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2016房地產(chǎn)估價師考點： 房地產(chǎn)估價原則
房地產(chǎn)估價原則的含義：
基本規(guī)律。房地產(chǎn)價格在總體上、從某種意義上講，是客觀存在的，不會因個別市場參與者希望它多高或多低，它就會有那么高或那么低。因此，房地產(chǎn)估價師要評估出合理的房地產(chǎn)價值，就不能把自己主觀隨意認(rèn)定的某個"價值"強加給估價對象，而應(yīng)遵循房地產(chǎn)價格形成和變動的客觀規(guī)律，通過對這些規(guī)律的認(rèn)識和掌握，采用科學(xué)的估價方法，把客觀存在的房地產(chǎn)價值"發(fā)現(xiàn)"或"探測"出來。
人們在房地產(chǎn)估價的反復(fù)實踐和理論探索中，逐漸認(rèn)識了房地產(chǎn)價格形成和變動的客觀規(guī)律，在此基礎(chǔ)上總結(jié)和提煉出了一些簡明扼要的進行房地產(chǎn)估價應(yīng)依據(jù)的法則或標(biāo)準(zhǔn)。這些法則或標(biāo)準(zhǔn)就是房地產(chǎn)估價原則。因此，如果給房地產(chǎn)估價原則下個定義，則它是指人們在房地產(chǎn)估價的反復(fù)實踐和理論探索中，在認(rèn)識房地產(chǎn)價格形成和變動客觀規(guī)律的基礎(chǔ)上，總結(jié)和提煉出的一些簡明扼要的進行房地產(chǎn)估價所依據(jù)的法則或標(biāo)準(zhǔn)。
房地產(chǎn)估價原則主要有：①獨立、客觀、公正原則;②合法原則;③估價時點原則;④替代原則;⑤最高最佳利用原則;⑥謹(jǐn)慎原則。
房地產(chǎn)估價原則的作用：
房地產(chǎn)估價原則可以使不同的房地產(chǎn)估價師對房地產(chǎn)估價的基本前提具有一致性，對同一估價對象在同一估價目的、同一估價時點下的評估價值趨于相同或近似，幫助房地產(chǎn)估價師如何去思考和衡量估價對象的價值，如何把估價對象的評估價值首先框定在一個基本合理的范圍內(nèi)，然后結(jié)合估價方法的測算，就可以評估出一個更加精準(zhǔn)的價值。因此，房地產(chǎn)估價師應(yīng)熟知并正確理解房地產(chǎn)估價原則，以此作為估價時的指南。一旦正確掌握了房地產(chǎn)估價原則，可以收到事半功倍的效果。
如果違背了房地產(chǎn)估價原則，就不可能評估出正確的房地產(chǎn)價值。因此，評判一個評估價值是否正確，很重要的一點是檢查估價機構(gòu)和估價師是否遵循了應(yīng)遵循的估價原則。但值得注意的是，不同估價目的的估價或評估的價值類型不同，應(yīng)遵循的估價原則可能有所不同。
獨立、客觀、公正原則：
獨立、客觀、公正原則要求估價機構(gòu)和估價師站在中立的立場上評估出對各方當(dāng)事人來說都是公平合理的價值。所謂"獨立"，就是要求估價機構(gòu)和估價師與相關(guān)當(dāng)事人無利害關(guān)系，在估價中不受包括委托人在內(nèi)的任何單位和個人的影響，應(yīng)憑自己的專業(yè)知識、經(jīng)驗和職業(yè)道德進行估價。所謂"客觀"，就是要求估價機構(gòu)和估價師在估價中不帶著自己的情感、好惡和偏見，應(yīng)按照事物的本來面目、實事求是地進行估價。所謂"公正"，就是要求估價機構(gòu)和估價師在估價中不偏袒相關(guān)當(dāng)事人中任何一方，應(yīng)堅持原則、公平正直地進行估價。
房地產(chǎn)估價之所以要遵循獨立、客觀、公正原則，是因為如果評估出的價值不公平合理，就會損害相關(guān)當(dāng)事人中某一方的利益，也有損于估價師、估價機構(gòu)以至整個估價行業(yè)的聲譽和公信力。例如，在房地產(chǎn)抵押估價中，如果評估出的房地產(chǎn)抵押價值比合理的價值高，則借款人受益，貸款人的風(fēng)險增加，甚至影響金融安全。在房屋征收估價中，如果評估出的被征收房屋價值比合理的價值低，則被征收人受損，甚至影響社會穩(wěn)定;反之，則被征收人得利，公共利益受損。在人民法院拍賣房地產(chǎn)估價中，如果評估出的拍賣房地產(chǎn)價值比合理的價值低，則可能導(dǎo)致被執(zhí)行人的房地產(chǎn)被低價拍賣，使被執(zhí)行人受損;反之，可能導(dǎo)致流拍，使申請執(zhí)行人的債權(quán)不能實現(xiàn)，合法權(quán)益得不到保障。在房地產(chǎn)稅收估價中，如果估價結(jié)果導(dǎo)致納稅人少交稅，則造成稅款流失;而無論是估價結(jié)果導(dǎo)致納稅人多交稅還是少交稅，都會造成稅負(fù)不公平。
合法原則：
