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2017房地產(chǎn)估價(jià)師考試指南
對(duì)于想要考取房地產(chǎn)估價(jià)師的人而言,了解相關(guān)的考試指南是非常有必要的。那么關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)師考試指南有哪些呢?下面百分網(wǎng)小編為大家整理了房地產(chǎn)估價(jià)師考試指南,希望大家喜歡。
房地產(chǎn)估價(jià)師考試指南
一、估價(jià)師應(yīng)掌握一定的建筑知識(shí)和建筑造價(jià)知識(shí)
我們知道運(yùn)用任何一種評(píng)估方法時(shí),都會(huì)涉及一定的建筑知識(shí),尤其是運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行評(píng)估時(shí),更是考驗(yàn)估價(jià)師建筑知識(shí)的水平。評(píng)估個(gè)案中“真正的”房地產(chǎn)并不多,其確有大量的包括儲(chǔ)油罐、輸油管、高壓電、泵船、碼頭、罐基。棧橋等等在內(nèi)的“動(dòng)產(chǎn)”,對(duì)其中“既無造價(jià)資料,亦無圖紙”的,宜采用重置成本法,結(jié)合“替代原理”,先“模擬”出以當(dāng)今設(shè)計(jì)思想及施工工藝狀態(tài)下重建能大到實(shí)物“最佳”使用狀態(tài)的建筑施工方案,后分部分測算工程量,再查找相關(guān)水利、土建定額,以此測算其新建成本。這些“個(gè)案”的評(píng)估要求估價(jià)師掌握一定的建筑知識(shí)和建筑造價(jià)知識(shí)。
二、估價(jià)師應(yīng)掌握一定的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)理論
眾所周知房地產(chǎn)估價(jià)是一門從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度分析房地產(chǎn)的分支學(xué)科,因此,只有具備較深厚的經(jīng)濟(jì)理論基礎(chǔ),方能真正地做好估價(jià)工作并能進(jìn)行相應(yīng)地探索。這就要求估價(jià)師了解并 探索更多的經(jīng)紀(jì)問題包括:貼現(xiàn)、折舊、經(jīng)濟(jì)增長、機(jī)會(huì)成本 、邊際收益、收入與稅收等,參加房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)理論培訓(xùn)、知識(shí)競賽和房地產(chǎn)繼續(xù)教育。本人通過自學(xué)和培訓(xùn)1996年通過了房地產(chǎn)估價(jià)師考試,1997年參加“荊門市房地產(chǎn)法規(guī)知識(shí)競賽”獲一等獎(jiǎng),并獲獎(jiǎng)金200元。事實(shí)上,一個(gè)全面的估價(jià)師,不僅可以從事“單一”的評(píng)估業(yè)務(wù),更可以為大眾峁房地產(chǎn)投?置業(yè)咨詢服務(wù)——為房地產(chǎn)投資者憂解難,或者為置業(yè)者出謀劃策。這主要包括:預(yù)算不動(dòng)產(chǎn)投資價(jià)值和投資回報(bào)率;測算投資/置業(yè)成本,安排購置資金;測算改造成本 ,改進(jìn)物業(yè)收益水平;預(yù)測市場波動(dòng),確定投資/置業(yè)方向;測算租售、抵押(留置)成本,安排物業(yè)資產(chǎn)管理計(jì)劃。
三、估價(jià)師應(yīng)該具備豐富的房地產(chǎn)專業(yè)技術(shù)知識(shí)
