地區(qū)土地使用權房屋拆遷指導意見

　　為確保征收集體所有土地房屋拆遷工作順利進行，保護拆遷當事人的合法權益，進一步規(guī)范拆遷確權行為，根據(jù)國土資源部關于《確定土地所有權和使用權的若干規(guī)定》、省國土資源廳關于《確定土地所有權和使用權的若干規(guī)定》及有關法律、法規(guī)規(guī)定，結合我區(qū)實際，就征收集體所有土地房屋拆遷確權提出如下指導意見：

　　一、已注冊登記并領取土地使用權證書房屋的權屬認定

　　第一條土地登記面積、宗地描述狀況與現(xiàn)調查一致，未拆建、改建的，按現(xiàn)調查情況確認土地使用權和地上建筑物。

　　第二條土地登記面積與現(xiàn)調查面積一致，但宗地上建筑物等描述狀況與現(xiàn)調查不一致的，不一致部分憑建筑工程規(guī)劃許可證或有相關審批權限機關出具的批準材料確認。

　　第三條土地登記面積、宗地描述狀況與現(xiàn)調查不一致的：

　　土地登記面積大于調查面積，且宗地描述狀況與調查一致的，按現(xiàn)調查情況確認土地使用權和地上建筑物。

　　土地登記面積小于調查面積。現(xiàn)該宗地的利用形狀和地上建筑與土地初始登記時的地籍圖形及對該宗地的描述狀況一致，且土地初始登記后地上建筑物未作改建的，按現(xiàn)調查情況確認土地使用權和地上建筑物。被拆遷人后又進行合法審批且已達到建房規(guī)定面積的，調查面積大于登記面積部分不予確權。全區(qū)土地總登記結束后審批取得的宅基地，按用地批文及建筑工程許可證審批面積進行確權。

　　用地批文或建筑工程規(guī)劃許可證中批準的建筑樓層與實際樓層不一致時,經(jīng)核查確實是在土地初始登記前已建成，土地登記有記載的，可按實際建筑樓層進行確認。

　　第四條土地使用權登記發(fā)證后，未經(jīng)有批準權限的審批機關批準擅自改變土地用途的，按原登記時的用途確認。

　　二、未注冊登記土地使用權房屋的權屬認定

　　第五條1982年2月13日國務院《村鎮(zhèn)建房用地條例》實施前擁有的住宅。在以后新批宅基地時未明確要求拆舊建新或調劑的，與被拆遷人其它合法住宅合并計算面積后，在現(xiàn)行建房規(guī)定面積標準內(nèi)部分予以確認。

　　第六條1982年2月13日國務院《村鎮(zhèn)建房用地條例》實施后批準使用的住宅，可憑相關部門的用地批準材料予以確認。未批準使用或超批準使用面積部分按有關規(guī)定作過處理的，與被拆遷人其它合法房屋合并計算面積后，在現(xiàn)行建房規(guī)定面積標準內(nèi)部分予以確認。

　　第七條審批建房手續(xù)完備，但未建造的，按批準的建筑面積予以確認，但被拆遷人需按磚混二等住宅基本造價的標準支付調產(chǎn)（貨幣）補償差價。

　　三、轉讓后未辦理登記手續(xù)房屋的權屬認定

　　第八條被拆遷房屋原為集體經(jīng)濟組織所有（指原集體經(jīng)濟的辦公用房、倉庫、知青房、老爺?shù)罴皺C泵房等），1999年1月1日《中華人民共和國土地管理法》頒布前轉讓給本村村民的，且轉讓后受讓人一直作為住宅使用，可憑當時的購房憑證與被拆遷人其它合法房屋合并計算面積后，在現(xiàn)行建房規(guī)定面積標準內(nèi)部分予以確認。

　　第九條合法房屋轉讓后已繳納契稅的，可憑當時的買賣契約、契稅證確認給受讓人。

　　第十條村民因建房需要將房屋轉讓給村經(jīng)濟合作社，拆遷時該房屋尚未調劑轉讓給其他村民仍為村經(jīng)濟合作社的，此房屋按附屬用房確認給村經(jīng)濟合作社。

　　四、司法裁定（調解）房屋的權屬認定

　　第十一條經(jīng)人民法院判決或調解的房屋，應根據(jù)農(nóng)村宅基地管理辦法結合實際情況予以確權。房屋受益人另有合法房屋的，須合并計算面積。

　　因原登記撤銷造成原登記人或受益人房屋面積不足低限（優(yōu)惠購房）標準時，原登記人和受益人房屋面積需捆綁計算。

　　因房屋買賣、債務糾紛等引發(fā)的房屋裁定（調解），如房屋受益人戶口不在拆遷范圍內(nèi)的，在拆遷時只對原登記人進行確權、安置，雙方權益自行結算。

　　五、分戶析產(chǎn)相關房屋權屬認定

　　第十二條分戶析產(chǎn)是指在房屋拆遷時對拆遷范圍內(nèi)的合法住宅通過辦理贈與、析產(chǎn)公證手續(xù)進行分配的行為。分出方必須是在拆遷范圍內(nèi)擁有合法住宅的產(chǎn)權登記人，分入方必須是拆遷公告之日年滿十八周歲的分出方的直系親屬。

　　第十三條拆遷過程中通過分戶析產(chǎn)取得的住宅產(chǎn)權原則上不得再次析產(chǎn)（若分入方系戶口在本區(qū)域范圍內(nèi)的本村村民或因征地原因就地農(nóng)轉非居民除外）。

　　第十四條拆遷時只允許產(chǎn)權登記人父母和子女進行分戶析產(chǎn)。如產(chǎn)權登記人為二人或二人以上，只能選一方父母、子女進行分戶析產(chǎn)。

　　第十五條通過分戶析產(chǎn)取得產(chǎn)權的住宅，符合調產(chǎn)安置條件的，按規(guī)定享受靠擴檔政策，但在同一街道（鎮(zhèn)）范圍內(nèi)已經(jīng)享受過靠擴檔政策的，不再重復享受。

　　第十六條因離婚導致夫妻分戶析產(chǎn)，拆遷公告之日離婚未滿三年的，只享受靠檔政策，不享受擴檔政策。

　　第十七條本指導意見由市國土資源局分局負責解釋。

　　本指導意見發(fā)文之日起新實施項目按本指導意見執(zhí)行。本指導意見施行前已拆遷公告并開始實施拆遷的項目，按照原規(guī)定執(zhí)行。

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