物業(yè)管理的物業(yè)費(fèi)調(diào)查報(bào)告
篇一：物業(yè)管理狀況調(diào)查報(bào)告
一、我鎮(zhèn)小區(qū)樓盤及物業(yè)管理現(xiàn)狀
我鎮(zhèn)目前成型的小區(qū)共有12個(gè)，包括2個(gè)高層小區(qū)（光亮·陽(yáng)光佳苑、巨鑫雅苑）、1個(gè)集資房小區(qū)（祥瑞花園）、9個(gè)商品房小區(qū)，分屬7個(gè)開發(fā)單位；共有已售、待售住房近4000套（幢）。
我鎮(zhèn)的住宅小區(qū)物業(yè)管理從20xx年開始起步，經(jīng)過10年的探索發(fā)展，物業(yè)管理逐步深入民心。通過實(shí)施物業(yè)管理，居民的居住環(huán)境變得更加整潔，城市形象也得到了較大改觀。物業(yè)管理已成為人們?nèi)粘Ｉa(chǎn)、生活中不可或缺的有機(jī)組成部分。
但由于受管理權(quán)限和歷史遺留問題的影響，我鎮(zhèn)的物業(yè)管理服務(wù)情況較為復(fù)雜，總的來看，我鎮(zhèn)業(yè)管理可分為以下兩種類型：一是舊小區(qū)傳統(tǒng)舊體制的物業(yè)管理模式。由于這類小區(qū)修建當(dāng)初開發(fā)商沒有與正式物管公司簽訂合約，只是制定物管工作人員，必定會(huì)造成物管人員的消極怠工，
提供的服務(wù)達(dá)不到要求，再加上這些小區(qū)業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)和意識(shí)比較薄弱，物業(yè)交費(fèi)率很低，規(guī)范化的物業(yè)管理難度較大，基本上沒有正規(guī)的物業(yè)管理模式，只是形式上的請(qǐng)1-2個(gè)人即當(dāng)保安，又做清潔。如：春夏秋冬四院等住宅小區(qū)，在進(jìn)行物業(yè)管理時(shí)，只能實(shí)行基本服務(wù)（如簡(jiǎn)單的保潔和維修等項(xiàng)目）和低收費(fèi)。
05年后修建的12個(gè)小區(qū)中，到目前為止有自己的業(yè)主委員會(huì)只有祥瑞花園1個(gè)小區(qū)。二是新建商品住宅小區(qū)較規(guī)范的物業(yè)管理模式。新建的住宅小區(qū)由于配套設(shè)施完善，環(huán)境較好，沒有城市街道穿過，相對(duì)獨(dú)立集中，再加上前期物業(yè)開展較好，收費(fèi)水平和收費(fèi)率也較高，物業(yè)管理服務(wù)工作基本能夠維持正常。
如光亮·陽(yáng)光佳苑（重慶光亮禾順物業(yè)管理有限公司）、巨鑫雅苑（重慶和宜物業(yè)管理有限公司）等住宅小區(qū)。但另一方面，這些由開發(fā)企業(yè)建設(shè)的住宅小區(qū)為新建小區(qū)，接房率70%左右，但有的老百姓買房不光為了住，也有作為投資的，所以入住率只有40%左右，雖然說空關(guān)房按規(guī)定連續(xù)六
個(gè)月無人居住可按70%收取物管費(fèi)，但由于與業(yè)主聯(lián)系不上，收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)的難度較大。物管公司雖然也試圖通過發(fā)文書通知、打電話通知、請(qǐng)人轉(zhuǎn)告等形式催繳，但絕大部分業(yè)主根本不予理睬，普遍抱有“我不住就可以不交管理服務(wù)費(fèi)”的錯(cuò)誤思想，致使這些新建小區(qū)的物管收費(fèi)率非常低，企業(yè)經(jīng)營(yíng)難以為繼。
二、小區(qū)貫徹落實(shí)物業(yè)管理法規(guī)情況
為了使國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)在我鎮(zhèn)得小區(qū)得到有效宣傳，使物業(yè)企業(yè)成為宣傳、貫徹《物業(yè)管理?xiàng)l例》的主體，我鎮(zhèn)采取以點(diǎn)帶面，利用國(guó)慶、中秋及普法宣傳日等節(jié)假日開展宣傳活動(dòng)，并通過橫幅、報(bào)紙、宣傳單，由政府牽頭、物業(yè)公司聯(lián)合舉辦“構(gòu)建和諧小區(qū)、共建美好家園”為主題的物業(yè)服務(wù)知識(shí)競(jìng)賽活動(dòng)、物業(yè)服務(wù)進(jìn)百家等多種形式，集中開展物業(yè)管理政策法規(guī)宣傳活動(dòng)。近一年來，發(fā)送宣傳資料近1.5萬份，舉辦了以“ 構(gòu)建和諧小區(qū)、共建美好家園”為主題的首屆物業(yè)服務(wù)知識(shí)競(jìng)賽，通過開展這些宣傳活動(dòng)，對(duì)進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)管理、落實(shí)物管法規(guī)起到了良好的宣傳效果。
三、小區(qū)業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)情況
我鎮(zhèn)小區(qū)起步較晚，12個(gè)小區(qū)只有祥瑞花園小區(qū)由業(yè)主投票，組成了業(yè)主委員會(huì)，其中：主任1人，副主任1人，財(cái)務(wù)1人，委員5個(gè)，基本上每1-2年召開一次業(yè)主大會(huì)，共同探討本小區(qū)物業(yè)管理情況；2個(gè)高層小區(qū)（陽(yáng)光佳苑、巨鑫雅苑）于2014年8月份交房，目前入住的業(yè)主還沒有達(dá)到80%，所以還沒有形成業(yè)主委員會(huì)，不過正在前期的籌備當(dāng)中；起于小區(qū)都沒有業(yè)主委員會(huì)。