顧名思義,房地產(chǎn)估價(jià)是對(duì)房地產(chǎn)標(biāo)的物或者房地產(chǎn)為主的標(biāo)的物進(jìn)行估價(jià)的一項(xiàng)技術(shù)工作,缺少 房地產(chǎn)專業(yè)的基礎(chǔ)知識(shí),就談不上做一名估價(jià)師。從房地產(chǎn)估價(jià)的基本方法也可以佐證,成本法是以成本測算方式估算房地產(chǎn)價(jià)值,其中比如社會(huì)平均利潤率、資金占用成本如何確定,直接牽涉到估價(jià)結(jié)論的可靠性;市場法是以市場可比價(jià)格估算房地產(chǎn)價(jià)值,但是如果沒有房地產(chǎn)專業(yè)基礎(chǔ)知識(shí),又如何選擇“可比實(shí)例”,又如何進(jìn)行“區(qū)域”、“個(gè)別”等因素的調(diào)整;收益還原法是以貼現(xiàn)原理測算房地產(chǎn)價(jià)值的,試問如果不具備房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí),其中的客觀收益又怎么判定,特別是針對(duì)一個(gè)收益整體不可分,但只評(píng)估其中部分房地產(chǎn)的價(jià)值時(shí)必須確定分?jǐn)們r(jià)值時(shí),更離不開房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)。事實(shí)上,房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)的面很廣,包括建筑、規(guī)劃、土地、質(zhì)量、計(jì)劃、營銷、物業(yè)管理等等。有些估價(jià)師在用市場法進(jìn)行評(píng)估時(shí),對(duì)物業(yè)管理作為個(gè)別因素修正時(shí),只有“有”和“無”兩種,然而實(shí)際工作中,物業(yè)管理的水平大有不同,應(yīng)區(qū)別對(duì)待和修正。
四、估價(jià)師必須熟練掌握相關(guān)的法律、法規(guī)和規(guī)定
我們知道“無規(guī)不圓”,作為從事房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)的估價(jià)師來說,諸如民法通則、合同法、擔(dān)保法、房地產(chǎn)法、土地管理法及其實(shí)施規(guī)則、城市房地產(chǎn)抵押管理辦法、國有資產(chǎn)管理辦法及其實(shí)施細(xì)則、拍賣法、房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范、城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程等都是我們必須熟悉的內(nèi)容,并且有必要“拳不離手,曲不離口”,做到?础⒊O、常推敲。諸如要通過反復(fù)學(xué)習(xí)相關(guān)稅法及稅收等政策,并向有關(guān)部門咨詢,估價(jià)師要能準(zhǔn)確地測算包括土地增值稅,企業(yè)所得稅等在內(nèi)的與房地產(chǎn)相關(guān)的稅收和費(fèi)用;要了解擔(dān)保的有關(guān)規(guī)定,最高院2000年12月8日關(guān)于《擔(dān)保法》若干問題的解釋第四條規(guī)定“董事、經(jīng)理違反《中華人民共和國公司法》第六十條的規(guī)定,以公司資產(chǎn)為本公司的股東或者其他債務(wù)提供擔(dān)保的,擔(dān)保合同無效”,《公司法》第六十條規(guī)定為“董事、經(jīng)理不得以公司資產(chǎn)為本公司的股東或者其他個(gè)人債務(wù)提供擔(dān)保”。
五、估價(jià)師應(yīng)該熟悉房地產(chǎn)市場及其交易變化情況。
大家都知道市場比較法的原理就是市場檢驗(yàn),而成本法中的社會(huì)化評(píng)估成本等一般也用比較法取得,收益還原法的“年收益”也是主要以市場比較而定,假設(shè)開發(fā)法中的市場銷售價(jià)格更是市場現(xiàn)值等等。因此,熟悉房地產(chǎn)市場及其交易變化情況,對(duì)于估價(jià)師而言是非常重要的。本人在實(shí)際工作中,非常注重了解、搜集、判斷有關(guān)市場交易案例,包括買賣、抵押、租賃、拍賣、抵債等方面,事實(shí)上,只有具備大量的案例并建庫管理,才能在具體辦理估價(jià)時(shí)得心應(yīng)手,要多與多家開發(fā)商、經(jīng)濟(jì)公司、拍賣公司以及相關(guān)部門保持著良好的協(xié)作關(guān)系,還可以通過當(dāng)?shù)氐膱?bào)紙及電臺(tái)、電視、網(wǎng)絡(luò)了解二手房價(jià)格信息,再加上從拍賣公告及拍賣成交價(jià)方面掌握當(dāng)?shù)卣嬲幸饬x的房地產(chǎn)交易價(jià)格,大大增加了房地產(chǎn)案例庫存量,本人還備有房地產(chǎn)估價(jià)筆記本、房地產(chǎn)交易價(jià)格剪貼簿和房地產(chǎn)估價(jià)電子檔案等,平時(shí)注重搜集、整理和完善這些基礎(chǔ)工作,對(duì)日常的房地產(chǎn)估價(jià)工作帶來意想不到的.效果。
