2015年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》試題及答案
一、判斷題
1、高層建筑地價(jià)分?jǐn)偸菍⒏邔咏ㄖ脑靸r(jià)分?jǐn)偟剿纪恋厣稀? )
【正確答案】：N
【答案解析】：通過高層建筑地價(jià)分?jǐn)偪梢越鉀Q：①各部分占有的土地份額;②各部分分?jǐn)偟耐恋孛娣e;③各部分分?jǐn)偟牡貎r(jià)額。參見教材P387。
2、資本化率和報(bào)酬率都是將房地產(chǎn)的未來預(yù)期收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的比率，前者是某種年收益與其價(jià)格的比率，后者是用來除一連串的未來各期凈收益，以求得未來各期凈收益現(xiàn)值的比率。( )
【正確答案】：Y
【答案解析】：這是資本化率和報(bào)酬率的區(qū)別所在。參見教材P255。
3、為便于投資利息的測算，銷售費(fèi)用應(yīng)當(dāng)區(qū)分為銷售之前發(fā)生的費(fèi)用與銷售同時(shí)發(fā)生的費(fèi)用。 ( )
【正確答案】：Y
【答案解析】：為便于投資利息的測算，銷售費(fèi)用應(yīng)當(dāng)區(qū)分為銷售之前發(fā)生的費(fèi)用與銷售同時(shí)發(fā)生的費(fèi)用。參見教材P278。
4、根據(jù)市場調(diào)查，獲知某類房地產(chǎn)2003～2007年的價(jià)格逐年上漲，分別為 3500元/m2、3700元/m2、3950元/m2、4250元/m2、4550元/m2，運(yùn)用平均增減量法預(yù)測，該類房地產(chǎn)2008年的價(jià)格高于4800元/m2。( )
【正確答案】：Y
【答案解析】：d=(4550-3500)/4=262.5(元/m2)，預(yù)測該地區(qū)商品住宅2008年的價(jià)格為：V5=P0+d×i=3500+262.5×5=4812.5(元/m2)。參見教材P348。
5、明確估價(jià)目的有助于明確估價(jià)對象，有助于明確估價(jià)時(shí)點(diǎn)，還有助于明確所要評估的價(jià)值類型。( )
【正確答案】：Y
【答案解析】：明確估價(jià)目的有助于明確估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)對象和價(jià)值類型。參見教材P398。
6、估價(jià)報(bào)告使用期限也是估價(jià)的責(zé)任期。( )
【正確答案】：N
【答案解析】：估價(jià)報(bào)告使用期限不同于估價(jià)報(bào)告有效期或者估價(jià)責(zé)任期限。參見教材P414。
7、房地產(chǎn)的共有權(quán)在按份共有中，共有人按照其份額對共有的房地產(chǎn)享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)。
【正確答案】：Y
【答案解析】：按份共有人對共有的房地產(chǎn)按照其份額享有所有權(quán)。參見教材P50。
8、對可及性相當(dāng)?shù)耐恋卦O(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度，選取若干標(biāo)準(zhǔn)宗地求其標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格，此標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格稱為路線價(jià)。( )
【正確答案】：N
【答案解析】：路線價(jià)法是在城鎮(zhèn)街道上劃分路線價(jià)區(qū)段，設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街深度，選取若干標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地并求其平均價(jià)格，然后利用價(jià)格修正率對該平均價(jià)格進(jìn)行調(diào)整來求取街道兩側(cè)的土地價(jià)值的方法。參見教材P368。
9、在實(shí)際估價(jià)中，估價(jià)程序中的各個(gè)工作步驟之間不是完全割裂的，相互間可以有某些交叉，但不會出現(xiàn)反復(fù)。( )
【正確答案】：N
【答案解析】：在實(shí)際估價(jià)中上述估價(jià)程序中的各個(gè)工作步驟之間不是割裂的，可以有某些交叉，有時(shí)甚至需要一定的反復(fù)，但不得隨意簡化和省略。參見教材P393。
10、在市場比較法中，可采用時(shí)間序列分析法對可比實(shí)例價(jià)格進(jìn)行交易日期修正。 ( )
【正確答案】：Y
【答案解析】：市場狀況調(diào)整的具體方法，可采用價(jià)格指數(shù)或價(jià)格變動(dòng)率，也可采用時(shí)間序列分析。參見教材P192。
11、供役地在給他人方便時(shí)，土地所有權(quán)人或土地使用權(quán)人有可能要遭受某些損失，在這種情況下，地役權(quán)的存在會降低供役地的價(jià)值。 ( )
【正確答案】：Y
【答案解析】：供役地在給他人方便時(shí)，土地所有權(quán)人或土地使用權(quán)人有可能要遭受某些損失，在這種情況下，地役權(quán)的存在會降低供役地的價(jià)值。參見教材P126。
12、現(xiàn)需評估某期貨房地產(chǎn)的價(jià)值，在此估價(jià)中，估價(jià)對象狀況為未來某時(shí)點(diǎn)的狀態(tài)，則房地產(chǎn)市場情況應(yīng)為未來某時(shí)點(diǎn)的狀態(tài)。 ( )
