2017房地產(chǎn)估價(jià)師考試案例與分析問答題
房地產(chǎn)估價(jià)師資格證是非常難考的資格證之一，所以考前要復(fù)習(xí)好案例分析的問答題。下面百分網(wǎng)小編為大家整理的房地產(chǎn)估價(jià)師考試案例與分析問答題，希望大家喜歡。
房地產(chǎn)估價(jià)師考試案例與分析問答題
(一)
××商務(wù)樓估價(jià)報(bào)告
報(bào)告封面及目錄(略)
致委托方函(略)
估價(jià)師聲明(略)
估價(jià)的假設(shè)和限制條件(略)
估價(jià)結(jié)果報(bào)告
一、委托方：××××商貿(mào)有限公司，法定代表人：××，住所：××市××路××號。
二、估價(jià)方：××××房地產(chǎn)估價(jià)有限公司，法定代表人：×××，住所：××市××路××號，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級：×級
三、估價(jià)對象
1.××商務(wù)樓位于××市××路××號，四至××××，屬××××商貿(mào)有限公司所有。××××商貿(mào)公司1999年4月1日以出讓方式獲得××商務(wù)樓用地的土地使用權(quán)(使用年限為40年，即1999年4月1日至2039年3月31日)，土地用途為商業(yè)。
××商務(wù)樓為8層鋼筋混凝土現(xiàn)澆框架結(jié)構(gòu)，建筑面積6611m2�？傆玫孛娣e2560m2。自籌資金開發(fā)建設(shè)，于2001年4月全部竣工并進(jìn)行了精裝修后投入使用。
估價(jià)對象其他內(nèi)容描述(略)。
四、估價(jià)目的：評估××商務(wù)樓市場價(jià)格，為整體轉(zhuǎn)讓提供價(jià)格參考依據(jù)。
五、估價(jià)時(shí)間：2003年4月1日
六、價(jià)值定義：本次估價(jià)采用公開市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。
七、估價(jià)依據(jù)(略)
八、估價(jià)方法：根據(jù)估價(jià)對象的特點(diǎn)、估價(jià)目的、房地產(chǎn)市場狀況及對所搜集資料的分析，首先采用收益法對其進(jìn)行整體估價(jià)。然后采用成本法進(jìn)行評估，最后綜合兩種估價(jià)方法的計(jì)算結(jié)果，確定估價(jià)對象的最終估價(jià)結(jié)果。
九、估價(jià)結(jié)果：估價(jià)對象在2003年4月1日的市場價(jià)值為人民幣1682萬元(大寫：人民幣壹仟陸佰捌拾貳萬元整)，單價(jià)為人民幣2544元/㎡(大寫：每平方米人民幣貳仟伍佰肆拾肆元整)。
十、估價(jià)人員(略)
十一、估價(jià)作業(yè)日期：2003年3月10日至2003年3月20日。
十二、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期(略)
估價(jià)技術(shù)報(bào)告
一、個(gè)別因素分析(略)
二、區(qū)域因素分析(略)
三、市場背景分析(略)
四、最高最佳使用分析(略)
五、估價(jià)方法選用(略)
房地產(chǎn)估計(jì)師預(yù)測試題
某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)承接了一住宅爛尾樓轉(zhuǎn)讓價(jià)格的評估業(yè)務(wù)，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2006年6月15日。根據(jù)委托方提供的資料，該爛尾樓項(xiàng)目的土地是2001年6月通過出讓取得，2002年6月開始建設(shè)。委托方提供的實(shí)際成本價(jià)格為1800元/㎡，包括土地取得成本、開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用.銷售稅金和期望利潤，并計(jì)算了自2001年6月至估價(jià)時(shí)點(diǎn)的投資利息。估價(jià)人員經(jīng)調(diào)查核實(shí).認(rèn)為委托方所列支的各項(xiàng)實(shí)際成本費(fèi)用符合支出當(dāng)時(shí)的正常市場情況，為此，在采用成本法估價(jià)時(shí)確定該房地產(chǎn)的重置價(jià)格為1800元/㎡.
