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旅館建設(shè)計(jì)劃書(shū)(最終確認(rèn)版)
一、項(xiàng)目名稱(chēng)：海風(fēng)度假公寓建設(shè)計(jì)劃書(shū)
二、建酒店的理由：
1、三亞概況
三亞市是海南島最南端的濱海城市；匯集了陽(yáng)光、海水、沙灘、森林、動(dòng)物、溫泉、巖洞、田園、風(fēng)情、古跡等；這些優(yōu)勢(shì)和其得天獨(dú)厚的熱帶風(fēng)光共同構(gòu)成了她獨(dú)具魅力的旅游資源。主要景點(diǎn)有：亞龍灣旅游度假區(qū)、大東海旅游區(qū)、南山文化旅游區(qū)、亞龍灣森林公園、呀喏達(dá)熱帶雨林區(qū)、鹿回頭山頂公園、南田溫泉、蜈支洲島、大小洞天。全市面積1919.6平方公里，主要海灣有三亞灣、亞龍灣，崖州灣，月亮灣，主要港口有三亞港，榆林港，南山港。大小島嶼40個(gè)，面積較大的有西島，蜈支洲島。
三亞是我國(guó)海陸空運(yùn)輸大動(dòng)脈的最南終端，交通超前發(fā)展，東、西線(xiàn)高速公路在這里交匯，海榆東、中、西線(xiàn)公路在這里匯合，粵海鐵路以這里為終點(diǎn)，鳳凰機(jī)場(chǎng)實(shí)行“落地簽證”政策,使這里與內(nèi)地和國(guó)際間架起空中橋梁.
海鮮是三亞的特色美食。中國(guó)各地菜系，海南的四大傳統(tǒng)名菜文昌雞、加積鴨、東山羊、和樂(lè)蟹，均可在三亞品味。此外，在三亞高檔次酒店可享受正宗西餐、日餐、韓餐和俄餐等各國(guó)美食風(fēng)情。 每年的元旦、春節(jié)、“五一”勞動(dòng)節(jié)、“十一”國(guó)慶節(jié)黃金周期間，三亞都要舉辦各種各樣的旅游娛樂(lè)活動(dòng)。中國(guó)頂級(jí)的專(zhuān)業(yè)模特大賽—“新絲路模特大賽”和"世界小姐選美大賽"等均在三亞舉辦。此外，
三亞還一年一度舉辦了富有中華民族文化和濃郁地方特色的天涯海角國(guó)際婚慶節(jié)和南山長(zhǎng)壽文化節(jié)...
獨(dú)特的氣候四季如夏，可謂三冬不見(jiàn)霜雪，四季鮮花盛開(kāi)，素有“東方夏威夷”之稱(chēng)。這種氣候最宜旅游休閑度假;三亞的大氣質(zhì)量位居中國(guó)第一，世界第二。未受污染的青山綠水，令人神往的長(zhǎng)壽之鄉(xiāng)，現(xiàn)代人尋求返樸歸真，天人合一的理想之地。
2、市場(chǎng)分析
旅游業(yè)是三亞經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)、支柱產(chǎn)業(yè)和龍頭產(chǎn)業(yè)，為國(guó)內(nèi)外旅游商和投資者所看好。三亞旅游產(chǎn)業(yè)正在實(shí)現(xiàn)升級(jí)轉(zhuǎn)型，即在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上由速度型向效益型轉(zhuǎn)變，在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上由觀光型向度假型轉(zhuǎn)變，在客源結(jié)構(gòu)上由單一型向多元型轉(zhuǎn)變，在和其他產(chǎn)業(yè)的關(guān)系上由拉動(dòng)向互動(dòng)型轉(zhuǎn)變，在組織管理的模式上由行業(yè)型向產(chǎn)業(yè)型轉(zhuǎn)變。 散客、自駕車(chē)和自助旅游是近年來(lái)開(kāi)始流行的一種旅游形式(散客、自駕車(chē)和自助旅游已超過(guò)團(tuán)隊(duì))。