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2017房地產(chǎn)估價(jià)師考試考前須知
房地產(chǎn)估價(jià)師職業(yè)責(zé)任保險(xiǎn)制度即是房地產(chǎn)估價(jià)師職業(yè)風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償機(jī)制,也是房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)管理的監(jiān)督機(jī)制。下面百分網(wǎng)小編為大家整理了房地產(chǎn)估價(jià)師考試考前須知，希望大家喜歡。
房地產(chǎn)估價(jià)師考試考前須知
一、考前準(zhǔn)備。
首先是精神準(zhǔn)備，注意勞逸結(jié)合，避免過(guò)度疲勞。身體健康、精力充沛是考試成功的必要條件。其次是物質(zhì)準(zhǔn)備，應(yīng)該準(zhǔn)備兩只以上的2B鉛筆和準(zhǔn)許帶入考場(chǎng)的計(jì)算器、橡皮等。鉛筆要事先削好，鉛筆頭呈扁片狀，以便于涂抹答題卡，計(jì)算器用于客觀題中的計(jì)算題。
二、答題原則。
單項(xiàng)選擇中，最符合題意的選項(xiàng)指的是最正確最全面的選項(xiàng)，例如，若A、B兩項(xiàng)都是正確的，但是B項(xiàng)的內(nèi)容覆蓋了A項(xiàng)的內(nèi)容，則B項(xiàng)是最符合題意的最正確答案。
三、掌握速度。
每科的考試時(shí)間均在兩個(gè)小時(shí)及以上，應(yīng)根據(jù)題量，事先有大體的答卷速度安排。如果遇到一時(shí)答不上來(lái)的題，可以暫時(shí)跳過(guò)，先答其他題目，等卷子基本上答完再回過(guò)頭來(lái)重新考慮。切勿在個(gè)別題目上耽誤過(guò)多的時(shí)間，影響整個(gè)考試。
四、減免差錯(cuò)。
一是每題都要注意審題，弄清題意;二是注意填涂答題卡時(shí)不要錯(cuò)行，最好每隔五道題就核對(duì)一次題號(hào);三是要注意在考卷發(fā)下來(lái)時(shí)首先填寫(xiě)姓名、考號(hào)等項(xiàng)，并且在交卷時(shí)再核對(duì)一次;四是在答題完畢后瀏覽全卷，檢查是否有漏題未答。
五、答題技巧。
考試中合理運(yùn)用排除法，首先去掉與題目無(wú)關(guān)或明顯錯(cuò)誤的選項(xiàng)，然后在剩下的選項(xiàng)中分析作答�？碱}選項(xiàng)中有時(shí)存在兩個(gè)矛盾選項(xiàng)，尤其在多選中，矛盾選項(xiàng)至少有一個(gè)是錯(cuò)誤的。另外合理的猜測(cè)也是答題的技巧，因?yàn)榇鹂偙炔淮饛?qiáng)，所以每個(gè)考題都應(yīng)該作答，一定不要漏答或不答。還要會(huì)用單選的唯一性。如果四個(gè)選項(xiàng)中有三個(gè)與另一個(gè)屬性不一樣，那這一個(gè)就很可能是答案。
如何制定房地產(chǎn)估價(jià)
(1)先把所有課程的書(shū)翻到最后考試大綱那里，拿出紅色水筆，把識(shí)記，領(lǐng)會(huì)，應(yīng)用，一章一章的標(biāo)在相應(yīng)的知識(shí)點(diǎn)上。這就算是把書(shū)瞄了一遍了，呵呵，給自己一點(diǎn)信心吧，因?yàn)槊鎸?duì)一本完全陌生的書(shū)，這些知識(shí)點(diǎn)也得一點(diǎn)一點(diǎn)慢慢的來(lái)找啊，這樣你就可以算是知道這本書(shū)在講些什么東西了，知識(shí)框架算是構(gòu)建起來(lái)了。
(2)首先：過(guò)一遍教材，一門(mén)看好再看下一門(mén)，前后秩序無(wú)所謂，按每小時(shí)15頁(yè)的速度，看完一章做一章配套練習(xí)，這時(shí)的簡(jiǎn)答和論述題就省掉算了，光做選擇和判斷。一定記住要全做完了，再對(duì)答案，做錯(cuò)的用紅色的水筆寫(xiě)上正確答案，再回到課本，找出相應(yīng)的正確答案，在練習(xí)題里標(biāo)上所在課本的頁(yè)數(shù)。以便下次復(fù)習(xí)時(shí)加強(qiáng)記憶。
