石家莊物業(yè)管理?xiàng)l例
第六章 物業(yè)的使用和維護(hù)
第四十五條 業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按照有利于物業(yè)使用、安全以及公平合理的原則，正確處理供水、排水、通行、通風(fēng)、采光、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)等方面的相鄰關(guān)系。
第四十六條 公有住房出售后，其共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和管理由原售房單位或其委托的單位負(fù)責(zé)，成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)售后公房的維修和管理。
第四十七條售出的物業(yè)在國(guó)家規(guī)定的保修期限內(nèi)，由建設(shè)單位向業(yè)主負(fù)責(zé)維修。保修期滿后，自用部位設(shè)施設(shè)備由業(yè)主負(fù)責(zé)維修、養(yǎng)護(hù);共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)，選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)維修、養(yǎng)護(hù);沒有選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由共有的全體業(yè)主負(fù)責(zé)維修、養(yǎng)護(hù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照共用部位和設(shè)施設(shè)備的維護(hù)周期和相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，編制維修、養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，定期進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)，記入檔案，并向業(yè)主公示。
第四十八條 新建住宅物業(yè)實(shí)行質(zhì)量保修金制度。建設(shè)單位在辦理新建住宅交付使用時(shí)，按照物業(yè)建筑安裝總造價(jià)百分之三的比例，一次性向物業(yè)所在地縣(市)、區(qū)房產(chǎn)行政主管部門交存物業(yè)質(zhì)量保修金。建設(shè)單位不履行保修義務(wù)的，業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)或者其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以提出申請(qǐng)，經(jīng)房產(chǎn)行政主管部門核實(shí)后，維修費(fèi)用在物業(yè)質(zhì)量保修金中列支。物業(yè)工程質(zhì)量保修期限屆滿后，房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)將物業(yè)質(zhì)量保修金本息余額及時(shí)退還建設(shè)單位。市人民政府應(yīng)當(dāng)制定質(zhì)量保修金具體管理辦法。
第四十九條 物業(yè)使用中禁止下列行為：
(一)損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)、破壞建筑物外貌;
(二)擅自改變物業(yè)共用部分結(jié)構(gòu)、布局及既定用途;
(三)擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場(chǎng)地;
(四)損壞物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及場(chǎng)地、擅自移動(dòng)占用共用設(shè)施、設(shè)備;
(五)利用物業(yè)從事危害公共利益和侵害他人合法權(quán)益的活動(dòng);
(六)管理規(guī)約和物業(yè)服務(wù)合同禁止的其他行為。
第五十條 業(yè)主或物業(yè)使用人對(duì)自用部分進(jìn)行裝飾、裝修，應(yīng)當(dāng)告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將裝飾、裝修工程的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主或物業(yè)使用人及其委托的裝飾、裝修企業(yè)。未在物業(yè)服務(wù)合同中約定的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得收取裝飾、裝修押金等名義的保證金。
第五十一條 單位和個(gè)人因物業(yè)維護(hù)、公共利益或其他原因需要臨時(shí)占用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的，應(yīng)當(dāng)事先征得業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)同意。挖掘道路、場(chǎng)地或其他改變共用部位原貌的，應(yīng)當(dāng)在約定的期限內(nèi)恢復(fù)原狀;造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
第五十二條依法不屬于業(yè)主所有權(quán)的車庫和依法不屬于業(yè)主使用權(quán)的車位應(yīng)當(dāng)優(yōu)先滿足業(yè)主、物業(yè)使用人停車需要。業(yè)主、物業(yè)使用人要求承租車庫、車位的，建設(shè)單位不得以只售不租為由拒絕。車庫、車位租賃費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)按照物價(jià)部門發(fā)布的指導(dǎo)價(jià)格確定。在滿足業(yè)主、物業(yè)使用人需要后，建設(shè)單位將車庫、車位出租給物業(yè)管理區(qū)域外的單位和個(gè)人的，其每次租賃合同期限最長(zhǎng)不得超過六個(gè)月。
第五十三條 業(yè)主依法享有物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，任何單位和個(gè)人不得擅自處分。利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)由相關(guān)業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)決定經(jīng)營(yíng)人、經(jīng)營(yíng)方式和收益分配等事項(xiàng)，獲取的收益歸該部分業(yè)主所有。用于經(jīng)營(yíng)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備需要維修、養(yǎng)護(hù)的，其經(jīng)營(yíng)收益應(yīng)當(dāng)首先用于該部分的維修、養(yǎng)護(hù)。
第五十四條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，依法屬于業(yè)主使用權(quán)或所有權(quán)的車庫、車位停車服務(wù)費(fèi)，由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在合同中約定。依法不屬于業(yè)主使用權(quán)或所有權(quán)的規(guī)劃用于停放車輛的車庫、車位停車費(fèi),按照政府價(jià)格主管部門的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。業(yè)主對(duì)機(jī)動(dòng)車輛有保管要求的，由業(yè)主和車位、車庫經(jīng)營(yíng)權(quán)人簽訂機(jī)動(dòng)車輛保管合同。
第五十五條 占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地停放機(jī)動(dòng)車輛的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主大會(huì)同意，確保消防通道和道路暢通。經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意收取場(chǎng)地占用費(fèi)的，場(chǎng)地占用費(fèi)歸全體業(yè)主所有。物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照業(yè)主大會(huì)同意的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，并定期向業(yè)主公示收支情況。物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行看管責(zé)任的，可以獲取適當(dāng)?shù)目垂芊⻊?wù)費(fèi)。看管服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)雙方商定，并在物業(yè)服務(wù)合同中約定。
