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關(guān)于搬遷補償款的會計處理
企業(yè)因搬遷而獲得政府的補償款，要如何進(jìn)行會計處理？下面是小編為你整理的搬遷補償款的會計處理，希望對你有幫助。
搬遷補償款的會計處理
問：我公司廠房最近因政府規(guī)劃為居民區(qū)，需要搬遷，政府給我們搬遷補償款500萬元，包括土地使用權(quán)補償、廠房、機器設(shè)備補償款以及搬遷費用，該部分收入應(yīng)該如何進(jìn)行賬務(wù)處理?
答：根據(jù)《財政部關(guān)于企業(yè)收到政府撥給的搬遷補償款有關(guān)財務(wù)處理問題的通知》(財企[2005]123號)之規(guī)定：
一、企業(yè)收到政府撥給的搬遷補償款，作為專項應(yīng)付款核算。搬遷補償款存款利息，一并轉(zhuǎn)增專項應(yīng)付款。
二、企業(yè)在搬遷和重建過程中發(fā)生的損失或費用，區(qū)分以下財政部文件情況進(jìn)行處理：(一)因搬遷出售、報廢或毀損的固定資產(chǎn)，作為固定資產(chǎn)清理業(yè)務(wù)核算，其凈損失核銷專項應(yīng)付款;(二)機器設(shè)備因拆卸、運輸、重新安裝、調(diào)試等原因發(fā)生的費用，直接核銷專項應(yīng)付款;(三)企業(yè)因搬遷而滅失的、原已作為資產(chǎn)單獨入賬的土地使用權(quán)，直接核銷專項應(yīng)付款;(四)用于安置職工的費用支出，直接核銷專項應(yīng)付款。
三、企業(yè)搬遷結(jié)束后，專項應(yīng)付款如有余額，作調(diào)增資本公積金處理，由此增加的資本公積金由全體股東共享;專項應(yīng)付款如有不足，應(yīng)計入當(dāng)期損益。企業(yè)收到的政府撥給的搬遷補償款的總額及搬遷結(jié)束后計入資本公積金或當(dāng)期損益的金額應(yīng)當(dāng)單獨披露。
你公司應(yīng)該按照上述規(guī)定進(jìn)行相應(yīng)的賬務(wù)處理。此外，對于搬遷發(fā)生的財產(chǎn)損失，應(yīng)該報相應(yīng)級別的稅務(wù)機關(guān)批準(zhǔn)(具體取決于各地規(guī)定)，才能準(zhǔn)予稅前扣除。
拆遷補償費的會計處理
一、拆遷補償?shù)男问?/p>
城市改造房屋被拆除，給被拆除房屋的所有人造成了一定的財產(chǎn)損失。為保證被拆除房屋所有人的合法權(quán)益，拆遷人應(yīng)當(dāng)對被拆除房屋及其附屬物的所有人(包括代管人、國家授權(quán)的國有房屋及其附屬物的管理人)給予補償。補償?shù)膶ο蠹劝ㄗ匀蝗艘舶ǚㄈ恕?/p>
根據(jù)《城市房地產(chǎn)拆遷管理條例》的規(guī)定，房屋拆遷補償有三種形式，即產(chǎn)權(quán)調(diào)換、作價補償、產(chǎn)權(quán)調(diào)換與作價補償相結(jié)合。
(1)產(chǎn)權(quán)調(diào)換。拆遷人以易地建設(shè)或原地建設(shè)的房屋補償給被拆除房屋的所有人，使原所有人繼續(xù)保持其對房屋的所有權(quán)。這是一種實物補償形式。
(2)作價補償。拆遷人將被拆除房屋的價值，以貨幣結(jié)算方式補償給被拆除房屋的所有人。這是一種貨幣補償形式。
(3)產(chǎn)權(quán)調(diào)換和作價補償相結(jié)合。拆遷人按照被拆除房屋的建筑面積數(shù)量，以其中一定面積的房屋補償被拆除房屋的所有人，其余面積按照作價補償折合貨幣支付給被拆除房屋的所有人。這對那些被拆除房屋面積較多，又難以支付補償房屋與被拆除房屋結(jié)構(gòu)差價的被拆遷人較適用。
二、收取拆遷補償費的會計處理
不論是何種補償方式，有一點是相同的。拆遷項目是由政府主導(dǎo)的，不是被拆遷人主動搬遷，是根據(jù)政府的指令被動搬遷，是被拆遷人的非自愿行為。并且由政府下達(dá)統(tǒng)一的拆遷安置通知，這是以政府為主的拆遷安置的最重要特征。
