物業(yè)管理服務(wù)構(gòu)想范文
物業(yè)管理服務(wù)構(gòu)想
**物業(yè)公司簡(jiǎn)介
**集團(tuán)是一家跨地區(qū)、跨行業(yè)的綜合性大型股份制企業(yè)集團(tuán)，注冊(cè)資金1.2億，經(jīng)營(yíng)范圍涉及汽貿(mào)、房地產(chǎn)、藥業(yè)、物業(yè)管理、廣告、IT等多個(gè)產(chǎn)業(yè)，是山東省首批51家現(xiàn)代企業(yè)制度試點(diǎn)單位之一，是全國(guó)服務(wù)行業(yè)500強(qiáng)企業(yè)及全國(guó)十佳經(jīng)銷(xiāo)商。**集團(tuán)山東物業(yè)管理有限責(zé)任公司是**集團(tuán)旗下的國(guó)家二級(jí)資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)，于一九九六年經(jīng)山東省工商局批準(zhǔn)成立，注冊(cè)資金300萬(wàn)，全省優(yōu)秀物業(yè)管理企業(yè)。成立之初，通過(guò)引進(jìn)香港世紀(jì)酒店管理集團(tuán)、深圳市蓮花物業(yè)管理有限公司先進(jìn)的管理理念，結(jié)合自身優(yōu)勢(shì)，形成了獨(dú)特的“賓館式服務(wù)”、“星級(jí)化管理”的經(jīng)營(yíng)模式；并順利通過(guò)了ISO9001（2000）質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)體系認(rèn)證。公司現(xiàn)有員工700余人，管理人員全部具有大專(zhuān)以上學(xué)歷，其中，碩士生、本科生占85%，高級(jí)工程師、物業(yè)管理師、經(jīng)濟(jì)師、園藝師30人，其他各類(lèi)技術(shù)人員也都100%持證上崗。
**物業(yè)公司除承接濟(jì)南地區(qū)物業(yè)管理工作外，外拓業(yè)務(wù)已由濟(jì)南延伸至青島、濟(jì)寧、臨沂、泰安、萊蕪等地區(qū)，承接了山東省紀(jì)委、新華社山東分社、中國(guó)重汽銷(xiāo)售公司辦公大廈、濟(jì)南鐵路局辦公樓、濟(jì)南火車(chē)站、濟(jì)南市工商局、山東省醫(yī)療器械產(chǎn)品質(zhì)量檢驗(yàn)中心、濟(jì)南市人事局、槐蔭政務(wù)中心大廈登，委托管理面積100多萬(wàn)平米，積累了豐富的機(jī)關(guān)辦公樓、機(jī)關(guān)、智能大廈，高層樓宇電梯、中央空調(diào)、變配電等設(shè)備維護(hù)、園林設(shè)計(jì)等物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)。
公司在發(fā)展中形成獨(dú)具特色的企業(yè)文化，以其超前的理念、務(wù)實(shí)的作風(fēng)，凝聚成強(qiáng)大的向心力。以“**物業(yè)，超越業(yè)主期望”為自己的企業(yè)使命，秉承“偕齊魯淳樸之風(fēng)，用真心服務(wù)；融國(guó)際時(shí)尚理念，為業(yè)主當(dāng)家”的服務(wù)理念，激勵(lì)著優(yōu)秀的**物業(yè)人，不斷追求卓越，回報(bào)社會(huì)！
物業(yè)管理概況及內(nèi)容
**區(qū)政府大廈位于濟(jì)南市解放東路99號(hào)，與東外環(huán)交界，交通便利，地理位置優(yōu)越。大廈外觀頗具現(xiàn)代氣息，是**區(qū)政府機(jī)關(guān)綜合性服務(wù)大樓。占地3.3公頃，總建筑面積5萬(wàn)平方米。主樓高度106米，地上29層、地下3層，裙樓4層。主樓1～12層用于區(qū)機(jī)關(guān)辦公，面積14400平方米；13層為設(shè)備層；14～18層為客房結(jié)構(gòu)，面積6000平方米；19～26層為寫(xiě)字間結(jié)構(gòu)，面積9600平方米。裙樓一層為行政審批大廳，二層為餐廳，面積4000平方米；三、四層為區(qū)機(jī)關(guān)和11個(gè)街道辦事處、鎮(zhèn)會(huì)議室。**區(qū)政府大廈各類(lèi)設(shè)備一應(yīng)俱全，主要包
括電梯、消防監(jiān)控、安全監(jiān)控、中央空調(diào)、柴油鍋爐、分體式空調(diào)、換熱站、高低壓配電室等，備的維護(hù)和正常運(yùn)行成為保障大廈運(yùn)轉(zhuǎn)大的要件。
