎng)開(kāi)發(fā)商共同組織實(shí)施。

　　物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告 10

　　隨著城市的發(fā)展、經(jīng)濟(jì)水平的提高、本地公司的發(fā)展、外地和外企公司的進(jìn)入，濟(jì)南辦公物業(yè)市場(chǎng)有了多元化的發(fā)展。與住宅產(chǎn)品相同，辦公物業(yè)也講究供需之間的結(jié)構(gòu)平衡，產(chǎn)品升級(jí)換代，隨著需求的不斷變化，商住混跡、新商住、酒店式公寓，高端寫字樓，演繹了一部生動(dòng)的產(chǎn)品換代故事。

　　產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑風(fēng)格的選擇、智能化的配置、戶型面積的配比、商務(wù)功能的取舍，與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、城市的對(duì)外程度、開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)理念、客戶的需求、項(xiàng)目所處的區(qū)域等都有著莫大關(guān)系。

　　一、辦公樓物業(yè)檔次劃分標(biāo)準(zhǔn)的研究

　　就我國(guó)的辦公樓市場(chǎng)而言，一般分為高檔物業(yè)(甲級(jí)寫字樓)、中檔物業(yè)(乙級(jí)寫字樓)、低檔物業(yè)(丙級(jí)寫字樓)。而高檔物業(yè)又可細(xì)分為兩個(gè)部分：頂級(jí)和甲級(jí)寫字樓。頂級(jí)寫字樓與國(guó)際寫字樓標(biāo)準(zhǔn)相符，甲級(jí)是按照本地市場(chǎng)現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)劃分的。所謂甲級(jí)寫字樓主要是參照了四星級(jí)酒店或五星級(jí)酒店的評(píng)級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，是房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的一種習(xí)慣稱謂。

　　在辦公物業(yè)劃分時(shí)除要一般考慮樓宇品質(zhì)外，還要充分考慮城市交通和城市規(guī)劃(CBD布局)的因素，具體來(lái)說(shuō)物業(yè)等級(jí)和等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)可作如下的劃分和界定：

　　1、頂級(jí)物業(yè)(國(guó)際寫字樓)

　　(1)樓宇品質(zhì)：建筑物的物理狀況和品質(zhì)均是一流，建筑質(zhì)量達(dá)到或超過(guò)有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求；建筑物具有靈活的平面布局和高使用率，達(dá)到70％的使用率；樓層面積大，大堂和走道寬敞，從墊高地板到懸掛頂棚的凈高度不少于2.6米。

　�、傺b飾標(biāo)準(zhǔn)：外立面采用高檔次的國(guó)際化外裝修如大理石外墻和玻璃幕墻，采用進(jìn)口高標(biāo)準(zhǔn)的大理石、鋁板、玻璃幕墻等材料；有寬敞的大理石大堂和走廊；公共部分的地面應(yīng)為大理石、花崗巖、高級(jí)地磚或鋪高級(jí)地毯，墻面應(yīng)為大理石或高級(jí)墻紙或高級(jí)漆，應(yīng)有吊頂，電梯間應(yīng)為不銹鋼、大理石；衛(wèi)生間安置進(jìn)口名牌潔具，如科馬、科勒、美標(biāo)、T0T0等等。

　�、谂涮自O(shè)施：應(yīng)有配套商務(wù)、生活設(shè)施，如會(huì)議室、郵局、銀行、票務(wù)中心、員工餐廳等，專用地上、地下停車場(chǎng)，停車位充足，滿足日常生活的商店，適合商務(wù)會(huì)餐的飯店，賓館，午間放松或娛樂(lè)設(shè)施，其它如公園、運(yùn)動(dòng)設(shè)施和圖書館。

　�、垭娞菹到y(tǒng)：良好的電梯系統(tǒng)，電梯設(shè)施先進(jìn)并對(duì)乘客和商品進(jìn)行分區(qū)。

　�、茉O(shè)備標(biāo)準(zhǔn)：應(yīng)有名牌中央空調(diào)，中央空調(diào)系統(tǒng)高效；有樓宇自控；有安全報(bào)警；有綜合布線。

　　(2)建筑規(guī)模：超過(guò)50000平方米。

　　(3)客戶進(jìn)駐：國(guó)外知名公司的租戶組合；知名的跨國(guó)、國(guó)內(nèi)外大公司、財(cái)團(tuán)。

　　(4)物業(yè)服務(wù)：由經(jīng)驗(yàn)豐富且一流的知名品牌公司管理，配備實(shí)用的計(jì)算機(jī)物業(yè)管理軟件，實(shí)現(xiàn)辦公物業(yè)管理計(jì)算機(jī)化，建立辦公管理信息系統(tǒng)，并辦公物業(yè)各系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)連通和統(tǒng)一的管理，24小時(shí)的維護(hù)維修及保安服務(wù)。

　　(5)交通便利：位于重要地段，極佳的可接近性，臨近兩條以上的主干道。有多種交通工具和地鐵直達(dá)。

　　(6)所屬區(qū)位：位于主要商務(wù)區(qū)的核心區(qū)。

　　(7)智能化：3A～5A

　　(8)開(kāi)發(fā)商的'背景：經(jīng)驗(yàn)豐富并且資金雄厚。在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的早期年份具有財(cái)務(wù)彈性，并且具有大規(guī)模房地產(chǎn)投資的豐富經(jīng)驗(yàn)，這些開(kāi)發(fā)商或是海外公司如來(lái)自美國(guó)、馬來(lái)西亞、韓國(guó)，或者有海外經(jīng)營(yíng)成功經(jīng)驗(yàn)的優(yōu)質(zhì)國(guó)有企業(yè)。

　　2、高檔物業(yè)(甲級(jí)寫字樓)

　　(1)樓宇品質(zhì)：建筑物的物理狀況優(yōu)良，建筑質(zhì)量達(dá)到或超過(guò)有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求；其收益能力能與新建成的辦公樓建筑媲美。

　�、傺b飾標(biāo)準(zhǔn)：外立面采用大理石、高級(jí)面磚、鋁板、玻璃幕墻等材料；有大堂，大堂地面應(yīng)為大理石、花崗巖、天然石材等，墻面應(yīng)為大理石、花崗巖、或高級(jí)墻紙等材料，應(yīng)有吊頂，柱應(yīng)包大理石、不銹鋼等材料；公共部分的地面應(yīng)為大理石、花崗巖、高級(jí)地磚或鋪高級(jí)地毯，墻面應(yīng)為高級(jí)墻紙或高級(jí)漆(如立邦漆等)，應(yīng)有吊頂，電梯間應(yīng)有不銹鋼、大理石或木門套；衛(wèi)生間安置進(jìn)口名牌潔具，如科馬、科勒、美標(biāo)、TOT0等等。

　　②配套設(shè)施：應(yīng)有配套商務(wù)、生活設(shè)施，如會(huì)議室、郵局、銀行、票務(wù)中心、員工餐廳等，專用地上、地下停車場(chǎng)，停車位充足。

　�、墼O(shè)備標(biāo)準(zhǔn)：應(yīng)有名牌中央空調(diào)；有樓宇自控；有安全報(bào)警；有綜合布線。

　　(2)建筑規(guī)模：1—5萬(wàn)平米。

　　(3)客戶進(jìn)駐：有知名的國(guó)內(nèi)外大公司，客戶大多是進(jìn)行研發(fā)、技術(shù)服務(wù)、電子商務(wù)或知名品牌代理等方面的業(yè)務(wù)。

　　(4)物業(yè)服務(wù)：由經(jīng)驗(yàn)豐富的知名公司管理，完善的物業(yè)管理服務(wù)包括24小時(shí)的維護(hù)維修及保安服務(wù)。

　　(5)交通便利：有多種交通工具直達(dá)。

　　(6)所屬區(qū)位：位于主要商務(wù)區(qū)或副都心區(qū)。

　　(7)智能化：3A及3A以上。

　　3、中檔物業(yè)(乙級(jí)寫字樓)

　　(1)樓宇品質(zhì)：建筑物的物理狀況良好，建筑質(zhì)量達(dá)到有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求；但建筑物的功能不是最先進(jìn)(有功能陳舊因素影響)，有自然磨損存在，收益能力低于新落成的同類建筑物。

　�、傺b飾標(biāo)準(zhǔn)：外立面采用面磚或瓷磚；有大堂，大堂地面為地磚，墻面為瓷磚或高級(jí)漆，有吊頂；公共部分的地面為地磚或鋪中檔地毯，墻面刷白；衛(wèi)生間采用合資或國(guó)產(chǎn)中高檔潔具等。

　�、谂涮自O(shè)施：有專用地上、地下停車場(chǎng)。

　�、墼O(shè)備標(biāo)準(zhǔn)：中央空調(diào)系統(tǒng)；無(wú)樓宇自控；有安全報(bào)警；無(wú)綜合布線。

　　(2)建筑規(guī)模：無(wú)限制。

　　(3)客戶進(jìn)駐：客戶多為國(guó)內(nèi)的中小公司，從事銷售代理、產(chǎn)品研發(fā)。

　　(4)物業(yè)服務(wù)：有物業(yè)公司服務(wù)。

　　(5)交通便利：有交通線路到達(dá)，交通較方便。

　　(6)所屬區(qū)位：副都心或較好的城區(qū)位置。

　　4、低檔物業(yè)(丙級(jí)寫字樓)

　　(1)樓宇品質(zhì)：物業(yè)已使用的年限較長(zhǎng)，建筑物在某些方面不能滿足新的建筑條例或規(guī)范的要求；建筑物存在較明顯的物理磨損和功能陳舊，但仍能滿足較低收入承租人的需求。

　�、傺b飾標(biāo)準(zhǔn)：外立面采用涂料；無(wú)大堂；公共部分的地面為普通地磚或水磨石；衛(wèi)生間采用普通國(guó)產(chǎn)潔具。

　�、谂涮自O(shè)施：無(wú)。

　�、墼O(shè)備標(biāo)準(zhǔn)：分體空調(diào)；無(wú)樓宇自控；無(wú)安全報(bào)警；無(wú)綜合布線。

　　(2)規(guī)模：無(wú)限制。

　　(3)客戶進(jìn)駐：客戶基本是小型私企，從事簡(jiǎn)單的銷售業(yè)務(wù)。

　　(4)物業(yè)服務(wù)：可有一般性的物業(yè)服務(wù)如衛(wèi)生、收發(fā)、值班。

　　(5)交通便利：有交通線路到達(dá)。

　　(6)所屬區(qū)位：一般城區(qū)位置。

　　二、濟(jì)南市商務(wù)樓的產(chǎn)品研究

　　1、三箭銀苑銀座數(shù)碼廣場(chǎng)銀座索菲特明珠國(guó)際商務(wù)港

　　分析：

　　外立面的材料和風(fēng)格分為兩種類型，一種是開(kāi)發(fā)相對(duì)較早的項(xiàng)目如銀座索菲特，多以厚重的干掛石材和窗戶為主，顏色較深，體現(xiàn)了厚重、大氣的特點(diǎn)；另外一種是開(kāi)發(fā)較晚，借鑒了發(fā)達(dá)地區(qū)的風(fēng)格，采用玻璃幕或者點(diǎn)式玻璃幕為主，配以鋁塑板、部分石材，如銀座數(shù)碼廣場(chǎng)、三箭銀苑等，緊隨時(shí)代步伐，顏色淺而亮，線條簡(jiǎn)潔、流暢，體現(xiàn)了現(xiàn)代、簡(jiǎn)潔、明快時(shí)代氣息。

