房地產(chǎn)估價(jià)師2015年《經(jīng)營(yíng)與管理》真題及答案
一、單項(xiàng)題
1.某投資者花費(fèi)80萬(wàn)元購(gòu)一店鋪,每月凈租金收入為1.583萬(wàn)元,考慮月投資收益率為0.8%,則( )個(gè)月可收回投資.
A 50.5
B 60
C 65
D 75
答案：C
解析：80=1.583/0.8%[1-1/(1+0.8%)n] 解得n =65
2.某項(xiàng)目未考慮通貸膨脹情況下,其收益率為18.27%,當(dāng)前通貨膨脹率為5%則該項(xiàng)目的實(shí)際收益率為( )
A11.38%
B12.64%
C15.46%
D 16.22%
答案：B
解析：由(1+Ra)=(1+Rr)(1+Rd)求得Rr=12.64%
3.房地產(chǎn)的( )是房地產(chǎn)投資最重要的一個(gè)特性，房地產(chǎn)不能脫離周圍的環(huán)境而存在，就是強(qiáng)調(diào)了位置對(duì)房地產(chǎn)投資的一個(gè)重要性。
A適應(yīng)性
B對(duì)專業(yè)管理的的依賴性
C位置的固定性
D相互之間的影響性
答案：C
解析：位置的固定性也稱不可移動(dòng)性，是房地產(chǎn)投資最重要的一個(gè)特性
4.下列房地產(chǎn)交易活動(dòng)處于房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)的是( )
A 房屋出租
B 房地產(chǎn)抵押
C 土地使用權(quán)出讓
D 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓
答案：C
解析：房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)為土地使用權(quán)出讓市場(chǎng)
5.一般來(lái)說(shuō)，認(rèn)知定價(jià)法所確定的價(jià)格( )價(jià)值定價(jià)法所確定的價(jià)格。
A高于
B低于
C等于
D高于等于
答案：A
解析：
6.風(fēng)險(xiǎn)最大的是商業(yè)物業(yè)風(fēng)險(xiǎn),是因?yàn)? )
A商業(yè)物業(yè)對(duì)于宏觀經(jīng)濟(jì)變化反應(yīng)最快和最大
B商業(yè)投資的預(yù)測(cè)最難
C商業(yè)的社會(huì)發(fā)展方向不易預(yù)測(cè)
D商業(yè)人員無(wú)法競(jìng)爭(zhēng)時(shí)心理變化很大
答案：A
解析：商業(yè)物業(yè)對(duì)于宏觀經(jīng)濟(jì)變化反應(yīng)最快和最大
7.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)可從( )兩個(gè)方面進(jìn)行考察。
A投資資金量和預(yù)期收益資金
B資金流通方式和對(duì)策
C出租、出售或經(jīng)營(yíng)形態(tài)
D物質(zhì)形態(tài)和貨幣形態(tài)
答案：D
解析：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)可從物質(zhì)形態(tài)和貨幣形態(tài)兩個(gè)方面進(jìn)行考察。
8.對(duì)于開(kāi)發(fā)投資來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟(jì)效果的大小的衡量指標(biāo)不包括( )
A銷售收入
B開(kāi)發(fā)利潤(rùn)
C成本利潤(rùn)率
D投資回報(bào)率
答案：A
解析：銷售收入是房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟(jì)效果的表現(xiàn)形式。
9.下列關(guān)于敏感性分析的方法和步驟表達(dá)不當(dāng)?shù)囊豁?xiàng)是( )
A找出那些最能反映項(xiàng)目投資效益的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo) 如財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率等作為其分析對(duì)象。
B從眾多影響項(xiàng)目投資效益的不確定性因素中選取對(duì)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)無(wú)影響并在開(kāi)發(fā)周期內(nèi)不發(fā)生變化的因素作為敏感分析中的不確定因素。
C分析時(shí)要設(shè)定不確定因素的變化范圍
D對(duì)項(xiàng)目 的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)進(jìn)行分析計(jì)算，找出敏感性因素。
答案：B
10.開(kāi)發(fā)商收到承包商遞交的竣工結(jié)算報(bào)告及結(jié)算資料后通常要在( )內(nèi)予以核實(shí)，給予確認(rèn)或者提出修改意見(jiàn)。
A10日
B15日
C1個(gè)月
D2個(gè)月
答案：C
解析：開(kāi)發(fā)商收到承包商遞交的竣工結(jié)算報(bào)告及結(jié)算資料后通常要在1個(gè)月內(nèi)予以核實(shí)，給予確認(rèn)或者提出修改意見(jiàn)。
11、開(kāi)發(fā)商投入的建設(shè)資金(不含土地費(fèi)用)達(dá)到或超過(guò)地上物預(yù)計(jì)總投資的( )以后，方可獲得政府房地產(chǎn)管理部門頒發(fā)的預(yù)售許可證。
