2017房地產估價師制度與政策復習試題
房地產估價師是對房地產的價值進行估算的一種職業(yè)，下面百分網小編為大家整理的房地產估價師制度與政策復習試題，希望大家喜歡。
房地產估價師制度與政策復習試題
1、下列股東權利中屬于共益權的是( )。
A.出席股東大會的權利、股票過戶的權利、表決權
B.股息紅利分配的請求權、表決權、出席股東大會的權利
C.表決權、查詢公司經營狀況的請求權、出席股東大會的權利
D.股票過戶的權利、表決權、查詢公司經營狀況的請求權
2.可以股息、紅利形式參與企業(yè)經營收益的分配，但不能通過市場轉讓獲取交易差價的證券是( )。
A.股份 B.股票
C.股單 D.公司債券
3.被執(zhí)行人張某不能清欠張某所欠的債務，同時張某借給楊某的現(xiàn)金足以保證張某履行債務，楊某到期卻拒絕償還，法院固此向楊某發(fā)出履行到期債務的通知，但楊某在指定期限內既沒有提出異議也不履行，法院因此以裁定列( )的財務強制拍賣。
A.張某 B.張某或楊某
C.楊某 D.張某和楊某
4、某房地產開發(fā)商開發(fā)了一棟6層商品住宅樓，假設每層樓的建筑面積和戶型部相同，且第一層和第六層住宅售價同為2000元/m2，第二層和第五層的住宅售價同為2100元/m2，第三層和第四層的`住宅售價同為2200元/m2，則該住宅樓的加權算術平均價格和簡單算術平均價格相比，( )。
A.前者高于后者 B.前者低于后者
C.前者等于后者 D.無法確定
5、某企業(yè)12月末部分資產和負債余額如下：現(xiàn)金和銀行存款70萬元人民幣，長期投資100萬元，短期投資120萬元，應收票據210萬元，短期借款30萬元，應付票據和應付賬款110萬元，應付工資60萬元，應付債券300萬元。則該企業(yè)流動資產比率是( )。
A.40% B.50%
C.200% D.250%
6.下列控制性規(guī)劃指標中，不屬于建筑形態(tài)控制指標的是( )。
A.建筑高度 B.建筑間距
C.建筑密度 D.建筑后退紅線距離
7、如果房地產估價師希望通過施工圖了解房屋的樓、地面做法，可以查找( )。
A.建筑平面圖 B.建筑立面圖
C.建筑剖面圖 D.結構施工圖
8、某市擬建一大型圖書館，現(xiàn)根據該圖書館土建工程施工圖編制的預算價格為( )預算價格。
A.單項工程 B.單位工程
C.分部工程 D.分項工程
9、某建設項目建設期3年，各年計劃投資額分別為1800萬元人民幣、2400萬元和1900萬元，年均價格上漲率為5%，則該項目建設期漲價預備費約為( )萬元。
A.305 B.463
C.636 D.961
10.以下權利中屬于有益物權的是( )。
A.抵押權 B.典權
C.建筑物區(qū)分所有權 D.質權
答案：1、C 2、C 3、C 4、D 5、C 6、C 7、C 8、B 9、C 10、B
房地產估價師商品預售復習資料
商品房預售的條件：
(1)已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書;
(2)持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證;
(3)按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期;
(4)開發(fā)企業(yè)向城市、縣人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得《商品房預售許可證》。
例題：商品房預售的條件包括()。
A、取得土地使用權證書
B.持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證
C.按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的20%以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期
D.按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期E、取得《商品房預售許可證》 答案：ABDE
解析：C項“按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的20%以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期”是錯誤的，應在25%以上。
房地產估價師理論復習資料
�、偻|商品，買者不在乎從誰的手里購買;
②買者和賣者的人數眾多;
�、圪I者和賣者都有進出市場的自由;
�、苜I者和賣者都掌握當前價格的完全信息，并能預測未來的價格;
�、菥统山豢傤~而言，每個買者和賣者的購銷額是無關緊要的;
�、拶I者和賣者無串通共謀行為;
�、呦M者要求總效用最大化，銷售者要求總利潤最大化;
�、嗌唐房赊D讓且可發(fā)生空間位置的移動。一個市場如果不符合上述8條中的任何一條，就是不完全市場。純粹的完全市場在現(xiàn)實中幾乎不存在。證券交易所和小麥市場通常被看作近似于完全市場的實例。房地產作為商品，其品質各不相同和復雜的特性不符合第①條和第④條。
另外，盡管房地產所有權(中國為房屋所有權和建設用地使用權)可以轉讓，但房地產實物無法移動，不符合第⑧條。因此，房地產市場通常被視為典型的不完全市場。
由于房地產市場是不完全市場，并且有許多阻礙房地產價格合理形成的因素，所以難以形成一般人容易識別的適當價格，從而需要房地產估價師進行“替代”市場的估價。房地產估價有助于將房地產價格導向正�；龠M房地產公平交易，建立合理的房地產市場秩序。
值得指出的是，在需要專業(yè)估價的不同類型的資產中，因為它們之間的特性不同，把握影響其價值的因素所需要的專業(yè)知識和經驗有很大的差別，所以對它們的價值進行評估通常不是同一個估價師甚至不是同一家估價機構所能勝任的。
例如，對于房地產、古董、礦產、機器設備、無形資產等，由于它們的質量、性能、產權狀況、市場行情等不同，很難有同一個人對它們都“識貨”，更不用說要科學、準確地評估出它們的價值了。
進一步來說，估價是與估價對象這個“物”密切相關的，與某些浮在“物”上的專業(yè)服務不同，從這個方面看估價類似于設計。建筑設計、汽車設計、服裝設計、發(fā)型設計等雖然都是設計，都需要造型和講究美觀等，但仍然“隔行如隔山”。對于社會大眾來說，通常也只有具有相應估價專業(yè)知識和經驗的估價師得出的估價結果才會令其信服，才具有公信力，估價因此必然會出現(xiàn)適當的專業(yè)分工，形成按照估價對象劃分的不同專業(yè)和相應的估價師。
國際上，一般把估價專業(yè)劃分為房地產、古董和藝術品、礦產、機器設備、企業(yè)價值、無形資產等幾大類。即使是房地產估價，在美國等市場經濟發(fā)達國家和地區(qū)，通常還分為住宅估價和商業(yè)房地產估價兩大類，在這兩類中又有各自的專業(yè)范疇。例如，在住宅估價中，有的房地產估價師專做小型的(一至四個單元) 給多戶家庭使用的住宅估價，有的房地產估價師專做大面積住宅估價。在商業(yè)房地產估價中，有的房地產估價師可能專做土地開發(fā)估價，有的房地產估價師可能專做工業(yè)房地產估價，或者專做寫字樓估價，或者專做零售商業(yè)房地產估價。
總之，估價如果不分專業(yè)，一個估價師如果什么資產都可以估價，就好比是一個教師什么課都可以教，一個醫(yī)生什么病都可以看，某些估價師可能因所有估價業(yè)務都可以承攬而一時得利，但終因沒有專業(yè)化發(fā)展而不能提供優(yōu)質服務，進而會發(fā)生“信任危機”而不被社會認可，得不到社會尊重而難以持續(xù)發(fā)展，最終受害的將是估價師和估價行業(yè)自身。
至于估價機構，可以根據擁有的估價師的專業(yè)情況以及自己的發(fā)展定位等，專營某種資產估價業(yè)務，成為某種專業(yè)的估價機構;或者從事多種資產估價業(yè)務，成為綜合性的估價機構。
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