它一改過(guò)去傳統(tǒng)的旅游者被動(dòng)接受包價(jià)旅游產(chǎn)品這一僵化旅游形式，而是由旅游者自主選擇旅游項(xiàng)目、決定旅游時(shí)間、車(chē)輛及住宿的旅行；在一定程度上，自助旅游滿(mǎn)足了人們外出旅游“輕松愉快、活潑多樣”強(qiáng)烈愿望，適應(yīng)了當(dāng)代旅游者希望展示旅游個(gè)性的需求；它兼具散客旅游自由、自在和組團(tuán)旅游方便、安全的優(yōu)點(diǎn)，具有自由、方便、便宜、安全、舒適”的優(yōu)勢(shì)。 但是，旅游者要降低旅行費(fèi)用，在經(jīng)濟(jì)上得不到實(shí)惠的矛盾日漸突出。三亞現(xiàn)有的旅游星級(jí)酒店100多家；各類(lèi)星級(jí)酒店齊全。麗思卡爾頓度假酒店為代表的超五星級(jí)度假概念的服務(wù)酒店； 近年來(lái)又
興起以“天澤海韻”為代表的產(chǎn)權(quán)式度假酒店和社會(huì)家庭旅館；不是消費(fèi)太高就是一般人買(mǎi)不起產(chǎn)權(quán)，或者規(guī)模不大、服務(wù)水平低、功能不全；而目前海南旅游市場(chǎng)，商務(wù)、休閑度假，健康、友好、親情、個(gè)性化旅游迫切需求“公寓式物業(yè)，星級(jí)式服務(wù)，非酒店價(jià)格”的新型旅游度假公寓(酒店)產(chǎn)品；同時(shí)能提供便捷的訂房、訂車(chē)、訂票和旅游行程安排、景點(diǎn)優(yōu)惠購(gòu)票服務(wù)。
三亞海濱度假公寓(酒店)項(xiàng)目，服務(wù)和管理按三星級(jí)酒店水平；價(jià)格按社會(huì)家庭旅館檔次定位；具備旅游網(wǎng)和旅行社功能，提供便捷的網(wǎng)絡(luò)訂房、訂車(chē)、訂票和旅游(全程或部分)行程安排、景點(diǎn)優(yōu)惠購(gòu)票服務(wù)。讓各類(lèi)旅行者“旅途似家中，工作如休閑，感受真上帝，方便又省錢(qián)”。同時(shí)，按一般海景公寓房?jī)r(jià)格出售精裝修房屋產(chǎn)權(quán)，不住時(shí)返租給管理公司獲取紅利。此舉將開(kāi)創(chuàng)中國(guó)旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)管理與營(yíng)銷(xiāo)的先河；將為海南乃至全國(guó)旅游、房產(chǎn)、服務(wù)業(yè)快速健康發(fā)展提供一種新的運(yùn)作模式,進(jìn)一步提高三亞旅游房產(chǎn)在省內(nèi)和全國(guó)的知名度；投資者也將從中獲得巨大的經(jīng)濟(jì)效益和品牌無(wú)型資產(chǎn)。 目前三亞濱海度假公寓預(yù)計(jì)有120多家左右，但是到三亞的旅游旺季仍然出現(xiàn)一房難求的局面，三亞旅游的淡季的入住率會(huì)有大幅度的減少，但是通過(guò)三亞旅館業(yè)的發(fā)展來(lái)看，建設(shè)具有海濱特色的家庭旅館不管是三亞旅游的旺季或者淡季都會(huì)有很大的競(jìng)爭(zhēng)力。
三、經(jīng)營(yíng)方針
1)公寓式物業(yè)，星級(jí)式服務(wù)，非酒店價(jià)格。
2)旅途似家中，工作如休閑，感受真上帝，方便又省錢(qián)。
(一)酒店管理系統(tǒng)
1、客房部 ----客房清潔保養(yǎng)、服務(wù)和對(duì)外家政服務(wù) ；
2、前廳部----接待入住、辦理租借、總機(jī)、商務(wù)中心；
3、財(cái)務(wù)部----負(fù)責(zé)旅館傭金、收入成本的、贏利利潤(rùn)的計(jì)算和統(tǒng) 計(jì)。
�。�、銷(xiāo)售部----負(fù)責(zé)旅館對(duì)外營(yíng)銷(xiāo)、推廣、宣傳等營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)的策劃工作。