一、物業(yè)管理內(nèi)容及要求
�。ㄒ唬┌踩芾矸⻊�(wù)：
安全管理服務(wù)的目的是維護(hù)物業(yè)范圍內(nèi)正常的工作、生活秩序、協(xié)助用戶(hù)做好內(nèi)部的安全防范工作（包括消防安全監(jiān)控）。要求保安人員應(yīng)具有良好的身體素質(zhì)、心理素質(zhì)、保安技能，要忠于職守，有勝任保安工作的綜合能力，還要有良好的'職業(yè)道德、做到禮貌待客、堅(jiān)持原則。
保安人員的選配應(yīng)根據(jù)本項(xiàng)目實(shí)際情況嚴(yán)格篩選。根據(jù)不同的崗位，擬設(shè)立門(mén)衛(wèi)保安、巡邏保安、大廳保安、監(jiān)控保安等。保安人員應(yīng)認(rèn)真負(fù)責(zé)地做好各項(xiàng)安保工作，要實(shí)行嚴(yán)格的規(guī)章制度，不空崗、漏崗，發(fā)現(xiàn)可疑情況和事故苗頭立即上報(bào)，并迅速處理、果斷處置，確保機(jī)關(guān)、大樓及相關(guān)設(shè)施不發(fā)生問(wèn)題。
門(mén)衛(wèi)保安要固定執(zhí)勤，定點(diǎn)式守衛(wèi)，要24小時(shí)值班，對(duì)進(jìn)入大門(mén)的人員、車(chē)輛、物資進(jìn)行嚴(yán)格檢查、驗(yàn)證、登記；維護(hù)物業(yè)管理區(qū)內(nèi)部的安全秩序.同時(shí)兼來(lái)客咨詢(xún)、信件報(bào)紙分發(fā)等服務(wù)。
巡邏保安要做到主動(dòng)、熱情、耐心、周到的服務(wù)，杜絕因工作失職造成物業(yè)區(qū)域被盜和其他事件；保證物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停車(chē)場(chǎng)的良好秩序和車(chē)輛停放安全，及時(shí)發(fā)現(xiàn)各種事故隱患，不因失職而出現(xiàn)一次意外事故，維護(hù)正常的工作、生活秩序。
�。ǘ┍崱⒕G化服務(wù)：
1、保潔：日常保潔工作是通過(guò)日常清掃工作，對(duì)物業(yè)區(qū)域定時(shí)、定點(diǎn)、定人進(jìn)行廢棄物的收集和清運(yùn)；通過(guò)清、掃、擦、拭、除、洗等常規(guī)性服務(wù)，保持所有公共區(qū)域和公共部位的清潔衛(wèi)生，從而提高工作、生活的環(huán)境質(zhì)量。 主要包括以下幾項(xiàng)：
（1）垃圾處理（不包含外運(yùn)費(fèi)）：包括收集、清除、回收、壓實(shí)、運(yùn)達(dá)指定地點(diǎn)。垃圾臺(tái)外觀整潔，壓縮垃圾箱體保持干凈；化糞池的清運(yùn)。
�。�2）院落衛(wèi)生：做好灰塵清掃、污跡清洗，地面維護(hù)等工作，做到地面干凈無(wú)塵土、煙頭、紙屑等雜物；綠化區(qū)通道及時(shí)清掃干凈。墻面、頂面的清潔維護(hù)
按物業(yè)管理規(guī)范執(zhí)行。
�。�3）公共衛(wèi)生間：無(wú)臭味、異味；便器干凈，便池?zé)o銹跡。地面清潔，無(wú)痰跡、無(wú)煙頭、無(wú)雜物、將紙簍倒凈并刷洗干凈，紙簍每日上午和下午各傾倒一次。洗手池、水龍頭、墻角整潔、無(wú)塵土和蜘蛛網(wǎng)。（不包含衛(wèi)生紙和洗手液）
�。�4）物業(yè)區(qū)域內(nèi)公共衛(wèi)生：走廊、大門(mén)、值班室、樓梯地面干凈無(wú)污跡、痰跡、塵土、紙屑等雜物；公共區(qū)域玻璃干凈明亮、無(wú)塵土。樓梯扶手和鐵藝保持干凈，電梯間保持清潔干凈。物業(yè)區(qū)域的保潔：樓梯、扶手、窗臺(tái)、墻面干凈無(wú)塵土，墻角無(wú)蜘蛛網(wǎng)。車(chē)庫(kù)、停車(chē)場(chǎng)地面整潔，墻角無(wú)蜘蛛網(wǎng)。
