2017房地產(chǎn)估價師經(jīng)濟評價指標復習資料
房地產(chǎn)估價師考試是土木工程中重要的考試之一。下面百分網(wǎng)小編為大家整理的房地產(chǎn)估價師經(jīng)濟評價指標復習資料，希望大家喜歡。
房地產(chǎn)估價師經(jīng)濟評價指標復習資料
1.投資回收與投資回報：
房地產(chǎn)投資的收益，包括投資回收和投資回報兩個部分。投資回收是指投資者對其所投入資本的回收，投資回報是指投資者所投入的資本在經(jīng)營過程中所獲得的報酬。例如，金融機構(gòu)在向居民提供抵押貸款時，借款人在按月等額的還款中，一部分是還本，另一部分是付息;對于金融機構(gòu)來說，借款人的還本部分就是其貸款(投資)的回收部分，借款人的付息部分就是其貸款(投資)的回報部分。
投資回收和投資回報對投資者來說都是非常重要的，投資回收通常是用提取折舊的方式獲得，而投資回報則常常表現(xiàn)為投資者所獲得的或期望獲得的收益率或利息率。就房地產(chǎn)開發(fā)投資來說，投資回收主要是指開發(fā)商所投入的總開發(fā)成本的回收，而其投資回報則主要表現(xiàn)為開發(fā)利潤。
2.經(jīng)濟評價指標體系：
房地產(chǎn)開發(fā)投資項目經(jīng)濟評價的目的，是考察項目的盈利能力和清償能力。盈利能力指標是用來考察項目盈利能力水平的指標，包括靜態(tài)指標和動態(tài)指標兩類。其中，靜態(tài)指標是在不考慮資金的時間價值因素影響的情況下，直接通過現(xiàn)金流量計算出來的經(jīng)濟評價指標。靜態(tài)指標的計算簡便，通常在概略評價時采用。動態(tài)指標是考慮了資金的'時間價值因素的影響，要對發(fā)生在不同時間的收入、費用計算資金的時間價值，將現(xiàn)金流量進行等值化處理后計算出來的經(jīng)濟評價指標。動態(tài)評價指標能較全面反映投資方案整個計算期的經(jīng)濟效果，適用于詳細可行性研究階段的經(jīng)濟評價和計算期較長的投資項目。
清償能力指標是指考察項目計算期內(nèi)償債能力的指標。除了投資者重視項目的償債能力外，為項目提供融資的金融機構(gòu)更加重視項目償債能力的評價結(jié)果。
房地產(chǎn)估價師考試復習講義
�、宸康禺a(chǎn)投資之利
適于長期投資、能從公共設施的改善和投資中獲取利益。優(yōu)點包括：
相對較高的收益水平。開發(fā)項目成本利潤率≥20%，有效使用信貸資金、充分利用財務杠桿，其權(quán)益投資收益率會更高。置業(yè)投資持有期內(nèi)權(quán)益收益率每年可達10%～12%。這相對于儲蓄、股票、債券等其他類型的投資來說，收益水平是相對較高的。
易于獲得金融機構(gòu)的支持。由于可以將物業(yè)作為抵押物，所以置業(yè)投資者可以較容易地獲得金融機構(gòu)的支持，得到其投資所需要的大部分資金，金融機構(gòu)都愿意提供抵押貸款服務，給置業(yè)投資者提供了很多選擇。
金融機構(gòu)通常認為以房地產(chǎn)為抵押物，是保證其能按期安全收回貸款最有效的方式。除了投資者的資信情況和自有資金投入的數(shù)量外，房地產(chǎn)是一種重要的信用保證，且租金收入就能滿足投資者分期還款對資金的需要，金融機構(gòu)提供的抵押貸款比例相當高，可達到70%～90%，且常常還能為貸款者提供利率方面的優(yōu)惠。在西方，甚至可獲得超過90%～100%的融資。
能抵消通貨膨脹的影響。通貨膨脹分類：預期通貨膨脹(Expeted Inflation)和非預期通貨膨脹(Unexpected Inflation)。房地產(chǎn)投資能有效抵消通脹，尤其是預期通貨膨脹的影響。由于存在通貨膨脹，資產(chǎn)的重置成本不斷上升，說明房地產(chǎn)投資具有增值性。房地產(chǎn)是人類生活居住、生產(chǎn)經(jīng)營所必需的，即使在經(jīng)濟衰退過程中，其使用價值不變，因此具有保值性。一般情況下，房地產(chǎn)價格的上漲率都會大于總體物價水平的上漲率。美國和英國的研究資料表明，房地產(chǎn)價格的年平均上漲率大約是同期年通貨膨脹率的兩倍。房地產(chǎn)投資可以抵消通脹，正是置業(yè)投資者能夠容忍較低投資收益率的原因。房地產(chǎn)投資能夠增值，是在正常市場條件下從長期投資的角度來看的。短期內(nèi)房地產(chǎn)價值的下降，并不影響其長期的增值特性，從房地產(chǎn)市場的長期景氣循環(huán)規(guī)律來看，房地產(chǎn)價格總是隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展不斷上升的。
提高投資者的資信等級。擁有房地產(chǎn)是占有資產(chǎn)、具有資金實力的最好證明。
㈡房地產(chǎn)投資之弊
流動性差或變現(xiàn)性差。缺點還包括：投資數(shù)額巨大。大量自有資本的占用，使得在宏觀經(jīng)濟出現(xiàn)短期危機時，投資者的凈資產(chǎn)迅速減少。投資回收周期較長。除了開發(fā)投資在項目竣工后在3～5年能收回投資外，置業(yè)投資的回收期，少則十年八年，長則二三十年甚至更長，要承受長時間的資金壓力和市場風險，要求投資者資金實力強，與機構(gòu)投資者合作。需要專門的知識和經(jīng)驗。房地產(chǎn)開發(fā)涉及的程序和領域復雜，直接參與房地產(chǎn)開發(fā)投資就要求投資者具備專門的知識和經(jīng)驗，因此限制了參與房地產(chǎn)開發(fā)投資的數(shù)量。置業(yè)投資者要想達到預期投資目標，也對其專業(yè)知識和經(jīng)驗有較高的要求。
房地產(chǎn)估價師復習知識點
一、現(xiàn)場防火
1.嚴格執(zhí)行用火申請管理制度。禁止交叉作業(yè)時使用電氣焊和明火，如必須使用需編制專門的安全專項方案，并經(jīng)相關(guān)人員簽字、審批。
2.必須進行電氣焊作業(yè)時，操作人員必須持證上崗。作業(yè)面必須做好防護工作，設專人在一旁看護，收工后要重新檢查是否有焊渣等殘余火點后方可離開。
3.施工現(xiàn)場必須配備足夠的消防器材及消防砂箱，且做到人人會使用。同時，施工現(xiàn)場必須配備穩(wěn)定可靠的消防水源及接口。
4.禁上在施工場地內(nèi)生火、吸煙。應在明顯處張貼“禁止煙火”警告牌。加強現(xiàn)場安全檢查，尤其是易燃、易爆危險品的存放、使用。
5.嚴禁施工人員在未完工單體內(nèi)居住。
二、教育
1.加強對施工人員的冬季施工教育，時刻提醒施工人員冬季施工 的注意事項。
2.堅持每天班前10分鐘進行安全交底，班后5分鐘檢查，避免 安全隱患，并做好記錄。
3.做好冬季施工安全專項方案，并報請監(jiān)理單位、建設單位審批。
4.正式開工前施工單位必須進行全員技術(shù)交底，讓工人熟知工程特點及注意事項。
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