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2016房地產(chǎn)估價師《制度與政策》真題及答案（單選題）
單項選擇題
1.【題干】下列企業(yè)或機構(gòu)中，不屬于房地產(chǎn)業(yè)的是( )。
【選項】
A.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)
B.房地產(chǎn)估價機構(gòu)
C.物業(yè)服務(wù)企業(yè)
D.建筑施工企業(yè)
【答案】D
【解析】本題考查的是房地產(chǎn)業(yè)的基本概念。房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營、服務(wù)和管理的行業(yè)，包括開發(fā)經(jīng)營、房地產(chǎn)中介服務(wù)、物業(yè)管理和其他房地產(chǎn)活動。
【考點】
2.【題干】依法征收集體土地的前提，是國家為了( )利益的需要。
【選項】
A.公共
B.社會
C.集體
D.政府
【答案】A
【解析】本題考查的是征收、征用集體土地的政策規(guī)定�！段餀�(quán)法》規(guī)定：為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體土地。
【考點】
3.【題干】下列國有建設(shè)用地中，不能通過劃撥方式取得使用權(quán)的是( )。
【選項】
A.城市綠地
B.汽車加油站
C.街心公園
D.地稅局機關(guān)
【答案】B
【解析】本題考查的是建設(shè)用地使用權(quán)劃撥的范圍。根據(jù)《劃撥用地目錄》(國土資源部令第9號)，下列建設(shè)用地可由縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，劃撥土地使用權(quán);
①國家機關(guān)用地。
�、谲娛掠玫�。
�、鄢鞘谢A(chǔ)用地。
�、芄媸聵I(yè)用地。
�、輫抑攸c扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地。
�、薹�、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。
【考點】
4.【題干】國有土地上房屋征收補償協(xié)議由( )和被征收人簽訂。
【選項】
A.房屋征收部門
B.房地產(chǎn)估價機構(gòu)
C.房屋征收主體
D.房屋征收實施單位
【答案】A
【解析】本題考查的是國有土地上房屋征收的補償。房屋征收部門與被征收人就補償方式、補償金額和支付期限、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點和面基、搬遷費、臨時安置費或者周轉(zhuǎn)用房、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限、過度方式和過渡期限等事項，訂立補償協(xié)議。
【考點】
5.【題干】被征收人對房地產(chǎn)估價機構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向( )申請鑒定。
【選項】
A.城市綠地
B.汽車加油站
C.街心公園
D.地稅局機關(guān)
【答案】D
【解析】本題考查的是國有土地上房屋征收的補償。對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)申請復(fù)核評估。對復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估詹家委員會申請鑒定。
【考點】
6.【題干】建筑工程施工過程中，施工單位發(fā)生變更的，應(yīng)重新申請領(lǐng)取( )。
【選項】
A.房屋征收部門
B.另一家房地產(chǎn)估價機構(gòu)
C.檢察機關(guān)
D.房地產(chǎn)價格評估專家委員會
【答案】B
【解析】本題考查的是施工許可管理。建筑工程在施工過程中，建設(shè)單位或者施工單位發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)重新申請領(lǐng)取施工許可證。
【考點】
7.【題干】城市規(guī)劃中，城市綠地范圍的控制線是( )。
【選項】
A.紅線
B.黃線
C.綠線
D.紫線
【答案】C
【解析】本題考查的是城鄉(xiāng)規(guī)劃控制線。城市綠線是指城市各類綠地范圍的控制線。