政府拆遷安置時被拆遷人收到的拆遷補償款的會計處理，財政部 2005年8月15日下發(fā)的《關(guān)于企業(yè)收到政府撥給的搬遷補償款有關(guān)財務(wù)處理問題的通知》(財企[2005]123號)做出了相關(guān)的規(guī)定。該文件適用的范圍是企業(yè)因城鎮(zhèn)規(guī)劃、庫區(qū)建設(shè)等公共利益需要搬遷而收到政府給予的相應(yīng)補償款。
企業(yè)收到政府撥給的搬遷補償款，作為“專項應(yīng)付款”核算。搬遷補償款存款利息，一并轉(zhuǎn)增“專項應(yīng)付款”。因搬遷出售、報廢或毀損的固定資產(chǎn)，作為固定資產(chǎn)清理業(yè)務(wù)核算，其凈損失核銷“專項應(yīng)付款”;機器設(shè)備因拆卸、運輸、重新安裝、調(diào)試等原因發(fā)生的費用，直接核銷“專項應(yīng)付款”;用于安置職工的費用支出，直接核銷“專項應(yīng)付款”。企業(yè)搬遷結(jié)束后，“專項應(yīng)付款”如有余額，作調(diào)增“資本公積金”處理，由此增加的“資本公積金”由全體股東共享;“專項應(yīng)付款”如有不足，應(yīng)計入當(dāng)期損益。
拆遷補償費的會計和稅務(wù)處理
近年來，收到動拆遷補償?shù)臅嬏幚硎俏覀冊趯徲嬛薪?jīng)常遇到的問題之一，但以往只有一些地方財政部門發(fā)布的地方性文件而缺乏全國統(tǒng)一的處理規(guī)定，致使實務(wù)中做法不一致的問題相當(dāng)普遍(例如有的地方作為資本公積，有的地方?jīng)_減新購建的資產(chǎn)的入賬價值，還有些地方則作為一次性的收益)。財政部于2005年8月15日發(fā)布了《關(guān)于企業(yè)收到政府撥給的搬遷補償款有關(guān)財務(wù)處理問題的通知》(財企[2005]123號)，首次在財政部文件的層面上明確了企業(yè)在收到政府撥給的搬遷補償款時應(yīng)進(jìn)行何種會計處理的問題。該文件主要內(nèi)容如下：
1.企業(yè)收到政府撥給的.搬遷補償款，作為專項應(yīng)付款核算。搬遷補償款存款利息，一并轉(zhuǎn)增專項應(yīng)付款。
2. 企業(yè)在搬遷和重建過程中發(fā)生的損失或費用，應(yīng)當(dāng)核銷該專項應(yīng)付款。其中：
(1)因搬遷出售、報廢或毀損的固定資產(chǎn)，作為固定資產(chǎn)清理業(yè)務(wù)核算，其凈損失核銷專項應(yīng)付款;
(2) 以下各項直接核銷專項應(yīng)付款：
機器設(shè)備因拆卸、運輸、重新安裝、調(diào)試等原因發(fā)生的費用(注：也就是可搬遷設(shè)備因搬遷而發(fā)生的增量費用);
企業(yè)因搬遷而滅失的、原已作為資產(chǎn)單獨入賬的土地使用權(quán);
用于安置職工的費用支出。
3. 企業(yè)搬遷結(jié)束后，專項應(yīng)付款如有余額(指貸方余額，即撥款結(jié)余)，作調(diào)增資本公積金處理，由此增加的資本公積金由全體股東共享;專項應(yīng)付款如有不足(指借方余額)，應(yīng)計入當(dāng)期損益。
4.企業(yè)收到的政府撥給的搬遷補償款的總額及搬遷結(jié)束后計入資本公積金或當(dāng)期損益的金額應(yīng)當(dāng)單獨披露。
財企[2005]123號文件的規(guī)定總體上與現(xiàn)行會計規(guī)范中收到與特定資產(chǎn)相關(guān)的政府撥款的會計處理規(guī)定是一致的，即收到時先計入專項應(yīng)付款，發(fā)生的相關(guān)費用和損失在其中核銷，項目完成后將剩余的不需上繳的撥款轉(zhuǎn)入“資本公積—撥款轉(zhuǎn)入”科目，可用于轉(zhuǎn)增資本或者彌補虧損。
在該文件的具體執(zhí)行過程中，可能會遇到一些問題。下文對此進(jìn)行討論。
一、 關(guān)于財企[2005]123號文件的適用條件問題
1. 可適用本文件的動拆遷項目的范圍
根據(jù)財企[2005]123號文件的規(guī)定，該文件只規(guī)范從政府收到的搬遷補償款的財務(wù)處理。既然搬遷補償款是從政府收到的，那么相應(yīng)的動拆遷項目也必然是由政府主導(dǎo)的。這也就是此類搬遷的最重要特征。政府主導(dǎo)性所派生出來的另一項特征是非自愿性(或者說非主動性)，即不是企業(yè)主動搬遷，而是根據(jù)政府的指令被動搬遷。由政府下達(dá)的搬遷通知是表明“政府主導(dǎo)性”和“非主動性”的重要證據(jù)。