A.20%
B.25%
C.30%
D.40%
【正確答案】：B
【答案解析】：參考教材P327，一般規(guī)定，開(kāi)發(fā)商投入的建設(shè)資金(不含土地費(fèi)用)達(dá)到或超過(guò)地上物預(yù)計(jì)總投資的25%以后，方可獲得政府房地產(chǎn)管理部門頒發(fā)的預(yù)售許可證。
12、下列關(guān)于過(guò)熱與房地產(chǎn)泡沫的說(shuō)法，不正確的說(shuō)法是( )。
A.可以用市場(chǎng)價(jià)格背離實(shí)際價(jià)值的程度來(lái)度量房地產(chǎn)泡沫
B.房地產(chǎn)過(guò)度開(kāi)發(fā)比房地產(chǎn)泡沫的嚴(yán)重程度更高，危害更大，屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)不正常的大起大落
C.當(dāng)房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生時(shí)，市場(chǎng)還處在上升階段;而出現(xiàn)過(guò)度開(kāi)發(fā)的現(xiàn)象時(shí)，市場(chǎng)已經(jīng)開(kāi)始下滑了
D.“過(guò)熱”表現(xiàn)為投資者基于土地開(kāi)發(fā)利用的目的而加大投資，通常是為獲得長(zhǎng)期收益;而“房地產(chǎn)泡沫”則表現(xiàn)為市場(chǎng)參與者對(duì)短期資本收益的追逐，他們不考慮土地的用途和開(kāi)發(fā)，通常表現(xiàn)為增加現(xiàn)期的購(gòu)買與囤積，以待價(jià)格更高時(shí)拋出
【正確答案】：B
【答案解析】：房地產(chǎn)泡沫比過(guò)度開(kāi)發(fā)的嚴(yán)重程度更高，危害更大，屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)不正常的大起大落。參見(jiàn)教材P54。
13、有一計(jì)算期為10年的房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目，經(jīng)測(cè)算，該項(xiàng)目的投資收益率為10%，銀行貸款利率為6%，計(jì)算期內(nèi)，凈現(xiàn)值的期望值為125萬(wàn)元，凈現(xiàn)值期望值的標(biāo)準(zhǔn)差為65萬(wàn)元，則在計(jì)算期內(nèi)，該項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)是( )。
A.52%
B.58%
C.62%
D.68%
【正確答案】：A
【答案解析】：(65/125)×100%=52%。
14、某店鋪的購(gòu)買價(jià)格為60萬(wàn)元，購(gòu)買者用現(xiàn)金支付20萬(wàn)，其余的為借貸資金，如果店鋪進(jìn)入正常經(jīng)營(yíng)期后第一年的稅后現(xiàn)金流為24000元，投資者權(quán)益增加值為2200元，店鋪市場(chǎng)價(jià)值增長(zhǎng)率為2%，則考慮物業(yè)增值時(shí)該店鋪的投資回報(bào)率為( )。
A.8.1%
B.16.0%
C.19.1%
D.23.1%
【正確答案】：C
【答案解析】：當(dāng)考慮物業(yè)增值收益時(shí)，投資回報(bào)率=(稅后現(xiàn)金流量+投資者權(quán)益增加值+物業(yè)增值收益)/權(quán)益投資數(shù)額，則投資回報(bào)率=(2.4+0.22+60×2%)/(60-40)=19.1%。參見(jiàn)教材P200。
15、進(jìn)度計(jì)劃管理通常采用網(wǎng)絡(luò)圖和( )。
A.資源配置圖
B.直方圖
C.橫道圖
D.控制圖
【正確答案】：C
【答案解析】：進(jìn)度計(jì)劃管理通常采用網(wǎng)絡(luò)圖和橫道圖。參見(jiàn)教材P84。
二、多選題
1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工后，按規(guī)定應(yīng)移交給城市檔案館的竣工檔案應(yīng)包括( )。
A.竣工圖
B.可行性研究報(bào)告
C.工程質(zhì)量保修書(shū)
D.住宅使用說(shuō)明書(shū)
E.竣工驗(yàn)收備案表
【正確答案】：AB
【答案解析】：項(xiàng)目竣工后，需要整理技術(shù)資料(可研報(bào)告是其中最重要的一個(gè))和竣工圖，編制竣工檔案。工程質(zhì)量保修書(shū)、住宅使用說(shuō)明書(shū)和竣工驗(yàn)收備案表都屬于竣工驗(yàn)收時(shí)需要提交的資料。參見(jiàn)教材P93。
2、以下說(shuō)法正確的是( )。
A.有效毛收入=潛在毛租金收入-空置和收租損失+其他收入
B.凈經(jīng)營(yíng)收入=有效毛收入-運(yùn)營(yíng)費(fèi)用
C.稅前現(xiàn)金流=凈經(jīng)營(yíng)收入-抵押貸款還本付息
D.稅后現(xiàn)金流=稅前現(xiàn)金流-大修基金一所得稅
E.稅前現(xiàn)金流=凈經(jīng)營(yíng)收入-大修基金抵押貸款還本付息
【正確答案】：ABCD
【答案解析】：參考教材P364，稅前現(xiàn)金流=凈經(jīng)營(yíng)收入-抵押貸款還本付息。所以E選項(xiàng)不正確。
3、新設(shè)項(xiàng)目法人融資形式的特點(diǎn)有( )。
