寶雞市物業(yè)管理?xiàng)l例
《寶雞市城市居住物業(yè)管理辦法》已經(jīng)市人民政府二000年第五次常務(wù)會議審議通過，二000年九月二十六日發(fā)布施行。下面是辦法全文：
第一章 總則
第一條 為加強(qiáng)和規(guī)范城市居住物業(yè)管理，保障居住房屋和公用設(shè)施的正常使用，維護(hù)業(yè)主、使用人和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，創(chuàng)造良好的居住環(huán)境，根據(jù)《陜西省城市居住區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)和規(guī)章，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。
第二條 本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)城市居住物業(yè)管理。
第三條 本辦法所稱居住物業(yè)(以下簡稱物業(yè))，是指已建成投入使用的各類住宅小區(qū)、住宅組團(tuán)、住宅及其相關(guān)的公用設(shè)施、設(shè)備和場地。
本辦法所稱物業(yè)管理，是指物業(yè)管理企業(yè)受物業(yè)所有人或使用人委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同約定，對物業(yè)進(jìn)行維護(hù)、維繕和整治、服務(wù)，或其他物業(yè)管理組織對其出售(出租)的居住物業(yè)進(jìn)行管理的活動。
本辦法所稱業(yè)主，是指物業(yè)的所有人。
本辦法所稱使用人，是指物業(yè)的自用人、承租人、借用人或其他實(shí)際使用人。 本辦法所稱其他物業(yè)管理組織，是指居住物業(yè)出售(出租)人為了對自己已出售(出租)的居住物業(yè)進(jìn)行前期物業(yè)管理所成立的內(nèi)設(shè)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)。
第四條 物業(yè)管理實(shí)行業(yè)主自治管理與物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)管理服務(wù)相結(jié)合的原則。
第五條 各級人民政府和公有住房出售單位應(yīng)當(dāng)對不符合物業(yè)管理?xiàng)l件的居住區(qū)進(jìn)行治理，完善市政、公用和生活服務(wù)設(shè)施，使其達(dá)到實(shí)施物業(yè)管理的條件。
第六條 市、縣房產(chǎn)管理部門是本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的行政主管部門，對轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理活動進(jìn)行監(jiān)督管理。其他有關(guān)行政管理部門按照各自的職責(zé)，協(xié)同作好有關(guān)工作。
第七條 各級人民政府應(yīng)鼓勵物業(yè)管理逐步向社會化、專業(yè)化、市場化發(fā)展，提高物業(yè)管理水平。
第二章 業(yè)主自治管理
第八條 業(yè)主依照辦法規(guī)定享有對物業(yè)管理的權(quán)利，并履行相應(yīng)的義務(wù)。
業(yè)主的權(quán)利：
(一)參加業(yè)主大會，行使對物業(yè)管理的決定權(quán);
(二)享有選舉和被選舉為業(yè)主委員會委員的權(quán)利;
(三)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作;
(四)享有與交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)相符的服務(wù);
(五)監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)管理服務(wù)活動;
(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。
業(yè)主的義務(wù)：
(一)執(zhí)行業(yè)主大會和業(yè)主委員會的決定：
(二)遵守業(yè)主公約和業(yè)主委員會章程：
(三)遵守物業(yè)管理制度;
(四)交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)和維修基金;
(五)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。
第九條 業(yè)主委員會是代表全體業(yè)主和維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益的自治組織。
一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主委員會。除新建住宅小區(qū)外，物業(yè)管理區(qū)域由市、縣物業(yè)管理行政主管部門劃定。
第十條 物業(yè)綜合驗(yàn)收合格，且住戶人住達(dá)百分之五十以上的，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)及時(shí)告物業(yè)管理行政主管部門，物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)會同開發(fā)建設(shè)單位召開第一次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。
第十一條 業(yè)主大會由全體業(yè)主組成。業(yè)主人數(shù)較多的，可推選業(yè)主代表，組成業(yè)主代表大會。
業(yè)主大會或業(yè)主代表大會第年至少召開一次。經(jīng)有五分之一以上的業(yè)主代表提議，可以召開業(yè)主大會或業(yè)主代表大會。
第十二條 召開業(yè)主大會或?yàn)橹鞔泶髸�，�?yīng)當(dāng)有三分之二以上的業(yè)主或業(yè)主代表出席。業(yè)主大會或?yàn)闃I(yè)主代表大會的決定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)過出席會議的業(yè)主或業(yè)主代表的過半數(shù)表決通過。決定通過應(yīng)當(dāng)予以公布。