(二)營(yíng)銷(xiāo)系統(tǒng)
1、針對(duì)旅游同行及旅行社營(yíng)銷(xiāo):
A、散客部----責(zé)酒店、旅游、房屋、網(wǎng)絡(luò)、汽車(chē)租賃等營(yíng)銷(xiāo)工作；
B、團(tuán)隊(duì)部-----負(fù)責(zé)島外團(tuán)隊(duì)客人地接和島內(nèi)外進(jìn)出客人組團(tuán)業(yè)務(wù)；
2、自我營(yíng)銷(xiāo)系統(tǒng)：
A、建立自己的旅館營(yíng)銷(xiāo)網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)
B、通過(guò)國(guó)內(nèi)知名的各大網(wǎng)絡(luò)銷(xiāo)售平臺(tái)進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)（如：淘寶、拍拍、同程網(wǎng)等各大營(yíng)銷(xiāo)平臺(tái)在建立自己的銷(xiāo)售平臺(tái)）
四、酒店經(jīng)營(yíng)主要內(nèi)容：
(一)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目和規(guī)模：
客房服務(wù)部是旅館提升品牌重要環(huán)節(jié)，在客房建設(shè)方面尤其重要，為了能滿(mǎn)足不同檔次客戶(hù)需求，在房間檔次、價(jià)位等要分為高中低檔次的區(qū)分，這樣才能滿(mǎn)足不通客人的需求
二、旅館尋址需通過(guò)實(shí)地考察來(lái)最終確認(rèn)決定：
三、旅館初期發(fā)展建設(shè)的人員配備。
1、服務(wù)人員2名（負(fù)責(zé)房間清潔及服務(wù)工作）
2、銷(xiāo)售人員2名（負(fù)責(zé)旅館銷(xiāo)售營(yíng)銷(xiāo)工作）
3、旅館店長(zhǎng)一名（負(fù)責(zé)旅館日常管理及運(yùn)營(yíng)的控制及決策、處理日常突發(fā)事件）
五、投資總額：
�。�1、）房間租金一年為RMB 30萬(wàn)
(2、)房間主題性裝修RMB 2萬(wàn)
(3、)網(wǎng)絡(luò)信息平臺(tái)建設(shè)RMB 4000元
(4、)辦公室場(chǎng)地、電話(huà)、傳真、辦公座椅RMB
(5、)旅館公寓一年寬帶費(fèi)用RMB
(6、)旅館建設(shè)推廣營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用RMB
(7、)每月員工工資費(fèi)用RMB
(8、)總合計(jì)投資金額：
六、旅館投資建設(shè)存在的風(fēng)險(xiǎn)
1、經(jīng)營(yíng)當(dāng)中存在哪些風(fēng)險(xiǎn)
在三亞旅館投資建設(shè)中如何才能降低投資風(fēng)險(xiǎn)是一個(gè)很復(fù)雜化的問(wèn)題。從整體的市場(chǎng)來(lái)看，影響三亞旅游市場(chǎng)最大的主要是根據(jù)國(guó)內(nèi)的各大旅游、體育活動(dòng)、賽事等活動(dòng)有關(guān)，如2008年北京奧運(yùn)三亞就受到很大的影響，在奧運(yùn)會(huì)期間大量的游客涌入北京奧運(yùn)，國(guó)內(nèi)大部分游客涌入北京。這樣的活動(dòng)都會(huì)影響到三亞
的旅游市場(chǎng)，但是這些活動(dòng)賽事一結(jié)束三亞的旅游市場(chǎng)會(huì)有大幅度的增長(zhǎng)，所有三亞的
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