四、物業(yè)管理公司資質(zhì)、數(shù)量及經(jīng)營(yíng)情況
目前，我鎮(zhèn)共有2家正規(guī)物業(yè)管理公司，分別是重慶光亮禾順物業(yè)管理有限公司（負(fù)責(zé)光亮·陽(yáng)光佳苑小區(qū)）和重慶和宜物業(yè)管理有限公司（負(fù)
責(zé)巨鑫雅苑小區(qū)），其中禾順物業(yè)管理公司是重慶光亮集團(tuán)下屬子公司，公司財(cái)政能得到保障，但因目前小區(qū)入住率不足80%，，加上小區(qū)有17個(gè)工作人員的工資等，公司處于入不敷出的狀況；和宜物業(yè)公司是與房地產(chǎn)開發(fā)商簽的合同，同樣由于入住率不足80%，加上小區(qū)6個(gè)工作人員的工資等，公司處于入不敷出的狀況。
五、物業(yè)管理服務(wù)情況
目前2個(gè)高層小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)已經(jīng)進(jìn)入正規(guī)化，能保障好小區(qū)內(nèi)的清潔衛(wèi)生、庭院看護(hù)等，基本能協(xié)調(diào)好業(yè)主與業(yè)主之間的糾紛，能提供一個(gè)較好的小區(qū)生活環(huán)境。
六、物業(yè)服務(wù)管理費(fèi)用收取及管理使用情況
目前我鎮(zhèn)的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用，祥瑞花園小區(qū)由業(yè)主委員會(huì)統(tǒng)一收取，交業(yè)主委員會(huì)財(cái)政保管，支付保安和清潔的工資，物管費(fèi)用和工資基本持平；2個(gè)高層小區(qū)由物業(yè)管理同意按重慶市物業(yè)局的價(jià)格統(tǒng)一收取，交到公司財(cái)政，公司財(cái)政再同意支付員工工資和其他維修費(fèi)用等，現(xiàn)在是一個(gè)入不敷出的情況；剩下的小區(qū)物業(yè)費(fèi)用由社區(qū)工作人員收�。ɑ臼詹蝗�，用于支付小區(qū)保安、清潔工的工資，同樣也是基本持平。
七、我鎮(zhèn)小區(qū)物業(yè)管理存在的問題
1、沒有正規(guī)的物業(yè)管理，未成立業(yè)主委員會(huì)，小區(qū)物業(yè)管理比較混亂。
全鎮(zhèn)12個(gè)小區(qū)中，只有祥瑞花園小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)，2個(gè)高層小區(qū)為新建小區(qū)，暫未成立業(yè)主委員會(huì)。剩下的9個(gè)小區(qū)均未成立業(yè)主委員會(huì)。主要是因?yàn)榇祟愋^(qū)自2005年建成以后，小區(qū)開始引進(jìn)物業(yè)管理模式，由開發(fā)商制定物業(yè)管理人員來管理物業(yè)，，但由于物業(yè)管理人員自身素養(yǎng)的偏低，是的無關(guān)于業(yè)主的矛盾糾紛越來越嚴(yán)重，對(duì)提供的服務(wù)越來越不滿意，
最終開發(fā)商撤下所有的物業(yè)管理人員，由業(yè)主自行管理。目前9個(gè)小區(qū)基本上都是由業(yè)主選1-2個(gè)人作為小區(qū)的物業(yè)管理人員，即為小區(qū)的清潔工，又為小區(qū)的保安，只負(fù)責(zé)小區(qū)的清潔衛(wèi)生、看家護(hù)院，對(duì)小區(qū)的民事糾紛、工程維修基本都交給社區(qū)或者鎮(zhèn)政府，增加了社區(qū)的工作量，反過來問題沒有解決好，業(yè)主還不滿意。業(yè)主意識(shí)較差，物業(yè)管理得不到群眾支持。
2、部分小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)難。
12個(gè)小區(qū)，除了2個(gè)高層電梯小區(qū)物業(yè)費(fèi)收取按照重慶市物價(jià)局核準(zhǔn)外，其余10個(gè)小區(qū)物業(yè)費(fèi)基本上是按照建筑面積來收取，100平方以上收取300元每年，不足100平方的收取280元每年。由于沒有正規(guī)的物業(yè)管理公司收取物管費(fèi)，也沒有業(yè)主委員會(huì)，業(yè)主自身市民意識(shí)不強(qiáng)， “花錢買服務(wù)”的意識(shí)比較死板，比如說有的小區(qū)業(yè)主開始交了物管費(fèi)，但是由于某些業(yè)主沒有交導(dǎo)致心里不平衡，或者說自己過分要求得到更多的服務(wù)而沒有提供，繼而開始不交物管費(fèi)；有的是口頭說交，但沒有實(shí)際行動(dòng)。
征收的物管費(fèi)用，有物管公司的直接上交物管公司，物管人員的工資統(tǒng)一由物管公司發(fā)放，2個(gè)高層小區(qū)目前的經(jīng)營(yíng)情況基本上都是公司要倒貼，像陽(yáng)光佳苑，17個(gè)物業(yè)管理人員每年的工資發(fā)放達(dá)到30多萬，而物管費(fèi)全額收取才有24萬多，資金缺口近8、9萬元，其他如小區(qū)內(nèi)水電費(fèi)用，公共設(shè)施維修費(fèi)用也由物管公司繳納。沒有正式物管公司的，像祥瑞花園小區(qū)有業(yè)主委員會(huì)，費(fèi)用由委員會(huì)統(tǒng)一支付保安和清潔工的工資，剩余的作為小區(qū)內(nèi)的維修費(fèi)用；其他小區(qū)的物管費(fèi)，能收上來的交由社區(qū)管理，然后按時(shí)給保安或者清潔工發(fā)放工資，有的小區(qū)也會(huì)楚翔繳納的物管費(fèi)用不夠支付保安或者清潔工工資的現(xiàn)象，導(dǎo)致小區(qū)無物管。