　　2.體量、容積率和層數(shù)分析

　　分析：

　　（1）90年代立項(xiàng)的辦公物業(yè)分兩類，一類為酒店設(shè)計(jì)，面積最小在50平方米左右，使用率一般在60％，最高為銀座索菲特65％，最低為明珠55％。這些物業(yè)基本上無(wú)法自由分割，戶型固定。另一類為純寫字樓設(shè)計(jì)，如金龍大廈，可自由風(fēng)格，但得房率也僅為60％。

　�。�2）20xx年后開(kāi)發(fā)的辦公物業(yè)在產(chǎn)品上呈現(xiàn)出兩種變化：一是可自由分割，二是得房率基本上都提高到70％以上，多數(shù)在75％左右。

　�。�3）純寫字樓戶型可自由分割，靈活組合，最小面積在60平米左右，最大戶型可單層購(gòu)買，達(dá)到20xx多平米；主力戶型在100和200平米兩個(gè)節(jié)點(diǎn)附近。而商住樓戶型延續(xù)了住宅的戶型設(shè)計(jì)原則，戶型固定，不能自由組合，面積在100-300平米之間不等；高檔商住樓戶型面積偏大在150-300平米之間，中低檔商住樓面積偏小在100-200平米之間。

　�。�4）使用率在60%--80%之間，商住樓的使用率略高于純寫字樓；檔次越高的商務(wù)樓的使用率越低。同檔次的純寫字樓比商住樓的使用率低，一是商住樓內(nèi)部的洗手間算作了使用面積，而純寫字樓則算作了公攤面積；二是純寫字樓的商務(wù)配套比商住樓的配套完善，增加了公攤面積。

　　（5）層高3.3米左右。戶式中央空調(diào)的辦公物業(yè)比中央空調(diào)的凈高相對(duì)高一些，中央空調(diào)一般有0.6—0.7米的管線層高度，所以凈高需要扣除管線層高度和樓板厚度。原純辦公物業(yè)的層高在2.8米左右，非常壓抑。隨著對(duì)辦公空間要求提高，層高隨之提升，目前層高基本在3.3米以上，凈高在2.6米以上。

　　3.裝修標(biāo)準(zhǔn)分析

　　分析：

　�。�1）外立面：由于玻璃幕的極其符合辦公的的氛圍，而且彰顯檔次，所以隨著時(shí)代的發(fā)展，在濟(jì)南商務(wù)樓市場(chǎng)上，20xx年以后開(kāi)發(fā)的物業(yè)比20xx年前開(kāi)發(fā)的物業(yè)更廣泛得運(yùn)用玻璃幕墻。外立面的材料主要以不同色系玻璃幕為主，同時(shí)配以部分石材或者鋁扣板；中低檔商務(wù)樓以鋁扣板為主，或者是高檔瓷磚。為了能夠獲得良好的市場(chǎng)形象，中低檔商務(wù)樓的外立面開(kāi)始趨向玻璃幕發(fā)展。

　�。�2）內(nèi)部裝修以精裝修為主。中低檔物業(yè)以精裝修為主，高檔商務(wù)樓以簡(jiǎn)裝修為主。在商務(wù)樓市場(chǎng)并不是非常景氣的市場(chǎng)狀況下，以精裝修提升項(xiàng)目的性價(jià)比。

　　4.大堂、公共部分裝修標(biāo)準(zhǔn)

　　分析：

　�。�1）大堂作為體現(xiàn)項(xiàng)目臉面的重要部分，裝修都非常氣派。高度在4米以上，或者挑空達(dá)8米以上，面積100平米以上，一般采用花崗巖或者其他石材做地面，墻面用石材或者高級(jí)乳膠漆，吊頂相對(duì)簡(jiǎn)單一般用乳膠漆，同時(shí)作簡(jiǎn)單吊頂處理。

　�。�2）洗手間地面采用瓷磚較多，墻面一半用瓷磚一半用乳膠漆，石膏板吊頂；另外配有中高檔衛(wèi)生潔具。走廊地面瓷磚或和局部石材，墻面乳膠漆，吊頂石膏板。

　　5.電梯、空調(diào)、寬帶和電話分析

　　分析：

　�。�1）電梯：電梯作為一個(gè)衡量寫字樓檔次重要指標(biāo)，電梯的數(shù)量、品牌、速度對(duì)客戶的購(gòu)買意愿產(chǎn)生重要的影響。目前電梯主要以國(guó)外進(jìn)口品牌為主，常見(jiàn)的有LG、OTIS、三菱等。其中齊魯商會(huì)大廈、特區(qū)數(shù)碼港、三慶匯文軒每部電梯的服務(wù)面積較小，在5000平米以下；而三箭銀苑、銀座數(shù)碼廣場(chǎng)、明珠國(guó)際商務(wù)港、東環(huán)國(guó)際廣場(chǎng)高檔商務(wù)樓的服務(wù)面積較大，都在120xx平米以上。

　�。�2）空調(diào)系統(tǒng)：純寫字樓以中央空調(diào)為主，商住樓以分戶式中央空調(diào)為主；空調(diào)品牌以國(guó)外品牌為主，像美國(guó)約克、麥克維爾、日本三菱等。

　�。�3）寬帶：寬帶服務(wù)商有電信、網(wǎng)通、鐵通和百靈，其中以電信和網(wǎng)通為主。鐵通后來(lái)居上，搶占了濟(jì)南部分市場(chǎng)。

　�。�4）電話：固定電話的服務(wù)商以電信、網(wǎng)通、鐵通為主，電信仍是主流。

　　6.智能化、車位、配套分析

　　分析：

　�。�1）智能化：智能化就是所謂的5A標(biāo)準(zhǔn)，樓宇自動(dòng)化BA、辦公自用化OA、通訊自動(dòng)化CA、消防自動(dòng)化FA、保安自動(dòng)化SA。雖然眾多樓盤都在宣傳已達(dá)到國(guó)際化的5A標(biāo)準(zhǔn)，但是實(shí)際情況中并沒(méi)有達(dá)到宣傳中的標(biāo)準(zhǔn)。但基本上可以看出，檔次定位越高，其智能化體系越復(fù)雜，設(shè)備選用也越講究品牌。值得說(shuō)明的是：由于智能化體系比較復(fù)雜，同時(shí)與買家的實(shí)際生活聯(lián)系并不緊密，因此大多數(shù)買家并不了解智能化，對(duì)其內(nèi)涵非常模糊。

　　（2）配套：高檔商務(wù)樓的商務(wù)配套比較齊全和完善，像銀行、商務(wù)中心，票務(wù)中心、酒吧、西餐廳、多功能廳、會(huì)議室等會(huì)涵蓋若干項(xiàng)；同時(shí)高檔商務(wù)樓一般都在市中心，可以與周邊的區(qū)域配套融合，為我所用；而中低檔寫字樓的配套相對(duì)較少，以基本的餐廳、商務(wù)中心最為常見(jiàn)。

　�。�3）車位情況：車位是消費(fèi)者最關(guān)心的問(wèn)題之一，由于前期商務(wù)樓車位數(shù)量少，導(dǎo)致客戶在工作中極大不便，車位比例的高低成為了衡量寫字樓的重要標(biāo)準(zhǔn)。從目前市場(chǎng)上看，原商務(wù)樓的車位都達(dá)不到1：1的要求，而新建商務(wù)樓基本上按照1：1的標(biāo)準(zhǔn)去規(guī)劃。

　　三、濟(jì)南辦公物業(yè)產(chǎn)品總結(jié)分析

　　(一)項(xiàng)目缺乏個(gè)性化和特色化策劃研究

　　與商品住宅開(kāi)發(fā)市場(chǎng)層出不窮的創(chuàng)新行為相比，寫字樓市場(chǎng)過(guò)去從產(chǎn)品到營(yíng)銷一直是處于低調(diào)保守的“不作為狀態(tài)”，但這種狀況在近一兩年的已有所改變，商務(wù)酒店、酒店式公寓等產(chǎn)品在市場(chǎng)上走俏，這也標(biāo)志著寫字樓產(chǎn)品類型結(jié)構(gòu)的進(jìn)一步豐富。

　　競(jìng)爭(zhēng)的加劇導(dǎo)致寫字樓市場(chǎng)的進(jìn)一步細(xì)分化和差異化，高檔寫字樓強(qiáng)烈的市場(chǎng)需求也呼喚創(chuàng)新意識(shí)在高檔寫字樓市場(chǎng)的出現(xiàn)。然而現(xiàn)實(shí)情況并非如此，好的地段加上奢華的室內(nèi)外裝修仍是現(xiàn)今高檔寫字樓僅有的可以炫耀的立足之本，尤其是地段被推崇為高檔寫字樓成功的萬(wàn)能金鑰匙。導(dǎo)致許多項(xiàng)目在產(chǎn)品形象互相雷同，品質(zhì)的提升速度慢，缺乏個(gè)性化和特色化。

　　(二）高檔寫字樓開(kāi)發(fā)中缺乏足夠的配套支撐

　　高檔寫字樓之間的競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)從單純比造價(jià)、比高度向比配套、比服務(wù)比管理方面傾斜。其中配套設(shè)施的完善與否日益重要，這里所說(shuō)的配套不僅僅是常規(guī)意義上的市政、交通、通訊設(shè)施等，而是更廣泛范圍的涵蓋多種不同功能要求城市空間的建筑綜合體。

　　而目前高檔寫字樓由于單宗項(xiàng)目的規(guī)模限制，難以作到配套完善，而且互相之間各自為政，資源無(wú)法共享，導(dǎo)致單宗項(xiàng)目的配套不完善。

　　對(duì)各種配套設(shè)施的配備要在規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)的初始階段即應(yīng)有全盤的考慮。以建筑綜合體的綜合優(yōu)勢(shì)凸顯項(xiàng)目的高檔品質(zhì)。這類建筑綜合體通常是將城市中商業(yè)、辦公、居住、酒店、餐飲、會(huì)議、文化娛樂(lè)等城市生活空間三項(xiàng)以上根據(jù)自身特點(diǎn)進(jìn)行合理組合，并在各部分之間建立一種互相依存、互補(bǔ)、互助的能動(dòng)關(guān)系，從而形成一個(gè)多功能、高效率的復(fù)雜而有機(jī)統(tǒng)一的綜合體。

　　(三）建筑外觀設(shè)計(jì)，特別是建筑室內(nèi)設(shè)計(jì)品位較低

　　高檔辦公寫字樓因?yàn)槠湟?guī)模大、體量大以及使用功能的重要性往往會(huì)成為一個(gè)城市的重要標(biāo)志性建筑。因而它的建筑外觀設(shè)計(jì)將直接影響城市的環(huán)境景觀質(zhì)量；而目前的寫字樓外觀建筑設(shè)計(jì)狀況可謂參差不齊。很多項(xiàng)目的設(shè)計(jì)仍然重復(fù)前幾年的欣賞水平。

　　作為高檔辦公樓，其室內(nèi)空間效果和室內(nèi)裝修的設(shè)計(jì)也難以達(dá)到高檔次現(xiàn)代化辦公樓的水準(zhǔn)，很多辦公樓花了巨資，但并未體現(xiàn)出一個(gè)高檔辦公建筑所應(yīng)有的國(guó)際化、高科技化、生態(tài)化和以人為本的設(shè)計(jì)風(fēng)格和典雅格調(diào)。