【考點】
8.【題干】某房地產(chǎn)開發(fā)投資項目資本金為2000萬元，則開發(fā)企業(yè)以工業(yè)產(chǎn)權(quán)作價出資的最高額是( )萬元。
【選項】
A.400
B.600
C.700
D.1000
【答案】A
【解析】本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)項目實行資本金制度。以工業(yè)產(chǎn)權(quán)、非專利技術(shù)作價出資的比例不得超過投資項目資本總金額的20%，國家對采用高新技術(shù)成果有特別規(guī)定的除外。
【考點】
9.【題干】新建商品房的質(zhì)量問題由( )承擔(dān)責(zé)任。
【選項】
A.勘察設(shè)計單位
B.施工企業(yè)
C.工程監(jiān)理單位
D.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)
【答案】D
【解析】本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量責(zé)任制度。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對其開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)項目的質(zhì)量承擔(dān)責(zé)任。
【考點】
10.【題干】某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)收一套建筑面積100m2的商品住宅，單價為1萬元/m2。購房合同對面積誤差未作約定。經(jīng)實測房屋建筑面積為105m2，買受人實際應(yīng)付購房款( )萬元。
【選項】
A.100
B.101
C.103
D.105
【答案】C
【解析】本題考查的是商品房買賣合同。按套內(nèi)建筑面積計價，面積誤差比絕對值超過3%時，買受人有權(quán)解除合同。買受人不退房的，實測面積大于預(yù)測面積時，面積誤差比在3%之內(nèi)的房價款由買受人補足;超出3%部分的房價款由房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。
【考點】
11.【題干】房屋租賃合同約定的租賃期限依法不得超過( )年。
【選項】
A.5
B.10
C.15
D.20
【答案】D
【解析】本題考查的是商品房屋租賃合同�！逗贤ā芬�(guī)定，租賃期限不得超過20年，超過20年的，超過部分無效。
【考點】
12.【題干】根據(jù)《物權(quán)法》，下列財產(chǎn)中，可以設(shè)定抵押的是( )。
【選項】
A.國有土地所有權(quán)
B.村辦企業(yè)的廠房
C.集體土地所有權(quán)
D.被查封的房屋
【答案】B
【解析】本題考查的是房地產(chǎn)抵押的條件。土地所有權(quán)不得抵押;被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)不得設(shè)定抵押權(quán)。
【考點】
13.【題干】因繼承取得不動產(chǎn)物權(quán)的，自( )時發(fā)生效力。
【選項】
A.繼承開始
B.申請不動產(chǎn)登記
C.記載于登記簿
D.領(lǐng)取不動產(chǎn)權(quán)證書
【答案】A
【解析】本題考查的是不動產(chǎn)登記的基本規(guī)定。因繼承或者受遺贈取得物權(quán)的，自繼承或者受遺贈開始時發(fā)生效力。
【考點】
14.【題干】根據(jù)《房產(chǎn)測量規(guī)范》，不應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e是( )。
【選項】
A.公共使用的電梯井
B.值班警衛(wèi)用房
C.獨立使用的地下室
D.變電室
【答案】C
【解析】本題考查的是房地產(chǎn)面積測算。不應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e包括：獨立使用的地下室、車棚、車庫;作為人防工程的地下室、避難室(層);用作公共休憩、綠化等場所的架空層。為建筑造型而建、但無使用功能的建筑面積。
【考點】
15.【題干】從事公司上市房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)估價機構(gòu)應(yīng)當(dāng)具備( )資質(zhì)。