3、集資房小區(qū)成政府包袱。
某些小區(qū)（如祥瑞花園小區(qū)）開始修建的時(shí)候?yàn)榧Y房，業(yè)主沒有購(gòu)
買大修基金，目前房屋因工程質(zhì)量問題，外墻脫落、房屋漏水、消防管道破損等修葺的資金沒有著落，實(shí)際上成了政府的包袱。
4、規(guī)劃超前性不夠，車位配備普遍不足。
由于開發(fā)時(shí)間較早，規(guī)劃超前性不夠，業(yè)主生活水平的提高，購(gòu)買私家車的人員越來越多，導(dǎo)致鎮(zhèn)內(nèi)大部分小區(qū)車位配備不足。12個(gè)小區(qū)除了2個(gè)高層電梯小區(qū)有自己的地下停車位，其余十個(gè)小區(qū)都沒有統(tǒng)一的小區(qū)車位，小區(qū)內(nèi)車輛亂停亂放的現(xiàn)象比較嚴(yán)重，甚至有的車子停到了小區(qū)周邊的公路上，增加了城市管理的任務(wù)。
八、造成問題的主要原因
1、業(yè)主市民意識(shí)不強(qiáng)，業(yè)委會(huì)難成立。
業(yè)主自身市民意識(shí)不強(qiáng)，是各小區(qū)未成立業(yè)主委員會(huì)的一個(gè)重要原因。隨著生活水平的穩(wěn)步提高，部分農(nóng)民“洗腳上田”，在掘到“第一桶金”后在鎮(zhèn)里的小區(qū)置業(yè)，變成了“業(yè)主”。但其固有的一些小農(nóng)意識(shí)并沒有因?yàn)槌蔀椤皹I(yè)主”而被拋卻，比如擅改房屋結(jié)構(gòu)、私拉亂接電線、亂養(yǎng)貓狗寵物等；對(duì)物業(yè)管理則愛理不理，一不高興就拖欠物業(yè)管理費(fèi)，或到管理處大吵大鬧，嚴(yán)重的就堵塞小區(qū)門口�！拔飿I(yè)是服務(wù)，花錢買服務(wù)”的共識(shí)還沒有成熟或者理解得比較死板。但這些業(yè)主卻沒有組建業(yè)主委員會(huì)，聯(lián)合起來與物業(yè)管理公司平等溝通的意識(shí)。
2、歷史遺留問題未有效解決，多方矛盾糾纏不清。
許多小區(qū)當(dāng)時(shí)開發(fā)商出售房屋的時(shí)候并沒有要求購(gòu)房者購(gòu)買大修基金，現(xiàn)在開發(fā)商房子修好之后，指定的物業(yè)管理人員也沒有繼續(xù)做下去，業(yè)主選定的保安兼清潔工又只負(fù)責(zé)小區(qū)的清潔衛(wèi)生、看家護(hù)院，對(duì)小區(qū)內(nèi)的工程方面的問題，開發(fā)商拿已過保修期的借口來搪塞，不予修補(bǔ)；沒有大修基金，像外墻脫落，外墻漏水等現(xiàn)象業(yè)主也很難自行籌集資金進(jìn)行修
篇二：物業(yè)調(diào)查報(bào)告
周自旭
�。▽幭拇髮W(xué)資源環(huán)境學(xué)院11級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)與管理 ）
1調(diào)查對(duì)象概況
1.1 金鳳區(qū)萬達(dá)廣場(chǎng)
區(qū)位、交通：銀川金鳳萬達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目位于銀川市金鳳區(qū)正源北街西側(cè)，上海路以南、育安巷以北、正源西街以西。周邊配套設(shè)施豐富，基礎(chǔ)設(shè)施好。位于核心地段該廣場(chǎng)將提升金鳳區(qū)城市形象并加強(qiáng)區(qū)域城市設(shè)施的完備性。交通狀況：27路 30路 34路 45路 49路 301路公交途徑萬達(dá)廣場(chǎng)
表一 金鳳區(qū)萬達(dá)周邊配套設(shè)施
圖一 萬達(dá)廣場(chǎng)地理位置
規(guī)模：銀川金鳳萬達(dá)廣場(chǎng)作為城市標(biāo)志性的商業(yè)綜合體，由購(gòu)物中心、寫公樓及室外步行街等組成�？偨ㄖ娣e約28.5萬平方米。其中地上部分21.5萬平方米，地下部分7萬平方米�？傄�(guī)劃用地面積7.03萬平方米。其中建設(shè)用地56667平方米，其他代征綠化用地13000平方米。本工程總建筑面積約285000平方米。其中地上部分28層215000平方米，地下部分2層 70000平方米，建筑高度100米。
項(xiàng)目介紹：作為銀川首個(gè)大型城市綜合體項(xiàng)目，萬達(dá)廣場(chǎng)不僅可以滿足市民一站式消費(fèi)和多元化服務(wù)的需求，而且大幅度地促進(jìn)了金鳳區(qū)商圈的升級(jí)換代，填補(bǔ)了金鳳區(qū)無大型商業(yè)中心的空白。金鳳區(qū)自然環(huán)境優(yōu)美，基礎(chǔ)設(shè)施完善，行政文化資源集中，已日益成為銀川市的文化行政中心區(qū)、最佳人居環(huán)境區(qū)、湖城生態(tài)景觀區(qū)和最適宜創(chuàng)業(yè)、最適宜居住的核心區(qū)。銀川金鳳萬達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目是金鳳區(qū)轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式、加快發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的重要舉措。銀川金鳳萬達(dá)廣場(chǎng)將建設(shè)大型商業(yè)中心、室內(nèi)外步行街、SOHO公寓等多種物業(yè)類型，它的落戶建成將提升金鳳區(qū)的商業(yè)水平，成為銀川市新的市級(jí)商業(yè)中心。2011年年底，銀川金鳳萬達(dá)廣場(chǎng)開業(yè)后，將為銀川市創(chuàng)造近萬個(gè)穩(wěn)定就業(yè)崗位，每年產(chǎn)生巨額稅收，產(chǎn)生巨大的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益，持續(xù)提升金鳳區(qū)的品質(zhì)和影響力，為提速銀川現(xiàn)代化都市的進(jìn)程做出積極貢獻(xiàn)。