�。�5）大禮堂、會(huì)議室保持干凈整潔，用后及時(shí)打掃。
�。�6）定期樓頂清掃，保持清潔。
�。�7）外墻清洗由用戶(hù)自行組織實(shí)施。
2、物業(yè)區(qū)域綠化：要做好對(duì)現(xiàn)有物業(yè)區(qū)域內(nèi)的綠地、草坪、苗木的養(yǎng)護(hù)管理，負(fù)有美化環(huán)境的責(zé)任。養(yǎng)護(hù)管理包括：澆水、施肥、整形、修剪、防治病蟲(chóng)、保證現(xiàn)有苗木成活率等。
（三）設(shè)備維護(hù)及保養(yǎng)服務(wù)
1、電梯的運(yùn)行管理；甲方負(fù)責(zé)與電梯公司簽訂維修保養(yǎng)合同，負(fù)責(zé)電梯的維護(hù)和保養(yǎng)，并按照技術(shù)監(jiān)督局的規(guī)定進(jìn)行年檢；
2、空調(diào)制冷設(shè)備及管網(wǎng)的日常運(yùn)行，保證制冷系統(tǒng)的高效可靠運(yùn)行；甲方負(fù)責(zé)與空調(diào)公司簽訂維保合同，定期組織維修保養(yǎng)。
3、運(yùn)行好配電系統(tǒng)的良好工作狀態(tài)，確保區(qū)域內(nèi)用電供應(yīng)正常；
4、辦公室內(nèi)、公共區(qū)域內(nèi)照明的維護(hù)保養(yǎng)；
5、排污泵維護(hù)保養(yǎng)，維護(hù)好物業(yè)區(qū)域內(nèi)的供、排水系統(tǒng)；
6、負(fù)責(zé)消防自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、消防栓和噴淋系統(tǒng)的運(yùn)行，保持消防系統(tǒng)各種設(shè)備的正常工作狀態(tài)；甲方與廠家或專(zhuān)業(yè)公司簽訂消防維保合同，負(fù)責(zé)消防設(shè)施的維護(hù)，包含滅火器的換粉。
7、大禮堂音響設(shè)備、投影設(shè)備等的操作、維護(hù)保養(yǎng)和確保正常使用；
8、對(duì)物業(yè)管理范圍內(nèi)的水、電、暖、空調(diào)、排污等設(shè)備的零修、維護(hù)、應(yīng)達(dá)到相應(yīng)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)、發(fā)生故障，應(yīng)及時(shí)排除，保證辦公的正常運(yùn)行和使用。設(shè)備維修分為大、中、小三類(lèi)。200元（含）以下單件材料費(fèi)屬小修范圍，由物業(yè)公司
承擔(dān)；中修、大修由用戶(hù)承擔(dān)。物業(yè)管理區(qū)辦公室內(nèi)維修，根據(jù)物業(yè)管理規(guī)定維修服務(wù)，服務(wù)產(chǎn)生的材料費(fèi)由業(yè)主承擔(dān)。水電維修必須安排24小時(shí)有人值班。
電梯、消防設(shè)備、鍋爐、水泵等設(shè)備的年檢費(fèi)用由用戶(hù)承擔(dān)。
（四）房屋的管理及維修
對(duì)房屋共用部位進(jìn)行日常管理和巡查，維修、保養(yǎng)記錄完善。
每年 2 次以上對(duì)房屋結(jié)構(gòu)及涉及使用安全的部位進(jìn)行檢查并有記錄,發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)安排專(zhuān)項(xiàng)修理。屬于小修范圍的，及時(shí)組織修復(fù)；屬于大、中修范圍的，及時(shí)編制維修計(jì)劃或?qū)ｍ?xiàng)維修資金使用計(jì)劃，根據(jù)甲方?jīng)Q定組織維修。
每周 1 次對(duì)各樓層門(mén)、樓道內(nèi)防火門(mén)、窗戶(hù)進(jìn)行安全檢查，門(mén)窗關(guān)閉正常，門(mén)窗玻璃保持 95%以上的完好率。每年 2 次以上（雨季前須安排 1 次）對(duì)屋面泄水溝、室內(nèi)、室外排水管道進(jìn)行清掃、疏通，保障排水暢通。定期檢查屋頂，發(fā)現(xiàn)防水層有氣臌、碎裂、隔熱板有斷裂、缺損的，應(yīng)制定維修方案報(bào)區(qū)政府。
�。ㄎ澹⿻�(huì)議服務(wù)
