房地產(chǎn)估價方法之比較法

　　專業(yè)的房地產(chǎn)估價是指按照嚴(yán)謹(jǐn)?shù)某绦�，采用科學(xué)的方法，經(jīng)過審慎的分析、測量和判斷，下面為大家介紹一下房地產(chǎn)估價方法之比較法!

　　方法之比較法：

　　(一)比較法適用的估價對象

　　比較法適用的對象是同類房地產(chǎn)數(shù)量較大、經(jīng)常發(fā)生交易且具有一定可比性的物業(yè)，例如普通商品住宅、高檔公寓、別墅、寫字樓、商鋪、標(biāo)準(zhǔn)廠房、房地產(chǎn)開發(fā)用地等。而對于數(shù)量很少、很少發(fā)生交易或可比性差的物業(yè)，就較難采用，比如特殊廠房、學(xué)校、紀(jì)念館、古建筑、教堂、寺廟等。

　　(二)比較法估價的操作步驟

　　運(yùn)用比較法估價一般分為四個步驟：

　　(1)搜集交易實(shí)例;

　　(2)選取可比實(shí)例;

　　(3)對可比實(shí)例成交價格進(jìn)行處理，其中包括建立價格比較基礎(chǔ)、交易情況修正、市場狀況調(diào)整、物業(yè)狀況調(diào)整;

　　(4)求取比較價值。

　　1.搜集交易實(shí)例

　　只有擁有了大量真實(shí)的交易實(shí)例，才能把握正常的市場價格行情，才能據(jù)此評估出客觀合理價格或價值。因此，首先應(yīng)盡可能搜集較多且真實(shí)的交易實(shí)例。

　　2.選取可比實(shí)例

　　我們需要選取符合一定條件的交易實(shí)例作為參照比較的交易實(shí)例。選取的可比實(shí)例應(yīng)符合如下四個基本要求：

　　(1)可比實(shí)例物業(yè)應(yīng)是估價對象物業(yè)的類似物業(yè);

　　(2)可比實(shí)例的成交日期應(yīng)與價值時點(diǎn)接近;

　　(3)可比實(shí)例的交易類型應(yīng)與估價目的吻合;

　　(4)可比實(shí)例的成交價格應(yīng)為正常市場價格或能夠修正為正常市場價格。一般選取3個以上(含3個)、10個以下(含10個)可比實(shí)例即可。

　　3.對可比實(shí)例成交價格進(jìn)行處理

　　(1)建立價格可比基礎(chǔ)。

　　建立價格可比基礎(chǔ)包括如下五個方面：

　�、俳y(tǒng)一付款方式;

　�、诮y(tǒng)一采用單價;

　�、劢y(tǒng)一幣種和貨幣單位;

　　④統(tǒng)一面積內(nèi)涵;

　�、萁y(tǒng)一面積單位。

　　(2)交易情況修正。

　　可比實(shí)例的成交價格可能是正常的，也可能是不正常的。由于要求評估的是估價對象的客觀合理價格或價值，所‘以，如果可比實(shí)例的成交價格是不正常的，則應(yīng)將其修正為正常的。這種對可比實(shí)例成交價格進(jìn)行的修正，稱為交易情況修正。

　　進(jìn)行交易情況修正，首先應(yīng)了解有哪些因素可能使可比實(shí)例成交價格偏離其正常市場價格。在下列交易中，成交價格往往會偏離正常市場價格：

　　①利害關(guān)系人之間的交易。

　�、诩庇诔鍪刍蚣庇谫徺I的交易。

　�、劢灰纂p方或某一方對市場行情缺乏了解的交易。

　�、芙灰纂p方或某一方有特別動機(jī)或偏好的交易。

　�、萏厥饨灰追绞降慕灰�。如拍賣、招標(biāo)、哄抬或拋售等。

　�、藿灰锥愘M(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的交易。

　�、呦噜徫飿I(yè)的合并交易。

　�、嗍軅鶛�(quán)債務(wù)關(guān)系影響的交易。

　　(3)市場狀況調(diào)整。

　　由于可比實(shí)例的成交日期與價值時點(diǎn)不同，物業(yè)市場狀況可能發(fā)生了變化，因此，應(yīng)將可比實(shí)例在其成交日期時的價格調(diào)整為在價值時點(diǎn)時的價格。這種對可比實(shí)例成交價格進(jìn)行的調(diào)整，稱為市場狀況調(diào)整。

　　(4)物業(yè)狀況調(diào)整。

　　物業(yè)狀況調(diào)整，是將可比實(shí)例在自身狀況下的價格，調(diào)整在估價對象狀況下的價格。物業(yè)狀況調(diào)整總的思路是：如果可比實(shí)例物業(yè)狀況好于估價對象物業(yè)狀況，則應(yīng)對可比實(shí)例價格作減價調(diào)整;反之，則應(yīng)作增價調(diào)整。

