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房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)估的重點(diǎn)和難點(diǎn)
房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)估的基本內(nèi)容主要包括借款企業(yè)財(cái)務(wù)及資信評(píng)價(jià)、項(xiàng)目評(píng)價(jià)、項(xiàng)目投資估算與資金籌措評(píng)價(jià)、項(xiàng)目市場(chǎng)與銷(xiāo)售前景分析、項(xiàng)目財(cái)務(wù)指標(biāo)測(cè)算與償債能力分析、貸款擔(dān)保評(píng)價(jià)，銀行效益與風(fēng)險(xiǎn)分析等。評(píng)估的重點(diǎn)和難點(diǎn)則主要有以下幾個(gè)方面：
1、房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)估資本金內(nèi)涵
項(xiàng)目資本金是項(xiàng)目融資的基本保障，房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)貸款項(xiàng)目資本金的比例原則上要求不低于35%(部分銀行規(guī)定商業(yè)用房項(xiàng)目資本金比例不低于40%)。項(xiàng)目資本金屬于非負(fù)債性質(zhì)的資金，嚴(yán)格界定的項(xiàng)目資本金不應(yīng)突破企業(yè)"所有者權(quán)益"(央行121號(hào)文件規(guī)定)，對(duì)新設(shè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目公司而言，其"實(shí)收資本"即項(xiàng)目資本金，對(duì)仍用原公司開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的房地產(chǎn)項(xiàng)目公司而言，其只能為"所有者權(quán)益"中可以使用到該項(xiàng)目的現(xiàn)金部分。
新設(shè)房地產(chǎn)項(xiàng)目公司，其"注冊(cè)資本"通常不高，一般為800萬(wàn)元或2000萬(wàn)元，而目前規(guī)模稍大的房地產(chǎn)項(xiàng)目總投資均在億元以上，顯然對(duì)項(xiàng)目資本金不得低于總投資35%的要求難以達(dá)到，在實(shí)際操作中，新設(shè)房地產(chǎn)項(xiàng)目公司多是接受股東的資金進(jìn)行開(kāi)發(fā)，往往僅以取得“土地使用權(quán)”的費(fèi)用計(jì)，投入項(xiàng)目的資金即基本達(dá)到和超過(guò)總投資35%的比例。
項(xiàng)目公司和股東互為獨(dú)立法人，其資金往來(lái)應(yīng)為負(fù)債性質(zhì)，但對(duì)于民營(yíng)房地產(chǎn)項(xiàng)目企業(yè)具有特殊性，母公司和項(xiàng)目公司的董事長(zhǎng)常為同一人(或股東基本相同)，資金也為其統(tǒng)籌操縱，在此意義，上股東投資款可理解為項(xiàng)目資本金。在項(xiàng)目評(píng)估中，可以用項(xiàng)目實(shí)際投入資金為依據(jù)，對(duì)子公司、母公司的股東實(shí)質(zhì)上為一體的，將股東投入資金視同為項(xiàng)目資本金，而將關(guān)聯(lián)性不強(qiáng)的兩個(gè)公司之間的往來(lái)資金認(rèn)定為負(fù)債性質(zhì)。
對(duì)存量房地產(chǎn)項(xiàng)目公司項(xiàng)目資本金的界定，首先要把握其在建的所有項(xiàng)目，并按照項(xiàng)目總投資和已投入資金測(cè)算出其它項(xiàng)目所占用的自有資金;其次，要遵循長(zhǎng)期負(fù)債與長(zhǎng)期資產(chǎn)匹配的財(cái)務(wù)原理，剔除“固定資產(chǎn)”和“長(zhǎng)期投資”等長(zhǎng)期資金的占用，并按照謹(jǐn)慎性原則對(duì)“應(yīng)收賬款”中賬齡較長(zhǎng)、收回希望渺茫的非有效資產(chǎn)予以剔除，但與此同時(shí)，對(duì)于開(kāi)發(fā)商其它項(xiàng)目待銷(xiāo)售房屋的預(yù)期利潤(rùn)、且可用本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的資金部分，亦可視情況將之認(rèn)定為項(xiàng)目資本金。存量房地產(chǎn)項(xiàng)目公司可使用于貸款項(xiàng)目的資本金最高不超過(guò)下面公式的測(cè)算：
2、房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)估建設(shè)分期
由于央行要求在項(xiàng)目“四證”齊全、項(xiàng)目資本金到位后才能發(fā)放開(kāi)發(fā)貸款，而地塊越大，項(xiàng)目總投資越多，對(duì)項(xiàng)目資本金要求也越高，為規(guī)避此規(guī)定，在項(xiàng)目評(píng)估中常存在將項(xiàng)目人為分期不良現(xiàn)象。房地產(chǎn)項(xiàng)目多為滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，其常用項(xiàng)目前期開(kāi)發(fā)樓宇的銷(xiāo)售回籠款投入到后期樓宇的建設(shè)中，使資金鏈得以銜接，故人為分期既不合理，也易導(dǎo)致信貸資金監(jiān)管困難。