【選項】
A.一級
B.二級
C.三級
D.暫定三級
【答案】A
【解析】本題考查的是房地產(chǎn)估價機構(gòu)監(jiān)管。一級資質(zhì)房地產(chǎn)估價機構(gòu)可以從事各類房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)。
【考點】
16.【題干】合伙制房地產(chǎn)估價機構(gòu)中，專職注冊房地產(chǎn)估價師的出資額合計應(yīng)不低于( )。
【選項】
A.50%
B.60%
C.70%
D.80%
【答案】B
【解析】本題考查的是房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)等級。專職注冊房地產(chǎn)估價師股份或者出資額比例要求：有限責(zé)任公司的股份或者合伙企業(yè)的出資額中專職注冊房地產(chǎn)估價師的股份或者出資額合計不低于60%。
【考點】
17.【題干】目前，一級房地產(chǎn)估價機構(gòu)的資質(zhì)核準(zhǔn)由( )管理部門負(fù)責(zé)。
【選項】
A.縣級以上房地產(chǎn)
B.城市房地產(chǎn)
C.省、自治區(qū)、直轄市住房城鄉(xiāng)建設(shè)
D.國務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)
【答案】C
【解析】本題考查的是房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)管理。一級房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)核準(zhǔn)工作由省、自治區(qū)、直轄市住房城鄉(xiāng)建設(shè)(房地產(chǎn))管理部門負(fù)責(zé)。
【考點】
18.【題干】房地產(chǎn)估價師的注冊有效期為( )年。
【選項】
A.2
B.3
C.4
D.5
【答案】B
【解析】本題考查的是房地產(chǎn)股價是注冊。房地產(chǎn)估價師注冊有效期為3年。
【考點】
19.【題干】保修期滿后的物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費用，應(yīng)當(dāng)通過( )列支。
【選項】
A.物業(yè)服務(wù)費
B.房屋保險費
C.專項維修資金
D.其他費用
【答案】C
【解析】本題考查的是住宅專項維修資金制度。專項維修資金屬業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、公用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造、不得挪作他用。
【考點】
20.【題干】調(diào)節(jié)納稅人負(fù)擔(dān)輕重的主要稅制要素是( )。
【選項】
A.稅率
B.稅基
C.附加和加成
D.免征額
【答案】A
【解析】本題考查的是稅收制度及構(gòu)成要素。納稅人負(fù)擔(dān)的輕重，主要通過稅率的高低來調(diào)節(jié)。
【考點】
21.【題干】下列占用耕地建設(shè)的項目中，可以減半征收耕地占用稅的是( )。
【選項】
A.軍事設(shè)施
B.養(yǎng)老院
C.飛機場跑道
D.農(nóng)村居民新建住宅
【答案】D
【解析】本題考查的是耕地占用稅。農(nóng)村居民占用耕地新建住宅，稅額減半征收。
【考點】
22.【題干】下列導(dǎo)致房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移的行為中，不征收契稅的是( )。
【選項】
A.繼承
B.贈與
C.抵債
D.交換
【答案】A
【解析】本題考查的是契稅。對于《繼承法》規(guī)定的法定繼承人，包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母，繼承土地、房屋權(quán)屬，不征收契稅。
【考點】
23.【題干】下列稅收中，采用定額稅率的是( )。
【選項】
A.耕地占用稅
B.房產(chǎn)稅
C.契稅
D.個人所得稅
【答案】A
【解析】本題考查的是耕地占用稅。耕地占用稅實行定額稅率。
【考點】
24.【題干】下列稅收中，按年計算、分期繳納的是( )。
【選項】
A.契稅
B.土地增值稅
C.城鎮(zhèn)土地使用稅
D.個人所得稅
【答案】C