第五十六條 物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權(quán)益時(shí)，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予配合。責(zé)任人不履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)的，經(jīng)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)同意，可以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修養(yǎng)護(hù)，費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。
第五十七條 已經(jīng)完成分戶改造的住宅小區(qū)內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視寬帶數(shù)據(jù)傳輸?shù)葘I(yè)經(jīng)營(yíng)單位，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)分戶記量裝置或入戶端口以外相關(guān)設(shè)備設(shè)施維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任。已經(jīng)完成分戶改造住宅物業(yè)的供水、供電、供暖、供氣等專業(yè)設(shè)施設(shè)備應(yīng)無償移交專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位。
第五十八條 未完成分戶改造的原有住宅物業(yè)的設(shè)施設(shè)備，按下列規(guī)定實(shí)施維修、養(yǎng)護(hù)：
(一)供水設(shè)施，樓地下水表井(含地下水表井)以外的部分由供水部門負(fù)責(zé)，以內(nèi)的部分由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé);
(二)供電設(shè)施，以資產(chǎn)、樓頭配電箱或保險(xiǎn)器為界，以外的部分由供電部門負(fù)責(zé)，以內(nèi)的部分由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé);
(三)道路、路燈、排水設(shè)施由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé);
(四)供熱、供氣、通信、有線電視設(shè)施，由相關(guān)單位和產(chǎn)權(quán)單位負(fù)責(zé);
(五)垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站由城市管理部門負(fù)責(zé)。由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)的維修養(yǎng)護(hù)項(xiàng)目，其費(fèi)用由受益業(yè)主分?jǐn)偂?guó)家法律法規(guī)另有規(guī)定的從其規(guī)定。各級(jí)人民政府應(yīng)積極組織協(xié)調(diào)前款規(guī)定的專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位進(jìn)行分戶改造，改造后將分戶計(jì)量裝置和入戶端口以外的產(chǎn)權(quán)無償移交給專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位，由專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位負(fù)責(zé)相關(guān)設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、更新等責(zé)任及相關(guān)費(fèi)用。
第五十九條 新建住宅小區(qū)內(nèi)的專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備由專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)、建設(shè)、維護(hù)和管理。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)協(xié)調(diào)配合專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備的施工并承擔(dān)相關(guān)的配套建設(shè)。新建住宅小區(qū)內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、分戶計(jì)量裝置或入戶端口以外設(shè)施設(shè)備的建設(shè)資金可以并入城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)，交由專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位專項(xiàng)用于住宅小區(qū)內(nèi)專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備的投資建設(shè)。專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位對(duì)專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、更新時(shí)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)予以配合。
第七章 物業(yè)維修資金
第六十條 住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)及與住宅物業(yè)結(jié)構(gòu)毗連、具有共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)按國(guó)家規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金。專項(xiàng)維修資金以及所有增值部分屬業(yè)主所有，任何單位和個(gè)人不得占有、挪用。
第六十一條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項(xiàng)維修資金，每平方米建筑面積首期交存標(biāo)準(zhǔn)市區(qū)內(nèi)由房產(chǎn)行政部門、縣(市)、礦區(qū)由物業(yè)所在地縣級(jí)房產(chǎn)行政主管部門在國(guó)家規(guī)定的幅度內(nèi)確定，并向社會(huì)公布。
第六十二條 住宅專項(xiàng)維修資金市區(qū)內(nèi)由市房產(chǎn)行政部門、縣(市)、礦區(qū)由物業(yè)所在地縣級(jí)房產(chǎn)行政主管部門代管。房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)住宅專項(xiàng)維修資金的管理。專項(xiàng)維修資金及其增值資金的具體管理辦法，由市人民政府依法制定。
第六十三條 住宅專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造。在住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的'維修和更新、改造時(shí)，其費(fèi)用從相關(guān)業(yè)主交存的住宅專項(xiàng)維修資金中列支。下列費(fèi)用不得從住宅專項(xiàng)維修資金中列支：
(一)應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位或者施工單位承擔(dān)的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造費(fèi)用;
(二)應(yīng)當(dāng)由專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位承擔(dān)的供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用;
(三)應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人承擔(dān)的因人為損壞住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所需的修復(fù)費(fèi)用;
(四)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。專項(xiàng)維修資金不敷使用的，由全體業(yè)主按其占有物業(yè)的建筑面積續(xù)籌。
第六十四條 住宅專項(xiàng)維修資金以物業(yè)管理區(qū)域?yàn)閱挝唤ㄙ~、按戶核算，銀行專戶存儲(chǔ)、專款專用。
第六十五條 專項(xiàng)維修資金的使用應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。
