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價(jià)格鑒證師《價(jià)格鑒證理論與實(shí)務(wù)》：土地使用權(quán)
導(dǎo)語：我們要了解土地分類和特性。熟悉土地權(quán)屬于以及土地使用權(quán)的概念。掌握土地使用權(quán)價(jià)格的特點(diǎn)、影響土地使用權(quán)價(jià)格的因素和土地使用權(quán)價(jià)格體系
1、土地分類
(1)社會(huì)經(jīng)濟(jì)用途：工業(yè)、商業(yè)
(2)經(jīng)濟(jì)地理位置：市中心……
(3)所有權(quán)歸屬：國(guó)家所有和集體所有
(4)利用程度：高度集約使用、正常使用、閑置未用、使用不當(dāng)
(5)開發(fā)程度：已開發(fā)、未開發(fā)和列入市鎮(zhèn)開發(fā)計(jì)劃
2、土地特性
自然特性：
(1)面積的有限性
(2)位置的固定性
(3)使用價(jià)值的永續(xù)性和增值性
(4)不可替代性
經(jīng)濟(jì)特性
(1)用途的多樣性
(2)經(jīng)濟(jì)地理位置的可變性
(3)所有權(quán)和使用權(quán)的可壟斷性——土地資產(chǎn)的可壟斷性構(gòu)成了土地資產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的基礎(chǔ)
3、土地權(quán)屬
(1)土地所有權(quán)
全民和集體所有：城市市區(qū)歸全民;農(nóng)村和城郊?xì)w集體;宅基地和自留地歸集體
(2)劃撥土地使用權(quán)
無償劃撥
沒有使用期限的限制;單獨(dú)劃撥土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓;不得單獨(dú)設(shè)定抵押權(quán);不得單獨(dú)租賃
可以由縣級(jí)以上政府依法批準(zhǔn)劃撥的情況：
�、賴�(guó)家機(jī)關(guān)和軍事用地②城市基礎(chǔ)設(shè)施和工業(yè)事業(yè)用地③國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目④其他
(3)出讓土地使用權(quán)(p67)
土地使用權(quán)是土地使用者依法對(duì)土地進(jìn)行使用或依法對(duì)其使用權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、投資的權(quán)利。
集體土地經(jīng)過依法征用轉(zhuǎn)為國(guó)有土地后，土地的使用權(quán)才可以有償出讓。
使用權(quán)出讓，可以采用白面、招標(biāo)或雙方協(xié)議等方式
土地使有權(quán)最高出讓年限：
a居住用地70年
b工業(yè)用地50年
c科教文衛(wèi)體50年
d商業(yè)、旅游、娛樂40年
e綜合或其他50年
4、土地使用權(quán)價(jià)格的特點(diǎn)
(1)不由生產(chǎn)成本決定
(2)由土地的需求決定
(3)明顯的區(qū)域性，不同地段的土地使用權(quán)價(jià)格相差巨大，是由級(jí)差地租形成的
(4)價(jià)格的上漲性
5、影響土地使用權(quán)價(jià)格的因素
一般因素、區(qū)域因素和個(gè)別因素
一般因素
(1)行政因素——國(guó)家干預(yù)
土地制度、住房制度、城市規(guī)劃、土地出讓方式、地價(jià)政策、稅收政策、交通管制、行政隸屬變更
(2)社會(huì)因素
政治安定狀況、治安狀況、房地產(chǎn)投機(jī)和城市化
(3)經(jīng)濟(jì)因素
a經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度
b居民收入水平
c價(jià)格水平的變動(dòng)
d儲(chǔ)蓄投資水平、財(cái)政收支與金融狀況、利率水平
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