業(yè)主或業(yè)主代表可以書面委托他人出席業(yè)主大會或業(yè)主代表大會。
第十三條 業(yè)主大會或業(yè)主代表大會行使下列職權(quán)：
(一)選舉、撤換業(yè)主委員會委員;
(二)通過或修改業(yè)主委員會章程或業(yè)主公約;
(三)聽取和審議業(yè)主委員會的工作報(bào)告和財(cái)務(wù)報(bào)告;
(四)決定物業(yè)管理委托合同的訂立、變更或者解除;
(五)決定維修基金的續(xù)籌、使用的管理;
(六)改變或撤銷業(yè)主委員會不適當(dāng)?shù)臎Q定;
(七)決定物業(yè)管理的其他重大事項(xiàng)。
第十四條 業(yè)主委員會從業(yè)主中選舉產(chǎn)生，由五至九人組成。業(yè)主委員會主任、副主任由業(yè)主委員會委員中選舉產(chǎn)生。
業(yè)主委員會委員由思想素質(zhì)好、熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、辦事公道、遵紀(jì)守法、有一定組織能力和工作時(shí)間的成年人擔(dān)任。
第十五條 業(yè)主委員會會議由主任定期召集。召開會議必須有過半數(shù)委員出席，作出的決定必須超過全體委員半數(shù)以上通過。三分之一以上委員提議，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主委員會會議。
業(yè)主委員會作出的決定應(yīng)當(dāng)公布。
第十六條 業(yè)主委員會自選舉產(chǎn)生之日起十五日內(nèi)，應(yīng)到所在地的物業(yè)管理行政主管部門辦理登記。
第十七條業(yè)主委員會履行下列職責(zé)：
(一)籌備、召集和主持業(yè)主大會或業(yè)主代表大會;
(二)起草業(yè)主委員會章程或業(yè)主公約;
(三)執(zhí)行業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會的決定;
(四)采用招投標(biāo)或其他方式，聘用物業(yè)管理企業(yè)。訂立、變更或解除物業(yè)管理委托合同;
(五)審議物業(yè)管理企業(yè)提出的年度管理工作計(jì)劃、年度財(cái)務(wù)預(yù)、決算;
(六)監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)管理工作;
(七)監(jiān)督管理用房、經(jīng)營用房、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、場地的合理使用;
(八)負(fù)責(zé)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金的籌集、使用和管理;
(九)調(diào)解物業(yè)使和糾紛：
(十)業(yè)主大會或業(yè)主代表大會賦予的其他職責(zé)。
業(yè)主委員會不得從事經(jīng)營活動。
業(yè)主委員會活動經(jīng)費(fèi)，經(jīng)業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會審核通過，由全體業(yè)主分擔(dān)。
業(yè)主委員會因履行職責(zé)引起的民事責(zé)任由全體業(yè)主共同承擔(dān)。
第十八條 住宅小區(qū)的物業(yè)管理逐步實(shí)行招標(biāo)選擇物業(yè)管理企業(yè)，招標(biāo)在物業(yè)管理行政主管部門監(jiān)督指導(dǎo)下，由業(yè)主委員會組織實(shí)施。
住宅小區(qū)的物業(yè)管理企業(yè)后，應(yīng)報(bào)物業(yè)管理行政主管部門備案。
第十九條 業(yè)主委員要認(rèn)真執(zhí)行業(yè)主大會或業(yè)主代表大會通過的決議，接受業(yè)主的監(jiān)督，嚴(yán)格履行物業(yè)管理委托合同。
第二十條 業(yè)主委員會章程、業(yè)主公約和業(yè)主代表大會或業(yè)主委員會的各項(xiàng)決議，對住宅區(qū)全體業(yè)主(包括業(yè)主委員會成立后人住的業(yè)主)、使用人具有同等約束力。業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)時(shí)，對受讓人或者承租人具有同等約束力。
業(yè)主委員會章程和業(yè)主公約、決議、決定不得與法律、法規(guī)相抵觸。
第二十一條 業(yè)主公約是由業(yè)主承諾的有關(guān)業(yè)主在住宅使用、物業(yè)維護(hù)及其管理方面權(quán)利義務(wù)的行為守則。
業(yè)主公約由物業(yè)管理行政主管部門統(tǒng)一制訂示范文本，業(yè)主大會或業(yè)主代表大會可以根據(jù)本住宅區(qū)的實(shí)際情況進(jìn)行修改、補(bǔ)充，報(bào)物業(yè)管理行政主管部門備案。
第三章 物業(yè)管理服務(wù)
第二十二條 物業(yè)管理企業(yè)必須具有相應(yīng)的資金、專業(yè)管理技術(shù)人員和固定的場所，依法向工商行政管理部門登記，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照并向縣級以上物業(yè)管理行政主管部門提出資質(zhì)申請，經(jīng)審批，領(lǐng)取資質(zhì)證書后，方可從事物業(yè)管理服務(wù)活動。單位內(nèi)設(shè)的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)不得接受其他單位的委托，對外從事物業(yè)管理服務(wù)活動。
物業(yè)管理人員必須持有縣級以上物業(yè)管理行政主管部門核發(fā)的崗全證書，持證上崗。
第二十三條 居住區(qū)的物業(yè)管理，由業(yè)主委員會委托物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施。居住區(qū)的物業(yè)管理辦法(方案)，應(yīng)當(dāng)報(bào)物業(yè)管理行政主管部門備案。
業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)代表全體業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理委托合同。