第六十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其他專項(xiàng)維修資金使用單位應(yīng)及時(shí)將專項(xiàng)維修資金的收支、使用情況進(jìn)行公示，接受業(yè)主的監(jiān)督。
第六十七條 房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，該房屋分戶賬中結(jié)余的住宅專項(xiàng)維修資金隨房屋所有權(quán)同時(shí)過戶。房屋因拆遷等原因滅失的，房屋分戶賬中結(jié)余的住宅專項(xiàng)維修資金應(yīng)返還業(yè)主。
第六十八條發(fā)生危及居住安全等緊急情況，需要立即對(duì)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修和更新、改造的，相關(guān)業(yè)主或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以提請(qǐng)房產(chǎn)行政主管部門或其他相關(guān)安全機(jī)構(gòu)認(rèn)定，并持認(rèn)定材料直接向物業(yè)所在地縣(市)、區(qū)房產(chǎn)行政主管部門申請(qǐng)列支住宅專項(xiàng)維修資金，但應(yīng)在緊急情況解除后，向相關(guān)業(yè)主公示，接受監(jiān)督。
第八章 法律責(zé)任
第六十九條 違反本條例的規(guī)定，住宅物業(yè)的建設(shè)單位未通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，或者未經(jīng)批準(zhǔn)，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由房產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，可以并處十萬元以下的罰款。
第七十條 違反本條例的規(guī)定，建設(shè)單位擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)的，由房產(chǎn)行政主管部門處五萬元以上二十萬元以下的罰款;給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
第七十一條 違反本條例的規(guī)定，不移交有關(guān)資料和本條例第四十條第(一)、(四)項(xiàng)事項(xiàng)的，由房產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正;逾期仍不移交的，對(duì)有關(guān)建設(shè)單位或物業(yè)服務(wù)企業(yè)予以通報(bào)，并處一萬元以上十萬元以下的罰款。
第七十二條 違反本條例的規(guī)定，未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理的，由市、縣(市)區(qū)房產(chǎn)行政主管部門沒收違法所得，并處五萬元以上二十萬元以下的罰款。違反本條例規(guī)定，拒不接受資質(zhì)核定或者以欺騙方式取得資質(zhì)的，依照本條第一款規(guī)定處罰，并吊銷資質(zhì)證書。
第七十三條 違反本條例第二十三條第三款規(guī)定的，由房產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，逾期不改正的，可以處以一千元以上五千元以下的罰款。
第七十四條違反本條例的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)將一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人的，由房產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，處委托合同價(jià)款百分之三十以上百分之五十以下的罰款;情節(jié)嚴(yán)重的，由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書。委托所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會(huì)的決議使用;給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
第七十五條違反本條例的規(guī)定，挪用專項(xiàng)維修資金的，由房產(chǎn)行政主管部門追回挪用的專項(xiàng)維修資金，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用數(shù)額二倍以下的罰款，物業(yè)服務(wù)企業(yè)挪用專項(xiàng)維修資金，情節(jié)嚴(yán)重的，由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書;構(gòu)成犯罪的，依法追究直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員的刑事責(zé)任。
第七十六條 違反本條例的規(guī)定，建設(shè)單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不按照規(guī)定配置物業(yè)管理用房和物業(yè)經(jīng)營(yíng)用房的，由房產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，逾期不改正的，給予警告，沒收違法所得，并處十萬元以上三十萬元以下的罰款。
第七十七條違反本條例的規(guī)定，未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房用途的，由房產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，并處一萬元以上十萬元以下的罰款;有收益的，所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。
第七十八條 違反本條例的規(guī)定，有下列行為之一的，由房產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，并按照本條第二款的規(guī)定處以罰款;所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會(huì)的決定使用：
(一)擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途的;
(二)擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場(chǎng)地的，擅自移動(dòng)共用設(shè)施設(shè)備的;
(三)擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的;
(四)損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)、破壞建筑物外貌的。個(gè)人有前款規(guī)定行為之一的，處一千元以上一萬元以下的罰款;單位有前款規(guī)定行為之一的，處五萬元以上二十萬元以下的罰款。
第七十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行本條例第二十一條規(guī)定義務(wù)的，由房產(chǎn)行政主管部門予以警告，責(zé)令限期改正。逾期不改正的，由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門降低其資質(zhì)等級(jí)或吊銷其資質(zhì)證書。
第八十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自撤離服務(wù)區(qū)域、停止物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的，由房產(chǎn)行政主管部門處以三萬元以上五萬元以下罰款;情節(jié)嚴(yán)重的，由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門降低資質(zhì)等級(jí)或吊銷其資質(zhì)證書。
第八十一條 違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期繳納;逾期仍不繳納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴。
第八十二條 違反本條例的規(guī)定，市、縣(市)區(qū)房產(chǎn)行政主管部門或者其他有關(guān)行政管理部門的工作人員利用職務(wù)上的便利，收受他人財(cái)物或者其他好處，不依法履行監(jiān)督管理職責(zé)，或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任;尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予行政處分。
第九章 附則
第八十三條 本條例自二○一○年三月一日起施行。
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