2015年房地產估價師《理論與方法》練習題及答案
一、判斷題
1、估價上的折舊注重的是原始價值的真實減損。( )
【正確答案】：N
【答案解析】：估價上的折舊注重的是資產市場價值的真實減損。參見教材P310。
2、按建筑面積進行分攤和按土地價值進行分攤的方法，從理論上講要求地價分攤不斷地進行，但這在實際中不可行。( )
【正確答案】：N
【答案解析】：應為按房地價值進行分攤的方法和按土地價值進行分攤的方法。參見教材P392。
3、預計某宗房地產的年凈收益為2萬元，預計該房地產尚可使用15年，房地產的報酬率為8%，則房地產的收益價格為17.12萬元。( )
【正確答案】：Y
【答案解析】：該地產的收益價格為：
4、在建筑物折舊中，只有不可修復的功能落后，不存在可修復的功能落后。( )
【正確答案】：N
【答案解析】：參見教材P307。有些功能落后時不可修復的。如無法調整的建筑設計的缺陷，就是不可修復的功能落后
5、適合原理是以估價對象與其外部環(huán)境是否協(xié)調，來判定估價對象是否為最高最佳使用。它可以幫助確定估價對象的最佳用途。 ( )
【正確答案】：Y
【答案解析】：適合原理是以估價對象與其外部環(huán)境是否協(xié)調，來判定估價對象是否為最高最佳使用。它可以幫助確定估價對象的最佳用途。參見教材P168。
6、凈收益乘數法能提供更可靠的價值測算，因而通常直接采用凈收益乘數法形式，將凈收益轉換為價值的形式。( )
【正確答案】：N
【答案解析】：凈收益乘數法能提供更可靠的價值測算。由于凈收益乘數與資本化率是互為倒數的關系，通常很少直接采用凈收益乘數法形式，而采用資本化率將凈收益轉換為價值的形式。參見教材P254。
7、自有資金資本化率通常為未來第一年的稅前現金流量與自有資金額的比率，可以由可比實例房地產的稅前現金流量除以自有資金金額得到。( )
【正確答案】：Y
【答案解析】：自有資金資本化率通常為未來第一年的稅前現金流量與自有資金額的比率，可以通過市場提取法由可比實例的稅前現金流量除以自有資金額得到。參見教材P260。
8、銷售期是自開始銷售未來開發(fā)完成后的房地產之日起至將其售出之日止的時間。 ( )
【正確答案】：Y
【答案解析】：銷售期是自開始銷售未來開發(fā)完成后的房地產之日起至將其售出之日止的時間。參見教材P329。
9、收益期限一般根據建筑物剩余經濟壽命和建設用地使用權剩余期限來確定。( )
【正確答案】：Y
【答案解析】：收益期限一般根據建筑物剩余經濟壽命和建設用地使用權剩余期限來確定。參見教材P235。
10、移動平均法是對原有價格按照時間序列進行修勻，即采用逐項遞移的方法分別計算一系列移動的時序價格平均數，形成一個新的派生平均價格的時間序列，借以消除價格短期波動的影響，顯現出價格變動的基本發(fā)展趨勢。( )
【正確答案】：Y
【答案解析】：移動平均法是對原有價格按照時間序列進行修勻，即采用逐項遞移的方法分別計算一系列移動的時序價格平均數，形成一個新的派生平均價格的時間序列，借以消除價格短期波動的影響，顯現出價格變動的基本發(fā)展趨勢。參見教材P352。
二、單項選擇題
1、王某購買的商品房交付后，經檢測室內空氣質量不符合國家標準。預計王某治理空氣污染的費用為5000元，并延遲入住3個月。當地類似商品房的月有效毛租金為3000元，運營費用占有效毛租金的15%。若月報酬率為0.5%，則室內空氣質量不符合國家標準給王某造成的損失為( )元。
A.12650
B.5000
C.13911
D.12574
【正確答案】：D
【答案解析】：損失之和=污染治理費用+損失的租金凈收益的現值
租金凈收益現值=3000×(1-15%)/0.5%×[1-(1+0.5%)-3]=7574
損失之和=5000+7574=12574。參見教材P22。
2、房地產需要專業(yè)估價的基本條件是房地產具有( )的特性。