請問：
1)估價(jià)人員這樣確定該房地產(chǎn)的重置價(jià)格有哪些錯(cuò)誤?
2)在此基礎(chǔ)上還應(yīng)考慮哪些因素才能得出積算價(jià)格?
答案：
1)錯(cuò)誤有：
①應(yīng)采用符合估價(jià)時(shí)點(diǎn)市場情況的各項(xiàng)成本費(fèi)用。
�、趹�(yīng)根據(jù)估價(jià)對象的規(guī)模，確定客觀合理的開發(fā)周期，以此計(jì)算投資利息。
③利潤應(yīng)是估價(jià)時(shí)點(diǎn)市場上的客觀正常利潤水平。
2)還應(yīng)將重置價(jià)格減去折舊：
①可能存在的施工質(zhì)量缺陷、有形損耗等各種原因產(chǎn)生的物質(zhì)折舊。
�、诳赡艽嬖诘臓�尾樓設(shè)計(jì)過時(shí)(落后)等各種原因產(chǎn)生的功能折舊。
③可能存在的由于市場供求狀況、規(guī)劃、政策等方面的外部因素變化產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)折舊。
房地產(chǎn)估價(jià)師備考復(fù)習(xí)步驟
★第一遍快速學(xué)習(xí)，整理出每個(gè)章節(jié)的脈絡(luò)和重要內(nèi)容，進(jìn)一步理解、弄懂所學(xué)的知識點(diǎn)。
造價(jià)工程師考試結(jié)合課本、筆記，先把每個(gè)章節(jié)的重點(diǎn)、難點(diǎn)知識毫無遺漏地用熒光筆、或彩筆在書中劃出來，然后在16開大紙上用樹形圖的`方式(也就是大括號、小括號)或畫表格的方式把這些重要知識一層一層地寫下來，反復(fù)加以理解，并把重要的習(xí)題的解題思路在旁邊簡要備注出來。
★第二遍在理解的基礎(chǔ)上開始記憶。
隨身攜帶自己寫下的筆記，反復(fù)背誦自己所總結(jié)出來并寫下來的概念、定理、公式、性質(zhì)、特點(diǎn)等重點(diǎn)難點(diǎn)內(nèi)容。
★第三遍嘗試回憶。
重新書寫筆記，能清晰回憶出來的內(nèi)容只需略寫概念、術(shù)語、數(shù)字，而不需要寫出具體內(nèi)容�；貞洸怀鰜淼膬�(nèi)容把詳細(xì)內(nèi)容寫下來。再反復(fù)背誦。
★第四遍構(gòu)筑知識網(wǎng)絡(luò)并思考知識與知識之間的聯(lián)系。
網(wǎng)絡(luò)圖(大括號、小括號、表格等形式)幫我們把每一個(gè)章節(jié)的重要概念、定理公式等重要知識點(diǎn)的層級關(guān)系整理得一目了然。由于內(nèi)容的熟悉和空間距離的接近，我們會突然領(lǐng)悟到，原來每一個(gè)章節(jié)內(nèi)部知識點(diǎn)之間，以及前后各個(gè)章節(jié)的知識點(diǎn)之間存在的內(nèi)在的聯(lián)系。這種感悟會讓我們欣喜若狂。我們要把自己的發(fā)現(xiàn)用尖頭和簡單的術(shù)語在這張網(wǎng)絡(luò)圖上表現(xiàn)出來。
★第五遍加以鞏固。
經(jīng)過前面四遍復(fù)習(xí)，所有的知識點(diǎn)應(yīng)該已經(jīng)作為一個(gè)完整的網(wǎng)絡(luò)儲存在我們的頭腦中。我們甚至已經(jīng)不需要課本和我們自己總結(jié)出來的最后一張網(wǎng)絡(luò)圖就能把所學(xué)的知識倒背如流，在需要的時(shí)候自動(dòng)化地呈現(xiàn)出來。
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