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房地產(chǎn)估價(jià)師《理論方法》備考練習(xí)題2016
一、單項(xiàng)選擇題：
1.在凈收益每年不變且持續(xù)無限年的凈收益流模式下，資本化率( )
A. 等于報(bào)酬率
B. 大于報(bào)酬率
C. 小于報(bào)酬率
D. 無法知道
標(biāo)準(zhǔn)答案：a
考生答案：
本題分?jǐn)?shù)：8.33
本題得分：0
解析：根據(jù)V=A/Y，與V=A/R可知Y=R。
2.購買某類房地產(chǎn)，通常抵押貸款占七成，抵押貸款常數(shù)是6%，自有資本要求的年收益率為9%，則該類房地產(chǎn)的資本化率為( )%
A. 6
B. 6.9
C. 8.8
D. 9
標(biāo)準(zhǔn)答案：b
考生答案：
本題分?jǐn)?shù)：8.33
本題得分：0
解析：
3.某宗房地產(chǎn)的土地價(jià)值占總價(jià)值的30%，建筑物價(jià)值占總價(jià)值的70%，由可比實(shí)例房地產(chǎn)中所求出的土地資本化率為6%，建筑物資本率為8%，則綜合資本化率為( )%
A. 7.4
B. 7.0
C. 6
D. 8
標(biāo)準(zhǔn)答案：a
考生答案：
本題分?jǐn)?shù)：8.33
本題得分：0
解析：
4.綜合資本化率是求取( )時(shí)應(yīng)采用的資本化率
A. 土地價(jià)值
B. 建筑物價(jià)值
C. 房地價(jià)值
D. 建筑物與設(shè)備價(jià)值
標(biāo)準(zhǔn)答案：c
考生答案：
本題分?jǐn)?shù)：8.33
本題得分：0
解析：求取土地價(jià)值與建筑物價(jià)值分別用土地資本化率和建筑物資本化率。設(shè)備價(jià)值不能用任何資本化率求取。
二、多項(xiàng)選擇題：
1.收益法中，是根據(jù)土地收益求取土地價(jià)值，根據(jù)建筑物的收益求取建筑物的價(jià)值，或根據(jù)房地收益求取房地價(jià)值。但當(dāng)需要利用土地與地上建筑物共同產(chǎn)生的收益單獨(dú)求取土地的價(jià)值或建筑物的價(jià)值時(shí)，則要采用( )。
A.房地剩余技術(shù)
B.市場剩余技術(shù)
C.土地剩余技術(shù)
D.建筑物剩余技術(shù)
標(biāo)準(zhǔn)答案：C, D
考生答案：
本題分?jǐn)?shù)：16.66
本題得分：0
解析：因?yàn)槭轻槍为?dú)的土地或建筑物求取土地或建筑物的價(jià)值，所以不能選擇AB。
2.投資組合技術(shù)主要有( )的組合兩種。
A.抵押貸款與自有資金的組合
B.土地與建筑物的組合
C.市場與房地產(chǎn)的組合
D.房地產(chǎn)的抵押與房地產(chǎn)的成交的組合
標(biāo)準(zhǔn)答案：A, B
考生答案：
本題分?jǐn)?shù)：16.66
本題得分：0
解析：抵押貸款與自有資金的組合和土地與建筑物的組合是收益法的兩個組合技術(shù)。
3.收益乘數(shù)是房地產(chǎn)的價(jià)格除以其某種年收益所得的倍數(shù)，具體的有( )。
A.毛租金乘數(shù)
B.潛在毛收入乘數(shù)
C.有效毛收入
D.凈收益乘數(shù)
標(biāo)準(zhǔn)答案：A, B, C, D
考生答案：
本題分?jǐn)?shù)：16.66
本題得分：0
解析：相應(yīng)地，收益乘數(shù)法有毛租金乘數(shù)法、潛在毛收入乘數(shù)法、有效毛收入乘數(shù)法和凈收益乘數(shù)法。
4.毛租金乘數(shù)法是將估價(jià)對象一年的毛租金乘以毛租金乘數(shù)得出估價(jià)對象價(jià)值的方法。毛租金乘數(shù)法有下列優(yōu)點(diǎn)，正確的是( )。
A.力便易行，在市場上較容易獲得房地產(chǎn)的售價(jià)和租金資料
B.由于在同一市場，同一房地產(chǎn)的租金和售價(jià)同時(shí)受相同的市場力的影響，因此毛租金乘數(shù)是—個比較 客觀的數(shù)值
C.避免了由于多層次估算可能產(chǎn)生的各種誤差的累計(jì)
D.忽略了房地產(chǎn)租金以外的收入
標(biāo)準(zhǔn)答案：A, B, C
考生答案：
本題分?jǐn)?shù)：16.66
本題得分：0
解析：D為毛租金乘數(shù)法的缺點(diǎn)。
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