2017房地產(chǎn)估價(jià)師房地產(chǎn)實(shí)物因素復(fù)習(xí)筆記
房地產(chǎn)估價(jià)師的考試對(duì)于房地產(chǎn)估價(jià)從業(yè)者來說是非常重要的，下面百分網(wǎng)小編為大家整理的房地產(chǎn)估價(jià)師房地產(chǎn)實(shí)物因素復(fù)習(xí)筆記，希望大家喜歡。
房地產(chǎn)估價(jià)師房地產(chǎn)實(shí)物因素復(fù)習(xí)筆記
(一)土地實(shí)物因素
1.土地面積
兩塊位置相當(dāng)?shù)耐恋�，如果面積相差較大，單價(jià)會(huì)有所不同。
2.土地形狀
土地形狀是否規(guī)則，對(duì)地價(jià)有一定的影響。
3.地形、地勢(shì)
由于地面的高低起伏、平坦程度等會(huì)影響房地產(chǎn)的開發(fā)成本、利用價(jià)值或景觀等，從而影響其價(jià)格。
4.地基(工程地質(zhì))
地基(工程地質(zhì))狀況是指地基承載力和穩(wěn)定性，地下水位和水質(zhì)，有無不良地質(zhì)現(xiàn)象等。
5.土壤
這里主要說明土壤的污染情況、自然酸堿性和肥力對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響。
6.土地開發(fā)程度
一宗土地的基礎(chǔ)設(shè)施完備程度和場(chǎng)地平整程度，對(duì)其價(jià)格的影響是顯而易見的
(二)建筑物實(shí)物因素
1.建筑規(guī)模
建筑物的面積、體積、開間等規(guī)模因素，影響到建筑物的形象、使用性，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有所影響。
2.外觀
建筑物外觀包括建筑式樣、風(fēng)格、色調(diào)、可視性等，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有很大的影響。
3.建筑結(jié)構(gòu)
對(duì)建筑物最重要、最基本的要求是安全。不同結(jié)構(gòu)的建筑物的穩(wěn)固性和耐久性不同。
4.設(shè)施設(shè)備
隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和生活水平提高，要求建筑物內(nèi)安裝完善的設(shè)施設(shè)備。
5.裝飾裝修
房屋按照裝飾裝修的程度，可分為精裝修房、粗裝修房和毛坯房三大類。
6.層高和室內(nèi)凈高
人們對(duì)建筑物的需要，本質(zhì)上是對(duì)建筑物內(nèi)部立體空間的需要，而不僅是對(duì)面積的需要，因此層高或凈高對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值也有影響。
7.空間布局
空問布局影響到建筑物的使用，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值有較大的影響。不同用途的建筑物，如住宅、商場(chǎng)、寫字樓等，對(duì)空間布局的要求不盡相同。
8.日照、采光、通風(fēng)、保溫、隔熱、隔聲、防水
日照、采光、通風(fēng)既有實(shí)物因素性質(zhì)，又有區(qū)位因素性質(zhì)(對(duì)應(yīng)于朝向、樓層)，將它們與保溫、隔熱、隔聲、防水放在一起，是為便于敘述和理解。
9.維護(hù)情況和完損狀況
建筑物的完損狀況是一個(gè)綜合性因素，包括建筑物年齡、維修養(yǎng)護(hù)情況、工程質(zhì)量等�？偟膩碚f，建筑物完好的，價(jià)值就高;反之，價(jià)值就低。
房地產(chǎn)估價(jià)師復(fù)習(xí)資料
開發(fā)商可以自愿申請(qǐng)規(guī)劃部門對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行審查，審查意見可供開發(fā)商作為委托設(shè)計(jì)單位繪制施工圖的依據(jù)。對(duì)于未審查過設(shè)計(jì)方案的重大開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，將在規(guī)劃設(shè)計(jì)招投標(biāo)備案階段對(duì)中標(biāo)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行專項(xiàng)審查。
開發(fā)商應(yīng)自行委托有規(guī)劃設(shè)計(jì)資質(zhì)的設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)，按照《規(guī)劃意見書(選址)》的要求，繪制規(guī)劃設(shè)計(jì)方案圖，然后持設(shè)《建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃許可及其他事項(xiàng)申報(bào)表》、《規(guī)劃意見書(選址)》及附圖復(fù)印件和設(shè)計(jì)方案圖，向城鄉(xiāng)規(guī)劃管理部門提出設(shè)計(jì)方案審查申請(qǐng)，城鄉(xiāng)規(guī)劃管理部門接此申請(qǐng)后協(xié)同其他有關(guān)單位審查該詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案。
開發(fā)商提交審查的設(shè)計(jì)方案，包括：①以實(shí)測(cè)現(xiàn)狀地形圖危底圖繪制的規(guī)劃設(shè)計(jì)總平面圖(單體建筑設(shè)計(jì)方案比例尺1：500，居住區(qū)設(shè)計(jì)方案比例尺 1;l000);②各層平面圖、各向立面圖、各主要部位剖面圖(比例尺1：100或1：200);③各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)及無障礙設(shè)施設(shè)計(jì)說明及其他相關(guān)資料。
