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2016年初級會計職稱考試《初級會計實務》要點復習資料
第一章 資 產(chǎn)
第八節(jié) 固定資產(chǎn)和投資性房地產(chǎn)
知識點：固定資產(chǎn)
(一)固定資產(chǎn)概述
1.固定資產(chǎn)概念和特征
固定資產(chǎn)是指同時具有以下特征的有形資產(chǎn)：
(1)為生產(chǎn)商品、提供勞務、出租或經(jīng)營管理而持有;
(2)使用壽命超過一個會計年度。
2.固定資產(chǎn)的分類。
(1)按經(jīng)濟用途分類，可分為生產(chǎn)經(jīng)營用固定資產(chǎn)和非生產(chǎn)經(jīng)營用固定資產(chǎn)。
(2)綜合分類，即按固定資產(chǎn)的經(jīng)濟用途和使用情況等綜合分類，可把企業(yè)的固定資產(chǎn)劃分為七大類。
(二)固定資產(chǎn)的賬務處理
1.固定資產(chǎn)核算應設置的會計科目。為了反映和監(jiān)督固定資產(chǎn)的取得、計提折舊和處置等情況，企業(yè)應當設置“固定資產(chǎn)”、“累計折舊”、“在建工程”、“工程物資”、“固定資產(chǎn)清理”等科目進行核算。
企業(yè)固定資產(chǎn)、在建工程、工程物資發(fā)生減值的，還應當設置“固定資產(chǎn)減值準備”、“在建工程減值準備”、“工程物資減值準備”等科目進行核算。
2.固定資產(chǎn)的取得。
(1)外購固定資產(chǎn)。
企業(yè)外購的固定資產(chǎn)，應按實際支付的購買價款、不可抵扣的相關稅費、使固定資產(chǎn)達到預定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的可歸屬于該項資產(chǎn)的運輸費、裝卸費、安裝費和專業(yè)人員服務費等，作為固定資產(chǎn)的取得成本。
(2)建造固定資產(chǎn)。
企業(yè)自行建造固定資產(chǎn)，應按建造該項資產(chǎn)達到預定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出，作為固定資產(chǎn)的成本。
3.固定資產(chǎn)的折舊。
(1)計提折舊的范圍。
除以下情況外，企業(yè)應當對所有固定資產(chǎn)計提折舊：①已提足折舊仍繼續(xù)使用的固定資產(chǎn);②單獨計價人賬的土地。
(2)固定資產(chǎn)折舊方法。
企業(yè)應當根據(jù)與固定資產(chǎn)有關的經(jīng)濟利益的預期實現(xiàn)方式，合理選擇固定資產(chǎn)折舊方法�？蛇x用的折舊方法包括年限平均法、工作量法、雙倍余額遞減法和年數(shù)總和法等。
固定資產(chǎn)應當按月計提折舊，計提的折舊應當記人“累計折舊”科目，并根據(jù)用途計人相關資產(chǎn)的成本或者當期損益。企業(yè)自行建造固定資產(chǎn)過程中使用的固定資產(chǎn)，其計提的折舊應計人在建工程成本;基本生產(chǎn)車間所使用的固定資產(chǎn)，其計提的折舊應計人制造費用;管理部門所使用的固定資產(chǎn)，其計提的折舊應計人管理費用; 銷售部門所使用的固定資產(chǎn)，其計提的折舊應計人銷售費用;經(jīng)營租出的固定資產(chǎn)，其計提的折舊額應計人其他業(yè)務成本。
4.固定資產(chǎn)的后續(xù)支出。
固定資產(chǎn)的后續(xù)支出是指固定資產(chǎn)在使用過程中發(fā)生的更新改造支出、修理費用等。
固定資產(chǎn)的更新改造等后續(xù)支出，滿足固定資產(chǎn)確認條件的，應當計人固定資產(chǎn)成本，如有被替換的部分，應同時將被替換部分的賬面價值從該固定資產(chǎn)原賬面價值中扣除;不滿足固定資產(chǎn)確認條件的固定資產(chǎn)修理費用等，應當在發(fā)生時計人當期損益。
5.固定資產(chǎn)的處置。
固定資產(chǎn)處置包括固定資產(chǎn)的出售、報廢、毀損、對外投資、非貨幣性資產(chǎn)交換、債務重組等。處置固定資產(chǎn)應通過“固定資產(chǎn)清理”科目核算。
6.固定資產(chǎn)清查。
企業(yè)應定期或者至少于每年年末對固定資產(chǎn)進行清查盤點，以保證固定資產(chǎn)核算的真實性，充分挖掘企業(yè)現(xiàn)有固定資產(chǎn)的潛力。在固定資產(chǎn)清查過程中，如果發(fā)現(xiàn)盤盈、盤虧的固定資產(chǎn)，應填制固定資產(chǎn)盤盈盤虧報告表。清查固定資產(chǎn)的損溢，應及時查明原因，并按照規(guī)定程序報批處理。
7.固定資產(chǎn)減值。
固定資產(chǎn)在資產(chǎn)負債表日存在可能發(fā)生減值的跡象時，其可收回金額低于賬面價值的，企業(yè)應當將該固定資產(chǎn)的賬面價值減記至可收回金額，減記的金額確認為減值損失，計人當期損益，同時計提相應的資產(chǎn)減值準備。
固定資產(chǎn)減值損失一經(jīng)確認，在以后會計期間不得轉(zhuǎn)回。
知識點：投資性房地產(chǎn)
一、投資性房地產(chǎn)概述
投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)應當能夠單獨計量和出售。