A.獨一無二和供給有限
B.流動性差和價值最大
C.獨一無二和價值量大
D.不可移動和用途多樣
【正確答案】：C
【答案解析】：估價的基本條件。參見教材P11。
3、在估價報告中應包含一份由( )的估價師簽名、蓋章的聲明。
A.本估價機構所有
B.所有參加該估價項目
C.對該估價項目負第一責任
D.本估價機構法定代表人
【正確答案】：B
【答案解析】：所有參加估價項目的注冊房地產估價師都應在該聲明上簽字。參見教材P412。
4、在保險事故發(fā)生后，房地產保險需要評估( )，以為確定賠償金額提供參考依據。
A.市場價格
B.保險價值
C.商品價值
D.所遭受的財產損失
【正確答案】：D
【答案解析】：參見教材P18。在保險事故發(fā)生后，房地產保險需要評估所遭受的財產損失，以為確定賠償金額提供參考依據。
5、長期趨勢法適用的對象是( )。
A.價格有明顯季節(jié)波動的房地產
B.價格無明顯季節(jié)波動的房地產
C.價格無明顯變動的房地產
D.價格有明顯變動的房地產
【正確答案】：B
【答案解析】：長期趨勢法適用的估價對象是價格無明顯季節(jié)波動的房地產。參見教材P345～346。
6、某商鋪建筑面積為5000㎡，建筑物的剩余經濟壽命和剩余土地使用年限為35年;市場上類似商鋪按建筑面積計的月租金為120元/㎡;運營費用率為租金收入的25%;該類房地產的報酬率為10%。該商鋪的價值為( )萬元。
A.5208
B.533
C.695
D.711
【正確答案】：A
【答案解析】：V=[(120×5000×12)×(1-25%)/10%]×[1-1/(1+10%)35]=5207.85(萬元)。參見教材P218。
7、通常房地產開發(fā)投資利潤率的計算基數為( )。
A.土地取得成本+開發(fā)成本
B.土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用
C.土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+銷售費用
D.開發(fā)完成后的房地產價值
【正確答案】：C
【答案解析】：參見教材P282～283。通常房地產開發(fā)投資利潤率的計算基數為土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+銷售費用。
8、在統(tǒng)一幣種方面，不同幣種的價格之間的換算，在通常情況下，是采用( )時的匯率。
A.成交日期
B.估價時點
C.估價作業(yè)日期
D.估價委托日
【正確答案】：A
【答案解析】：在統(tǒng)一幣種方面，將某一幣種的價格換算為另一幣種的價格，應采用該價格所對應的日期的匯率，一般是采用成交日期的匯率。參見教材P184。
9、下面( )不是由外部經濟的原因而引起房地產價格上升。
A.裝飾裝修改造
B.修建廣場、公園、公共綠地
C.調整城市發(fā)展方向
D.改變城市格局
【正確答案】：A
【答案解析】：外部經濟，如政府進行道路、地鐵等交通建設，修建廣場、公園、公共綠地，調整城市發(fā)展方向，改變城市格局等。參見教材P66。
10、防范估價風險的最后一道防線是( )。
A.撰寫估價報告
B.內部審核估價報告
C.出具估價報告
D.估價資料歸檔
【正確答案】：B
【答案解析】：對估價報告進行審核，類似于對生產出的產品在出廠之前進行質量檢驗，是防范估價風險的最后一道防線。參見教材P415。
11、某寫字樓持有5年后出售，持有期內年均有效毛收入為400萬元，運營費用率為30%，預計5年后出售時總價為6000萬元，銷售稅費為售價的6%，無風險報酬率為6%，風險報酬率為無風險報酬率的25%。該寫字樓目前的價格為( )萬元。
A.5061.44
B.5546.94
C.5562.96