規(guī)劃布局：該項(xiàng)目是2010年自治區(qū)重點(diǎn)招商引資項(xiàng)目，總投資30億元，是由大型購(gòu)物中心、室內(nèi)外商業(yè)步行街、品牌超市、高檔KTV、電玩廣場(chǎng)、高檔影院及精裝公寓共同組成約30萬m的城市綜合體。通過各類業(yè)態(tài)的有機(jī)結(jié)合在萬達(dá)廣場(chǎng)內(nèi)匯集吃、玩、樂、購(gòu)、住等5大流行時(shí)尚生活元素于一身，形成城市核心區(qū)的城中之城，為銀川人民提供全業(yè)態(tài)、一站式、多方位的便捷服務(wù)，滿足各項(xiàng)商務(wù)、生活、娛樂體驗(yàn)需求，成為銀川市業(yè)態(tài)最為齊全和豐富的商業(yè)中心。建成后該廣場(chǎng)將提升金鳳區(qū)城市形象并加強(qiáng)區(qū)域城市設(shè)施的完備性。
物業(yè)公司：物業(yè)服務(wù)屬萬達(dá)商業(yè)管理有限公司管轄，萬達(dá)商業(yè)管理有限公司系大連萬達(dá)集團(tuán)的核心子公司之一，也是中國(guó)最大的全國(guó)性連鎖商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)，擁有一支近萬人的商業(yè)管理團(tuán)隊(duì)，主要負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)管理萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)公司開發(fā)的大型商業(yè)購(gòu)物中心以及住宅、公寓和寫字樓等多種類型物業(yè)項(xiàng)目。萬達(dá)商業(yè)管理公司擁有豐富的商業(yè)資源，強(qiáng)大的運(yùn)營(yíng)管理能力，物業(yè)管理面積已超過1000萬平方米，創(chuàng)造了連續(xù)多年租金收繳率超過99%的世界行業(yè)紀(jì)錄，已成為萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)之一。 1.2寧夏大學(xué)
簡(jiǎn)述：寧夏大學(xué)是寧夏回族自治區(qū)與教育部共建的以文、理、工、農(nóng)為主體的綜合性大學(xué)，是國(guó)家“ 211工程 ”重點(diǎn)建設(shè)大學(xué)，教育部本科教學(xué)工作水平評(píng)估優(yōu)秀等次學(xué)校，學(xué)校擁有學(xué)士、碩士、博士三級(jí)學(xué)位授予權(quán)，是教育部批準(zhǔn)的招收 留學(xué)生 和中國(guó)政府獎(jiǎng)學(xué)金來華留學(xué)生培養(yǎng)高校。
區(qū)位、規(guī)模：寧夏大學(xué)坐落于賀蘭山下有著“塞上湖城、西夏古都、回族之鄉(xiāng)”美譽(yù)的歷史文化名城銀川市 �，F(xiàn)有四個(gè)校區(qū)，即校部A、B、C區(qū)、南校區(qū)，占地面積2307畝，校舍建筑面積64萬平方米，教學(xué)實(shí)驗(yàn)農(nóng)場(chǎng)1695畝。學(xué)校面向全國(guó)28個(gè)省、市、自治區(qū)招生，有全日制普通本、�？圃谛Ｉ�18000余人，研究生3000余人，少數(shù)民族預(yù)科生3200余人，成人高等學(xué)歷教育在籍學(xué)生14000余人。面向未來，寧夏大學(xué)將認(rèn)真實(shí)施學(xué)科統(tǒng)領(lǐng)戰(zhàn)略、人才強(qiáng)校戰(zhàn)略、質(zhì)量提高戰(zhàn)略、科研創(chuàng)新戰(zhàn)略、社會(huì)服務(wù)戰(zhàn)略和開放辦學(xué)戰(zhàn)略，不斷推進(jìn)人才培養(yǎng)、科學(xué)研究、社會(huì)服務(wù)協(xié)調(diào)發(fā)展、可持續(xù)發(fā)展，努力把寧夏大學(xué)建設(shè)成為區(qū)域特色鮮明、服務(wù)地方能力較強(qiáng)的高水平教學(xué)研究型大學(xué)。
交通：我們走訪的是A.B.C三個(gè)校區(qū)。寧夏大學(xué)A區(qū)地址：寧夏銀川市西夏區(qū)賀蘭山
西路489號(hào)，經(jīng)過A區(qū)的交通路線僅有101路；寧夏大學(xué)B區(qū)地址：寧夏銀川市西夏區(qū)文
萃北街217號(hào)，路過B區(qū)的有24路，26路，106路；寧夏大學(xué)C區(qū)（北校區(qū)）地址：寧夏銀川市西夏區(qū)賀蘭山西路539號(hào)，途徑C區(qū)的有26路，101路，106路；
物業(yè)公司：現(xiàn)接管寧夏大學(xué)的是中房物業(yè)管理有限公司，中房物業(yè)管理有限公司，系中央企業(yè)中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)公司旗下的專業(yè)化物業(yè)管理企業(yè)。2002年7月在國(guó)家工商局注冊(cè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)二級(jí)資質(zhì)。公司物業(yè)管理項(xiàng)目已出具規(guī)模。管理包括寫字樓、高檔住宅、普通住宅、經(jīng)濟(jì)適用房以及中、小型酒店等多種類型的物業(yè)。其中南京長(zhǎng)安國(guó)際中心寫字樓被評(píng)為南京市優(yōu)。