對(duì)于通過招拍掛出讓方式獲得國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的開發(fā)項(xiàng)目，開發(fā)商申請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)方案審查時(shí)，尚須提交由土地整理儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)提供的《規(guī)劃意見書(選址)》及附圖復(fù)印件和《建設(shè)用地釘樁成果》等前期規(guī)劃文件。
城鄉(xiāng)規(guī)劃管理部門進(jìn)行設(shè)計(jì)方案審查的主要內(nèi)容包括：設(shè)計(jì)方案的用地范圍與規(guī)劃確定的范圍一致，建設(shè)項(xiàng)目的性質(zhì)符合城市規(guī)劃要求，容積率、建筑高度、建筑密度、綠地率符合城市規(guī)劃的要求，停車位個(gè)數(shù)、建筑間距、公共服務(wù)設(shè)施符合法律、法規(guī)、規(guī)章和城市規(guī)劃的要求，已經(jīng)安排了必要的水、電、氣、熱等市政基礎(chǔ)設(shè)施。
城鄉(xiāng)規(guī)劃部門對(duì)設(shè)計(jì)方案提出修改或調(diào)整意見的，開發(fā)商應(yīng)根據(jù)審查意見對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行調(diào)整修改，再報(bào)城鄉(xiāng)規(guī)劃管理部門審查。審查通過后由城鄉(xiāng)規(guī)劃管理部門向開發(fā)商出具《設(shè)計(jì)方案審查意見》，并將相關(guān)審查意見分別抄送政府園林、人防、消防、市政、體育、水行政主管部門。
房地產(chǎn)估價(jià)師復(fù)習(xí)講義
一、領(lǐng)導(dǎo)才能
團(tuán)結(jié)友愛、知人善任、用其所長(zhǎng)、避其所短，善于抓住最佳時(shí)機(jī)，并能當(dāng)機(jī)立斷，堅(jiān)決果斷地處理將要發(fā)生或正在發(fā)生的問題，避免矛盾或更大矛盾的產(chǎn)生。具有了這些能力就能更好的領(lǐng)導(dǎo)項(xiàng)目部全體員工，喚起大家的積極性和創(chuàng)造性，齊心協(xié)力完成施工項(xiàng)目的建設(shè)。
二、較強(qiáng)的組織協(xié)調(diào)能力
能夠調(diào)動(dòng)團(tuán)隊(duì)的集體智略，把項(xiàng)目部一幫人的才能“捏合”在一起，達(dá)到相互支持、取長(zhǎng)補(bǔ)短的效果。項(xiàng)目部是一個(gè)團(tuán)隊(duì)，如果一個(gè)項(xiàng)目經(jīng)理沒有較強(qiáng)的組織協(xié)調(diào)能力，那么這個(gè)團(tuán)體就會(huì)變成一盤散沙，就沒有活力，項(xiàng)目部人員之間也就缺乏默契的配合，從而導(dǎo)致工作無法正常開展。
三、專業(yè)技術(shù)知識(shí)
作為一名工程項(xiàng)目經(jīng)理，要開展具體工作，對(duì)業(yè)務(wù)一無所知，指揮別人也是空談，要想發(fā)揮好領(lǐng)導(dǎo)作用，就必須熟知相關(guān)的業(yè)務(wù)知識(shí)，所謂知己知彼，方能百戰(zhàn)百勝。掌握熟練的專業(yè)技術(shù)知識(shí)是成為優(yōu)秀的工程項(xiàng)目經(jīng)理的必要條件。如果沒有扎實(shí)的專業(yè)知識(shí)作后盾，在項(xiàng)目的實(shí)施過程中遇到難題或模棱兩可的問題就無從下手、手忙腳亂最終導(dǎo)致人力物力上的浪費(fèi)，甚至造成更大的錯(cuò)誤。作為一名優(yōu)秀項(xiàng)目經(jīng)理更要精通本專業(yè)各方面的技術(shù)知識(shí)。在精于本專業(yè)各項(xiàng)技術(shù)的'同時(shí)應(yīng)該有更廣泛的知識(shí)面，要了解多學(xué)科、多個(gè)專業(yè)的知識(shí)，也就是說什么都知道、什么都要懂。這樣就可以在施工中輕松自如的領(lǐng)導(dǎo)各方面的工作，化解來自各方面的矛盾，順利完成項(xiàng)目施工任務(wù)。
四、有工作干勁、有敬業(yè)精神、為人正直、敢于主動(dòng)承擔(dān)責(zé)任
在工程建設(shè)實(shí)施的過程中，項(xiàng)目經(jīng)理要接觸很多人，處理復(fù)雜多樣的工作，也會(huì)遇到各種各樣的問題，如：施工中遇到技術(shù)問題難以解決，經(jīng)過業(yè)主、監(jiān)理、施工單位多方面的探討拿不出成熟方案，此時(shí)工期緊張需要盡快解決施工方案。這就需要工程項(xiàng)目經(jīng)理挺身而出，請(qǐng)教專家，有依據(jù)的提出方案，并與業(yè)主、總包同心協(xié)力解決難題。
五、思維敏捷，精力充沛
工程項(xiàng)目施工是一項(xiàng)紛繁復(fù)雜的工作，需要多方面考慮，緊密的布置。這需要有強(qiáng)健的體魄和充沛的精力來完成，在遇到突發(fā)事件時(shí)及時(shí)正確快速的處理，沒有敏銳的思維是不可能作好這方面工作的。
項(xiàng)目經(jīng)理投入最重要的事就是“五控制”(指成本、質(zhì)量、安全、資金、進(jìn)度的控制)。只有詳細(xì)而系統(tǒng)的由項(xiàng)目經(jīng)理參與的控制計(jì)劃才是項(xiàng)目成功基礎(chǔ)。
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