　　(四)智能化系統(tǒng)浮于表面，多為炒作

　　完善的智能化系統(tǒng)是高檔寫字樓不可或缺的重要組成部分，由于國(guó)際上并無(wú)統(tǒng)一的建筑智能化標(biāo)準(zhǔn)，在其發(fā)展進(jìn)程中出現(xiàn)了不同的分支和流派，美國(guó)強(qiáng)調(diào)提高辦公效率，歐洲則更重視對(duì)生態(tài)環(huán)境的保護(hù)，但最終的都是以人為本，為人服務(wù)。

　　許多高檔寫字樓都號(hào)稱是智能建筑達(dá)到了5A標(biāo)準(zhǔn)，把5A理解為智能化的全部，實(shí)際上5A只是對(duì)建筑自動(dòng)化控制在幾個(gè)方面的一種描述，要達(dá)到5A有各種各樣的解決方案，每一項(xiàng)內(nèi)又有不同程度的自動(dòng)化標(biāo)準(zhǔn)，因此衡量建筑是否智能化，不僅僅是看達(dá)沒(méi)達(dá)到5A，而是能否創(chuàng)造一種更安全、舒適、高效、生態(tài)環(huán)保的辦公環(huán)境，國(guó)內(nèi)高檔寫字樓的智能化往往浮于表面，僅僅是將其作為一項(xiàng)可以炒作的硬件配置，對(duì)其實(shí)際運(yùn)行結(jié)果并不重視。

　　隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展寫字樓將會(huì)有強(qiáng)大的市場(chǎng)需求，如何在開(kāi)發(fā)及設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)切實(shí)提升其內(nèi)在品質(zhì)，增加其技術(shù)含量，并做到生態(tài)、環(huán)保、節(jié)能，取得經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益的雙贏，是關(guān)乎高檔寫字樓這種建筑產(chǎn)品具有持久生命力的決定因素。因此主題化、個(gè)性化、配套化、生態(tài)化、人性化是高檔寫字樓的必然發(fā)展趨勢(shì)。

　　物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告 11

　　近年來(lái)，隨著我縣城鎮(zhèn)化進(jìn)程的快速推進(jìn)，房地產(chǎn)業(yè)得到了迅猛發(fā)展，建成了一大批住宅小區(qū)。在xxxx高速上遠(yuǎn)遠(yuǎn)望去，一幢幢漂亮的高層矗立在xx南岸，綿延數(shù)公里，與防洪大堤交相輝映，奠定了一座現(xiàn)代化城市的雛形。這些住宅小區(qū)遍及城區(qū)各個(gè)區(qū)域，配套的小區(qū)物業(yè)管理也由此經(jīng)歷了從無(wú)到有，從摸索試點(diǎn)到穩(wěn)步發(fā)展，管理對(duì)象從單一的住宅小區(qū)發(fā)展到商場(chǎng)、超市、辦公樓等各類領(lǐng)域，形成了包括房屋及相關(guān)配套設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)、環(huán)境保潔、安全巡查、綠化管養(yǎng)等各類物業(yè)服務(wù)。但由于物業(yè)管理在我縣起步比較晚，發(fā)展相對(duì)滯后，出現(xiàn)了大大小小的矛盾和問(wèn)題，現(xiàn)已成為影響居民正常生活的焦點(diǎn)問(wèn)題，亟需采取有效對(duì)策來(lái)加以改進(jìn)和解決。

　　一、基本現(xiàn)狀

　　截至目前，我縣已建成小區(qū)和各單位家屬樓137個(gè)，建筑面積123萬(wàn)平方米，規(guī)劃住房12711套，入住44489人。入住人口占城區(qū)總?cè)丝诘?4%。建設(shè)方式主要為：90年代各單位在后院集資建設(shè)的房屋占15%，商品房占70%，小產(chǎn)全權(quán)房占10%，保障性住房占5%。

　　我縣物業(yè)管理有三種模式。一是由物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理，全縣有物業(yè)服務(wù)企業(yè)13家，資質(zhì)全部為暫定三級(jí)，從業(yè)人員244人，雖然服務(wù)小區(qū)只有26個(gè)，但這些小區(qū)住宅總面積約59萬(wàn)平方米，近乎占建成商住樓總面積的一半。二是自主管理、自治小區(qū)70個(gè)，這是小區(qū)管理的主要形式，占全縣建成住宅小區(qū)的一半，管理住房面積約52萬(wàn)平方米，占到建成商住樓總面積的四成左右。三是無(wú)人管理小區(qū)，涉及小區(qū)41個(gè)，面積約12萬(wàn)平方米。

　　二、小區(qū)管理存在的問(wèn)題

　　通過(guò)統(tǒng)計(jì)數(shù)字可以看出，目前全縣絕大部分住宅小區(qū)處于自主管理或無(wú)人管理狀態(tài)，關(guān)乎六、七千戶群眾的切身利益。就物業(yè)公司管理的26個(gè)小區(qū)而言，也有收費(fèi)難、管理難、業(yè)主與物業(yè)錯(cuò)位、服務(wù)缺失等諸多問(wèn)題。這些問(wèn)題不僅直接影響到居民的居住環(huán)境和生活質(zhì)量，而且疊加累積極易造成群體上訪，影響全縣穩(wěn)定大局。分析我縣住宅小區(qū)及物業(yè)管理，主要有以下五方面問(wèn)題：

　　(一)準(zhǔn)入門檻低，服務(wù)不規(guī)范。我縣現(xiàn)有13家物業(yè)公司，資質(zhì)全部為暫定三級(jí)，從業(yè)人員244人，注冊(cè)資本都在50萬(wàn)—100萬(wàn)元，平均每家公司員工不到20人，規(guī)模小，實(shí)力弱。物業(yè)管理人員大都為退休人員和下崗工人，沒(méi)有經(jīng)過(guò)正規(guī)培訓(xùn)，不懂物業(yè)服務(wù)，更談不上持證上崗，整體人員素質(zhì)令人堪憂。物業(yè)服務(wù)大都僅僅限于看大門、搞衛(wèi)生，業(yè)主很少見(jiàn)到物業(yè)公司管理人員。小區(qū)院內(nèi)車輛亂停亂放、閑雜人員自主進(jìn)出、小商小販吆喝叫賣、小孩隨意玩耍等現(xiàn)象比比皆是。即使衛(wèi)生打掃也不徹底，大多只是清早掃一遍，而且只掃院子和道路，不管角落和樓梯，小區(qū)環(huán)境難盡人意。門衛(wèi)基本上就是開(kāi)鎖大門、收取停車費(fèi)，安保防范流于形式，失盜事件屢有發(fā)生。

　　(二)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)高低不一，收費(fèi)難度大。一方面，物業(yè)公司收費(fèi)項(xiàng)目不一，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)自定，高低參差不齊。高層小區(qū)收費(fèi)項(xiàng)目最多的有物業(yè)服務(wù)費(fèi)、地下室服務(wù)費(fèi)、生活垃圾費(fèi)、電梯費(fèi)等，合計(jì)達(dá)1800元，個(gè)別小區(qū)趕上了咸陽(yáng)市的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn);除此以外，對(duì)出入車輛還要收取停車費(fèi)。小區(qū)收費(fèi)有的按面積計(jì)征，有的按戶平攤，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)參差不齊，上下之間相差數(shù)倍，群眾反響比較強(qiáng)烈。另一方面，管理無(wú)抓手，收費(fèi)難度很大。舊小區(qū)水、電、暖分戶管理，自主購(gòu)買，物業(yè)收費(fèi)全憑自覺(jué)，收費(fèi)難度很大，一些小區(qū)甚至連取暖費(fèi)都難以及時(shí)收取，影響居民生活。新建小區(qū)借鑒西安、咸陽(yáng)經(jīng)驗(yàn)，對(duì)水、電等實(shí)行智能卡統(tǒng)一管理，減少了物業(yè)收費(fèi)難度，管理比較方便，但是個(gè)別物業(yè)公司在水、電收費(fèi)中有私自加價(jià)行為，監(jiān)管難度大，業(yè)主不滿意。

　　(三)基礎(chǔ)設(shè)施不健全，物業(yè)公司不愿管。一是規(guī)劃設(shè)計(jì)不到位。規(guī)劃是龍頭，規(guī)劃建設(shè)亂，則物業(yè)管理亂。主要表現(xiàn)在各單位后院家屬樓，臨街見(jiàn)縫插針單體樓工程，由于受地形狹窄和建設(shè)規(guī)模小等因素影響，小區(qū)的綠化、亮化、停車位和物業(yè)用房等基礎(chǔ)設(shè)施無(wú)法配建，規(guī)模小、成本高，物業(yè)管理無(wú)利可圖，甚者可能虧本，導(dǎo)致物業(yè)公司不愿進(jìn)駐管理，這是造成小區(qū)自治或無(wú)人管理的主要原因。二是建設(shè)工程質(zhì)量有硬傷。建設(shè)工程質(zhì)量問(wèn)題本身屬開(kāi)發(fā)商應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任，但工程交付使用后，因質(zhì)量問(wèn)題，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與開(kāi)發(fā)商推諉扯皮，業(yè)主維權(quán)和利益訴求無(wú)人理睬，這類事件往往釀成上訪案件。如鴻運(yùn)大廈電梯質(zhì)量問(wèn)題，水電苑地面滲水問(wèn)題，恒海家園自來(lái)水管道漏水等問(wèn)題，上訪時(shí)間長(zhǎng)達(dá)幾年，問(wèn)題得不到妥善解決。三是提前交付埋隱患。按照國(guó)家規(guī)定，在工程交付使用前，開(kāi)發(fā)商必須組織相關(guān)單位人員進(jìn)行消防單項(xiàng)驗(yàn)收和電梯單項(xiàng)驗(yàn)收，最后進(jìn)行工程總體驗(yàn)收。但調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，我縣好多開(kāi)發(fā)項(xiàng)目未經(jīng)任何驗(yàn)收而擅自交付使用，業(yè)主入住后，因室外工程未完工，樓內(nèi)天然氣未安裝到位，有線電視未安裝到位，電梯和消防未驗(yàn)收等問(wèn)題，引發(fā)集體上訪。比如迎春花園、銀鑫名苑和鹽業(yè)大廈等開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，曾多次群訪。

　　(四)業(yè)主結(jié)構(gòu)多元化，維權(quán)主張難統(tǒng)一。由于業(yè)主來(lái)自社會(huì)各個(gè)階層，社會(huì)經(jīng)歷、收入水平、文化修養(yǎng)等不同，認(rèn)識(shí)問(wèn)題、處理問(wèn)題的方式、方法也不盡相同，導(dǎo)致物業(yè)管理工作難度加大，而且規(guī)模越大越難管理。一是站位不同，意愿相左。小區(qū)空地有車的想留車位，電動(dòng)車主要建車棚，其他住戶還要收費(fèi)，意愿不一，相互爭(zhēng)執(zhí)，難以協(xié)商。二是業(yè)主錯(cuò)位，反“主”為“客”。大多數(shù)業(yè)主對(duì)自己的權(quán)利和義務(wù)認(rèn)識(shí)不清，不知道自己該享受什么權(quán)利，履行哪方面義務(wù)，甚至淡定處之，對(duì)小區(qū)集體事項(xiàng)不聞不問(wèn)，聽(tīng)之任之。相當(dāng)一部分小區(qū)業(yè)主委員會(huì)不能正常履行職責(zé)，幾年難以召開(kāi)業(yè)主大會(huì)。三是良莠不齊、素質(zhì)欠缺。物業(yè)服務(wù)企業(yè)本身是有償服務(wù)，部分業(yè)主沒(méi)有形成對(duì)物業(yè)管理有償服務(wù)意識(shí)，缺乏社會(huì)公德，只要服務(wù)，不愿交費(fèi)，抱有蹭熱、蹭物業(yè)的市儈意識(shí)。據(jù)調(diào)查，縣城各小區(qū)物業(yè)費(fèi)收繳比例大多在70%至90%。如西街紫薇花園住戶88戶，今年收繳68戶，繳納比例77%。最好的隘巷新村、姜嫄雅居收繳比例90%。