1.投資性房地產(chǎn)的范圍
(1)已出租的土地使用權(quán);企業(yè)以經(jīng)營租賃方式出租的土地使用權(quán)，包括自行開發(fā)完成后用于出租的土地使用權(quán)。用于出租的土地使用權(quán)是指企業(yè)通過出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)。
第一，企業(yè)以經(jīng)營方式租入建筑物或土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)租給其他單位或個人的，不屬于投資性房地產(chǎn)，也不能確認為企業(yè)的資產(chǎn)。
第二，已出租的投資性房地產(chǎn)租賃期屆滿，因暫時空置但繼續(xù)用于出租的，仍作為投資性房地產(chǎn)。
(2)持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán);企業(yè)取得的、準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。
按照國家有關規(guī)定認定的閑置土地，不屬于投資性房地產(chǎn)。
(3)已出租的建筑物;企業(yè)以經(jīng)營租賃方式出租的建筑物，包括自行建造或開發(fā)完成后用于出租的房屋等。
出租的建筑物應是企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)的建筑物。
2.不屬于投資性房地產(chǎn)的范圍
(1)自用房地產(chǎn);為生產(chǎn)商品、提供勞務或者經(jīng)營管理而持有的房地產(chǎn)。如企業(yè)的廠房、辦公樓、經(jīng)營用土地等。
企業(yè)出租給本企業(yè)職工居住的宿舍，即使按照市場價格收取租金，也不屬于投資性房地產(chǎn)。
(2)作為存貨的房地產(chǎn);房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在正常經(jīng)營過程中銷售的或為銷售而正在開發(fā)的商品房和土地。
二、投資性房地產(chǎn)的賬務處理
(一)投資性房地產(chǎn)核算應設置的會計科目
企業(yè)應當設置“投資性房地產(chǎn)”、“投資性房地產(chǎn)累計折舊”或“投資性房地產(chǎn)累計攤銷”、“公允價值變動損益”、“其他業(yè)務收入”、“其他業(yè)務成本”等科目進行核算。
投資性房地產(chǎn)作為企業(yè)主營業(yè)務的，應當設置“主營業(yè)務收入”和“主營業(yè)務成本”科目核算相關的損益。
“投資性房地產(chǎn)”科目核算企業(yè)采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)的成本或采用公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)的公允價值。
采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，還應當分別設置“成本”和“公允價值變動”明細科目進行核算。
采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)的累計折舊或累計攤銷，可以單獨設置“投資性房地產(chǎn)累計折舊”或“投資性房地產(chǎn)累計攤銷”科目，比照“累計折舊”、“累計攤銷”等科目進行賬務處理。
采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)發(fā)生減值的，可以單獨設置“投資性房地產(chǎn)減值準備”科目，比照“固定資產(chǎn)減值準備” 、“無形資產(chǎn)減值準備”科目進行賬務處理。
“其他業(yè)務收入”和“其他業(yè)務成本”科目分別核算企業(yè)投資性房地產(chǎn)取得租金收入、處置投資性房地產(chǎn)實現(xiàn)的收入和投資性房地產(chǎn)計提的折舊或進行攤銷、處置投資性房地產(chǎn)結(jié)轉(zhuǎn)的成本。
(二)投資性房地產(chǎn)的取得
確認投資性房地產(chǎn)的條件:
�、倥c該投資性房地產(chǎn)有關的經(jīng)濟利益很可能流入企業(yè);
②該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠地計量。
(1)外購的投資性房地產(chǎn)
外購投資性房地產(chǎn)的成本，包括購買價款、相關稅費和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。
借：投資性房地產(chǎn)
貸：銀行存款
(2)自行建造的投資性房地產(chǎn)的確認和初始計量
自行建造投資性房地產(chǎn)的成本，由建造該項房地產(chǎn)達到預定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出構(gòu)成。包括土地開發(fā)費、建筑成本、安裝成本、應予資本化的借款費用、支付的其他費用和分攤的間接費用等。
借：投資性房地產(chǎn)
貸：銀行存款
(3)內(nèi)部轉(zhuǎn)換形成的投資性房地產(chǎn)