【解析】本題考查的是城鎮(zhèn)土地使用稅。城鎮(zhèn)土地使用稅按年計算，分期繳納。
【考點】
25.【題干】國家發(fā)展和改革委員會發(fā)布的《長江三角洲城市群發(fā)展規(guī)劃》屬于( )。
【選項】
A.城鎮(zhèn)體系規(guī)劃
B.城市規(guī)劃
C.區(qū)域規(guī)劃
D.國土規(guī)劃
【答案】C
【解析】本題考查的是規(guī)劃簡介。區(qū)域規(guī)劃是為實現(xiàn)一定區(qū)域范圍的開發(fā)和建設(shè)目標(biāo)而進(jìn)行的總體部署。
【考點】
26.【題干】在城市大氣污染物中含量最多的氣態(tài)污染物是( )。
【選項】
A.一氧化碳
B.一氧化氮
C.甲烷
D.二氧化氮
【答案】A
【解析】本題考查的是大氣污染物及其危害。一氧化碳在城市大氣污染物中含量最多，約占大氣污染物總量的1/3，它大部分來自汽車尾氣。
【考點】
27.【題干】城市生活垃圾，污水屬于( )。
【選項】
A.工業(yè)污染源
B.農(nóng)業(yè)污染源
C.生活污染源
D.交通污染源
【答案】C
【解析】本題考查的是大氣污染源。其他生活污染：城市垃圾、廁所、污水溝等也是一個重要的生活污染源，揮發(fā)著有毒有害氣體，特別是惡臭氣體，影響人們的身心健康。
【考點】
28.【題干】某建筑物±0.000=52.000，設(shè)計樓頂相對標(biāo)高為29.000m，則該樓樓頂?shù)慕^對標(biāo)高為( )m。
【選項】
A.23.000
B.29.000
C.52.000
D.81.000
【答案】D
【解析】本題考查的是建筑識圖基礎(chǔ)。樓頂?shù)慕^對標(biāo)高=52+29=81m。
【考點】
29.【題干】針對在項目實施過程中可能發(fā)生難以預(yù)料的支出，需要事先預(yù)留的工程造價部分是( )。
【選項】
A.暫定金額
B.基本預(yù)備費
C.漲價預(yù)備費
D.工程建設(shè)其他費用
【答案】B
【解析】本題考查的是工程造價的構(gòu)成。基本預(yù)備費是針對在項目實施過程中可能發(fā)生難以預(yù)料的支出，需要事先預(yù)留的費用，又稱工程建設(shè)不可預(yù)見費用。
【考點】
30.【題干】分項最細(xì)，定額子目最多的工程建設(shè)定額是( )。
【選項】
A.估算指標(biāo)
B.概算指標(biāo)
C.預(yù)算定額
D.施工定額
【答案】D
【解析】本題考查的是工程造價計價的基本原理和方法。施工定額是工程建設(shè)定額中分項最細(xì)、定額子目最多的一種定額，也是工程建設(shè)定額中的基礎(chǔ)性定額。
【考點】
31.【題干】關(guān)于圖解法量算土地面積的說法，正確的是( )。
【選項】
A.圖上面積測算至少一次
B.圖上面積測算應(yīng)獨立進(jìn)行兩次
C.圖形面積不應(yīng)小于2cm2
D.圖上量距應(yīng)量至0.5mm
【答案】B
【解析】本題考查的是土地面積量算的基本方法。圖解法量算土地面積，可選用求積儀法，集合圖形法等方法。圖上面積測算均應(yīng)獨立進(jìn)行兩次，兩次量算的面積比較差不得超過有關(guān)規(guī)定。此外，使用圖解法量算面積時，圖形面積不應(yīng)小于5cm2，圖上量距應(yīng)量至0.2mm。
【考點】
32.【題干】關(guān)于無差異曲線特征的說法，錯誤的是( )。
【選項】
A.無差異曲線凸向原點
B.無差異曲線的斜率為正值
C.無差異曲線又稱為等效用曲線
D.離原點越近的無差異曲線所代表的總效用越小
【答案】B
【解析】本題考查的是無差異曲線分析。無差異曲線主要由以下特點：
(1)無差異曲線是一條從左上方向右下方傾斜的曲線，斜率為負(fù)值;
(2)無差異曲線圖的眾多無差異曲線中，同一曲線上的各點代表相同的總效用，不同曲線代表不同的總效用;
(3)無差異曲線圖上的任意兩條無差異曲線不能相交;
(4)無差異曲線凸向原點。
【考點】
33.【題干】完全競爭市場和壟斷競爭市場的主要區(qū)別是( )。
【選項】
A.產(chǎn)品是否具有差別性
B.市場信息是否完全
C.資源流動是否存在障礙
D.生產(chǎn)者和消費者數(shù)量的多少
【答案】A
【解析】本題考查的是壟斷競爭市場上的廠商均衡。壟斷競爭是僅與完全競爭的第二個條件不同，而與其他條件都相同的一種市場結(jié)構(gòu)，即各廠商的產(chǎn)品不同質(zhì)，存在一定的差別。
【考點】