　　(五)宏觀環(huán)境有影響，管理體制未理順。房地產(chǎn)市場(chǎng)與物業(yè)管理是皮與毛，唇與齒的關(guān)系。有的小區(qū)因房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣，建成后入住率低，物業(yè)服務(wù)經(jīng)營(yíng)管理成本高、支出大，服務(wù)質(zhì)量就差，如永豐御景苑。有的項(xiàng)目資金短缺，進(jìn)展緩慢，不能按期交房，如紫薇花城。有的雖然按照合同約定時(shí)間交房，但因工程質(zhì)量和配套設(shè)施不完善，導(dǎo)致物業(yè)管理難度增大，比如迎春花園、銀鑫名苑和鹽業(yè)大廈等。特別是“小產(chǎn)權(quán)”房，由于沒(méi)有完全產(chǎn)權(quán)，規(guī)劃設(shè)計(jì)和工程質(zhì)量難以監(jiān)管等原因，遺留問(wèn)題較多，管理難度很大，已經(jīng)成為物業(yè)糾紛的“多發(fā)地”。另一方面，實(shí)事求是地講，物業(yè)管理工作機(jī)制尚未形成。根據(jù)中省市關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)管理的文件精神和要求，按照“重心下移、屬地管理”的總體原則，堅(jiān)持以物業(yè)行政主管部門為行業(yè)指導(dǎo)，屬地鎮(zhèn)(社區(qū))為主體進(jìn)行社會(huì)管理的總體要求，形成以屬地社區(qū)居委會(huì)為主的“部門(單位)、鎮(zhèn)、社區(qū)居委會(huì)”三級(jí)物業(yè)管理體系。但是在現(xiàn)實(shí)工作中，全縣物業(yè)一旦有問(wèn)題，鎮(zhèn)和各社區(qū)居委會(huì)管理職責(zé)缺失，由縣物業(yè)行政主管部門直接處理。這樣的管理缺位，在一定程度上助推了我縣物業(yè)管理的混亂局面，這也是我縣物業(yè)管理問(wèn)題得不到長(zhǎng)期有效解決的直接誘因。

　　三、對(duì)策和建議

　　農(nóng)民向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移、居住向小區(qū)集中是城鎮(zhèn)化發(fā)展的必然要求�；鶎庸芾響�(yīng)適應(yīng)形勢(shì)發(fā)展的要求，逐步實(shí)現(xiàn)以村委會(huì)管理為重向以社區(qū)、住宅小區(qū)為重的轉(zhuǎn)變，更好地服務(wù)社區(qū)居民。對(duì)于我縣的轄區(qū)物業(yè)管理要分類指導(dǎo)，區(qū)別對(duì)待，標(biāo)本兼治，穩(wěn)步推進(jìn)。

　　(一)積極探索建立物業(yè)監(jiān)管體系。一是完善機(jī)制。物業(yè)管理要遵循“重心下移、屬地管理”的總體原則，堅(jiān)持以物業(yè)行政主管部門為行業(yè)指導(dǎo)，屬地鎮(zhèn)(社區(qū))為主體進(jìn)行社會(huì)管理的總體要求，建立以屬地社區(qū)居委會(huì)為主的“部門(單位)、鎮(zhèn)、社區(qū)居委會(huì)”三級(jí)物業(yè)管理體系。二是摸清底子。在理順工作關(guān)系的.前提下，由房管所負(fù)責(zé)，各鎮(zhèn)(社區(qū))居委會(huì)配合，針對(duì)城區(qū)新老小區(qū)進(jìn)行地毯式調(diào)查統(tǒng)計(jì)，將各小區(qū)的名稱、住戶信息、住房情況和物業(yè)管理情況等信息全部登記造冊(cè)，然后按照各居委會(huì)所劃定的片區(qū)將小區(qū)的信息分解到各居委會(huì)，由各居委會(huì)制定具體的實(shí)施方案，負(fù)責(zé)實(shí)施小區(qū)物業(yè)監(jiān)督管理工作。三是強(qiáng)化業(yè)務(wù)指導(dǎo)。建議參照外地經(jīng)驗(yàn)，將房管所升級(jí)為科級(jí)建制單位，便于協(xié)調(diào)部門關(guān)系，提升物業(yè)監(jiān)管水平。

　　(二)嚴(yán)把物業(yè)服務(wù)企業(yè)準(zhǔn)入關(guān)。凡是進(jìn)入xxxx縣的物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須在物業(yè)行政主管部門注冊(cè)登記，對(duì)于不登記備案的服務(wù)企業(yè)，一律叫停不得進(jìn)駐小區(qū)開(kāi)展工作。對(duì)于新建開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，在發(fā)房屋預(yù)售證前，要求開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)小區(qū)進(jìn)行前期物業(yè)招標(biāo)，選定服務(wù)質(zhì)量好、態(tài)度好、信譽(yù)好、且管理規(guī)范的企業(yè)從事物業(yè)服務(wù)。同時(shí)，繳納一定的履約保證金，規(guī)范制約物業(yè)服務(wù)企業(yè)行為，便于調(diào)處物業(yè)與業(yè)主的糾紛，防止騙取物業(yè)管理資金行為的發(fā)生。

　　(三)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)公司人員的培訓(xùn)。受收入水平、群眾理念、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等因素制約，在當(dāng)前和今后相當(dāng)一個(gè)時(shí)期，物業(yè)服務(wù)在我縣可能屬于微利行業(yè)。但作為服務(wù)企業(yè)，只有不斷提高自身素質(zhì)，提高服務(wù)質(zhì)量，才是立身之本，只有服務(wù)質(zhì)量提高了，廣大住戶才會(huì)認(rèn)可。物業(yè)行政主管部門應(yīng)每半年組織一次物業(yè)管理知識(shí)講座，提高從業(yè)人員的自身素質(zhì);每年組織一次省級(jí)物業(yè)從業(yè)人員的培訓(xùn)，力爭(zhēng)在2-3年內(nèi)全部實(shí)現(xiàn)物業(yè)人員持證上崗。

　　(四)強(qiáng)化物業(yè)費(fèi)收繳管理。物業(yè)費(fèi)收繳是困擾物業(yè)服務(wù)的最大難題，直接關(guān)乎物業(yè)管理的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。要解決好收費(fèi)問(wèn)題，必須解決好以下三個(gè)問(wèn)題：一是標(biāo)準(zhǔn)�，F(xiàn)有物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)分類較粗，質(zhì)量要求不嚴(yán)，物價(jià)部門應(yīng)對(duì)此調(diào)研，細(xì)化標(biāo)準(zhǔn)要求。二是抓手。大中城市的小區(qū)實(shí)行智能卡管理，物業(yè)收費(fèi)比較容易。我縣新建小區(qū)水、電實(shí)行統(tǒng)一管理，經(jīng)適房小區(qū)還一并納入了取暖管理，物業(yè)收費(fèi)幾乎沒(méi)有什么障礙。問(wèn)題是老舊小區(qū)水、電、暖全部分戶管理，自主購(gòu)買，沒(méi)有制約手段，收費(fèi)普遍比較困難�？梢詫�(duì)這樣的小區(qū)實(shí)行改造，水、電、暖統(tǒng)一管理或統(tǒng)管其中的1-2項(xiàng)，財(cái)政予以適當(dāng)獎(jiǎng)補(bǔ)。改造后聘請(qǐng)物業(yè)公司進(jìn)駐管理。三是監(jiān)督。小區(qū)應(yīng)該設(shè)立公示牌，收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)全部公開(kāi)，誰(shuí)交誰(shuí)欠張榜公開(kāi)告知，用途結(jié)余定期公示，消除業(yè)主的思想疑慮。同時(shí)，要接受業(yè)主委員會(huì)的管理，努力提高物業(yè)服務(wù)管理水平，為業(yè)主提供一個(gè)舒心的良好環(huán)境。

　　(五)強(qiáng)化對(duì)業(yè)主自主管理的引導(dǎo)。業(yè)主是小區(qū)法定的主人，調(diào)動(dòng)業(yè)主的積極性，增強(qiáng)業(yè)主的主人翁意識(shí)對(duì)于提高小區(qū)管理水平至關(guān)重要。首先，要加強(qiáng)引導(dǎo)，做好老舊小區(qū)物業(yè)管理的推行工作。由居委會(huì)牽頭，負(fù)責(zé)組織和指導(dǎo)本轄區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)業(yè)主大會(huì)成立、業(yè)主委員會(huì)的首屆選舉和換屆、改選工作，督促收繳轄區(qū)內(nèi)物業(yè)專項(xiàng)維修資金。指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)依法開(kāi)展業(yè)主自治管理或者選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，調(diào)處物業(yè)管理服務(wù)中的矛盾糾紛。在有條件的小區(qū)，試點(diǎn)建立小區(qū)黨支部或臨時(shí)黨支部，發(fā)揮黨員作用，搞好自主管理。其次，要搞好宣傳。通過(guò)采取行之有效的宣傳手段，加大宣傳力度，提高廣大業(yè)主對(duì)物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)的知曉率，消除認(rèn)識(shí)誤區(qū)，更好地行使權(quán)利，履行義務(wù)，樹(shù)立正確、健康的消費(fèi)理念，創(chuàng)建宜居小區(qū)，構(gòu)建和諧家園。

　　(六)加大推進(jìn)老舊住宅小區(qū)整治力度。由縣物業(yè)行政主管部門牽頭，各鎮(zhèn)(社區(qū))居委會(huì)配合，按照因地制宜，逐步實(shí)施，分類管理的原則，采取由物業(yè)公司管理、原建房單位管理、業(yè)主自治管理等多種途徑，對(duì)現(xiàn)有舊住宅小區(qū)進(jìn)行摸底調(diào)查，分類排隊(duì)，集中整治。其中：對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施比較完善，大多數(shù)業(yè)主同意實(shí)行市場(chǎng)化管理的老舊小區(qū)，應(yīng)積極引入物業(yè)公司管理;對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施不健全、大多數(shù)業(yè)主不同意實(shí)行市場(chǎng)化管理的老舊小區(qū)，應(yīng)以確保小區(qū)衛(wèi)生清潔和治安秩序?yàn)榛�本服�?wù)，由業(yè)主委員會(huì)自治管理;對(duì)單位集資建設(shè)的住宅樓，由其原建設(shè)單位自行負(fù)責(zé)物業(yè)管理涉及事宜。同時(shí)，加強(qiáng)對(duì)規(guī)劃的執(zhí)法管理和房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管，規(guī)范并逐步取締“小產(chǎn)權(quán)”房，嚴(yán)格質(zhì)量監(jiān)管，完善基礎(chǔ)設(shè)施，消除硬件缺失，為開(kāi)展物業(yè)管理奠定良好基礎(chǔ)。