　　4.求取比較價值

　　經(jīng)過交易情況修正、市場狀況調(diào)整之后及物業(yè)狀況調(diào)整之后，就將可比實(shí)例在其物業(yè)狀況下的價格變成了在估價對象物業(yè)狀況下的價格。但通過不同的可比實(shí)例所得到的價格可能是不相同的，最后需要采用簡單算術(shù)平均、加權(quán)算術(shù)平均等方法把它們綜合成一個價格，以此作為比較法的估價結(jié)果。

　　相關(guān)資料：

　�。ㄒ唬┦袌霰容^法

　　市場比較法是土地估價中最基本、最常用的估價方法之一，也是國際上通用的基本估價方法。市場比較法是根據(jù)市場替代原理，將待估土地與具有替代性的，且在近期市場上交易的類似土地進(jìn)行比較，并對類似土地的成交價格作適當(dāng)修正，以此估算帶估土地客觀合理價格的方法。市場比較法的理論依據(jù)是替代經(jīng)濟(jì)原理。根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)理論，在同一市場上，對于具有相同效用的商品，應(yīng)該具有相同的市場價格，即具有完全的替代關(guān)系。在同一市場上具有替代關(guān)系的兩個以上商品會因?yàn)橄嗷ジ偁幎�使其價格相互牽制而趨于一致。市場比較法就是通過對具有替代關(guān)系的類似土地的交易價格進(jìn)行修正，求得待估宗地的價格。

　�。ǘ�）收益還原法

　　收益還原法又稱收益法、收益資本化法、地租資本化法等。是將待估土地未來正常年純收益，以一定的土地還原利率還原，以此估算帶估土地價格的方法。由于土地具有永續(xù)性，因而人們可以期待外來的土地收益。當(dāng)把這未來若干年延續(xù)而不斷取得的土地純收益以一定的還原利率折現(xiàn)為現(xiàn)在的價值時，它就表現(xiàn)為土地價格。從理論上講，具有永續(xù)性的財產(chǎn)都可以出售，即都有市場價格。而這個市場價格也就是財產(chǎn)的現(xiàn)值，亦即等于其未來純收益的折現(xiàn)金價值。其簡單意義就是，投資購買一塊土地而獲得的純收益，在價值上等于將這筆投資存入銀行而每年獲得的利息量。這就是收益還原法的基本原理。由于土地收益是不同生產(chǎn)要素組合的結(jié)果，土地只是其中的要素之一，還有人類勞動、資本、管理和科學(xué)技術(shù)等，因此，土地純收益是在土地收益中扣除非土地收益的貢獻(xiàn)量，或其應(yīng)得的報酬后的余額。這種土地純收益是因食用土地而帶來的，理應(yīng)歸土地所有者所有，因此，它就是地租。收益還原法一土地純收益的確定為前提，因此，它只適用于由收益的土地和建筑物或房地產(chǎn)的估價。

　�。ㄈ�）成本逼近法

　　成本逼近法是以開發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)客觀費(fèi)用之和為主要依據(jù)，在加上一定的利潤、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地增值收益來確定土地的價格的方法。成本逼近法是從投資成本角度來考察土地的價值，但它不能完全反映土地的真實(shí)價值。因?yàn)橐蛔谕恋氐膬r值高低，主要取決于在土地未來利用中所產(chǎn)生的收益大小，而不是取決于對這塊土地投資改造的費(fèi)用大小。成本逼近法一般用于新開發(fā)土地、工業(yè)用地、既無收益又無比較實(shí)例的公建、公益用地的價格評估，選擇該方法時應(yīng)慎重。

　�。ㄋ模┦Ｓ喾�

　　剩余法又稱假設(shè)開發(fā)法，是在預(yù)計開發(fā)完成后不動產(chǎn)正常交易價格的基礎(chǔ)上，扣除預(yù)計的正常開發(fā)成本及有關(guān)專穗業(yè)費(fèi)用、利息、利潤和稅收等，以價格余額來估算帶估土地價格的方法。土地投資旨在獲得報酬，這個潛在的報酬多少就決定了土地價格的高低。剩余法的理論依據(jù)與收益還原法基本相同，都是對未來剩余收益的計算。收益還原法中的地租或土地的純收益，是對土地收益的費(fèi)土地因素扣除，而剩余法則是直接從資本化后的價格扣除非土地因素的貢獻(xiàn)。剩余法主要應(yīng)用于有開發(fā)價值的土地估價，一般由以下幾種類型：

　　(1)代開發(fā)的地的估價;

　　(2)待拆遷改造在開發(fā)房地產(chǎn)的估價

　　;(3)僅將土地或房產(chǎn)整理成可供直接利用的土地或房地產(chǎn)的估價;

　　(4)現(xiàn)有新舊房地產(chǎn)地價的單獨(dú)評估，即從房地產(chǎn)價格中扣除房屋價格，剩余之?dāng)?shù)即為地價。