關(guān)于簽訂代理合同的注意事項

　　（一）關(guān)于代理的權(quán)限問題。

　　房地產(chǎn)代理合同屬于委托合同的范疇，委托的權(quán)限必須在委托代理合同中明確地表述，比如，對銷售價格的限制、配套設(shè)施及物業(yè)管理的承諾以及其他用于吸引購房者的其他優(yōu)惠措施等，這些內(nèi)容均需在合同中明確表述，防止出現(xiàn)代理商為了促銷樓盤，在未經(jīng)開發(fā)商同意的情況下，擅自對購買者作出一些根本實現(xiàn)小廠的承機．特別是對于預(yù)售樓盤更是如此。為了慎重起見，開發(fā)商甚至可以對代理商做有關(guān)方面的廣告也應(yīng)明確不得超越授權(quán)的范圍。

　　（二）關(guān)于物業(yè)代理的傭金

　　當(dāng)僅由一個代理機構(gòu)獨家代理物業(yè)租售時，則依每宗交易的成交額收取傭金或代理費。收費標(biāo)準(zhǔn)一般是：出租物業(yè)收取年租金的10％或相當(dāng)于一個月的租金；出售物業(yè)收取銷售收入的1％～3％。對聯(lián)合代理的情況，委托方需對每宗出租或出售交易支付較高的代理費，通常為獨家代理時的1～5倍，各代理機構(gòu)之間要依事先協(xié)議來分割這筆傭金。一般說來，代理商只應(yīng)從買方或賣方單方面收取傭金。如果有客戶委托代理機構(gòu)幫助買樓或租樓，則代理商相對開發(fā)商而言就是

　　“顧客”，此時的代理商應(yīng)從買方或承租方獲取傭金，不能再從開發(fā)商那兒得到另外一份傭金，尤其是代理商為其客戶向房地中＃信南領(lǐng)土位面時．更不應(yīng)從開發(fā)商處獲取傭金。如果沒有客戶向代理機構(gòu)預(yù)定，而是代理機構(gòu)申請為開發(fā)商推銷時，則開發(fā)商應(yīng)支付傭金，買房或租房的客戶就不需付傭金給代理商了。從表面上看來，那種開發(fā)商對所有成功的代理人都作出支付傭金的承諾，似乎更有利于加快物業(yè)租售速度，但事實卻往往不是這樣。因為如果很多代理機構(gòu)掌握該物業(yè)，就會形成在市場上“沿街兜售”的情況，其結(jié)果會在社會上造成一種不好的印象，即人們往往會認(rèn)為這么多的代理機構(gòu)持有該物業(yè)，肯定該物業(yè)不易出手或是有些什么其他問題，如質(zhì)量不好等。

　　（三）關(guān)于代理商的資格問題

　　簽訂房地產(chǎn)代理合同時，作為委托方要充分了解物業(yè)代理公司的代理資格問題，目前國家及各地對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)及代理機構(gòu)的資格都有一些具體規(guī)定，如建設(shè)部50號部長令規(guī)定了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)的設(shè)立條件及程序。

　　（四）選擇合適的代理商

　　房地產(chǎn)交易涉及資金量巨大，所以對外發(fā)商或業(yè)主來說，選擇代理商是十分重要的。選擇不好代理商，無論代理合同多么完善，恐怕效果也不會很好。因此在選擇物業(yè)代理公司時，首先要考察物業(yè)代理公司的素質(zhì)及其職員是否有良好的職業(yè)道德，其中包括物業(yè)代理公司是否只代表委托方的利益，能否為委托方保密，工作過程中是否具有客觀、真實、真誠的作風(fēng)，在物業(yè)交易過程中除傭金外是否沒有其它利益。一些代理公司采用保底價按比例收取代理費，超出保底價格部分按另外的比例分成，就是一種嚴(yán)重違反職業(yè)道德的做法。其次，對物業(yè)代理公司可投入市場營銷工作的資源也應(yīng)予以關(guān)注。很顯然，地方性的物業(yè)代理公司由于其人員、經(jīng)驗和銷售網(wǎng)絡(luò)的限制，一般沒有能力代理大型綜合性房地產(chǎn)開發(fā)項目的市場銷售工作。但大型綜合性代理公司也未必就能代理所有的大型項目。例如，某國際性物業(yè)代理機構(gòu)曾一度同時代理著北京二十多個大中型房地產(chǎn)開發(fā)項目，其中有些同類型項目處于同一地段，結(jié)果代理費比例高的項目銷售十分火爆，但代理費比例低的項目成交寥寥無幾。究其原因，就是物業(yè)代理在有意的以低傭金作誘餌，壟斷同類型物業(yè)的租售市場，并將其主要的人力、物力

　　投入到代理費比例高的開發(fā)項目上去了。第三，物業(yè)代理公司以往的業(yè)績對選擇代理公司來說也很重要�？次飿I(yè)代理公司以往的業(yè)績，不是看其共代理了多少個項目或成交額有多少，而是要看其代理的成功率有多大，如果某公司代理10個項目只有兩個成功，而另外一個公司代理了兩個項目均獲成功，顯然后者的成功率要遠遠大于前者�？疾煳飿I(yè)代理公司的以往業(yè)績，還要看其代理每一個項目的平均銷售周期。第四，針對物業(yè)的類型選擇物業(yè)代理。住宅和公寓的銷作常以當(dāng)?shù)氐拇�部機構(gòu)辦理，當(dāng)然，這些機構(gòu)也許是全國性甚至國際性代理公司的分支機構(gòu)。但對工業(yè)和商業(yè)物業(yè)來說，常委托全國性或國際性代理公司，當(dāng)?shù)氐拇�理機構(gòu)有時參加，有時不參加。

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