　　物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告 12

　　調(diào)查時(shí)間：20xx年x月xx日20xx年x月xx日

　　調(diào)查地點(diǎn)：xx市xx區(qū)以及xx等區(qū)縣

　　調(diào)查對(duì)象：居民住宅小區(qū)

　　調(diào)查方法：以調(diào)查問(wèn)卷形式的抽樣調(diào)查

　　調(diào)查目的：以xx市區(qū)縣為主，通過(guò)調(diào)查獲得有關(guān)xx市居民住宅小區(qū)的發(fā)展現(xiàn)狀，希望能盡多地發(fā)現(xiàn)物業(yè)管理領(lǐng)域存在的問(wèn)題，及時(shí)了解小區(qū)居民疾苦，以希為有關(guān)機(jī)構(gòu)提供有用研究信息。

　　調(diào)查經(jīng)過(guò)：本次調(diào)查采用典型方式，以重慶地區(qū)為調(diào)查基地，通過(guò)對(duì)重慶市居民小區(qū)午夜管理現(xiàn)狀的調(diào)查來(lái)反映重慶市物業(yè)管理現(xiàn)狀，同時(shí)也在一定程度上反映出整個(gè)西部居民住宅小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀。在暑假近兩個(gè)月的時(shí)間里，我通過(guò)走訪重慶市幾大住城區(qū)和綦江、萬(wàn)州、北碚、巫溪等區(qū)縣，并經(jīng)過(guò)盡可能細(xì)心地調(diào)查，我得到一些感受的同時(shí)，也獲得了關(guān)于重慶市居民小區(qū)物業(yè)管理方面的粗淺材料，發(fā)現(xiàn)了一些普遍存在于重慶地區(qū)居民住宅小區(qū)物業(yè)管理方面的問(wèn)題。最后經(jīng)過(guò)整理得到了這些材料。

　　居住物業(yè)(以下簡(jiǎn)稱物業(yè))，是指住宅以及相關(guān)的公共設(shè)施。物業(yè)管理，作為改革開(kāi)放后出現(xiàn)的一個(gè)新興名詞，在時(shí)間的流逝中，悄然進(jìn)入了人們的日常生活，并逐漸成為了一個(gè)家喻戶曉的行業(yè)。物業(yè)管理不僅關(guān)系著居民的正常生活，更關(guān)系著我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展壯大。因此，國(guó)家自九十年代以來(lái)，不斷加強(qiáng)相關(guān)方面的立法和完善工作。

　　一、我國(guó)物業(yè)管理立法現(xiàn)狀

　　八十年代以來(lái)，特別是一九九四年三月二十三日《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》頒布以來(lái)，我國(guó)先后頒布了《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》、《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》等法律法規(guī)。我國(guó)的物業(yè)管理現(xiàn)狀隨物業(yè)管理方面的法律法規(guī)的.不斷健全和完善而呈現(xiàn)欣欣向榮之勢(shì)。

　　我國(guó)《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》第二條第二款規(guī)定：住宅小區(qū)管理（以下簡(jiǎn)稱小區(qū)管理），是指對(duì)住宅小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕與整治。國(guó)家通過(guò)行政法規(guī)和條例等方式，要求各級(jí)人民政府及其主管部門積極推進(jìn)居民住宅小區(qū)管理物業(yè)專業(yè)化。

　　在國(guó)家的推動(dòng)和市場(chǎng)化的加深，我國(guó)物業(yè)管理企業(yè)自19xx年在深圳誕生以來(lái)，至今已走過(guò)２５年不平凡的發(fā)展歷程，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，我國(guó)目前物業(yè)管理企業(yè)總數(shù)逾３萬(wàn)家，從業(yè)人員突破３００萬(wàn)人，城鎮(zhèn)物業(yè)覆蓋率接近５０％。從19xx年到現(xiàn)在，在這近25年的發(fā)展歷史中，我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)通過(guò)企業(yè)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化的管理贏得了社會(huì)的認(rèn)可，并得到了長(zhǎng)足的發(fā)展。

　　二、xx市是本次調(diào)查的必然選擇

　　xx地處中國(guó)西南，長(zhǎng)江與嘉陵江交匯于此，距離長(zhǎng)江東海入海口約2400公里。作為中國(guó)西部唯一的中央直轄市，全市轄40個(gè)區(qū)縣，幅員面積8萬(wàn)多平方公里，人口3159萬(wàn)。各個(gè)區(qū)縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度各不相同。

　　在改革開(kāi)放的推動(dòng)下，作為一個(gè)新興的直轄市，xx已經(jīng)取得了長(zhǎng)足發(fā)展，經(jīng)濟(jì)實(shí)力位居西部各省市之首。作為西部最開(kāi)放和較發(fā)達(dá)地區(qū)，xx的社會(huì)發(fā)展現(xiàn)狀在一定程度上，能較準(zhǔn)確地反映出西部地區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展?fàn)顩r。因此，在決定擬制此次社會(huì)調(diào)查活動(dòng)并制作了調(diào)查所需相關(guān)資料后，我選擇了xx市作為了本次暑期社會(huì)調(diào)查報(bào)告的實(shí)踐基地。本次社會(huì)調(diào)查活動(dòng)問(wèn)卷調(diào)查范圍主要以xx市幾大主城區(qū)為主，涉及xx縣、xx區(qū)、xx縣、xx區(qū)等幾大區(qū)縣，以xx市物業(yè)管理現(xiàn)狀為題，采用抽樣調(diào)查方式進(jìn)行上門問(wèn)卷填寫。

　　在各位同學(xué)與廣大市民的幫助和配合下，經(jīng)過(guò)近兩個(gè)月的努力，我終于完成了本次實(shí)踐調(diào)查任務(wù)的主要工作（問(wèn)卷填寫）。在完成問(wèn)卷工作后，我現(xiàn)對(duì)問(wèn)卷進(jìn)行總結(jié)和歸納，終于得出了xx市居民小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀的一些簡(jiǎn)單的信息。

　　三、居民住宅小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀及問(wèn)題分析

　　物業(yè)管理自80年代初在我國(guó)深圳、廣州初起步，至90年代，在房地產(chǎn)建設(shè)熱潮的推動(dòng)下，迅猛發(fā)展。全國(guó)1.2萬(wàn)多家專業(yè)管理公司的出現(xiàn)改變了香港管理公司曾經(jīng)在大陸扮演重要角色的格局。初期在住宅小區(qū)小心翼翼嘗試的專業(yè)管理很快推及到商業(yè)大廈、大型購(gòu)物中心、公寓別墅，且正在向福利房、直管房、單位自管房等領(lǐng)域全面滲透。各類物業(yè)管理書籍的出版、物業(yè)管理進(jìn)入高等教育系統(tǒng)，標(biāo)志著物業(yè)管理已由感性認(rèn)識(shí)世界進(jìn)入到理性認(rèn)識(shí)世界，已進(jìn)入競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代。

　　物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告 13

　　物業(yè)管理是城市管理和社會(huì)建設(shè)矛盾集中體現(xiàn)的領(lǐng)域，加強(qiáng)居住小區(qū)物業(yè)管理，改善居民生活環(huán)境成為人民群眾普遍關(guān)注的熱點(diǎn)問(wèn)題。為此，今年3月至6月，我們聯(lián)合開(kāi)展了加強(qiáng)石景山區(qū)物業(yè)管理的調(diào)研，目的是全面了解我區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀，反映群眾所關(guān)心的物業(yè)管理實(shí)際問(wèn)題，促進(jìn)和諧社會(huì)的建設(shè)和區(qū)域形象的提升。此次調(diào)研聽(tīng)取了區(qū)建委關(guān)于我區(qū)物業(yè)管理工作基本情況的介紹，實(shí)地走訪了部分居委會(huì)和物業(yè)管理公司，召開(kāi)了由政府相關(guān)職能部門、物業(yè)公司、居委會(huì)、業(yè)主委員會(huì)等單位參加的不同層次的座談會(huì)，發(fā)放了近千份居民調(diào)查問(wèn)卷，搜集了關(guān)于加強(qiáng)我區(qū)物業(yè)管理的意見(jiàn)和建議，現(xiàn)將調(diào)研情況報(bào)告如下：

　　一、我區(qū)物業(yè)管理工作的基本情況

　　據(jù)調(diào)查，我區(qū)共有各類物業(yè)建筑面積2000萬(wàn)平方米，其中住宅建筑面積約1200萬(wàn)平方米。2萬(wàn)平方米以上的居住小區(qū)105個(gè)，其中，上世紀(jì)八十年代以前建成入住的小區(qū)46個(gè)(包括各類家屬院，不包括軍產(chǎn))，占44%;

　　九十年代后，按統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一設(shè)計(jì)、綜合開(kāi)發(fā)建設(shè)而成的小區(qū)59個(gè)，占56%。已實(shí)行物業(yè)管理的小區(qū)79個(gè)，占居住小區(qū)的75%;

　　成立業(yè)主大會(huì)的小區(qū)11個(gè)，占實(shí)行物業(yè)管理小區(qū)的14%。全區(qū)共有物業(yè)管理企業(yè)68家，其中在我區(qū)登記注冊(cè)的44家，在外區(qū)注冊(cè)的24家，從業(yè)人員6000余人。目前實(shí)行物業(yè)管理的小區(qū)內(nèi)多種管理形式并存，既有商品房、承租房、房改房、拆遷房，還有康居房及單位直管樓等。

　　總體看，我區(qū)物業(yè)管理工作具有以下幾個(gè)特點(diǎn)：一是物業(yè)管理市場(chǎng)處于發(fā)育初級(jí)階段。目前仍然沒(méi)有實(shí)行物業(yè)管理的居住小區(qū)占25%;

　　抽樣調(diào)查問(wèn)卷顯示，未收取物業(yè)費(fèi)的小區(qū)占33%。同時(shí)，近年來(lái)我區(qū)部分實(shí)施物業(yè)管理的小區(qū)獲獎(jiǎng)，物業(yè)管理覆蓋率呈上升趨勢(shì)。二是物業(yè)管理總體水平偏低。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，與北京市整體水平相比，我區(qū)轄區(qū)內(nèi)注冊(cè)登記的物業(yè)管理企業(yè)數(shù)量少、規(guī)模比較小，資質(zhì)等級(jí)偏低等;

　　物業(yè)管理企業(yè)從業(yè)人員素質(zhì)普遍偏低。三是物業(yè)管理行業(yè)監(jiān)管體制基本建立，2005年8月以來(lái)，成立了專門的工作機(jī)構(gòu)，加強(qiáng)了對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)督檢查，開(kāi)展了物業(yè)管理規(guī)范化活動(dòng)，積極探索社區(qū)物業(yè)管理自治方式，開(kāi)展物業(yè)管理試點(diǎn)工作，推進(jìn)物業(yè)管理市場(chǎng)化進(jìn)程，進(jìn)一步加強(qiáng)了我區(qū)物業(yè)管理行業(yè)政府監(jiān)管的工作力度。

　　二、我區(qū)物業(yè)管理工作存在的主要問(wèn)題

　　近年來(lái)，我區(qū)物業(yè)管理主管部門積極推進(jìn)通過(guò)公開(kāi)招投標(biāo)選聘前期物業(yè)管理企業(yè)，著力搭建社區(qū)自治的新型組織平臺(tái)，物業(yè)管理工作取得了一定成績(jī)，也總結(jié)了一些寶貴經(jīng)驗(yàn)，但由于體制、觀念、機(jī)制等因素的影響，我區(qū)物業(yè)管理工作仍存在以下四個(gè)方面的問(wèn)題：

