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2016房地產估價師《制度與政策》真題及答案（多選題）
多項選擇題
1.【題干】下列費用中，屬于征收耕地的補償費用的有( )。
【選項】
A.征地管理費
B.青苗補償費
C.安置補助費
D.地上附著物補償費
E.被征收農民的社會保障費用
【答案】BCDE
【解析】本題考查的是征收集體土地補償?shù)姆秶蜆藴�。根�?jù)《土地管理法》的規(guī)定，征收耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費用，保障被征地農民的生活，維護被征地農民的合法權益。
【考點】
3.【題干】根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》，房屋征收范圍確定后，不得在房屋征收范圍內實施的行為有( )。
【選項】
A.改建房屋
B.新建房屋
C.擴建房屋
D.租賃房屋
E.變賣房屋
【答案】ABC
【解析】本題考查的是國有土地上房屋征收的程序。在房屋征收范圍確定后，不得在房屋征收范圍內實施新建、擴建、改建房屋和改變房屋用途等不當增加補償費用的行為;違反規(guī)定實施上述行為的，不予補償。
【考點】
4.【題干】為加強規(guī)劃控制線的管理，原建設部先后就( )出臺了部門規(guī)章。
【選項】
A.規(guī)劃紅線
B.城市綠線
C.城市紫線
D.城市藍線
E.城市黃線
【答案】BCDE
【解析】本題考查的是城鄉(xiāng)規(guī)劃及控制線。為加強對規(guī)劃控制線的管理，原建設部相繼出臺以下部門規(guī)章進行專項管理：《城市綠線管理辦法》(自2002年11月1日起施行)、《城市紫線管理辦法》(自2006年3月1日起施行)。
【考點】
5.【題干】根據(jù)《城市房地產管理法》，房地產交易的形式有( )。
【選項】
A.房地產出讓
B.房地產轉讓
C.房地產抵押
D.土地劃撥
E.房屋租賃
【答案】BCE
【解析】本題考查的是房地產交易管理的概念額原則。1994年7月5日頒布的《城市房地產管理法》規(guī)定，房地產交易保羅房地產轉讓、房地產抵押和房屋租賃三種形式。
【考點】
6.【題干】根據(jù)《城市房地產裝讓管理規(guī)定》，下列房地產中，不得轉讓的有( )。
【選項】
A.已抵押的
B.已查封的
C.未取得房屋權屬證書的
D.土地是劃撥方式取得的
E.未取得土地使用權證書的
【答案】BCDE
【解析】本題考查的是房地產轉讓的條件�！冻鞘蟹康禺a管理法》及《城市房地產轉讓管理規(guī)定》都明確規(guī)定了房地產轉讓應當符合的條件，采取排除法規(guī)定了下列房地產不得轉讓：
(1)達不到下列條件的房地產不得轉讓。①以出讓方式取得土地使用權用于投資開發(fā)的，按照土地使用權出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設工程的，應完成開發(fā)投資的25%以上;②屬于成片開發(fā)的，形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件;③按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書。(2)司法機關和行政機關依法裁定，決定查封或以其他形式限制房地產權利的。(3)依法收回土地使用權的。(4)共有房地產，未經其他共有人書面同意的。(5)權屬有爭議的。(6)未依法進行登記領取權屬證書的。(7)法律和行政法規(guī)規(guī)定禁止轉讓的其他情況。
【考點】
7.【題干】根據(jù)《不動產登記暫行條例》，不動產登記的范圍有( )。
【選項】
A.海域使用權
B.國有土地使用權
C.森林、林木使用權
D.集體土地所有權
E.耕地、林地、草地等土地承包經營權
【答案】ADE
【解析】本題考查的是不動產登記的概念和范圍�！恫粍赢a登記暫行條例》第五條規(guī)定，不動產登記的范圍是：1集體土地所有權;2房屋等建筑物、構筑物所有權;3森林、林木所有權;4耕地、林地、草地等土地承包經營權;5建設用地使用權;6宅基地使用權;7海域使用權;8地役權;9抵押權;10法律規(guī)定需要等級的其他不動產權利。
【考點】
9.【題干】下列房產中，可以免征房地產稅的有( )。
【選項】
A.出租地下建筑物
B.企業(yè)興辦的學校自用房產
C.房地產開發(fā)企業(yè)自用的商品房
D.個人所有非營業(yè)用房
E.老年服務機構自用房產
【答案】BDE