A.項(xiàng)目投資由新設(shè)項(xiàng)目法人籌集的資本金和債務(wù)資金構(gòu)成
B.新設(shè)項(xiàng)目法人承擔(dān)相應(yīng)的融資責(zé)任和風(fēng)險(xiǎn)
C.從項(xiàng)目投產(chǎn)后的經(jīng)濟(jì)效益來(lái)考察償債能力
D.從既有法人的財(cái)務(wù)整體狀況來(lái)考察融資后的償債能力
E.擬建項(xiàng)目在既有法人資產(chǎn)和信用基礎(chǔ)上進(jìn)行，并形成其增量資產(chǎn)
【正確答案】：ABC
【答案解析】：參見(jiàn)教材P324，新設(shè)項(xiàng)目法人融資形式的特點(diǎn)是：項(xiàng)目投資由新設(shè)項(xiàng)目法人籌集的資本金和債務(wù)資金構(gòu)成;新設(shè)項(xiàng)目法人承擔(dān)相應(yīng)的融資責(zé)任和風(fēng)險(xiǎn);從項(xiàng)目投產(chǎn)后的經(jīng)濟(jì)效益來(lái)考察償債能力。
4、根據(jù)財(cái)務(wù)核算與分析的需要，企業(yè)利潤(rùn)可分為( )等四個(gè)層次。
A.經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)
B.利潤(rùn)總額
C.稅后利潤(rùn)
D.未分配利潤(rùn)
E.可分配利潤(rùn)
【正確答案】：ABCE
5、在不確定性情況下，估計(jì)未來(lái)投資收益，可選用的決策方法有( )。
A.小中取大法
B.大中取小法
C.大中取大法
D.小中取小法
E.最小最大后悔值法
【正確答案】：ACE
【該題針對(duì)“房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的概念”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】
6、商業(yè)銀行發(fā)放商用房地產(chǎn)抵押貸款時(shí)，下列說(shuō)法正確的有( )。
A.貸款價(jià)值比率通常不超過(guò)50%
B.貸款期限最長(zhǎng)不超過(guò)10年
C.貸款期限最長(zhǎng)不超過(guò)20年
D.貸款利率通常高于個(gè)人住房抵押貸款
E.僅對(duì)已經(jīng)通過(guò)竣工驗(yàn)收的商用房地產(chǎn)發(fā)放
【正確答案】：BDE
【答案解析】：參見(jiàn)教材P307，貸款價(jià)值比率通常不超過(guò)60%，貸款期限最長(zhǎng)不超過(guò)10年。所以AC選項(xiàng)不正確。
7、下面哪項(xiàng)不屬于房地產(chǎn)投資信托的分類( )。
A.權(quán)益型
B.綜合型
C.增長(zhǎng)型
D.抵押型
E.混合型
【正確答案】：BC
8、關(guān)于某特定商品市場(chǎng)規(guī)模的說(shuō)法，正確的有( )。
A.有效市場(chǎng)大于服務(wù)市場(chǎng)
B.服務(wù)市場(chǎng)大于潛在市場(chǎng)
C.潛在市場(chǎng)大于有效市場(chǎng)
D.滲透市場(chǎng)大于有效市場(chǎng)
E.服務(wù)市場(chǎng)大于滲透市場(chǎng)
【正確答案】：ACE
【答案解析】：潛在市場(chǎng)最大，滲透市場(chǎng)最小。潛在市場(chǎng)是對(duì)某種特定商品有興趣的消費(fèi)者的集合;有效市場(chǎng)是對(duì)某種特定商品有興趣、收入與途徑的消費(fèi)者的集合;合格的有效市場(chǎng)是政府或團(tuán)體有資格消費(fèi)某種商品的特定消費(fèi)者的集合;服務(wù)市場(chǎng)，也稱目標(biāo)市場(chǎng)，是開(kāi)發(fā)商決定追求的那部分合格的有效市場(chǎng)。(整個(gè)市場(chǎng)>)潛在市場(chǎng)>有效市場(chǎng)>合格的有效市場(chǎng)>服務(wù)市場(chǎng)(>滲透市場(chǎng))。滲透市場(chǎng)是指已經(jīng)購(gòu)買了某種產(chǎn)品的消費(fèi)者的集合。參見(jiàn)教材P112～113。
9、下列房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本費(fèi)用中，屬于土地費(fèi)用的有( )。
A.土地出讓價(jià)款
B.土地購(gòu)置稅費(fèi)
C.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)
D.水文地質(zhì)勘測(cè)費(fèi)
E.土地開(kāi)發(fā)工程費(fèi)
【正確答案】：ABE
【答案解析】：C屬于房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)。D屬于勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)。E屬于看產(chǎn)設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)。參見(jiàn)教材P257-259。
10、可行性研究的結(jié)論主要是說(shuō)明項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)果，表明項(xiàng)目( )。
A.是否有足夠的資金來(lái)源
B.是否有較為廣闊的市場(chǎng)