　　1.開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題嚴(yán)重。開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題嚴(yán)重是各地普遍存在的問(wèn)題，我區(qū)也不例外。問(wèn)題主要包括變更規(guī)劃、配套設(shè)施不落實(shí)、房屋及附屬設(shè)備質(zhì)量不合格等等。這些問(wèn)題遺留到物業(yè)管理階段并長(zhǎng)期得不到解決，致使矛盾集中到物業(yè)公司身上，據(jù)調(diào)查問(wèn)卷顯示，77%的受訪者認(rèn)為居住小區(qū)物業(yè)公司沒(méi)有盡到管理責(zé)任，69%的受訪者認(rèn)為居住小區(qū)技防措施不健全。

　　2.物業(yè)管理公司定位不準(zhǔn)確。我區(qū)現(xiàn)有物業(yè)管理企業(yè)規(guī)模小、資質(zhì)等級(jí)低，物業(yè)管理服務(wù)水平偏低，經(jīng)營(yíng)管理理念陳舊，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng)。我區(qū)登記注冊(cè)的44家物業(yè)管理企業(yè)中，按資質(zhì)分類，一級(jí)資質(zhì)僅有2家，二級(jí)資質(zhì)也只有3家，三級(jí)資質(zhì)39家，與全市整體水平比較相差太遠(yuǎn);

　　按照性質(zhì)分，24家為國(guó)有或國(guó)有控股企業(yè)，17家由單位后勤部門轉(zhuǎn)制而來(lái)，2家是直管公房房管所改制企業(yè)，這些物業(yè)公司受計(jì)劃經(jīng)濟(jì)企業(yè)體制的影響比較深，有些企業(yè)甚至仍按照事業(yè)單位方式運(yùn)作，以管理者自居，服務(wù)意識(shí)差;

　　有些企業(yè)低水平服務(wù)、高標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，甚至出現(xiàn)亂收費(fèi);

　　有些企業(yè)錯(cuò)誤認(rèn)為物業(yè)管理從業(yè)人員門檻低，缺少對(duì)員工的培訓(xùn)和嚴(yán)格規(guī)范的制度管理，造成人員素質(zhì)普遍偏低;

　　有些企業(yè)不經(jīng)業(yè)主同意，擅自經(jīng)營(yíng)物業(yè)共用部位，侵害了業(yè)主的合法權(quán)益。

　　3.部分業(yè)主觀念陳舊且缺乏組織性。我區(qū)部分居住人群收入水平不高，對(duì)物業(yè)管理收費(fèi)的理解尚未到位，不愿意按照目前價(jià)格享受較為全面的物業(yè)管理服務(wù)。業(yè)主普遍存在維權(quán)意識(shí)強(qiáng)烈而責(zé)任意識(shí)淡薄，經(jīng)常出現(xiàn)業(yè)主權(quán)利濫用現(xiàn)象。據(jù)調(diào)查問(wèn)卷顯示，只有1%的受訪者對(duì)《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理辦法》很了解，不了解的多達(dá)37%;

　　71%的受訪者表示不了解《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》有關(guān)房產(chǎn)權(quán)利方面的規(guī)定。

　　業(yè)主相互不熟悉，往往出現(xiàn)“誰(shuí)都可以牽頭成立業(yè)主大會(huì)，但誰(shuí)都無(wú)法真正成立業(yè)主大會(huì)”的無(wú)序局面，業(yè)主委員會(huì)的權(quán)威受到質(zhì)疑。據(jù)調(diào)查問(wèn)卷顯示，78%的受訪者所居住的社區(qū)沒(méi)有成立業(yè)主委員會(huì);

　　當(dāng)居住方面合法權(quán)益受到侵害時(shí)，更多人傾向于選擇通過(guò)居委會(huì)維權(quán);

　　87%的受訪者認(rèn)為業(yè)主委員會(huì)作用發(fā)揮不好，居委會(huì)作用發(fā)揮好。

　　4.政府相關(guān)職能部門公共服務(wù)水平有待提高。物業(yè)與園林、環(huán)衛(wèi)、公安、交通、市政等管理部門之間不可避免地存在著職責(zé)劃分和相互配合的問(wèn)題，有些是行政監(jiān)管關(guān)系，有些是業(yè)務(wù)合作關(guān)系。目前，我區(qū)政府相關(guān)職能部門之間的關(guān)系以及與物業(yè)管理公司、業(yè)主、居委會(huì)等相關(guān)部門的關(guān)系還未理順，責(zé)權(quán)利的劃分有待進(jìn)一步明確，公共服務(wù)水平有待進(jìn)一步提高。

　　此外，開(kāi)發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主以及政府相關(guān)職能部門之間的銜接也存在一些問(wèn)題。如本應(yīng)由政府提供的公共服務(wù)職責(zé)被人為地轉(zhuǎn)嫁到了物業(yè)公司，使物業(yè)公司客觀上既承擔(dān)一個(gè)企業(yè)的責(zé)任，又承擔(dān)著部分政府公共服務(wù)的職能等等。

　　三、關(guān)于加強(qiáng)我區(qū)物業(yè)管理工作的建議

　　石景山區(qū)地處城鄉(xiāng)結(jié)合部，物業(yè)管理具有一定的特殊性，需要探索適合我區(qū)實(shí)際的物業(yè)管理模式。通過(guò)此次調(diào)研，提出以下幾個(gè)方面的建議供有關(guān)部門參考：

　　1.推廣物業(yè)管理企業(yè)前期介入。物業(yè)管理企業(yè)前期介入是指物業(yè)管理企業(yè)在正式接管物業(yè)之前就參與物業(yè)管理小區(qū)的“規(guī)劃—設(shè)計(jì)—施工—安裝—銷售—管理”等過(guò)程。這樣有利于避免開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在設(shè)計(jì)、施工和配套方面出現(xiàn)后期物業(yè)管理難以解決的問(wèn)題，從源頭上減少開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題對(duì)物業(yè)管理的隱患，有助于形成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)及業(yè)主和諧相處，三方共贏的良好局面。建議政府相關(guān)職能部門從政策、資金、管理以及技術(shù)手段等多方面問(wèn)題入手深入研究，加強(qiáng)引導(dǎo)，推進(jìn)我區(qū)物業(yè)管理企業(yè)前期介入工作。

　　2.發(fā)揮物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)作用。要充分發(fā)揮物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)的作用，在為物業(yè)管理企業(yè)提供交流平臺(tái)，促進(jìn)行業(yè)自律，推動(dòng)公平競(jìng)爭(zhēng)，協(xié)調(diào)利益沖突，維護(hù)企業(yè)合法權(quán)益等方面的作用。協(xié)會(huì)應(yīng)著力開(kāi)展以下幾方面的工作：摸清行業(yè)基本狀況，研究行業(yè)發(fā)展理論;

　　建立行業(yè)自律機(jī)制，規(guī)范企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為;

　　反映企業(yè)合理訴求，維護(hù)企業(yè)合法權(quán)益;

　　開(kāi)展各種形式活動(dòng)，形成行業(yè)的凝聚力;

　　正確引導(dǎo)輿論宣傳，樹(shù)立行業(yè)良好形象;

　　加強(qiáng)從業(yè)人員技能和職業(yè)道德培訓(xùn)，形成在職繼續(xù)教育的長(zhǎng)效機(jī)制。

　　3.推動(dòng)各方思想觀念轉(zhuǎn)變。在對(duì)開(kāi)發(fā)商誠(chéng)信考核中，要增加其開(kāi)發(fā)小區(qū)物業(yè)管理好壞的考評(píng)，使其注重樹(shù)立品牌意識(shí)，做好建管銜接;

　　行業(yè)主管部門要改變姿態(tài)，充分利用全方位的媒體手段主動(dòng)宣傳物業(yè)管理的必要性，積極推行我區(qū)一些社區(qū)典型做法，如七星園小區(qū)，引導(dǎo)廣大業(yè)主維好權(quán)、用好權(quán)、盡好責(zé);

　　物業(yè)管理公司應(yīng)拋棄行政管理的方式，加大對(duì)業(yè)主的情感投入，與業(yè)主建立良性互動(dòng)，用更好的服務(wù)取得業(yè)主理解和配合，同時(shí)要像首鋼物業(yè)公司一樣積極向外尋求發(fā)展機(jī)會(huì)，過(guò)度期采取兩種體制并存的運(yùn)做模式。政府有關(guān)部門和社區(qū)組織應(yīng)組織成立物業(yè)調(diào)解協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)，繼續(xù)完善社區(qū)黨委、居委會(huì)、業(yè)主及業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)四方自治組織的聯(lián)動(dòng)議事平臺(tái)，理順物業(yè)管理體系，建立基層管理長(zhǎng)效機(jī)制，推動(dòng)業(yè)主大會(huì)組建工作。

　　4.探索我區(qū)物業(yè)分類管理模式。我區(qū)物業(yè)管理有特殊性，應(yīng)針對(duì)居住小區(qū)的特點(diǎn)探索不同的物業(yè)管理模式。對(duì)于一些老舊小區(qū)來(lái)說(shuō)，由于觀念限制和硬件條件的制約，讓居民出錢引入物業(yè)公司很難行得通。對(duì)這類長(zhǎng)期以來(lái)欠賬較多的老舊小區(qū)，政府有關(guān)部門及產(chǎn)權(quán)單位應(yīng)加強(qiáng)資金的合理投入，探索規(guī)范的物業(yè)管理以外的'新形式，如充分延伸居民委員會(huì)、房管所的作用，或發(fā)動(dòng)群眾建立自我管理的自治組織，力求用比較低的成本解決物業(yè)管理的基本需要問(wèn)題。對(duì)于新建商品房小區(qū)，政府應(yīng)加強(qiáng)引導(dǎo)和約束，引入市場(chǎng)化、專業(yè)化的管理模式，為企業(yè)創(chuàng)造更好的公平競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，逐步打造代表自身核心競(jìng)爭(zhēng)力的物業(yè)管理企業(yè)品牌，為建設(shè)和諧社會(huì)做出更大貢獻(xiàn)。

　　5.大力提高居民區(qū)自治水平。物業(yè)管理處于發(fā)展時(shí)期，配套政策尚不健全，不可能事無(wú)巨細(xì)都采用法律手段。而社會(huì)矛盾糾紛得不到及時(shí)調(diào)整，就有可能陷入無(wú)法緩解的對(duì)立困境。因此，在我區(qū)物業(yè)管理中，要將鄉(xiāng)規(guī)民約納入法治體系，通過(guò)規(guī)劃居民區(qū)建設(shè)的內(nèi)容，完善鄉(xiāng)規(guī)民約，提高居民的權(quán)利義務(wù)意識(shí)，在正確行使民主權(quán)利的基礎(chǔ)上，承擔(dān)民主管理的責(zé)任。建議選擇部分小區(qū)先行試點(diǎn)，深入開(kāi)展調(diào)查研究，剖析居民區(qū)中缺乏公德的表現(xiàn)，針對(duì)性地建立鄉(xiāng)規(guī)民約，培育一批五好家庭、星級(jí)文明戶、文明樓等品牌項(xiàng)目，堅(jiān)決反對(duì)在居民區(qū)生活中地極端個(gè)人主義等自私自利現(xiàn)象，大力提升小區(qū)的社會(huì)公德和家庭美德水準(zhǔn)。