合法原則要求估價結(jié)果是在依法判定的估價對象狀況特別是權(quán)益狀況下的價值。依法是指不僅要依據(jù)有關(guān)法律、行政法規(guī)、最高人民法院和最高人民檢察院發(fā)布的有關(guān)司法解釋，還要依據(jù)估價對象所在地的有關(guān)地方性法規(guī)(民族自治地方應(yīng)同時依據(jù)有關(guān)自治條例和單行條例)，國務(wù)院所屬部門頒發(fā)的有關(guān)部門規(guī)章和政策，估價對象所在地人民政府頒發(fā)的有關(guān)地方政府規(guī)章和政策，以及估價對象的不動產(chǎn)登記簿(房屋登記簿、土地登記簿)、權(quán)屬證書、有關(guān)批文和合同等(如規(guī)劃意見書、國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓招標(biāo)文件、國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同、房屋租賃合同等)。因此，合法原則中所講的"法"，是廣義的" 法"。
房地產(chǎn)估價之所以要遵循合法原則，是因為房地產(chǎn)狀況不同，特別是實物狀況、區(qū)位狀況相同的房地產(chǎn)，如果權(quán)益狀況不同，評估價值就會有所不同。但是，估價對象狀況不是委托人或估價師可以隨意假定的，甚至不是根據(jù)實際狀況確定的，而必須依法判定。
估價時點原則：
估價時點原則要求估價結(jié)果是在由估價目的決定的某個特定時間的價值。
房地產(chǎn)估價之所以要遵循估價時點原則，是因為影響房地產(chǎn)價格的因素是不斷變化的，房地產(chǎn)市場是不斷變化的，從而房地產(chǎn)價格和價值是不斷變化的。實際上，隨著時間的流逝，房地產(chǎn)本身也可能發(fā)生變化，如建筑物變得陳舊過時、周圍環(huán)境有所改變等。因此，同一房地產(chǎn)在不同的時間通常會有不同的價值。價值與時間密不可分，每一個價值都對應(yīng)著一個時間，不存在沒有時間的價值。如果沒有了對應(yīng)的時間，價值就會失去意義。反過來，不可能離開時間來評估估價對象的價值。如果沒有了時間這個前提，價值評估將無從下手。另外，估價既不可能也無必要評估估價對象在所有時間的價值，通常只是評估估價對象在某個特定時間的價值。這就要求估價必須先確定某個時間。但是，這個時間既不是委托人也不是估價師可以隨意假定的，而必須根據(jù)估價目的來確定。這個由估價目的決定的評估價值所對應(yīng)的時問，稱為估價時點，并一般用公歷年、月、日表示。
確立估價時點原則的意義在于：估價時點除了說明評估價值對應(yīng)的時間，還是評估估價對象價值的時間界限。例如，有關(guān)房地產(chǎn)的法規(guī)、政策和估價標(biāo)準(zhǔn)等的發(fā)布、修訂、廢止和實施日期等，均有可能影響估價對象的價值，因此，在估價時究竟是采用發(fā)布、修訂、廢止和實施日期之前還是之后的，就應(yīng)根據(jù)估價時點來確定。再如，采用市場法估價時，如果選取的可比實例成交日期與估價時點不同(通常是這種情況)，就需要把可比實例在其成交日期的價格調(diào)整為在估價時點的價格，如此調(diào)整之后的可比實例成交價格，才可以作為估價對象價值的參照值。
替代原則：
替代原則要求估價結(jié)果不得不合理偏離與估價對象相似的房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格。
房地產(chǎn)估價之所以要遵循替代原則，是因為根據(jù)經(jīng)濟學(xué)原理，在同一個市場上相同的商品有相同的價格。一般地說，任何理性的買者在購買商品之前都會在市場上搜尋并"貨比三家"，然后購買其中效用最大(或質(zhì)量、性能最好)而價格最低的，即購買"性價比"高或"物美價廉"的。如果效用與價格相比，顯示價格過高或效用過小，則人們會敬而遠(yuǎn)之。具體地說，如果同一個市場上有兩個以上相同的商品同時存在時，則理性的買者會購買價格最低的;或者反過來，如果同一個市場上有兩個以上價格相同的相似的商品同時存在時，則理性的買者會購買效用最大的。賣者為了使其產(chǎn)品能夠賣出去，相互之問也會進行價格競爭。市場上買者、賣者的這些行為導(dǎo)致的結(jié)果，是在相同的商品之間形成相同的價格。
房地產(chǎn)價格的形成一般也如此，只是由于房地產(chǎn)的獨一無二特性，使得完全相同的房地產(chǎn)幾乎沒有，但在同一個房地產(chǎn)市場上，相似的房地產(chǎn)會有相近的價格。因為在現(xiàn)實房地產(chǎn)交易中，任何理性的買者和賣者，都會將其擬買或擬賣的房地產(chǎn)與市場上相似的房地產(chǎn)進行比較，從而任何理性的買者不會接受比市場上相似的房地產(chǎn)的正常價格過高的價格，任何理性的賣者不會接受比市場上相似的房地產(chǎn)的正常價格過低的價格。這種相似的房地產(chǎn)之間價格相互牽掣的結(jié)果，是它們的價格相互接近。
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