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房地產(chǎn)估價(jià)師理論與方法單選測(cè)試題
單項(xiàng)選擇題
1、某可比實(shí)例賣方應(yīng)繳納的稅費(fèi)由買方承擔(dān)，若買方付給賣方的金額不變，當(dāng)賣方應(yīng)繳納的稅費(fèi)增加時(shí)，該可比實(shí)例的正常成交價(jià)格會(huì)（ ）。
A.上升
B.下降
C.不變
D.無(wú)法確定
【正確答案】：A
正常成交價(jià)格=買方支付給賣方的金額+買方承擔(dān)的應(yīng)由賣方承擔(dān)的稅費(fèi)
2、在房地產(chǎn)價(jià)格中，市場(chǎng)價(jià)格是（ ）。
A.穩(wěn)定均衡價(jià)格
B.不穩(wěn)定均衡價(jià)格
C.長(zhǎng)期均衡價(jià)格
D.短期均衡價(jià)格
【正確答案】：D
【答案解析】：市場(chǎng)價(jià)格是短期均衡價(jià)格。參見(jiàn)教材P95。
3、市場(chǎng)法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價(jià)格形成的（ ）。
A.預(yù)期原理
B.市場(chǎng)有效原理
C.替代原理
D.生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論
【正確答案】：C
【答案解析】：市場(chǎng)法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價(jià)格形成的替代原理。參見(jiàn)教材P173。
4、房地產(chǎn)權(quán)利的種類中，屬于債權(quán)的是（ ）。
A.地役權(quán)
B.土地使用權(quán)
C.抵押權(quán)
D.租賃權(quán)
【正確答案】：D
5、為評(píng)估某房地產(chǎn)2011年9月1日的市場(chǎng)價(jià)格，選取的可比實(shí)例資料是：交易日期為2011年3月1日，合同交易價(jià)格為4000元/㎡，約定建筑面積為95㎡，合同約定面積誤差在6%以內(nèi)不增加付款，實(shí)際產(chǎn)權(quán)登記面積為100㎡。自2011年1月1日起至2011年9月1日，當(dāng)?shù)卦擃惙康禺a(chǎn)價(jià)格平均每月比上月上漲0．3%，則就上述情況對(duì)該可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行處理后的單價(jià)為（ ）元/㎡。
A.3868．92
B.4000．00
C.4072．54
D.4286．89
【正確答案】：C
【答案解析】：交易日期為2011年3月1日的正常交易價(jià)格即合同交易價(jià)格4000元／㎡，所以正確答案是4000×（1＋0.3%）6＝4072.54，參見(jiàn)教材P194。
6、某類房地產(chǎn)2005年-2009年的價(jià)格見(jiàn)下表，各年增長(zhǎng)量的權(quán)重分別為0．1、0．2、0．2、0．5，則利用平均增減量法預(yù)測(cè)該類房地產(chǎn)2010年得價(jià)格為（ ）元/平方米。
A.8460
B.8500
C.8790
D.8838
【正確答案】：B
【答案解析】：各年增減量分別為320、330、350、340
平均增減量=320×0.1+330×0.2+350×0.2+340×0.5=338
2010年價(jià)格=6810+338×5=8500
7、某宗房地產(chǎn)交易的成交價(jià)格為30萬(wàn)元人民幣，其中首期支付30%，余款在一年后一次性付清。該房地產(chǎn)公攤面積為建筑面積的10%，套內(nèi)建筑面積為100㎡，假定折現(xiàn)率為6%，則該房地產(chǎn)按照建筑面積計(jì)算的實(shí)際單價(jià)為（ ）元/㎡。
A.2593
B.3298
C.3098
D.2998
【正確答案】：A
【答案解析】：參見(jiàn)教材P184～185。一年后支付的款項(xiàng)要折現(xiàn)到首付時(shí)點(diǎn)后，再與首付款相加，才能得出實(shí)際價(jià)格。
首期支付30%，那么首期支付的價(jià)款就是30×30%＝9萬(wàn)，余下30×（1－30%）＝21萬(wàn)在年末支付，房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)格＝30×30%+30×70%/（1+6%）＝28.811萬(wàn)元
建筑面積單價(jià)＝28.811/111.11＝2593.018868元/平方米，選A。
8、在運(yùn)用移動(dòng)平均法時(shí)，一般應(yīng)按照房地產(chǎn)價(jià)格變化的（ ）進(jìn)行移動(dòng)平均。
A.市場(chǎng)行情
B.周期長(zhǎng)度
C.實(shí)際時(shí)間
D.變動(dòng)程度
【正確答案】：B
【答案解析】：在運(yùn)用移動(dòng)平均法時(shí)，一般應(yīng)按照房地產(chǎn)價(jià)格變化的周期長(zhǎng)度進(jìn)行移動(dòng)平均。參見(jiàn)教材P352。
9、某地區(qū)商品住宅價(jià)格自1997年至2002年分別為3100元/m2、3260元/m2、3440元/m2、3620元/m2、3800元/m2、3980元/m2，采用平均發(fā)展速度法預(yù)測(cè)2003年住宅價(jià)格為（ ） 元/m2。
A.4120
B.4149
C.4184
D.4216
【正確答案】：C
【答案解析】：預(yù)測(cè)2003年的價(jià)格為：V6＝3100×1.051256＝4183.96（元/m2）參見(jiàn)教材P351。
10、某建筑物建成于1993年10月1日，在該建筑物建成5年后補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用權(quán)出讓年限為40年，土地使用權(quán)出讓合同未約定不可續(xù)期。建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為60年，有效經(jīng)過(guò)年數(shù)為10年，如果要求取建筑物在2008年10月的現(xiàn)值，則建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)為（ ）年。
A.40
B.45
C.50
D.60
【正確答案】：C
【答案解析】：在估價(jià)時(shí)點(diǎn)建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命為60－10＝50（年）。參見(jiàn)教材P310～311。
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