　　6.提高物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量。物業(yè)公司應(yīng)結(jié)合實(shí)際需要，積極探索、大膽實(shí)踐，創(chuàng)造自己品牌，要通過(guò)提高員工知識(shí)技能的培訓(xùn)，運(yùn)用先進(jìn)的管理手段，在企業(yè)內(nèi)部應(yīng)崗位明確，職責(zé)分明，建立一套行之有效的績(jī)效考核體系，降低企業(yè)管理成本，同時(shí)應(yīng)充分利用自動(dòng)化設(shè)施，加大管理智能化的科技含量，更有效地實(shí)施各項(xiàng)管理服務(wù)。要從日常檢查、客戶交流、業(yè)主滿意度調(diào)查、管理費(fèi)收繳、相關(guān)信息反饋等方面了解物業(yè)服務(wù)是否滿足業(yè)主的需求，從而制定相應(yīng)的措施，有條件的企業(yè)應(yīng)積極建立ISO9001標(biāo)準(zhǔn)體系，進(jìn)一步提高服務(wù)質(zhì)量。

　　7.完善物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)。現(xiàn)行有關(guān)物業(yè)管理方面的法律法規(guī)包括《物業(yè)管理?xiàng)l例》、建設(shè)部的規(guī)章制度，但缺乏與法規(guī)相配套的規(guī)范性文件的制定，如：業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作;

　　物業(yè)管理招投標(biāo);

　　住宅維修基金管理;

　　物業(yè)管理服務(wù)用房設(shè)置使用;

　　業(yè)主委員會(huì)的法人地位及其職責(zé)、權(quán)力和義務(wù);

　　明確物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主管理委員會(huì)、居委會(huì)三者之間的關(guān)系等，致使近期物業(yè)糾紛案件數(shù)量增多，并形成群訪，區(qū)法院200 年就受理物業(yè)糾紛522件。建議積極通過(guò)人大、政協(xié)等呼吁相關(guān)部門制定與之相配套的實(shí)施細(xì)則和法規(guī)文件，使其更具體、更具有操作性，使之真正能夠規(guī)范和指導(dǎo)市場(chǎng)運(yùn)作。

　　隨著物業(yè)管理水平的不斷完善，隨著物業(yè)管理機(jī)制的不斷創(chuàng)新，隨著廣大業(yè)主維權(quán)意識(shí)的不斷提高，隨著政府對(duì)物業(yè)管理監(jiān)管力度的不斷加強(qiáng)，相信我區(qū)物業(yè)管理企業(yè)必將顯示出其強(qiáng)大的生命力和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，不斷出現(xiàn)新的整潔、美觀、安寧、舒適的宜居小區(qū)。

　　物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告 14

　　做好住宅小區(qū)物業(yè)管理工作，是新形勢(shì)下一項(xiàng)重大社會(huì)管理工程，是關(guān)系千家萬(wàn)戶的重大民生工程，是一項(xiàng)事關(guān)xxxx城市形象的重大環(huán)境工程。為推進(jìn)我縣城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作健康、規(guī)范發(fā)展，近期，xxxx縣人大經(jīng)工委與縣住建、房管部門相關(guān)工作人員，深入我縣城區(qū)紫苑、帝景家園、都市水鄉(xiāng)、公園1號(hào)、金色東華、格蘭苑、南橋郡、利民小區(qū)等10個(gè)住宅小區(qū)和磨子?xùn)|街社區(qū)，通過(guò)實(shí)地察看、聽(tīng)取情況介紹、走訪群眾等形式，對(duì)我縣城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀及存在的問(wèn)題等情況進(jìn)行了調(diào)查，具體情況如下：

　　一、我縣城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀

　�。ㄒ唬┏菂^(qū)住宅小區(qū)的基本情況。據(jù)縣房管部門統(tǒng)計(jì)，目前我縣已建成住宅小區(qū)28個(gè)，即將投入使用和正在施工的小區(qū)大小還有10多個(gè)，住房近10000套，這部分住宅投入使用后，加上目前空置的住宅全部入住后，小區(qū)的入住人口將超過(guò)6萬(wàn)人，占到縣城區(qū)常住人口50%以上。

　　從調(diào)查來(lái)看，我縣已建住宅小區(qū)主要呈現(xiàn)出以下幾個(gè)特點(diǎn)：

　　1、住宅性質(zhì)多樣。主要有以下六類：一是早期由政府建設(shè)的福利房，土地屬劃拔，政府承建，分配居住，絕大多數(shù)已實(shí)行房改，如政府大院住宿區(qū)等。二是各單位為解決本單位職工住房問(wèn)題，由單位承建的職工住宅小區(qū)，土地多是劃拔，房屋定價(jià)出售或分配。如財(cái)政小區(qū)、國(guó)稅小區(qū)、地稅小區(qū)、明珠公寓等。三是開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的住宅小區(qū)，土地出讓，市場(chǎng)出售，是真正的商品房。如紫苑、帝景家園、都市水鄉(xiāng)等。四是由村委在集體土地開(kāi)發(fā)或村民在自有宅基地上建設(shè)的住宅小區(qū)，即現(xiàn)在所稱的小產(chǎn)權(quán)房，一般規(guī)模也比較小，多自建自管。五是目前落實(shí)保障性住房政策，由政府承建的公租房、廉租房等各類保障性住房。六是目前仍由房管局負(fù)責(zé)管理的公房，主要集中在周子古鎮(zhèn)。

　　2、規(guī)模差別較大。在調(diào)查的10個(gè)小區(qū)和1個(gè)社區(qū)中，大的有紫苑、都市水鄉(xiāng)、帝景家園、公園1號(hào)等小區(qū)，住房均在1000套以上，中等的金色東華、南橋郡等小區(qū)，住房均在500套左右，小的如格蘭苑等小區(qū)住房在100套以內(nèi)，有的僅十幾套住房。

　　3、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不一。主體建筑方面，2008年“5.12”汶川大地震以前建成的小區(qū)大多是預(yù)制板房，2008年以后所建小區(qū)大多為磚混結(jié)構(gòu)、半框架結(jié)構(gòu)、框架結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)等。配套設(shè)施建設(shè)方面，在紫苑進(jìn)入xxxx以前，我縣除財(cái)政、國(guó)稅、地稅等單位自建小區(qū)條件相對(duì)較好，其他大多數(shù)小區(qū)只有主體住宅、沒(méi)有任何公用建筑，大多數(shù)配套設(shè)

　　施建設(shè)不齊，無(wú)綠地、無(wú)車位、無(wú)物業(yè)用房、無(wú)公廁等情況比較普遍。就目前而言，我縣縣城區(qū)所建成的小區(qū)，也只有紫苑等少數(shù)幾個(gè)小區(qū)能上檔次，其他大多數(shù)小區(qū)普遍存在容積率過(guò)大、綠地偏少、停車位嚴(yán)重不足等突出問(wèn)題，還有極個(gè)別小區(qū)進(jìn)出道路不暢、消防通道擁堵，存在嚴(yán)重的安全隱患。

　�。ǘ�）小區(qū)物業(yè)管理工作的現(xiàn)狀

　　1、物業(yè)企業(yè)發(fā)展情況。從紫苑房產(chǎn)進(jìn)入xxxx我縣才真正有住宅小區(qū)物管的概念，目前也處于發(fā)展的.初級(jí)階段。現(xiàn)有物管企業(yè)16家，其中二級(jí)資質(zhì)1家，三級(jí)資質(zhì)15家，從業(yè)人員近1000人。專業(yè)化管理的小區(qū)21個(gè)，面積達(dá)86萬(wàn)平方米。

　　2、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)成立情況。目前，我縣住宅小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)的有紫苑等8家，但真正有辦公場(chǎng)地并發(fā)揮了一定作用的只有紫苑1家，其余大多數(shù)都沒(méi)有召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，沒(méi)有真正由業(yè)主代表選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，故大多數(shù)小區(qū)業(yè)主委員會(huì)形同虛設(shè)，還沒(méi)有步入正軌。

　　3、小區(qū)的物業(yè)管理工作情況。從走訪、座談的情況看，僅紫苑等極少數(shù)幾個(gè)小區(qū)服務(wù)較為規(guī)范，業(yè)主較為滿意；金色東華小區(qū)投入近500萬(wàn)元安裝了較為完備的消防設(shè)施、監(jiān)控設(shè)施、應(yīng)急發(fā)電設(shè)施，業(yè)主反響較好。大多數(shù)物業(yè)服務(wù)只負(fù)責(zé)打掃衛(wèi)生和看大門，沒(méi)有明確的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，服務(wù)質(zhì)量相對(duì)較差，服務(wù)制度落實(shí)不到位，好一點(diǎn)的小區(qū)也僅有保安服務(wù)和維修服務(wù)。有的小區(qū)因?yàn)閬y搭亂建、衛(wèi)生狀況差等原因，業(yè)主和物管嚴(yán)重對(duì)立，出現(xiàn)拒交物管費(fèi)甚至要求物管企業(yè)離場(chǎng)的尷尬局面。

　　二、存在的主要問(wèn)題

　　我縣小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)過(guò)十多年的發(fā)展，初步建立起了市場(chǎng)化、經(jīng)營(yíng)型的物業(yè)管理體制，對(duì)提升城市品位、優(yōu)化群眾生活環(huán)境發(fā)揮了重要的作用。但是，由于城市小區(qū)的物業(yè)管理工作是隨著我國(guó)城市化進(jìn)程加快和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而產(chǎn)生的新型服務(wù)產(chǎn)業(yè)，因發(fā)展時(shí)間不長(zhǎng)，當(dāng)前我縣物業(yè)管理工作中還存在諸多問(wèn)題，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

　�。ㄒ唬﹫�(zhí)行規(guī)劃不到位。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在住宅小區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中，由于主管部門監(jiān)管不力，施工過(guò)程中不能實(shí)時(shí)監(jiān)管，竣工后不能嚴(yán)格按照規(guī)劃要求進(jìn)行驗(yàn)收，導(dǎo)致規(guī)劃設(shè)計(jì)被更改的現(xiàn)象十分普遍。一是業(yè)主購(gòu)房時(shí)看到的規(guī)劃和實(shí)際交房時(shí)的規(guī)劃不一樣，小區(qū)內(nèi)房屋格局和小區(qū)環(huán)境與售房時(shí)的承諾發(fā)生了變化，開(kāi)發(fā)企業(yè)不兌現(xiàn)承諾，不履行合同，使業(yè)主權(quán)益遭受損失；二是開(kāi)發(fā)企業(yè)不嚴(yán)格按照規(guī)劃要求施工，隨意擠占公共用地，見(jiàn)縫插針，把規(guī)劃的綠地、活動(dòng)場(chǎng)所等配套設(shè)施用地?cái)D了又?jǐn)D，占了又占，甚至完全占用；三是規(guī)劃設(shè)計(jì)要求的配套項(xiàng)目在建設(shè)過(guò)程中，有的被偷工減料，造成質(zhì)量差，檔次低，壽命短，有的缺項(xiàng)，有的被砍，帶來(lái)較多遺留問(wèn)題，不僅嚴(yán)重侵害了業(yè)主的利益，也為以后小區(qū)的物業(yè)管理、安全留下了隱患。