2 物業(yè)管理基本狀況
2.1銀川市西夏區(qū)金鳳萬達(dá)物業(yè)管理基本情況
安全及交通管理：萬達(dá)安全及交通管理有序，符合商業(yè)寫字樓安全及管理的相關(guān)規(guī)定。具體體現(xiàn)在一下七點(diǎn)（1）專業(yè)保安隊(duì)伍，24小時(shí)值班及巡邏，保安文明執(zhí)勤，言語(yǔ)規(guī)范，處理突發(fā)事件。 （2）出入車輛有序，無堵塞交通現(xiàn)象，不影響行人通行。（3）車輛出入管理嚴(yán)格，有登記。（4）停車場(chǎng)停放整齊，場(chǎng)地整潔。（5）危及人身安全處設(shè)有明顯標(biāo)志和防范措施。（6）聯(lián)系群眾，搞好群防群治。（7）在公安派出所指導(dǎo)下搞好治安管理。
綠化及保潔管理：銀川萬達(dá)保潔擁有一流的清潔設(shè)備及先進(jìn)的清潔保養(yǎng)理念；建立了完善的`服務(wù)體系，保潔服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)高。綠化面積小，草坪綠化單一，樹種單一。具體體現(xiàn)在一下8點(diǎn)。（1）環(huán)衛(wèi)設(shè)施完備。（2）實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化清掃保潔。（3）垃圾日產(chǎn)日清，定期進(jìn)行衛(wèi)生消毒滅殺。（4）共用部位保持清潔，無亂貼、亂畫現(xiàn)象，大堂、樓梯、扶欄、天臺(tái)、屋面等保持潔凈，共用場(chǎng)地?zé)o紙屑、煙頭等廢棄物。（5）做好環(huán)衛(wèi)宣傳工作，提高人的清潔衛(wèi)生意識(shí)（6）綠地?zé)o改變使用用途和破壞、踐踏、占用現(xiàn)象。（7）花草樹木修剪整齊美觀，無病蟲害，無折損。（8）綠地?zé)o紙屑、煙頭、石塊等雜物。（9）綠化完好率低，缺乏立體綠化。
消防管理：銀川市金鳳萬達(dá)貫徹“預(yù)防為主、防治（消）結(jié)合”的方針，對(duì)所轄物業(yè)區(qū)域的治安和消防工作進(jìn)行全面的管理。消防器材符合標(biāo)準(zhǔn)要求，布局合理。室內(nèi)消防系統(tǒng)主要有室內(nèi)消火栓系統(tǒng)、自動(dòng)噴水消防系統(tǒng)、水霧滅火系統(tǒng)、泡沫滅火系統(tǒng)、二氧化碳滅火系統(tǒng)、鹵代烷滅火系統(tǒng)、干粉滅火系統(tǒng)、及氣溶膠滅火系統(tǒng)等。
2.2寧夏大學(xué)物業(yè)管理基本狀況
寧夏大學(xué)A、C區(qū)物業(yè)管理情況總體良好，保潔符合要求，交通安全這一方面抓的緊，管理得當(dāng)，保安素質(zhì)較高，綠化面積大。但仍然存在一系列問題。具體情況見表二。
表二 物業(yè)管理基本狀況表
3 物業(yè)管理存在主要問題問題
4 物業(yè)管理整改措施
保安服務(wù)方面：保安是物業(yè)的門面，加強(qiáng)對(duì)保安的的管理，提高保安的管理素質(zhì)是提高物業(yè)服務(wù)水平的必然要求。
1)圍繞提高保安的責(zé)任心問題，加強(qiáng)培訓(xùn)教肓，結(jié)合工作考評(píng)，考評(píng)不合格進(jìn)行勸退； 2)對(duì)個(gè)別年齡偏大的逐步進(jìn)行調(diào)整，新進(jìn)保安限至40歲以下；
3)夜間由每小時(shí)巡查改為每半小時(shí)巡查一次，對(duì)重點(diǎn)部位實(shí)行不間斷巡查，如車庫(kù)，樓道及小區(qū)四周；
4)在提高責(zé)任心的同時(shí)，加強(qiáng)對(duì)保安的監(jiān)督，對(duì)晚間保安的值勤情況每周進(jìn)行一次查崗，對(duì)責(zé)任心不強(qiáng)者及時(shí)進(jìn)行處罰或辭退
5) 門崗對(duì)外來人員的電動(dòng)車一律禁止進(jìn)入小區(qū)，同時(shí)對(duì)外來人員、材料、工具及車輛嚴(yán)格詢問登記，做到憑證出入。
車輛管理方面:車輛管理應(yīng)做到以下幾點(diǎn)
1）開設(shè)電動(dòng)車充電和停車收費(fèi)車庫(kù)，設(shè)施己經(jīng)到位，與此同時(shí)開設(shè)臨時(shí)非機(jī)動(dòng)車車庫(kù)，方便臨時(shí)停車和臨時(shí)充電。
2）做好停車管理的告示宣傳,即日
起，對(duì)各樓道公共出入囗的電動(dòng)車，自行車逐一進(jìn)勸告和清理，確保環(huán)境整潔有序。
篇三：物業(yè)管理調(diào)查報(bào)告
物業(yè)管理問題是加強(qiáng)社區(qū)建設(shè)，構(gòu)建和諧社會(huì)的重要內(nèi)容之一。綜合市長(zhǎng)公開電話每年受理情況看，物業(yè)管理方面的投訴一直居高不下，年年都是熱點(diǎn)、難點(diǎn)之列。僅今年上半年，我辦就接到此類投訴890余件，主要是房屋質(zhì)量不好、高層供水難、衛(wèi)生狀況差、亮化徒有虛名、被盜現(xiàn)象嚴(yán)重、地下室或車棚挪作他用、亂搭亂建、油煙噪音擾民、強(qiáng)制指定消費(fèi)太陽(yáng)能等涉及物業(yè)管理工作的問題。就此，我辦于近日進(jìn)行了調(diào)研。
