物業(yè)服務合同的特征

　　物業(yè)服務合同的特征

　　（1）物業(yè)服務合同是雙務、有償、諾成性、要式合同

　　雙務是指雙方互負義務，一方的權利是另一方的義務，一方的義務是另一方的權利。有償是指任何一方從對方當事人取得某種利益必須支付相應的代價。諾成是指雙方意思表示一致，合同即告成立，但這里要注意合同成立并不意味著合同生效。

　　（2）物業(yè)服務合同中必然要涉及第三人：業(yè)主或物業(yè)使用人

　　盡管業(yè)主和物業(yè)使用人并不是合同的訂立一方，但不論是開發(fā)商還是業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)訂立合同的目的都是為了業(yè)主和物業(yè)使用人的利益，享受物業(yè)管理服務的是業(yè)主和物業(yè)使用人，而不是開發(fā)商或業(yè)主委員會。

　　（3）物業(yè)服務合同中雙方的訂約自由受到較大的限制

　　訂約自由包括兩層意思：一是合同的訂立人可以自由的選擇訂約對象；二是合同的雙方可以自由的.商定合同的內容。這里所講的訂約自由受到較大的限制，是就第二種意義而言的。從內容上講，雙方約定的內容不得違反法律、法規(guī)的規(guī)定。現行的關于物業(yè)管理方面的法律、法規(guī)有《物權法》、《物業(yè)管理條例》、《關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》、《城市新建住宅小區(qū)管理辦法（建設部）》、《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費暫行辦法（建設部、計委）》、《關于加強公有房屋售后維修養(yǎng)護管理工作的通知（建設部）》、《關于加強商品房銷售、房改售房與物業(yè)管理銜接工作的通知（建設部）》等。這些行政法規(guī)對物業(yè)管理費用、維修養(yǎng)護基金等內容都作了規(guī)定，訂約雙方在訂立合同時，約定的合同內容不得違反這些法律、法規(guī)的強制性規(guī)定。同時，在訂立合同和制定業(yè)主公約時，當事人還必須遵守《物業(yè)服務合同示范文本》等示范性文件，法律之所以對當事人的訂約自由加以限制，主要的考慮就是平衡雙方的利益，避免一方利用自己的強勢地位來損害另一方的利益；另一個原因就是物業(yè)管理工作的好壞，關系到千家萬戶的切身利益，對于維護良好的社會秩序，保證人民安居樂業(yè)，具有重大的影響作用。

　　（4）物業(yè)服務合同的訂立程序須符合《物權法》、《物業(yè)管理條例》等法律的要求。

　　物業(yè)管理涉及群眾的日常生活以及城市的正常秩序，因此各級政府行政機關有必要介入、指導和監(jiān)督物業(yè)管理活動。

　　（5）集合群體的統(tǒng)一性

　　最主要特征：業(yè)主是個群體，但要形成一個聲音，達成一致的意見。

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