C.是否具有較理想的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率
D.是否有較強(qiáng)的貸款償還能力和自身平衡能力和較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力
E.項(xiàng)目是否可行
【正確答案】：CDE
【答案解析】：參見(jiàn)教材P282，可行性研究的結(jié)論，主要是說(shuō)明項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)果，表明項(xiàng)目是否具有較理想的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、較強(qiáng)的貸款償還能力及自身平衡能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力，以及項(xiàng)目是否可行。
11、北京市別墅銷售市場(chǎng)，是按房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分的( )標(biāo)準(zhǔn)劃分的。
A.按地域細(xì)分
B.按房地產(chǎn)用途細(xì)分
C.按增量存量細(xì)分
D.按交易形式細(xì)分
E.按目標(biāo)市場(chǎng)細(xì)分
【正確答案】：ABD
12、影響房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)變的社會(huì)環(huán)境有( )幾方面。
A.人口數(shù)量和結(jié)構(gòu)
B.社會(huì)福利
C.產(chǎn)業(yè)與結(jié)構(gòu)布局
D.家庭生命周期
E.家庭收入及其分布
【正確答案】：ABD
【答案解析】：CE選項(xiàng)是屬于影響房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)變的經(jīng)濟(jì)環(huán)境的因素。參見(jiàn)教材P30。
13、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中的基礎(chǔ)參數(shù)中的時(shí)間類參數(shù)包括( )。
A.計(jì)息期的起始時(shí)間點(diǎn)
B.開(kāi)發(fā)期的起始時(shí)間點(diǎn)
C.建設(shè)期的起始時(shí)間點(diǎn)
D.出租經(jīng)營(yíng)期的起始時(shí)間點(diǎn)
E.投資回收期的起始時(shí)間點(diǎn)
【正確答案】：BCD
【答案解析】：參見(jiàn)教材P257，時(shí)間類參數(shù)包括開(kāi)發(fā)活動(dòng)的起始時(shí)間點(diǎn)，開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期、開(kāi)發(fā)期、準(zhǔn)備期、建設(shè)期、出售期、出租經(jīng)營(yíng)期的起始時(shí)間點(diǎn)以及持續(xù)時(shí)間長(zhǎng)度，經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)工作的計(jì)算周期。
14、下列房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工作中，屬于前期工作階段的是( )。
A.獲取項(xiàng)目所需土地
B.進(jìn)行項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)
C.確定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案并獲得批準(zhǔn)
D.對(duì)項(xiàng)目的建設(shè)工程進(jìn)行招標(biāo)
E.提交項(xiàng)目開(kāi)工申請(qǐng)并獲得批準(zhǔn)
【正確答案】：ACDE
【答案解析】：前期工作階段包括：獲取土地、項(xiàng)目核準(zhǔn)和開(kāi)工計(jì)劃、確定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案并獲得規(guī)劃許可、工程建設(shè)招標(biāo)、開(kāi)工申請(qǐng)與審批等;項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)屬于投資決策分析階段。參見(jiàn)教材P67-82。
15、下列指標(biāo)中，屬于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目靜態(tài)盈利能力指標(biāo)的有( )。
A.凈現(xiàn)值
B.投資利潤(rùn)率
C.現(xiàn)金回報(bào)率
D.靜態(tài)投資回收期
E.內(nèi)部收益率
【正確答案】：BCD
【答案解析】：凈現(xiàn)值和內(nèi)部收益率屬于動(dòng)態(tài)指標(biāo)。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目包括開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目和置業(yè)投資項(xiàng)目?jī)煞N，其中的現(xiàn)金回報(bào)率只屬于置業(yè)投資項(xiàng)目。參見(jiàn)教材P178。
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