房地產(chǎn)估價(jià)師報(bào)考條件
(一)取得房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)學(xué)科(包括經(jīng)濟(jì)、建筑、規(guī)劃和管理等,下同)中等專業(yè)學(xué)歷,具有8年以上相關(guān)專業(yè)工作經(jīng)歷,其中從事房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)務(wù)滿5年。
(二)取得房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)學(xué)科大專學(xué)歷,具有6年以上相關(guān)專業(yè)工作經(jīng)歷,其中從事房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)務(wù)滿4年。
(三)取得房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)學(xué)科學(xué)士學(xué)位,具有4年以上相關(guān)專業(yè)工作經(jīng)歷,其中從事房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)務(wù)滿3年。
(四)取得房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)學(xué)科碩士學(xué)位或第二學(xué)位、研究生班畢業(yè),從事房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)務(wù)滿2年。
(五)取得房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)學(xué)科博士學(xué)位的。
(六)不具備上述規(guī)定學(xué)歷,但通過國家統(tǒng)一組織的經(jīng)濟(jì)專業(yè)初級(jí)資格或?qū)徲?jì)、會(huì)計(jì)、統(tǒng)計(jì)專業(yè)助理級(jí)資格考試并取得相應(yīng)資格,具有10年以上相關(guān)專業(yè)工作經(jīng)歷,其中從事房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)務(wù)滿6年,成績特別突出的。
房地產(chǎn)估價(jià)師答題技巧
案例當(dāng)中的指錯(cuò)題,分值占的比較重,40分。它給出了13欄,有的考生在答題當(dāng)中,答了很多,超過個(gè)13個(gè)錯(cuò)誤。由于寫不下,他把這些錯(cuò)誤填在其中的空格當(dāng)中,比如一個(gè)空格當(dāng)中填兩個(gè)錯(cuò)誤,告訴你們實(shí)際上在判分當(dāng)中,填在一個(gè)空格當(dāng)中的兩處錯(cuò)誤只有前面一個(gè)錯(cuò)誤算分,那么前面錯(cuò)誤要是填錯(cuò)了,沒有分了,這個(gè)空格沒有分了,填在這個(gè)空格后面的錯(cuò)誤你指對(duì)了,很可惜也沒有分,因?yàn)榭吹氖堑谝粰诘牡囊粋(gè)錯(cuò)誤。在指錯(cuò)題考試當(dāng)中一定最有把握的填進(jìn)13個(gè)空格當(dāng)中去,一個(gè)空格最好就填一個(gè)錯(cuò)誤就可以了。再一個(gè)情況就是在考試當(dāng)中,有的同學(xué)也提到了,在開卷考試當(dāng)中能否帶一些學(xué)習(xí)的筆記?這個(gè)是可以的,但是個(gè)別情況不一樣,有的網(wǎng)友反映,有的地方只準(zhǔn)帶教材,不準(zhǔn)帶輔導(dǎo)書,當(dāng)然有的地方就比較寬松了?梢詭Ы滩囊部梢詭лo導(dǎo)書,開卷嘛,隨便,愿意帶什么帶什么。另外有一個(gè)問題就是在開卷考試案例考試閱卷當(dāng)中,卷面的整潔往往被同學(xué)忽略,這點(diǎn)非常關(guān)鍵,作為人工閱卷大家都知道他有利的,你寫的好不好,字體清晰不清晰,你的字不一定非常規(guī)范,盡可能的寫得清楚,明白很沾光。這是我切身的體會(huì)。
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