一、小區(qū)物業(yè)管理基本概況 我市物業(yè)管理自1998年起步，現(xiàn)已有物管企業(yè)61家，其中二級(jí)資質(zhì)企業(yè)3家，三級(jí)資質(zhì)企業(yè)48家，暫定級(jí)企業(yè)10家，從業(yè)人員3000多人。已交付使用的住宅物業(yè)管理項(xiàng)目118個(gè)，總建筑面積668.69萬平方米，其中已成立業(yè)主委員會(huì)的有81個(gè)小區(qū)；在建住宅物業(yè)管理項(xiàng)目實(shí)施前期物業(yè)管理27個(gè)，總建筑面積480萬平方米。這些管理項(xiàng)目中，榮獲物業(yè)管理部?jī)?yōu)稱號(hào)的1個(gè)，省優(yōu)稱號(hào)的20多個(gè)。
二、小區(qū)物業(yè)管理存在的問題及原因 隨著城市建設(shè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐步完善以及市民生活水平的不斷提高，小區(qū)物業(yè)管理矛盾也日漸突出，其中既有業(yè)主和物業(yè)企業(yè)主觀上存在的問題，也有客觀環(huán)境制約帶來的問題；既有歷史遺留的老問題，也有發(fā)展中產(chǎn)生的新情況。
具體表現(xiàn)在以下幾方面： 一業(yè)主對(duì)權(quán)利義務(wù)的認(rèn)識(shí)不對(duì)稱。
隨著住房商品化、私有化程度的提高，業(yè)主的維權(quán)意識(shí)日漸增強(qiáng)，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)不斷提出高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)要求，但也有相當(dāng)一部分業(yè)主對(duì)自身應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)認(rèn)識(shí)不清。
表現(xiàn)為:一是房屋維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任意識(shí)不強(qiáng)，“產(chǎn)權(quán)歸己，維修自理”的觀念沒有樹立；二是不服從管理，亂裝修、亂搭建屢禁不止，自律意識(shí)淡漠；三是不按時(shí)交納或不交納物業(yè)管理費(fèi)，尤其是老舊小區(qū)。
不交費(fèi)的理由多種多樣，物業(yè)服務(wù)不到位自不必說，房屋質(zhì)量等開發(fā)商遺留問題、鄰里糾紛、下崗等都作為不交費(fèi)的理由。
如此惡性循環(huán)，直至物業(yè)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量下降，干脆關(guān)門走人，廣大業(yè)主也深受其害。
最典型的就是年初鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的鴛鴦一村業(yè)主與新雨物業(yè)糾紛，最終兩敗俱傷。
據(jù)了解，目前我市已有
七、八家物業(yè)管理企業(yè)因收費(fèi)難，物業(yè)管理工作難以為繼，無奈撤出，涉及13個(gè)小區(qū),50多萬平米住宅。
四是業(yè)主委員會(huì)流于形式。
很多小區(qū)業(yè)主主人翁意識(shí)不強(qiáng)，放棄物業(yè)管理自主權(quán)，對(duì)成立業(yè)主大會(huì)參與物業(yè)管理漠不關(guān)心。
業(yè)主大會(huì)召開難，作用發(fā)揮不夠，業(yè)主委員會(huì)并沒有實(shí)行真正意義上的自治管理，業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾和問題因缺少溝通而無法解決，為小區(qū)物業(yè)管理和發(fā)展帶來隱患。
二企業(yè)對(duì)管理服務(wù)的定位不準(zhǔn)確 我市物業(yè)管理企業(yè)從業(yè)人員文化層次普遍較低，素質(zhì)不高，很難樹立科學(xué)的管理和服務(wù)理念，加劇了業(yè)主和物業(yè)企業(yè)之間的矛盾。
主要表現(xiàn)在：一是某些物業(yè)管理企業(yè)員工缺乏客戶至上意識(shí)，服務(wù)態(tài)度不端正，服務(wù)用語(yǔ)不文明，服務(wù)行為不規(guī)范，對(duì)業(yè)主的正當(dāng)要求不能滿足，更談不上主動(dòng)幫助業(yè)主排憂解難。
特別是由于物業(yè)企業(yè)造成的問題也不能得到及時(shí)解決，直接影響物業(yè)管理服務(wù)水平的提高和客戶滿意度的提升。
二是某些物業(yè)管理企業(yè)缺乏專業(yè)人員。
日常
維修是物業(yè)管理一項(xiàng)重要工作，維修不及時(shí)、不到位都會(huì)使業(yè)主對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量產(chǎn)生懷疑，甚至出現(xiàn)矛盾。
三是部分物業(yè)管理企業(yè)從自身經(jīng)濟(jì)利益出發(fā)，出租車棚、地下室等，用于經(jīng)營(yíng)謀利，產(chǎn)生的各種污染等負(fù)面影響直接侵害了業(yè)主的利益。