另外，此類搬遷在多數(shù)情況下是為了實施城市總體規(guī)劃、水庫庫區(qū)建設(shè)或者建造重大市政設(shè)施(如道路拓寬、地鐵、綠地等以社會公益目的為主的設(shè)施)而實施的，也就是建設(shè)項目在多數(shù)情況下帶有公益性質(zhì)。但建設(shè)項目的公益性本身并不構(gòu)成適用財企[2005]123號文件的必要條件。例如：政府為了調(diào)整城市布局，將原位于市中心區(qū)的重污染工廠搬遷到郊區(qū)，在原址興建高級住宅區(qū)。此類建設(shè)項目當(dāng)然并非公益性項目，但它是在政府主導(dǎo)下，并非企業(yè)主動進(jìn)行的搬遷，因此，在此類搬遷中企業(yè)從政府收到的補償款項也同樣適用財企[2005]123號文件的規(guī)定。
在實務(wù)中，此類動拆遷可能是由政府直接出面實施的，也可能通過“市場化操作”由政府委托專業(yè)的動拆遷公司或者政府辦的“開發(fā)公司”等機構(gòu)具體組織實施，或者通過企業(yè)所在的上級控股公司實施。這時除了考慮前述的“政府主導(dǎo)性”和“非主動性”兩項基本特征以外，還要結(jié)合補償款項的來源判斷能否適用財企[2005]123號文件。關(guān)于對補償款項來源的分析，詳見下文“2. 補償款項的來源”。
企業(yè)通過與房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂協(xié)議，將其原先的用地轉(zhuǎn)讓給房地產(chǎn)公司進(jìn)行房產(chǎn)開發(fā)，不屬于財企[2005]123號文件規(guī)范的范圍，而應(yīng)當(dāng)按照常規(guī)的轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)業(yè)務(wù)進(jìn)行處理。有時在此類業(yè)務(wù)中還會出現(xiàn)這樣的安排：先由企業(yè)將土地交回給土地儲備中心，再由土地儲備中心轉(zhuǎn)讓給房地產(chǎn)開發(fā)公司。這種安排中雖然有土地儲備中心作為中間人，但只是為了滿足相關(guān)政府部門對于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的程序要求，土地儲備中心往往是“平進(jìn)平出”，并不賺取差價，即土地儲備中心按照企業(yè)與房地產(chǎn)公司之間簽訂的協(xié)議上注明的補償款向企業(yè)支付補償，同時向房地產(chǎn)公司收取轉(zhuǎn)讓金，本身并不從該交易中謀取經(jīng)濟利益，也就不影響交易的實質(zhì)。更重要的是該交易并非由政府主導(dǎo)。因此，此類情況下的搬遷及其補償款的處理不適用財企[2005]123號文件的規(guī)定。
2. 補償款項的來源
根據(jù)財企[2005]123號文件的規(guī)定，該文件所涉及的補償款是指由政府撥給的搬遷補償款。在實務(wù)操作中，此類款項的收取可能有以下幾種途徑，應(yīng)當(dāng)分別情況處理：
(1) 直接從政府取得補償金，也就是付款人為政府財政專戶。這是最簡單的情形，多見于由政府直接實施搬遷的情形。款項直接來源于政府本身就是該項動拆遷系政府主導(dǎo)的一項重要證據(jù)。在此類情況下，審計時應(yīng)取得政府的搬遷通知、確定搬遷補償款項金額的政府批文和銀行進(jìn)賬單等證據(jù)，將實際收取的補償款金額與政府批文核對一致，同時核實銀行進(jìn)賬單上載明的付款人是否為財政專戶。
(2) 從動拆遷的具體實施者，例如專業(yè)動拆遷公司、政府辦的“開發(fā)公司”或者被搬遷企業(yè)所在的企業(yè)集團(tuán)(控股公司)獲取補償金。我們認(rèn)為，在同時滿足以下2項條件的情況下，可以將所收到的搬遷補償款項視同為政府撥款：