物業(yè)管理委托合同應(yīng)當(dāng)包括下列主要內(nèi)容：
(一)物業(yè)的基本情況;
(二)委托方和受托方的權(quán)利義務(wù);
(三)物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)和服務(wù)質(zhì)量要求;
(四)物業(yè)管理基本服務(wù)費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)和收取辦法;
(五)物業(yè)的養(yǎng)護(hù)與維修;
(六)合同的期限、變更和解除的約定;
(七)合同終止時(shí)，物業(yè)資料、財(cái)物的移交方式;
(八)違約責(zé)任及解決糾紛的途徑;
(九)雙方當(dāng)事人約定的其他事項(xiàng)。
物業(yè)管理委托合同應(yīng)當(dāng)在生效之日起十五日內(nèi)報(bào)物業(yè)管理行政主管部門備案。
第二十四條 物業(yè)管理服務(wù)應(yīng)包括以下主要內(nèi)容：
(一)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備日常維護(hù)和管理;
(二)業(yè)主自用部位、自用設(shè)施設(shè)備的日常維修;
(三)綠化養(yǎng)護(hù)和保潔服務(wù);
(四)保安服務(wù);
(五)車輛進(jìn)出、停放的管理;
(六)物業(yè)管理委托合同的約定的其他事項(xiàng)。
第二十五條 物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利：
(一)依照有關(guān)法規(guī)、物業(yè)管理委托合同和業(yè)主公約制定區(qū)域性物業(yè)管理辦法;
(二)依照的物業(yè)管理委托合同和有關(guān)規(guī)定收取管理服務(wù)費(fèi);
(三)制止違反物業(yè)管理規(guī)定的行為;
(四)要求業(yè)主委員會協(xié)助進(jìn)行物業(yè)管理;
(五)選聘專業(yè)公司承擔(dān)專項(xiàng)管理和維護(hù)業(yè)務(wù);
(六)可以實(shí)行多種經(jīng)營，以其收益補(bǔ)充管理經(jīng)費(fèi)。
第二十六條 物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù)：
(一)履行物業(yè)管理委托合同，依法經(jīng)營;
(二)接受業(yè)主委員會和業(yè)主及使用人監(jiān)督;
(三)提交業(yè)主委員會審議批準(zhǔn)重大管理措施;
(四)接受物業(yè)管理行政主管部門監(jiān)督指導(dǎo);
(五)按照合同的約定向全體業(yè)主公布管理費(fèi)用收支帳目;
(六)保證服務(wù)質(zhì)量，提供優(yōu)良的居住環(huán)境。
第二十七條 物業(yè)管理服務(wù)應(yīng)當(dāng)遵循公平、合理、質(zhì)價(jià)相符的原則。
物業(yè)管理的基本服務(wù)費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。政府指導(dǎo)價(jià)由物業(yè)管理行政主管部門會同物價(jià)管理部門根據(jù)居住區(qū)類別、服務(wù)項(xiàng)目和內(nèi)容，按業(yè)主擁有的房屋建筑面積核定，并予以公布。業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)的參照政府指導(dǎo)價(jià)在委托合同中約定物業(yè)管理基本服務(wù)的價(jià)格。
為業(yè)主、使用人提供基本服務(wù)項(xiàng)目以外的服務(wù)，價(jià)格由雙方商定。
第二十八條 物業(yè)管理企業(yè)可以接受供水、供電、供氣、供暖、通訊、有線電視、環(huán)衛(wèi)等單位的委托，按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主統(tǒng)一收取有關(guān)費(fèi)用，委托收費(fèi)的單位應(yīng)向物業(yè)管理企業(yè)支付勞務(wù)費(fèi)，但不得增加居民負(fù)擔(dān)。
第二十九條 物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)公布。
物業(yè)管理企業(yè)已按照本辦法規(guī)定向業(yè)主、使用人收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的，其他作何單位和個(gè)人不得重復(fù)收取性質(zhì)相同的費(fèi)用。
未經(jīng)業(yè)主委員會或者業(yè)主、使用人委托，物業(yè)管理企業(yè)自行提供服務(wù)而收取費(fèi)用的，業(yè)主及使用人有權(quán)拒付。
第三十條 物業(yè)管理委托合同終止或者解除后，十五日內(nèi)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)各向業(yè)主委員會辦理下列事項(xiàng)，并報(bào)物業(yè)管理行政主管部門備案：
(一)結(jié)算物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用;
(二)移交全部物業(yè)管理檔案資料和有關(guān)帳務(wù);
(三)移交物業(yè)管理用房、經(jīng)營用房和設(shè)施、設(shè)備、場地。
物業(yè)管理企業(yè)在移交上述財(cái)物時(shí)，不得損壞、遺失、隱藏、銷毀。
第三十一條 物業(yè)管理行政主管部門依法履行對物業(yè)管理企業(yè)和其他物業(yè)管理機(jī)構(gòu)的監(jiān)督管理職責(zé)，綜合考核、評定物業(yè)管理水平和服務(wù)質(zhì)量。
物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立投訴受理制度，受理對違反本辦法規(guī)定的行為的投訴。物業(yè)管理行政主管部門對投訴應(yīng)當(dāng)進(jìn)行調(diào)查處理并將處理結(jié)果書面答復(fù)投訴人。