三老舊小區(qū)基礎(chǔ)條件不配套 我市物業(yè)管理住宅小區(qū)分為三類：一是缺乏物業(yè)管理配套設(shè)施的老舊住宅區(qū)，占全市物業(yè)管理住宅區(qū)面積40%；二是實(shí)行半封閉管理的住宅小區(qū)，占全市物業(yè)管理住宅小區(qū)面積的21%；三是配套設(shè)施完善、實(shí)行全封閉管理的住宅小區(qū)，占全市物業(yè)管理住宅小區(qū)面積的39%。
其中，老舊住宅區(qū)面廣量大，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)普遍不高，歷史欠賬多，硬件環(huán)境、公建配套、區(qū)內(nèi)公共秩序、居住對(duì)象的弱勢(shì)群體、管理運(yùn)轉(zhuǎn)等各種矛盾突出。
具體表現(xiàn)在：一是可用于小區(qū)管理與服務(wù)的物業(yè)管理用房、車庫(kù)配套設(shè)施數(shù)量低，無法建立市場(chǎng)化管理運(yùn)作機(jī)制。
二是安全防范設(shè)施匱乏，大多是敞開“不設(shè)防”住宅小區(qū)，無法實(shí)行封閉管理，小區(qū)環(huán)境秩序混亂，治安案件時(shí)有發(fā)生。
三是小區(qū)支干道路、宅前道路出現(xiàn)不同程度的破損，小區(qū)公建配套用房及房屋本體屋面、樓道墻面等公共部位陳舊、破損嚴(yán)重。
四是地下管網(wǎng)不暢，經(jīng)常出現(xiàn)下水堵塞或雨天積水問題。
五是小區(qū)綠化布局不合理，常年失養(yǎng)，地被植物逐年減少。
六是收費(fèi)率低，每月每戶在4—10元，且只能收到50%，物業(yè)企業(yè)基本上只是對(duì)小區(qū)進(jìn)行維持型管理。
四開發(fā)商遺留問題的解決不到位 開發(fā)商遺留問題突出，相關(guān)部門沒有按規(guī)定進(jìn)行驗(yàn)收，嚴(yán)重影響了物業(yè)管理。
一是新建住宅小區(qū)交付使用條件不明確，對(duì)交付使用環(huán)節(jié)缺乏有效監(jiān)督，一些項(xiàng)目交付使用時(shí)往往綠化、封閉、道路等配套設(shè)施尚未完善，業(yè)主未得到承諾利益，引發(fā)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)矛盾，也制約了物業(yè)管理的順利開展。
二是有些公建配套設(shè)施，如：車庫(kù)、地下室、架空層、活動(dòng)中心、會(huì)所等權(quán)屬界定不清，易引發(fā)糾紛。
有的開發(fā)商侵占和出售配套公用設(shè)施所謂“使用權(quán)”，侵害了業(yè)主利益，留下了隱患，加大了后期管理難度。
三是房屋質(zhì)量問題。
新區(qū)交付使用一段時(shí)間后，房屋質(zhì)量問題陸續(xù)暴露出來，物業(yè)公司難逃其咎。
此外，物業(yè)管理市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制未建立,有些物業(yè)管理企業(yè)為了擴(kuò)大管量，對(duì)開發(fā)商妥協(xié)，降低承接標(biāo)準(zhǔn)接管物業(yè)，也為日后的管理工作埋下隱患。
五熱難點(diǎn)問題影響物業(yè)管理正常運(yùn)作。
1、供水、供電設(shè)施移交不到位。一些開發(fā)建設(shè)單位沒有將小區(qū)的供水、供電設(shè)施移交專業(yè)部門，而是交由其子公司，即屬下的物業(yè)企業(yè)管理，留下隱患：一是水、電是專業(yè)設(shè)施，物業(yè)企業(yè)維護(hù)能力不足；二是出了故障后，與專業(yè)部門相互推諉扯皮；三是開發(fā)企業(yè)一旦改制，先天不足的物業(yè)企業(yè)又承擔(dān)不了相關(guān)責(zé)任。
2、新建高層住宅供水困難。高層用水難問題一直
是投訴熱點(diǎn)，涉及牡丹園小區(qū)、正棱山莊、康樂家園、金匯城市花園、九緣城市花園、采秣小區(qū)、站北村、康嘉花園等。主要原因是小區(qū)建設(shè)時(shí)，內(nèi)部管道口徑小，且部分地區(qū)地
勢(shì)高。近幾年，我市東南成片開發(fā)了許多小區(qū)，管道壓力更大。高層供水缺乏系統(tǒng)的改造方案，只有在小區(qū)新建加壓泵房才能徹底解決，而其所需資金卻又難以落實(shí)。
3、私搭亂建、違章裝修、油煙噪音污染是困擾物業(yè)管理的三大難題。依法制止這些問題的發(fā)生，物業(yè)公司有畏難情緒，也苦于沒有處罰權(quán)，無法盡責(zé)，只得放任自流。
4、公共照明設(shè)施的正常使用不能得到保證。一是老舊小區(qū)公共照明設(shè)施的電費(fèi)和維修標(biāo)準(zhǔn)偏低，調(diào)整艱難，嚴(yán)重影響了正常使用；二是部分物業(yè)企業(yè)人員工作責(zé)任心不強(qiáng)，主動(dòng)維護(hù)小區(qū)照明設(shè)施的意識(shí)淡漠，只有等到市民投訴、電話辦交辦后才被動(dòng)維修。 六現(xiàn)行物業(yè)法規(guī)操作困難。
1、現(xiàn)行法規(guī)與監(jiān)管體制不順。如房屋管理由房產(chǎn)部門負(fù)責(zé)，但房屋性質(zhì)改變卻由建管處和裝飾辦監(jiān)管，責(zé)任主體不明確。
2、行政監(jiān)管力度不大。如珍珠西園地下室出租給人居住，租戶接水、氣，存在安全隱患，居民反映強(qiáng)烈。而港華燃?xì)夤竞褪讋?chuàng)水務(wù)公司認(rèn)為只要用戶申請(qǐng)，符合安裝條件，就可以辦理使用手續(xù)。而作為主管部門的房產(chǎn)部門卻無法干預(yù)。
3、現(xiàn)行法規(guī)中關(guān)于房屋維修基金的使用規(guī)定，脫離了我市市情，難以操作。