① 補償款項的金額最終由政府確定并以批文形式明確，實際收到的補償款項金額與政府批文一致。政府可以委托專業(yè)的評估機構(gòu)和其他中介機構(gòu)對被拆遷的房屋、收回的土地使用權(quán)以及被搬遷企業(yè)因搬遷而需發(fā)生的其他增量費用和損失進(jìn)行評估，在此基礎(chǔ)上確定需支付的補償款項金額，但補償款項金額的最終決定權(quán)應(yīng)當(dāng)在政府手中，最終以批文的形式加以明確。
在實務(wù)操作中可能會出現(xiàn)被搬遷企業(yè)與動拆遷的具體實施者談判確定補償金額的情況，這種情況的出現(xiàn)可能是由于政府撥給動拆遷的具體實施者一筆總的款項，但不確定其中每一戶被搬遷企業(yè)和居民動遷戶應(yīng)獲得的補償份額。同時，動拆遷的具體實施者通過與被搬遷企業(yè)的談判，意圖盡量壓低補償金額，實際支付的補償金額與其從政府收到的款項之間的差額就形成了動拆遷的具體實施者的利潤。這種情況下被搬遷企業(yè)收到的補償款不能視為政府撥款，不適用財企[2005]123號文件的規(guī)定。
② 補償款項最終來源于政府財政專戶，動拆遷的具體實施者在這一過程中只是起到代收代付的作用，即把政府撥給的款項原封不動地支付給各家被搬遷企業(yè)，并不利用搬遷補償款的收付過程謀取其自身的經(jīng)濟利益和其他利益。為此，審計中需要實施下列程序：
如果被搬遷企業(yè)不能提供確定補償金額及其支付方式的政府批文(政府應(yīng)在該批文上明確各家被搬遷企業(yè)分別應(yīng)獲取的補償款金額)，則應(yīng)向動拆遷的具體實施者索取該批文(可以要求提供復(fù)印件并加蓋動拆遷具體實施者的公章以確認(rèn)其與原件一致)或者函證該批文的主要內(nèi)容，將該批文中的各項規(guī)定與目前實際收到的補償款項金額、支付方等核對一致。凡不能提供相關(guān)政府批文或者函證確認(rèn)其各項主要條款內(nèi)容的，則不能認(rèn)定為政府撥款。
向動拆遷的具體實施者了解其所支付的搬遷補償款項的來源是否為財政資金�？梢砸髣硬疬w的具體實施者提供收到政府撥款的銀行進(jìn)賬單復(fù)印件，核實其付款人是否為財政專戶。
實務(wù)中會出現(xiàn)這樣的情況：補償款的付款人是政府辦的“開發(fā)公司”，但政府實際并未向開發(fā)公司撥入該筆補償款項，而是要求或者默許其從土地出讓金、轉(zhuǎn)讓金收入中坐支。這種情況違反了財政收支“收支兩條線”管理的規(guī)定，因而是不合規(guī)的;同時也因為其直接來源不是財政，不能認(rèn)定為政府撥款。
不符合上述政府撥款構(gòu)成條件的補償款項不屬于財企[2005]123號文件的規(guī)范范圍，對其處理尚無明文規(guī)定。對此我們認(rèn)為：此類款項應(yīng)當(dāng)視為企業(yè)轉(zhuǎn)讓其無形資產(chǎn)(土地使用權(quán))和相關(guān)固定資產(chǎn)所收到的款項，應(yīng)當(dāng)在扣除所清理或報廢的資產(chǎn)的賬面價值以及其他因搬遷直接導(dǎo)致的費用后，將余額計入損益處理;但如果確有證據(jù)表明所收到的搬遷補償款顯著高于所清理或報廢的資產(chǎn)的公允價值以及其他因搬遷直接導(dǎo)致的費用之和，則所清理或報廢的資產(chǎn)的公允價值與賬面價值之間的差額可以計入損益;同時應(yīng)將超出部分視同非政府機構(gòu)所給予的、與重新購建新資產(chǎn)相關(guān)的捐贈，計入資本公積。
二、 搬遷補償款項會計處理中的一些特殊問題
1. 可從搬遷補償款項中核銷的費用和損失的范圍
財企[2005]123號文件對于可從搬遷補償款項中核銷的費用開支的范圍采取列舉的方式。根據(jù)該文件的規(guī)定，可從搬遷補償款中核銷的費用開支主要包括兩種類型：
(1) 間接核銷，指因搬遷出售、報廢或毀損的固定資產(chǎn)的清理損失。這些資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)首先按照常規(guī)的固定資產(chǎn)清理業(yè)務(wù)進(jìn)行賬務(wù)處理，對于清理結(jié)束后的凈損益不是計入營業(yè)外收支，而是從專項應(yīng)付款中核銷。因此需要注意：在編制現(xiàn)金流量表的間接法部分時，這部分固定資產(chǎn)清理損益不包含于“固定資產(chǎn)報廢損失”和“處置固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他長期資產(chǎn)的損失”兩個項目內(nèi)。