【解析】本題考查的是房產稅。下述房產免征房產稅：(1)國家機關、人民團體、軍隊自用的房產。但是，上述單位的出租房產以及非自身業(yè)務使用的生產、經營用房，不屬于免稅范圍。(2)由國家財政部門撥付事業(yè)經費的單位自用的房產。(3)宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產。但其附設的營業(yè)用房及出租的房產，不屬于免稅范圍。(4)個人所有非經營業(yè)用的房產。房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房在出售前，不征收房產稅;但對售出前房產開發(fā)企業(yè)已經使用或出租、出借的商品房應按規(guī)定征收房產稅。(5)財經政部批準免稅的其他房產。
【考點】
10.【題干】城市用地實用性評價中，基本上可以修建的用地有( )。
【選項】
A.有輕微的活動性沖溝 、滑坡等不良地質現(xiàn)象的地段
B.地形坡度超過20度以上的地段
C.洪水淹沒深度為2米的地段
D.農業(yè)生產價值很高的基本農田保護區(qū)
E.地下水位深度距地表面深度較淺的地段
【答案】AE
【解析】本題考查的是城市用地。二類用地：即基本上可以修建的用地。其具體情況是：①土質較差，在修建建筑物時，地基需要采取人工加固措施;②地下水距地表面的深度較淺，修建建筑物時，需降低地下水位或采取排水措施;③屬洪水輕度淹沒區(qū)，淹沒深度不超過1～1.5m，需采取防洪措施;④地形坡度較大，修建建筑物時，除需要采取一定的工程措施外，還需動用較大的土石方工程;⑤地表面有較嚴重的積水現(xiàn)象，需采采取專門的工程準備措施加以改善;⑥有輕微的活動性沖溝、滑坡等不良地質現(xiàn)象，需要采取一定工程準備措施等。
【考點】
11.【題干】下列屬于建筑物永久荷載的有( )。
【選項】
A.建筑物的自重
B.家具
C.設備
D.風
E.地基土壓力
【答案】AE
【解析】本題考查的是建筑設計，永久荷載是指建筑本身的自重，以及地基給建筑的土反力或土壓力。
【考點】
12【題干】宏觀經濟政策目標有( )。
【選項】
A.廠商利潤最大化
B.充分就業(yè)
C.價格穩(wěn)定
D.經濟增長
E.國際收支平衡
【答案】BCDE
【解析】本題考查的是宏觀經濟政策目標。宏觀經濟政策目標包括充分就業(yè)、價格穩(wěn)定、經濟增長和國際收支平衡，而宏觀經濟政策是為了達到這些目標而指定的政策措施。
【考點】
13.【題干】關于股票和公司的債券的說法，正確的有( )。
A.股票持有人和公司債券持有人都承擔公司經營風險責任
B.股票和公司債券同屬于流通證券
C.股票投資和公司債券投資都屬于長期投資
D.股票投資和公司債券投資收益都受公司經營狀況的影響
E. 股票投資和公司債券都體現(xiàn)資本信用關系
【答案】BE
【解析】本題考查的是股票與相關概念的比較。選項A錯誤，在風險方面，股票持有者承擔公司經營風險責任，而公司債券持有人則不需承擔公司經營風險責任;選項C錯誤，股票投資是一種長期投資，而公司債券投資則是一種短期投資;選項D錯誤，公司債券持有人已發(fā)獲取的收益是公司債券利息，并且數(shù)額事先已經確定，不受公司經營狀況的影響。
【考點】
14.【題干】反映企業(yè)營運能力的財務分析指標有( )。
A.流動比率
B.應收賬款周轉率
C.資產報酬率
D.存貨周轉天數(shù)
E.資產負債率
【答案】BD
【解析】本題考查的是財務分析。營運能力分析主要包括存貨周轉指標和應收賬款周轉指標分析。存貨周轉指標主要有存貨周轉率和存貨周轉天數(shù)。應收賬款周轉指標主要有應收賬款周轉率和應收賬款周轉天數(shù)。
【考點】
15.【題干】關于房地產拍賣標的的說法，錯誤的有( )。
A.抵押房地產未經抵押人同意不能拍賣
B.處分權收到限制的房地產可以作為拍賣標的物
C.未經其他共有人書面同意的共有房地產不能拍賣
D.以劃撥方式取得的國有土地使用權可直接進行拍賣
E.城鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府批準的集體土地上房屋可進行拍賣
【答案】BD
【解析】本題考查的是房地產拍賣條件。權利人對房地產的處分權收到限制的房地產不得拍賣;以劃撥方式取得國有土地使用權的房地產拍賣應當報請有關部門批準，辦理土地使用權出讓手續(xù)，并交納土地使用權出讓金;可以不辦理出讓手續(xù)的，應當由拍賣行將拍賣標的所得收益中的土地收益上繳國家。
【考點】
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