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2015房地產(chǎn)估價師《案例與分析》考前沖刺題6
1、工業(yè)房地產(chǎn)及其估價有哪些特點(diǎn)?
答案：
(1)涉及的行業(yè)多。
(2)非標(biāo)準(zhǔn)廠房多，單價相差大。
(3)要區(qū)分設(shè)備和建筑物的造價。
(4)受腐蝕的可能性大。
2、影響居住房地產(chǎn)的主要區(qū)位狀況和實(shí)物狀況有哪些?
答案：
(1)影響居住房地產(chǎn)區(qū)域因素主要有：交通條件;生活服務(wù)設(shè)施;教育配套設(shè)施;環(huán)境質(zhì)量：
(2)影響居住房地產(chǎn)個別因素主要有：建筑結(jié)構(gòu)、類型和等級：裝修;設(shè)備與質(zhì)量;質(zhì)量;朝向與樓層。
3、問：房地產(chǎn)估價方法包括哪些方法?它們各自反映的是哪種技術(shù)路線?它們分別怎樣體現(xiàn)公開價值標(biāo)準(zhǔn)?
答案：
(1)房地產(chǎn)估價方法主要包括市場比較法、成本法、收益法、假設(shè)開發(fā)法。
(2)市場比較法反映的估價技術(shù)路線：房地產(chǎn)的正常市場價值是該房地產(chǎn)在公開市場上最可能的成交價格，或者說是被大多數(shù)買家和賣家認(rèn)可的價格。正是按照這種技術(shù)路線，市場比較法采用選取類似房地產(chǎn)的實(shí)際成交價格作為評估價格的技術(shù)路線。
(3)市場法是將估價對象與估價時點(diǎn)近期發(fā)生過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對這些類似房地產(chǎn)的抑制價格作適當(dāng)?shù)男拚�，以此推算估價對象的客觀合理價格或價值的辦法。從中可以看出：市場比較法的出發(fā)點(diǎn)是實(shí)際交易的類似房地產(chǎn)的已知價格，即市場實(shí)際成交的價格，而終極目的是確定出估價對象的客觀價格或可修正為正常價格。源：中華考試網(wǎng)
收益法是通過預(yù)計(jì)估價對象未來的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價時點(diǎn)后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的辦法。收益法是通過估算估價對象未來的預(yù)期收益，利用時間價值的概念折算到現(xiàn)在確定估價對象的客觀市場價值。
成本法是求取估價對象在估價時點(diǎn)重置價格，扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。成本法是依據(jù)生產(chǎn)價值論，從建筑物的建造成本出發(fā)，扣除相應(yīng)的折舊和稅費(fèi)后，估算中估價對象的客觀市場價值。
假設(shè)開發(fā)法是預(yù)計(jì)估價對象開發(fā)完成后的價值，扣除預(yù)計(jì)的正常開發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤等，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。假設(shè)開發(fā)法針對估價對象的特點(diǎn)或者委托人的特殊需求，利用預(yù)期原理首先確定估價對象開發(fā)完成后的價值，反算估價對象現(xiàn)在的客觀市場價值。
4、房地產(chǎn)估價技術(shù)路線的確定過程。
答案：確定房地產(chǎn)估價技術(shù)路線就是確定房地產(chǎn)的價格內(nèi)涵和價格形成過程，因此在確定房地產(chǎn)估價技術(shù)路線時，首先要明確估價對象的價格內(nèi)涵，其次要確定其價格形成的過程，然后再確定估價的測算過程和需要采用的估價方法�？荚囉脮�
5、房地產(chǎn)產(chǎn)保險估價中，保險價值與保險金額有何關(guān)系?
答案：保險價值又稱為保險價額，是指保險標(biāo)的在訂立保險合同時估定的實(shí)際價值或者在發(fā)生保險事故時所具有的價值。保險價值為確定保險金額的基礎(chǔ)。 ‘保險金額是保險雙發(fā)當(dāng)事人在保險合同上載明的，投保人對于特定的保險標(biāo)的實(shí)際投保的金額，又簡稱“保額”，也是在保險事故發(fā)生后承擔(dān)損失補(bǔ)償義務(wù)的最高限額。保險金額不能大于保險價值。
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