二手房買賣合同中違約金過高應該怎么調整

　　二手房買賣合同中的違約行為主要包括違約解除合同、逾期付款和逾期交付使用房屋三種類型。合同約定違約金數(shù)額或者計算方法的，一般以合同約定為準。但根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十四條規(guī)定，約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。

　　如何確定違約金是否過分高于實際損失呢？

　　《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條規(guī)定：當事人以約定違約金過高為由請求減少的，應當以違約金超過造成的損失30%為標準適當減少；當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應當以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。這些具體規(guī)定既符合公平原則，符合國情，又有利于法官辦案中有法可依。以上規(guī)定雖然僅僅適用于商品房買賣合同，但對于二手房買賣也是具有參考價值的。類似的地方性規(guī)定還有，江蘇省高級人民法院關于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的討論紀要（一）（蘇高法審委[2005]16號）第二十八條也明確規(guī)定“當事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，可以認定為合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的過分高于造成的損失”。盡管目前沒有專門針對二手房買賣合同的違約金規(guī)定或解釋，以上兩條規(guī)定均體現(xiàn)了這樣的`原則，即違約金的調整標準既要以彌補當事人的損失為基準，又要體現(xiàn)一定的懲罰性，但違約金畢竟是一種合同的違約責任，其懲罰性不能完全等同于侵權的懲罰性責任，違約責任應充分考慮雙方當事人的利益均衡，應考慮公平原則，因此，法官在行使調整的自由裁量權時應體現(xiàn)此雙重性。

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