34.【題干】租賃與合資經(jīng)營、補償貿(mào)易、來料加工和產(chǎn)品返銷等方式相結(jié)合的融資租賃形式是( )。
【選項】
A.轉(zhuǎn)租賃
B.杠桿租賃
C.綜合租賃
D.直接租賃
【答案】C
【解析】本題考查的是商業(yè)銀行中間業(yè)務(wù)。綜合租賃是指租賃與合資經(jīng)營、補償貿(mào)易、來料加工和產(chǎn)品返銷等方式相結(jié)合，由承租人以產(chǎn)品償還租金的租賃形式。
【考點】
35.【題干】下列屬于股東自益權(quán)的是( )。
【選項】
A.股息紅利分配的請求權(quán)
B.出席股東大會的權(quán)力
C.表決權(quán)
D.查詢公司經(jīng)營狀況的請求權(quán)
【答案】A
【解析】本題考查的是股票的基本分類。自益權(quán)是指股東僅為自己的利益而行使的權(quán)利，如股票過戶的權(quán)利，股息紅利分配的請求權(quán)等。
【考點】
36.【題干】房地產(chǎn)估價師李某，由于疏忽導(dǎo)致對外提交的估價報告給委托人造成了損失，承擔(dān)了賠償責(zé)任。李某所在的估價機構(gòu)為所有估價師辦理了保險，減輕了估價機構(gòu)的損失，估價機構(gòu)為李某辦理的保險屬于( )。
【選項】
A.第三者責(zé)任保險
B.雇主責(zé)任保險
C.產(chǎn)品責(zé)任保險
D.職業(yè)責(zé)任保險
【答案】D
【解析】本題考查的是保險的種類。職業(yè)責(zé)任保險是指對各類專業(yè)技術(shù)人員(如律師、會計師、工程師、醫(yī)師、估價師等)，因在從事本職工作中的疏忽或過失，造成合同對方或他人財產(chǎn)損失，或人身傷害而應(yīng)負(fù)損害賠償責(zé)任的保險。
【考點】
37.【題干】為進(jìn)一步了解《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的貫徹實施情況，某省行業(yè)協(xié)會對過去幾年來房地產(chǎn)估價報告質(zhì)量較好的五家估價機構(gòu)進(jìn)行了調(diào)查，這樣的調(diào)查屬于( )。
【選項】
A.重點調(diào)查
B.典型調(diào)查
C.抽樣調(diào)查
D.普查
【答案】B
【解析】本題考查的是統(tǒng)計數(shù)據(jù)的收集。典型調(diào)查是指在研究對象中有意識地選曲若干主觀認(rèn)為表現(xiàn)突出的典型單位進(jìn)行調(diào)查。
【考點】
38. 【題干】資產(chǎn)與負(fù)債按照在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進(jìn)行資產(chǎn)交換或者債務(wù)清償?shù)慕痤~計量，這一會計計量的經(jīng)濟屬性是( )。
【選項】
A.可變現(xiàn)凈值
B.現(xiàn)值
C.公允價值
D.重置成本
【答案】C
【解析】本題考查的是會計信息處理程序。公允價值：在公允價值計量下，資產(chǎn)和負(fù)債按照在公平交易中，熟悉秦光的交易雙方自愿進(jìn)行資產(chǎn)交換或者債務(wù)清償?shù)慕痤~計量。
【考點】
39.【題干】李某2013年3月8日因發(fā)生事故失蹤至2015年3月8日下落不明，其妻子劉某2015年3月9日申請法院宣告其死亡，2015年4月9日法院發(fā)出尋找下落不明人的公告，2016年4月9日判決宣告李某死亡。李某喪失民事主體資格的時間是( )。
【選項】
A.2013年3月8日
B.2015年3月9日
C.2015年4月9日
D.2016年4月9日
【答案】D
【解析】本題考查的是自然人、法人和合伙。自人民法院宣告死亡判決生效之日，被宣告死亡人即喪失了民事主體資格，其民事權(quán)利能力終止。所以李某喪失民事主體資格的時間是2016年4月9日。
【考點】
40.【題干】拍賣國有資產(chǎn)為房地產(chǎn)的，確定保留價的基礎(chǔ)是( )。
【選項】
A.房地產(chǎn)估價結(jié)果
B.人民法院的決定
C.國有資產(chǎn)管理部門作出的決策意見
D.國有資產(chǎn)占有部門意見
【答案】A
【解析】本題考查的是保留價規(guī)則。若拍賣國有資產(chǎn)是房地產(chǎn)的，則應(yīng)當(dāng)根據(jù)房地產(chǎn)估價機構(gòu)的估價結(jié)果確定保留價。
【考點】
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