�、倨髽I(yè)將作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)的，應當按照該項存貨在轉(zhuǎn)換日的賬面余額或公允價值進行核算。
借：投資性房地產(chǎn)(成本模式)
投資性房地產(chǎn)——成本(公允價值模式)
公允價值變動損益 (借方余額情況下，虧)
存貨跌價準備
貸：開發(fā)產(chǎn)品(賬面余額)
資本公積——其他資本公積(貸方差額情況下，賺)
�、谄髽I(yè)將自用的建筑物等轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。
成本模式
借：投資性房地產(chǎn)
累計折舊
固定資地產(chǎn)減值準備
貸：固定資產(chǎn)
投資性房地產(chǎn)累計折舊
投資性房地產(chǎn)減值準備
公允價值模式
借：投資性房地產(chǎn)—成本(轉(zhuǎn)換日的公允價值 )
累計折舊
公允價值變動損益 (借方余額情況下)
固定資產(chǎn)減值準備
貸：固定資產(chǎn)
資本公積——其他資本公積(貸方余額情況下)
(三)投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量
1.采用成本模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)
(1)計提折舊或攤銷
借：其他業(yè)務成本
貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊(攤銷)
(2)取得租金收入
借：銀行存款
貸：其他業(yè)務收入
(3)計提減值準備
借：資產(chǎn)減值損失
貸：投資性房地產(chǎn)減值準備
減值準備一經(jīng)計提，在持有期間不得轉(zhuǎn)回。
2.采用公允價值模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)
企業(yè)有確鑿證據(jù)表明其投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量。
(1)企業(yè)采用公允價值模式進行后續(xù)計量的，不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進行攤銷;
(2) 應當以資產(chǎn)負債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎調(diào)整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益(公允價值變動損益)。資產(chǎn)負債表日，投資性房地產(chǎn)的公允價值高于其賬面余額的差額，借記“投資性房地產(chǎn)--公允價值變動”科目，貸記“公允價值變動損益”科目;公允價值低于其賬面余額的差額做相反的會計分錄。
(3)投資性房地產(chǎn)取得的租金收入，確認為其他業(yè)務收入。
3.投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式的變更
(1)為保證會計信息的可比性，企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。
(2) 存在確鑿的證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得、且能夠滿足采用公允價值模式條件的情況下，才允許企業(yè)對投資性房地產(chǎn)從成本模式計量變更為公允價值模式計量。成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式的，應當作為會計政策變更處理，將計量模式變更時公允價值與賬面價值的差額，調(diào)整期初留存收益。
(3)已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價值模式轉(zhuǎn)為成本模式。
(四)投資性房地產(chǎn)的處置
企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓、報廢投資性房地產(chǎn)或者發(fā)生投資性房地產(chǎn)毀損，應當將處置收入扣除其賬面價值和相關稅費后的金額計入當期損益。實際收到的處置收入計入其他業(yè)務收入;處置投資性房地產(chǎn)的賬面價值計入其他業(yè)務成本。
1.采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)的處置
�、俳瑁恒y行存款(處置收入凈額)
貸：其他業(yè)務收入
�、诮瑁浩渌麡I(yè)務成本
投資性房地產(chǎn)累計折舊(攤銷)
投資性房地產(chǎn)減值準備
貸：投資性房地產(chǎn)
2.采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)的處置
①借：銀行存款
貸：其他業(yè)務收入
�、诮瑁浩渌麡I(yè)務成本
貸：投資性房地產(chǎn)——成本
投資性房地產(chǎn)——公允價值變動(或借記)
�、劢瑁汗蕛r值變動損益
貸：其他業(yè)務成本(或相反分錄)
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