此階段要制訂學(xué)習(xí)計(jì)劃，看看離考試還有多少天，一本書(shū)一共有多少頁(yè)，每15頁(yè)需要1小時(shí)，算算自己一天該看上多少個(gè)小時(shí)。簡(jiǎn)單吧?只需：：每天看**小時(shí)，**月**日看完《*****》就算是學(xué)習(xí)計(jì)劃了。沒(méi)完成目標(biāo)，看到凌晨2點(diǎn)也得看哦。
還有哦，最好弄4個(gè)漂亮的小書(shū)簽，夾到今天的目標(biāo)頁(yè)里。
(3)其次：第二遍，要先看后考的，還是看完一門(mén)看另一門(mén)。記住用和第一遍不同顏色的筆，沒(méi)事時(shí)翻翻書(shū)，看到前幾章都是藍(lán)色圓珠筆配紅色水筆的，后幾章只是純粹的圓珠筆，看你急不急!這里應(yīng)該可以加快速度了，一小時(shí)看25至30頁(yè)�？赐暌徽峦瑯痈弦徽碌木毩�(xí)，不要落下任何一道題，不管是主觀題還是客觀題。
房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析題型考點(diǎn)分析
(一)問(wèn)答題和單項(xiàng)選擇題
問(wèn)答題和單項(xiàng)選擇題約占考題總分的50%，主要考查考生是否熟悉房地產(chǎn)的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)與估價(jià)目的之間的關(guān)系，掌握各種主要房地產(chǎn)估價(jià)方法的實(shí)質(zhì)與難點(diǎn)，掌握各種目的、各種類(lèi)型房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn)及適用法律法規(guī)等。
(二)指錯(cuò)題和改錯(cuò)題
指錯(cuò)題和改錯(cuò)題約占考題總分的50%，是用指錯(cuò)、改錯(cuò)這種形式綜合考查考生對(duì)估價(jià)報(bào)告的寫(xiě)作能力、估價(jià)方法的掌握程度(公式是否正確，參數(shù)是否準(zhǔn)確、計(jì)算是否正確等等)。
估價(jià)報(bào)告中的錯(cuò)誤種類(lèi)繁多、不勝枚舉，是很難一一列出的，在這里作一個(gè)歸納總結(jié)，供大家在復(fù)習(xí)時(shí)參考，不夠完善之處，大家可以根據(jù)自己的估價(jià)實(shí)踐適當(dāng)補(bǔ)充。
1.估價(jià)報(bào)告內(nèi)容不完整，行文用詞不當(dāng)
(1)估價(jià)報(bào)告內(nèi)容不完整，常見(jiàn)的有以下幾種情況：
�、偃鄙傥泄纼r(jià)方有關(guān)項(xiàng)目，如單位名稱(chēng)、法人代表及住所(單位委托)或個(gè)人姓名和住所等(個(gè)人委托);
�、谌鄙偈芾砉纼r(jià)方有關(guān)項(xiàng)目，如名稱(chēng)、住所，特別是估價(jià)資格等級(jí);
�、蹖�(duì)估價(jià)對(duì)象沒(méi)有描述或描述不清(具體包括：估價(jià)對(duì)象名稱(chēng)、坐落、面積、形狀、四至、用途、現(xiàn)狀、樓層、結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備、建成年月、規(guī)劃限制條件、建筑物利用現(xiàn)狀、建筑物建成年月、產(chǎn)權(quán)狀況沒(méi)有描述或描述不清(權(quán)屬性質(zhì)和土地使用年限)等等);
�、苋鄙俟纼r(jià)目的或估價(jià)目的含糊不清;
�、萑鄙俟纼r(jià)時(shí)點(diǎn);
�、奕鄙賰r(jià)值定義或價(jià)值定義中價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)或價(jià)值內(nèi)涵表述不確切;
