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關(guān)于卓越集團(tuán)副總經(jīng)理鄔風(fēng)柏的專訪
卓越集團(tuán)2007年開始傳出上市的信息,指定摩根士丹利和瑞銀集團(tuán)協(xié)助其IPO,預(yù)計(jì)將籌資17.3億美元. 卓越集團(tuán)注冊(cè)地香港,籌備以紅籌渠道登陸港股. 但掛牌進(jìn)程卻一拖再拖. 近日,卓越集團(tuán)董事局主席李華沒有對(duì)媒體透露上市的具體日程,只表示上市與否需根據(jù)業(yè)務(wù)需要而定,目前香港融資市場(chǎng)投資氣氛較為淡靜. 卓越上市的計(jì)劃可能因?yàn)閷?duì)價(jià)不理想而推遲.
博鰲·21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇現(xiàn)場(chǎng),卓越集團(tuán)副總經(jīng)理鄔風(fēng)栢接受了本報(bào)記者的專訪.
《21世紀(jì)》:宏觀調(diào)控的環(huán)境下您覺得市場(chǎng)目前關(guān)注的是什么?
鄔風(fēng)栢:我覺得目前最關(guān)注的是市場(chǎng)信心的問題. 3月份以來,我們國(guó)家的儲(chǔ)蓄存款持續(xù)增長(zhǎng),說明市場(chǎng)購(gòu)買資金是不缺的,缺乏的是市場(chǎng)信心. 房地產(chǎn)的周期我們過去說有高有低,現(xiàn)在的周期更注重的是信心周期.
市場(chǎng)越來越趨于合理,我們不能把住房看成我們未來老百姓主要的、社會(huì)壓力的東西. 目前美國(guó)的收入和房?jī)r(jià)比約2.8倍,中國(guó)現(xiàn)在是20倍,我不敢說要達(dá)到美國(guó)的水平,至少要趨于合理,讓住房在老百姓的消費(fèi)支出中不構(gòu)成重大的壓力. 就像每天吃飯、穿衣服,住房也應(yīng)該是這樣的.
《21世紀(jì)》:您認(rèn)為目前房地產(chǎn)商資金來源的主要渠道有哪些?成本是否變化?
鄔風(fēng)栢:對(duì)于品牌地產(chǎn)商來講,來源渠道沒有太多的變化,原來從銀行取錢還是從銀行取錢,但成本比過去增加,主要有兩個(gè)因素:第一,去年八次的調(diào)息,第二,由于資金的供求關(guān)系,銀行在基準(zhǔn)利率上調(diào)高30%左右. 比如現(xiàn)在目前市場(chǎng)的基準(zhǔn)利率一到三年期的是7.56,現(xiàn)在是7.56的基礎(chǔ)上加7.56×10%的概念.
《21世紀(jì)》:有一種說法,銀行在貸款給一個(gè)中等企業(yè),品牌不是特別大企業(yè)時(shí),會(huì)簽一個(gè)財(cái)務(wù)費(fèi)用協(xié)議,變相把利率調(diào)高到12%左右,有沒有這種可能?
鄔風(fēng)栢:對(duì)于一些銀行認(rèn)為不是屬于長(zhǎng)期投資的對(duì)象,有這種可能. 對(duì)品牌商上來說,相信幾乎不會(huì)碰到這種情況.
銀行的問題是整個(gè)信貸規(guī)模受調(diào)整的情況下,要求利潤(rùn)還要往上增加,因?yàn)樗旧硎巧鲜泄?銀行會(huì)通過很多渠道增加它中間業(yè)務(wù)收入.
當(dāng)然還有企業(yè)負(fù)債率的原因. 銀行考慮到負(fù)債率的問題,也會(huì)提高風(fēng)險(xiǎn)收益.
《21世紀(jì)》:您估計(jì)負(fù)債率會(huì)達(dá)到什么樣的水平?以前說60%對(duì)于一個(gè)地產(chǎn)商來說比較合理.
鄔風(fēng)栢:現(xiàn)在地產(chǎn)商的負(fù)債率會(huì)比原來增加10%-20%. 越是大的地產(chǎn)公司負(fù)債率越高.
《21世紀(jì)》:那么高負(fù)債的運(yùn)營(yíng),地產(chǎn)商有沒有新的融資突破口?
鄔風(fēng)栢:現(xiàn)在出現(xiàn)的離岸交易,在境外做交易,房子不用在國(guó)內(nèi)市場(chǎng)賣,而是以離岸交易在國(guó)外直接賣項(xiàng)目的股份就可以了.
《21世紀(jì)》:卓越擁有很多的商用物業(yè),怎樣才能夠避免投資物業(yè)的持有造成資金問題?
鄔風(fēng)栢:商業(yè)地產(chǎn)增長(zhǎng)比較慢,建設(shè)期比較長(zhǎng),資金成本比較高,短期看收益率不高,但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來說會(huì)越來越好,因?yàn)榉績(jī)r(jià)一旦漲了它有份,租金漲它也有份. 只是一般的小公司做商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)非常大,必須有足夠的資金實(shí)力.
我國(guó)內(nèi)地的上市公司,包括在香港的紅籌公司,和香港老牌子的公司比較,最大一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)就是,我們這些老板手上是沒有錢的,他們所有的資產(chǎn)全放在上市公司里面去了.
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