(2)直接核銷，又分為兩種情況：一是搬遷中所滅失的原有土地使用權(quán)的原賬面價值，二是因與搬遷直接相關(guān)的一些費用性支出，例如可搬遷設(shè)備的拆卸、運輸、重新安裝、調(diào)試支出，以及安置職工的支出等。對于所滅失的土地使用權(quán)，視同國家提前收回，故其攤余價值應(yīng)當(dāng)作為損失，從專項應(yīng)付款中核銷。對于可搬遷設(shè)備的拆卸、運輸、重新安裝、調(diào)試支出，從理論上說應(yīng)當(dāng)將這些固定資產(chǎn)的原賬面價值中所包含的前一次安裝、運輸、調(diào)試支出及其所對應(yīng)的累計折舊分別從原值和累計折舊中轉(zhuǎn)銷，再將本次新發(fā)生的拆卸、運輸、重新安裝和調(diào)試支出增加其原值，在該固定資產(chǎn)的剩余可使用年限內(nèi)計提折舊。但因為這種操作比較復(fù)雜，實際上多數(shù)采用簡化的處理方法。
如果除了財企[2005]123號文件中所列舉的損失和費用以外，被搬遷企業(yè)還發(fā)生了其他直接與搬遷相關(guān)的費用和損失，例如搬遷期間的停工損失等，則這些費用和損失應(yīng)如何處理?對此，我們的觀點是：財企[2005]123號文件中未列舉的費用和損失，只要是有確鑿證據(jù)表明確實與當(dāng)前的搬遷活動直接相關(guān)，如果不進(jìn)行當(dāng)前的搬遷活動就不會發(fā)生的費用和損失，也應(yīng)該可以直接核銷專項應(yīng)付款。
2. 搬遷已經(jīng)開始但尚未收到搬遷補償款項時的處理
有時政府的搬遷補償款到位比較晚，在實際到位時企業(yè)已經(jīng)開始實施搬遷，并已發(fā)生了可以從專項應(yīng)付款中核銷的損失和費用。對此問題的處理，我們的意見是：
(1)在收到政府關(guān)于確定搬遷補償款金額的批文之前，因為能否收到補償，以及補償?shù)慕痤~都不能確定，因此不能將已發(fā)生的費用和損失在“其他應(yīng)收款”科目中掛賬，而應(yīng)當(dāng)直接計入發(fā)生當(dāng)期的損益。
(2) 在政府關(guān)于搬遷補償款金額的批文(應(yīng)以書面文件為證)收到后、搬遷補償款實際收到之前發(fā)生的與本次搬遷直接相關(guān)的費用和損失，如果在批文中有明確的關(guān)于支付期限、進(jìn)度和方式的規(guī)定，因而可以合理預(yù)期將會按照該批文的規(guī)定收到搬遷補償款的，則可以在“其他應(yīng)收款”科目中暫掛(但掛賬金額不應(yīng)超出可收到的補償款金額)，待收到補償款后與“專項應(yīng)付款”對沖。如果雖然政府批文明確了應(yīng)收取的搬遷補償款金額，但未明確支付期限、進(jìn)度和方式，則應(yīng)當(dāng)結(jié)合過去的經(jīng)驗合理估計將來收到的可能性，如果基本確定可收到補償款項，且補償款項足以彌補這些已發(fā)生的費用和損失的，也可以將這些已發(fā)生的費用和損失暫掛處理，但應(yīng)考慮是否有必要對這些掛賬的費用計提壞賬準(zhǔn)備。
(3) 為穩(wěn)健起見，在任何情況下均不應(yīng)將尚未收到的搬遷補償款預(yù)計入賬。
前述(2)關(guān)于在一定程度上允許費用和損失掛賬的處理方法，不應(yīng)追溯到收到批文前已發(fā)生的費用和損失，也就是說不能將收到批文前已發(fā)生的費用和損失從損益中轉(zhuǎn)出而重新計入其他應(yīng)收款。這是因為：對于補償款項能否收到，以及補償款金額的估計，都應(yīng)當(dāng)基于資產(chǎn)負(fù)債表日所能獲得的信息。對于資產(chǎn)負(fù)債表日前發(fā)生費用和損失，期后獲得批文的情形，由于當(dāng)初費用和損失發(fā)生時尚無法估計收到補償
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