D.6772.85
【正確答案】：A
【答案解析】：折現率=6%+6%×25%=7.5%
6000×(1-6%)/1.0755+400×0.7/0.075×(1-1.075-5)=5061.44
12、估價中的主要不同意見和估價結果重大修改意見記錄( )。
A.應作為估價資料歸檔
B.不用作為估價資料歸檔
C.由估價機構決定是否歸檔
D.依委托人的意見決定是否歸檔
【正確答案】：A
【答案解析】：歸檔的估價資料應全面、完整，一般包括：①估價報告;②估價委托書;③估價委托合同;④估價項目來源和接洽情況記錄;⑤實地查勘記錄;⑥估價報告內部審核記錄;⑦估價中的主要不同意見和估價結果重大修改意見記錄;⑧估價報告交接單;⑨估價機構和估價師認為有必要保存的其他資料。參見教材P417。
13、下列不屬于房地產價格與一般物品價格相同之處的是( )。
A.都是價格用貨幣來表示
B.都有波動，受供求因素的影響
C.都是按質論價
D.都受區(qū)位因素的影響
【正確答案】：D
【答案解析】：共同之處在于：①都是價格，是價值的貨幣表現;②都有波動，受供求因素的影響;③都是按質論價：優(yōu)質高價，劣質低價。參見教材P83。
14、一般來講，人口總量雖然不變，而隨著家庭人口規(guī)模小型化，住宅價格總的趨勢是( )。
A.上漲
B.下跌
C.保持相對穩(wěn)定
D.先漲后跌
【正確答案】：A
【答案解析】：隨著家庭人口規(guī)模小型化，家庭平均人口數的下降，家庭數量增多，所需要的住房總量將增加，房地產價格有上漲趨勢。
15、公共建筑及綜合性建筑通常是按照建筑總高度來劃分的，總高度等于或者超過( )層的為高層。
A.7
B.8
C.9
D.10
【正確答案】：D
【答案解析】：10層以上(含10層)為高層住宅。參見教材P75。
16、成新折扣法習慣于根據建筑物的建成年代、新舊程度或完損狀況等，判定出建筑物的 ( )。
A.成新率
B.年折舊率
C.殘值率
D.回收率
【正確答案】：A
【答案解析】：成新折扣法習慣于根據建筑物的建成年代、新舊程度或完損狀況等，判定出建筑物的成新率。參見教材P301。
17、某地區(qū)各項基礎設施開發(fā)的正常費用分攤到每平方米土地上，分別為道路18元，燃氣18元，供水16元，排水18元，熱力12元，供電23元，通信10元，場地平整13元，則該地區(qū)五通一平的正常費用是( )元/平方米。
A.98
B.102
C.108
D.116
【正確答案】：A
【答案解析】：參見教材P68。五通指水(供水和排水)電路再加上電信。道路18+供水16+排水18+供電23+通信10+場地平整13=98
18、( )是在他人的物上依法享有占有、使用和收益的權利。
A.用益物權
B.擔保物權
C.抵押權
D.租賃權
【正確答案】：A
【答案解析】：用益物權是在他人的物上依法享有占有、使用和收益的權利。參見教材P52。
19、某估價機構于2003年6月10日至20日為某房地產抵債進行了評估，估價時點為2003年6月15日。因估價結果有爭議，2003年8月15日進行復估，則復估的估價時點為( )。
A.2003年6月15日
B.2003年8月15日
C.簽訂估價委托合同之日
D.估價人員與委托人商定的某日
【正確答案】：A
【答案解析】：要以原估價時點時的狀況為準，才能檢驗原估價結果是否合理。參見教材P162。
20、評估市場價值所采用的折現率，應是與該房地產的風險程度相對應的( )。
A.社會一般報酬率
B.最低期望收益率
C.特定投資者所要求的最低期望收益率
D.特定投資者所要求的最低報酬率
【正確答案】：A
【答案解析】：評估市場價值時所采用的折現率，應是與該房地產的風險程度相對應的社會一般報酬率。參見教材P98。
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