　�。ǘ�）管理制度不完善。目前，我縣尚未出臺(tái)與國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》及《四川省物業(yè)管理?xiàng)l例》相對(duì)應(yīng)的物業(yè)管理?xiàng)l例實(shí)施細(xì)則，給物業(yè)管理工作帶來(lái)很多不便，在具體操作中存在較大的局限性和制約性。主要表現(xiàn)在：一是物業(yè)管理用房的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)、驗(yàn)收、移交沒(méi)有具體的要求和標(biāo)準(zhǔn)；二是專項(xiàng)維修資金難落實(shí)，公用部位維修難

　　等問(wèn)題。三是物業(yè)管理公司的招投標(biāo)不夠規(guī)范，誰(shuí)開(kāi)發(fā)、誰(shuí)管理的格局還沒(méi)有打破，業(yè)主根本沒(méi)有選擇物業(yè)服務(wù)的機(jī)會(huì)和權(quán)力。四是業(yè)主委員會(huì)的組建程序不規(guī)范，造成業(yè)主和物管企業(yè)之間的各種矛盾因缺乏監(jiān)督和溝通渠道而無(wú)法解決。如一些正常履行繳費(fèi)義務(wù)的業(yè)主因?yàn)榈貌坏胶侠碛行У姆��?wù)而有意見(jiàn)，一些沒(méi)有繳費(fèi)的業(yè)主則可以找出種種借口不盡義務(wù)。五是小區(qū)內(nèi)經(jīng)常發(fā)生的違章裝修、違規(guī)搭建等行為，也缺乏可操作的具有約束力的管理措施。對(duì)這些具體問(wèn)題的處理和解決缺少切實(shí)可行的政策、法規(guī)依據(jù)。

　�。ㄈ�）宣傳教育力度不夠。從調(diào)查情況看，社區(qū)、物管人員、業(yè)主委員會(huì)成員以及業(yè)主代表，普遍對(duì)物業(yè)管理法規(guī)不知或知之甚少。主要表現(xiàn)在：一是有些物業(yè)管理人員對(duì)物業(yè)管理職責(zé)權(quán)限不明確，對(duì)相關(guān)物業(yè)政策、法規(guī)領(lǐng)會(huì)不透，經(jīng)營(yíng)理念還沒(méi)有從“管理型”向“服務(wù)型”轉(zhuǎn)變，不按照物業(yè)服務(wù)合同的規(guī)定履行義務(wù)，對(duì)待業(yè)主“生、冷、硬”，服務(wù)意識(shí)差，簡(jiǎn)單地把物業(yè)管理理解成收費(fèi)等，有的甚至只收費(fèi)不服務(wù)，小區(qū)的衛(wèi)生保潔、綠化養(yǎng)護(hù)、安全保衛(wèi)不到位，造成衛(wèi)生狀況差，秩序混亂，失竊案件時(shí)有發(fā)生；二是一些小區(qū)的業(yè)主不知道如何利用《物業(yè)管理?xiàng)l例》來(lái)維護(hù)自身的權(quán)利，遇到了問(wèn)題無(wú)所適從，不是通過(guò)協(xié)商渠道和法律手段去解決，而是采用簡(jiǎn)單的拒絕交費(fèi)等辦法來(lái)激化矛盾。

　�。ㄋ模┪锕芊�務(wù)水平較低。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，一些物管企業(yè)低薪聘請(qǐng)一些文化低、沒(méi)有接受過(guò)專門培訓(xùn)的人員上崗。即便是企業(yè)對(duì)員工進(jìn)行培訓(xùn)，也還是停留在基本技能培訓(xùn)的初級(jí)階段，還沒(méi)走向由勞動(dòng)部門參與的社會(huì)化職業(yè)技能等級(jí)培訓(xùn)與鑒定，致使物業(yè)服務(wù)工作不到位，不按規(guī)范操作。另外，從業(yè)人員流動(dòng)性大、個(gè)人素質(zhì)普遍較低，也影響了物業(yè)服務(wù)水平的提高。部分物業(yè)企業(yè)管理人員對(duì)住戶反映的問(wèn)題不能積極主動(dòng)解決。有的小區(qū)住戶反映小區(qū)公共區(qū)域長(zhǎng)期無(wú)人打掃衛(wèi)生，服務(wù)工作遠(yuǎn)不能滿足居民的實(shí)際需求。

　　三、建議

　　針對(duì)當(dāng)前我縣住宅小區(qū)物業(yè)管理中存在的突出問(wèn)題，為進(jìn)一步加強(qiáng)和改進(jìn)我縣城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作，提高物業(yè)管理水平，提出以下建議意見(jiàn)：

　�。ㄒ唬﹪�(yán)格執(zhí)行規(guī)劃，建好一批精品住宅小區(qū)。小區(qū)的規(guī)模、檔次直接決定物管的工作難易。要站在建設(shè)精品城市、提升xxxx形象的高度，科學(xué)規(guī)劃并嚴(yán)格監(jiān)管，重點(diǎn)抓好在建和待建住宅小區(qū)建設(shè)。要引進(jìn)幾家有實(shí)力的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，建設(shè)幾個(gè)高檔次的精品樓盤小區(qū)。建議相關(guān)職能部門要按照物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)規(guī)定，根據(jù)我縣的實(shí)際，制定好切實(shí)可行的小區(qū)建設(shè)管理辦法和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)并嚴(yán)格組織實(shí)施。住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)一定要明確物業(yè)用房、公共建筑、共用設(shè)施、車位數(shù)量、綠地面積等內(nèi)容。工程建設(shè)要嚴(yán)把工期和質(zhì)量關(guān)，組織驗(yàn)收應(yīng)將小區(qū)各類附屬工程（含地下管道隱蔽工程）列入驗(yàn)收內(nèi)容，杜絕未開(kāi)工即出售、未完工未驗(yàn)收即入住的問(wèn)題。同時(shí)，要站在維護(hù)群眾切身利益、促進(jìn)社會(huì)和諧穩(wěn)定的高度，合理規(guī)劃并分步實(shí)施，穩(wěn)妥推進(jìn)已建小區(qū)特別是老舊小區(qū)配套設(shè)施改造和完善，逐步消除遺留問(wèn)題，從根本上消除安全隱患和不穩(wěn)定因素。

　�。ǘ�）加強(qiáng)監(jiān)督管理，建立一套完善的管理制度。一要嚴(yán)格落實(shí)前期物業(yè)招投標(biāo)制度，督促開(kāi)發(fā)商依法在銷售房屋之前面向市場(chǎng)公開(kāi)擇優(yōu)選聘物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)，制定臨時(shí)管理辦法并將之明示房屋買受人；二要嚴(yán)格落實(shí)物業(yè)承接查驗(yàn)制度，房管部門和物管企業(yè)要全面參與小區(qū)竣工驗(yàn)收，嚴(yán)格審查各項(xiàng)物業(yè)管理配套設(shè)施完成情況，凡未完成配

　　套設(shè)施建設(shè)的小區(qū)一律不能通過(guò)竣工驗(yàn)收，物管企業(yè)一律不得承接；三要嚴(yán)格落實(shí)物業(yè)企業(yè)備案制度，嚴(yán)格落實(shí)開(kāi)發(fā)商向物業(yè)企業(yè)移交各類竣工圖紙等物業(yè)資料并報(bào)房管部門備案的制度；四要嚴(yán)格落實(shí)日常巡查制度，相關(guān)職能部門要與居委會(huì)相互配合，組織不定期巡查，對(duì)管理水平低、信用等級(jí)差、服務(wù)不到位、收費(fèi)不規(guī)范的企業(yè)予以通報(bào)批評(píng)，甚至取消其在本縣轄區(qū)內(nèi)從事物業(yè)管理的資格，維護(hù)廣大業(yè)主的合法權(quán)益。五要嚴(yán)格落實(shí)矛盾糾紛調(diào)處制度，對(duì)業(yè)主和物管反映的問(wèn)題以及業(yè)主和物管企業(yè)存在的矛盾糾紛，相關(guān)部門和社區(qū)應(yīng)不推不躲，及時(shí)予以解決和調(diào)處。

　�。ㄈ�）強(qiáng)化宣傳引導(dǎo)，探索一套良好的運(yùn)行模式。要通過(guò)電視、網(wǎng)絡(luò)、會(huì)議、板報(bào)等多種形式，廣泛深入宣傳國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《四川省物業(yè)管理?xiàng)l例》等法規(guī)，營(yíng)造推進(jìn)住宅小區(qū)物業(yè)管理的良好輿論和法制氛圍。特別是房管部門和各社區(qū)居委會(huì)要注重加強(qiáng)對(duì)居民的宣傳教育，增強(qiáng)廣大業(yè)主的物業(yè)管理法律意識(shí)和消費(fèi)觀念，使他們充分認(rèn)識(shí)到搞好物業(yè)管理不單是物業(yè)企業(yè)、政府、居委會(huì)的事情，而是需要全體業(yè)主和全社會(huì)共同關(guān)心支持的工作，也使他們充分認(rèn)識(shí)到物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)管理服務(wù)的最重要的法律依據(jù)，懂得用法律武器保護(hù)自身的權(quán)利，同時(shí)履行好應(yīng)盡的義務(wù)。要指導(dǎo)和幫助物管企業(yè)開(kāi)好業(yè)主代表大會(huì)，組建好業(yè)委會(huì)。要強(qiáng)化對(duì)政府部門相關(guān)工作人員、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)成員的教育培訓(xùn)，促進(jìn)行政管理人員、業(yè)委會(huì)成員依法履職，不越位、不缺位，促使物業(yè)管理企業(yè)遵紀(jì)守法，規(guī)范管理，更好地為業(yè)主提供服務(wù)，從而在我縣逐步建立起“政府主管、企業(yè)主體、業(yè)主自理、社區(qū)自治”“四位一體”的物管新模式。

　　（四）強(qiáng)化分類指導(dǎo)，打造一批物管示范小區(qū)。要廣泛征集社會(huì)各界的意見(jiàn)和建議，著手制訂物業(yè)管理服務(wù)合同等示范文本，明確規(guī)定前期和后期物業(yè)管理服務(wù)中的服務(wù)范疇、合同期限以及雙方的權(quán)利、義務(wù)、責(zé)任，規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的行為，區(qū)別新舊住宅、高層與低層、服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、確定相應(yīng)的指導(dǎo)性服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，努力營(yíng)造物業(yè)管理企業(yè)崇尚優(yōu)質(zhì)服務(wù)、業(yè)主自覺(jué)按時(shí)繳納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的和諧氛圍，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)健康運(yùn)行。結(jié)合我縣住宅小區(qū)的現(xiàn)狀及特點(diǎn)，選擇部分條件較好的小區(qū)，積極探索市場(chǎng)化運(yùn)行的物業(yè)管理新機(jī)制，真正實(shí)現(xiàn)優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)、多方共贏；針對(duì)老舊住宅小區(qū)規(guī)模小、較為分散，尤其是樓房陳舊、基礎(chǔ)設(shè)施差，物業(yè)管理難于起步的情況，逐個(gè)進(jìn)行調(diào)研、分析，采取多種途徑、多種形式、多種方法，解決處理好物業(yè)管理用房缺乏、公用設(shè)施維修困難等問(wèn)題，試點(diǎn)推行“破墻擴(kuò)院”、“小區(qū)自治”等管理模式，改善小區(qū)環(huán)境，提升管理水平。

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