4、成立業(yè)主大會(huì)的規(guī)定過于繁雜，又缺少行政的輔導(dǎo)與幫助。
三、解決物業(yè)管理問題的幾點(diǎn)建議
1、加強(qiáng)政府管理和引導(dǎo)，完善物業(yè)管理法制建設(shè)。
在已制定的《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《安徽省物業(yè)管理?xiàng)l例》基礎(chǔ)上，進(jìn)一步出臺(tái)更加完善可操作性的實(shí)施細(xì)則，明確政府部門、開發(fā)企業(yè)、物業(yè)公司和業(yè)主各方的責(zé)任、權(quán)利和義務(wù)；深入宣傳相關(guān)法律法規(guī)，讓廣大業(yè)主了解物業(yè)管理的重要性，履行相關(guān)義務(wù)，積極配合物業(yè)企業(yè)做好管理工作，同時(shí)也要善于運(yùn)用法律武器維護(hù)自己的合法權(quán)益；進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)企業(yè)工作行為方式，完善招投標(biāo)制度建設(shè)，引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，把優(yōu)秀物業(yè)管理企業(yè)引進(jìn)來，以改變物業(yè)從業(yè)人員素質(zhì)差，服務(wù)不規(guī)范，專業(yè)性不強(qiáng)，企業(yè)運(yùn)作透明度不夠的落后狀況。
2、提高業(yè)主意識(shí)，加快業(yè)主委員會(huì)制度規(guī)范化。
相關(guān)部門要指導(dǎo)業(yè)主選出真正能夠代表業(yè)主利益、熱心公益事業(yè)、有一定知識(shí)水平的人員主持、參與業(yè)主委員會(huì)工作，能夠在物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間起到橋梁作用，建立業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的信任。
業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司簽訂物業(yè)管理委托服務(wù)合同，仔細(xì)斟酌條款，確定服務(wù)項(xiàng)目和服務(wù)費(fèi)價(jià)格，并定期召開業(yè)主大會(huì)，監(jiān)督經(jīng)費(fèi)使用情況，受理業(yè)主投訴。
對(duì)于熱難點(diǎn)問題，物業(yè)管理企業(yè)在進(jìn)駐小區(qū)時(shí)，要與業(yè)主簽訂公約，對(duì)違章搭建、垃圾處理、噪音油煙擾民、放養(yǎng)寵物和亂停車等問題約法三章，共同維護(hù)小區(qū)穩(wěn)定。
3、嚴(yán)格把好小區(qū)驗(yàn)收關(guān)，努力推進(jìn)老舊小區(qū)改造。
開發(fā)商遺留問題日漸成為新建小區(qū)的物業(yè)管理難點(diǎn)。
小區(qū)竣工驗(yàn)收時(shí)，相關(guān)部門要嚴(yán)把房屋、配套設(shè)施、水電氣等質(zhì)量關(guān)；要監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí)必須履行的程序，堅(jiān)決避免一些物業(yè)企業(yè)因盲目擴(kuò)大管量而草率接管，為日后正常運(yùn)轉(zhuǎn)和自我發(fā)展留下隱患。
有關(guān)部門要加大對(duì)老舊小區(qū)物業(yè)管理規(guī)劃和投資力度，努力提高車棚、綠化、封閉等相關(guān)配套設(shè)施建設(shè)；物業(yè)管理企業(yè)要與社區(qū)緊密配合，加強(qiáng)對(duì)弱勢(shì)居民的扶助。
4、實(shí)行重大事項(xiàng)報(bào)告制度，積極探索新的管理方式。
上海市房地資源局提出了《物業(yè)管理區(qū)域重大事件報(bào)告制度》和應(yīng)急預(yù)案，明確規(guī)定了房地產(chǎn)行政管理部門和物業(yè)管理企業(yè)在應(yīng)對(duì)這類事件時(shí)應(yīng)付的職責(zé)，還設(shè)立了全市統(tǒng)一的報(bào)告重大突發(fā)事件特服電話，24小時(shí)受理物業(yè)管理重大事件報(bào)告，各區(qū)縣房地產(chǎn)行政管理部門和物業(yè)管理企業(yè)也分別設(shè)立重大事件報(bào)告專線電話，落實(shí)專人值班。
將重大事件報(bào)告制度的執(zhí)行情況和應(yīng)急預(yù)案體系的建立情況列入?yún)^(qū)縣房地產(chǎn)局，物業(yè)管理企業(yè)和小區(qū)經(jīng)理的工作考核內(nèi)容，對(duì)未按規(guī)定報(bào)送通報(bào)，公布有關(guān)突發(fā)事件信息，不服從管理部門統(tǒng)一應(yīng)急指揮和處置以及未及時(shí)應(yīng)急處置的單位和直接責(zé)任人將依法查處。
我市有關(guān)部門要積極創(chuàng)造條件，借鑒上海市和全國(guó)其它先進(jìn)物業(yè)管理城市經(jīng)驗(yàn)和做法，積極探索多樣化物業(yè)管理方式，不斷改進(jìn)和完善物業(yè)管理工作，努力為人民群眾創(chuàng)造和諧的社會(huì)環(huán)境。
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