建議：一是根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃和進(jìn)度，考察項(xiàng)目是否為分期開(kāi)發(fā)，分期的依據(jù)可參考“工程規(guī)劃許可證”和“施工許可證”上所批建房屋的情況，在同一或相鄰時(shí)間內(nèi)所批建的房屋不能認(rèn)為是分期開(kāi)發(fā);二是在項(xiàng)目總投資、房屋開(kāi)發(fā)面積等方面加以規(guī)定，必須達(dá)到合理的下限指標(biāo)，對(duì)中小型項(xiàng)目禁止分期;三是對(duì)辦理同一“土地使用權(quán)證書(shū)”地塊上的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目審慎分期，堅(jiān)決杜絕人為分期。
3、房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)估貸款周期
根據(jù)現(xiàn)行規(guī)定，房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款在“四證”齊全后才能發(fā)放，由于項(xiàng)目貸款內(nèi)部運(yùn)作周期較長(zhǎng)，貸款發(fā)放時(shí)項(xiàng)目常已取得“預(yù)售許可證”，而在當(dāng)前房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)需求較旺的情況下，項(xiàng)目所開(kāi)發(fā)房屋銷(xiāo)售收入在預(yù)銷(xiāo)售以后的短斯內(nèi)就可能集中實(shí)現(xiàn)，如果現(xiàn)金回流即要求開(kāi)發(fā)商還貸，那么貸款期間僅為取得“四證”日期到“預(yù)售銷(xiāo)許可證”頒發(fā)之后的較短時(shí)間，銀行出于自身效益的考慮，通常不太愿意收回貸款，而根據(jù)金融監(jiān)管規(guī)定，房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)貸款在償清前，不允許將本項(xiàng)目銷(xiāo)售回籠款項(xiàng)挪作它用，使銀行和企業(yè)均面臨兩難選擇。
商業(yè)銀行首先要提高運(yùn)作效率，評(píng)估可先行介入，力爭(zhēng)在項(xiàng)目“四證”取得時(shí)貸款即可發(fā)放。其次，分類(lèi)指導(dǎo)，根據(jù)不同項(xiàng)目特點(diǎn)制定差異化貸款期限策略。再次，對(duì)于項(xiàng)目銷(xiāo)售款項(xiàng)在貸款償還前使用，可根據(jù)實(shí)際情況靈活把握，在貸款償還確有保障前提下，允許其適度運(yùn)用。
4、房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)估財(cái)務(wù)指標(biāo)評(píng)價(jià)體系
房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)極為重要，要通過(guò)對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)成本、租售收入、投資期限、租售期限等因素綜合測(cè)算，得到項(xiàng)目總投資利潤(rùn)率、自有資金利潤(rùn)率、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、項(xiàng)目投資回收期等靜態(tài)和動(dòng)態(tài)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，并對(duì)項(xiàng)目還款能力進(jìn)行分析，測(cè)算貸款償還期，同時(shí)要對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行盈虧平衡分析，并根據(jù)對(duì)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)影響程度，確定租售收入、租售成本、開(kāi)發(fā)周期等敏感性因素進(jìn)行敏感性分析。對(duì)于開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)的大型項(xiàng)目，按照上述財(cái)務(wù)指標(biāo)體系進(jìn)行全面評(píng)價(jià)，可直接采用利潤(rùn)總額、投資利潤(rùn)率等靜態(tài)指標(biāo)進(jìn)行分析。
5、房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)估貸款抵押擔(dān)保方式
首先確立合理抵押值。以競(jìng)拍方式取得、且在一定取得期限以內(nèi)的土地使用權(quán)抵押的，按土地實(shí)際取得成本作為抵押值;以取得時(shí)間較長(zhǎng)、土地價(jià)值上漲幅度較大土地使用權(quán)抵押的，按土地使用權(quán)評(píng)估值作為抵押值;以在建工程抵押，扣除施工單位墊資、預(yù)售房款等相關(guān)費(fèi)用后，確定抵押物價(jià)值。
因此，要想采取適當(dāng)?shù)盅罕嚷�，開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)、項(xiàng)目銷(xiāo)售前景不定性較大的土地使用權(quán)，在抵押率上嚴(yán)格控制。再次做好抵押擔(dān)保的銜接，確保抵押足值有效。
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