1、提供會(huì)議服務(wù)工作，包括會(huì)議接待，會(huì)間服務(wù)。茶葉、杯子等由甲方提供。
2、負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)消息層服務(wù)工作。
�。┪飿I(yè)檔案管理
1、物業(yè)檔案的內(nèi)容：
物業(yè)檔案必須具備：基建檔案、設(shè)備檔案、會(huì)計(jì)檔案、物業(yè)維修檔案及其他檔案材料。
2、物業(yè)管理檔案的要求：
分類(lèi)科學(xué)，組卷合理，排列有序，保管期限準(zhǔn)確，裝訂整齊、牢固，案卷封面、脊背、卷內(nèi)目錄和備考表（異動(dòng)記錄）填制準(zhǔn)確、字跡工整、圖樣清晰，載體和裝具質(zhì)地優(yōu)良，便于保管和利用。
所有設(shè)備實(shí)現(xiàn)單機(jī)懸掛《設(shè)備卡》，標(biāo)識(shí)該機(jī)的編號(hào)、技術(shù)資料、責(zé)任人、運(yùn)行狀況等。
建立《機(jī)電設(shè)備臺(tái)帳》，臺(tái)帳內(nèi)容包括：設(shè)備名稱(chēng)、統(tǒng)一編號(hào)、型號(hào)、生產(chǎn)廠家、技術(shù)資料、保養(yǎng)人等。
每臺(tái)設(shè)備資料依次編入：每臺(tái)設(shè)備所涉及的設(shè)備檢查保養(yǎng)計(jì)劃表、設(shè)備檢查保養(yǎng)表、機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)記錄表及說(shuō)明書(shū)、合格證等。
�。ㄆ撸┓煞ㄒ�(guī)規(guī)定的其他項(xiàng)目。
委托管理目的
一、物業(yè)外觀的保值增值。通過(guò)對(duì)整體物業(yè)的專(zhuān)業(yè)化管理、養(yǎng)護(hù)，保持和提高物業(yè)的完好程度，使物業(yè)實(shí)現(xiàn)不僅保值而且增值的目的。
二、物業(yè)設(shè)備、設(shè)施的良性運(yùn)轉(zhuǎn)。依靠專(zhuān)業(yè)化的工程服務(wù)隊(duì)伍和專(zhuān)項(xiàng)設(shè)備維保方案，使設(shè)備始終處于良性運(yùn)轉(zhuǎn)狀態(tài)，實(shí)現(xiàn)其經(jīng)濟(jì)性、高效性運(yùn)作的結(jié)合，保證整個(gè)大樓的信息傳遞快捷、工作渠道暢通，體現(xiàn)辦事高效的政府形象之目的。
三、安全、舒適環(huán)境的創(chuàng)造。依靠準(zhǔn)軍事化管理的一流內(nèi)保隊(duì)伍，全程維護(hù)大樓辦公區(qū)的消防、安全工作，保持刑事案發(fā)率低于國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，通過(guò)優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，為業(yè)主和來(lái)賓提供幽雅舒適的工作環(huán)境。
四、省心、放心“管家”委托目標(biāo)實(shí)現(xiàn)。通過(guò)契約關(guān)系為**區(qū)政府大廈施專(zhuān)業(yè)化、統(tǒng)一化的物業(yè)管理，依靠監(jiān)督手段保障物業(yè)價(jià)值得以體現(xiàn)，通過(guò)合理的計(jì)劃和嚴(yán)密的制度，確保物業(yè)區(qū)域日常正常運(yùn)作，各種活動(dòng)得到全面的保障。 委托管理原則
根據(jù)國(guó)家物業(yè)管理有關(guān)條例以及物業(yè)托管合同，本著“嚴(yán)謹(jǐn)、務(wù)實(shí)、高效”的工作作風(fēng)和“精干高效、優(yōu)質(zhì)服務(wù)”的管理原則，執(zhí)行公司“為業(yè)主創(chuàng)造安全、文明、優(yōu)美、舒適的工作環(huán)境”的質(zhì)量方針，實(shí)行“管、養(yǎng)、修、服務(wù)”為一體的綜合管理。
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