�、吖纼r(jià)依據(jù)不全和估價(jià)方法沒(méi)有說(shuō)明定義;
�、嗳鄙俟纼r(jià)作業(yè)日期;
⑨估價(jià)結(jié)果缺少大寫(xiě)、單價(jià)或貨幣單位等，用外幣表示時(shí)缺少相應(yīng)的匯率，等等。
�、馊惫纼r(jià)原則
(2)行文、遣詞用句不當(dāng)
主要包括：
�、倜~術(shù)語(yǔ)不準(zhǔn)確，如把估價(jià)日期錯(cuò)寫(xiě)成估價(jià)期日。
�、谟迷~帶有強(qiáng)烈的感情色彩，如“該地區(qū)發(fā)展?jié)摿εc其他地區(qū)相比，不可同日而語(yǔ)”，這樣過(guò)分吹噓估價(jià)對(duì)象而貶低其他的做法是不可取的。
�、壅Z(yǔ)意含糊，如“估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)每平方米建筑面積的價(jià)格大約在800元左右”。“大約”這樣的`詞出現(xiàn)在估價(jià)結(jié)論中是不妥當(dāng)?shù)?但在表達(dá)一些判斷或推理時(shí)除外)。
�、苓壿嫴粐�(yán)謹(jǐn)，主要表現(xiàn)在前后沒(méi)有呼應(yīng)(如前面說(shuō)了上座率90%，后面計(jì)算時(shí)又沒(méi)有考慮進(jìn)去)
�、輸�(shù)據(jù)來(lái)源沒(méi)有出處或是有錯(cuò)(如房地產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅的稅率錯(cuò)誤)。
�、夼袛嗤评頉](méi)有充足的理由(如簡(jiǎn)單地下結(jié)論，卻沒(méi)有充足的理由支持結(jié)論)。
2.估價(jià)方法選擇不當(dāng)
例如，拆遷評(píng)估一般應(yīng)采用市場(chǎng)比較法，而在估價(jià)報(bào)告中卻采用了其他估價(jià)方法且未說(shuō)明原因。根據(jù)2004年1月1日起實(shí)施的《房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》，“拆遷估價(jià)一般應(yīng)當(dāng)采用市場(chǎng)比較法。不具備采用市場(chǎng)比較法條件的，可以采用其他估價(jià)方法，并在估價(jià)報(bào)告中充分說(shuō)明原因”。
3.估價(jià)方法應(yīng)用錯(cuò)誤
(1)公式選用錯(cuò)誤
例如：收益法公式選用錯(cuò)誤，有限年限估價(jià)卻采用了無(wú)限年限公式。又如：比較法修正時(shí)修正系數(shù)的分子分母顛倒，用假設(shè)開(kāi)發(fā)法測(cè)算時(shí)未考慮銷(xiāo)售稅費(fèi)等。
(2)參數(shù)錯(cuò)誤
收益法中收益年限選用錯(cuò)誤。
(3)計(jì)算錯(cuò)誤
指一些簡(jiǎn)單的數(shù)學(xué)計(jì)算錯(cuò)誤，多層商業(yè)用房建筑面積累加后不等于總建筑面積等。還有些是較難看出的計(jì)算錯(cuò)誤。如用收益法算出了估價(jià)對(duì)象
房地產(chǎn)的總體價(jià)值，卻又加上了其高檔裝修的成本價(jià)，或是又扣除了折舊費(fèi)用，實(shí)際上是進(jìn)行了重復(fù)計(jì)算。
(4)概念錯(cuò)誤
指估價(jià)方法中某些概念的理解錯(cuò)誤。如：成本法中的成本指的是客觀成本，卻采用了實(shí)際成本;收益法中的凈收益，指的是正常凈收益，卻采用了個(gè)別收益;比較法中案例選取少于3個(gè)，或案例交易時(shí)間過(guò)早、與估價(jià)對(duì)象在某項(xiàng)修正因素上差異超出標(biāo)準(zhǔn)等。此外，還容易常犯的概念錯(cuò)誤有：土地使用年限和建筑物經(jīng)濟(jì)壽命與折舊的關(guān)系問(wèn)題;環(huán)比指數(shù)與定基指數(shù)的區(qū)別問(wèn)題等等。
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