【正確答案】：N
13、預(yù)計(jì)某宗房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為38萬元，此后每年的凈收益將在上一年的基礎(chǔ)上減少3萬元，則該宗房地產(chǎn)的合理經(jīng)營期限為12年。( )
【正確答案】：N
【答案解析】：則該宗房地產(chǎn)的合理經(jīng)營期限為：A-(n-1)×b=0，n=38/3+1=13.67(年)。參見教材P224～225。
14、運(yùn)用市場法求取房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí)，選取的可比實(shí)例的規(guī)模一般應(yīng)在估價(jià)對象規(guī)模的0.5～2范圍內(nèi)。( )
【正確答案】：Y
【答案解析】：選取的可比實(shí)例規(guī)模一般應(yīng)在估價(jià)對象規(guī)模的0.5倍～2倍范圍內(nèi)。參見教材P180～181。
15、一般的建筑物適用于重建價(jià)格，有歷史美學(xué)價(jià)值的建筑物適用于重置價(jià)格。( )
【正確答案】：N
【答案解析】：一般的建筑物適用重置價(jià)格，有歷史或美學(xué)價(jià)值的建筑物適用重建價(jià)格。參見教材P289
16、有條件選用市場法進(jìn)行估價(jià)的，應(yīng)當(dāng)以市場法為主要的估價(jià)方法。( )
【正確答案】：Y
【答案解析】：有條件選用市場法估價(jià)的，應(yīng)以市場法為主要的估價(jià)方法。參見教材P405。
17、投資回收是指所投入的資本的回收，即保本。( )
【正確答案】：Y
【答案解析】：投資回收是指所投入的資本的回收，即保本。參見教材P247。
18、任何一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目都有估價(jià)目的。( )
【正確答案】：Y
【答案解析】：估價(jià)目的是基礎(chǔ)，決定估價(jià)的其它方面。參見教材P29。
19、有一棟四層公寓，每層建筑面積相等，已知第二層的房地價(jià)值為第一層的1.05倍，第三層的房地價(jià)值為第四層的1.15倍，第四層的房地價(jià)值為第二層的91%。按房地價(jià)值分?jǐn)偡ㄓ?jì)算得出第三層占有的土地份額約為27%。( )
【正確答案】：Y
【答案解析】：設(shè)一層的房地產(chǎn)價(jià)值為x，則二層為1.05.，三層為1.05x×0.91×1.15=1.0988x，四層為1.05x ×0.91=0.9555x，總房地價(jià)值為4.1043x，參見教材P389。
20、當(dāng)選用加權(quán)算術(shù)平均數(shù)時(shí)，通常是對最適用于估價(jià)對象、占有資料全面準(zhǔn)確的估價(jià)方法的測算結(jié)果賦予較大的權(quán)重;反之，賦予較小的權(quán)重。( )
【正確答案】：Y
【答案解析】：當(dāng)選用加權(quán)算術(shù)平均數(shù)時(shí)，通常是對最適用于估價(jià)對象、占有資料全面準(zhǔn)確的估價(jià)方法的測算結(jié)果賦予較大的權(quán)重;反之，賦予較小的權(quán)重。參見教材P410。
二、多項(xiàng)選擇題
1、下列情況，會導(dǎo)致成交價(jià)格偏離正常價(jià)格的是( )。
A.相鄰房地產(chǎn)合并交易
B.交易雙方成交前進(jìn)行了超長時(shí)間的協(xié)議磋商
C.交易雙方存在利害關(guān)系
D.交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)
E.交易中的某一方特別熟悉和了解市場行情
【正確答案】：ACD
【答案解析】：交易前的協(xié)議磋商時(shí)間長，則說明雙方信息都比較充分，有足夠的形成合理價(jià)格的時(shí)間，不會導(dǎo)致成交價(jià)格偏離正常價(jià)格;交易中的某一方特別了解市場行情，但是不以為著另一方不熟悉和了解市場行情，也不會必然導(dǎo)致成交價(jià)格偏離正常價(jià)格。參見教材P187。
2、選取可比實(shí)例時(shí)，應(yīng)符合的要求包括( )等。
A.可比實(shí)例與估價(jià)對象所處的地區(qū)必須相同
B.可比實(shí)例的交易類型與估價(jià)目的吻合
C.可比實(shí)例的規(guī)模與估價(jià)對象的規(guī)模相當(dāng)
D.可比實(shí)例的成交價(jià)格是正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格
E.可比實(shí)例大類用途與估價(jià)對象的大類用途相同
【答案解析】選取的可比實(shí)例應(yīng)滿足下列要求：①與估價(jià)對象的區(qū)位相近。②與估價(jià)對象的用途相同。③與估價(jià)對象的權(quán)利性質(zhì)相同。④與估價(jià)對象的檔次相當(dāng)。⑤與估價(jià)對象的規(guī)模相當(dāng)。⑥與估價(jià)對象的建筑結(jié)構(gòu)相同。參見教材P181～182。
3、在實(shí)際估價(jià)中，運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)結(jié)果的可靠性，關(guān)鍵取決于( )。
A.房地產(chǎn)具有開發(fā)或再開發(fā)潛力
B.將預(yù)期原理作為理論依據(jù)
C.正確判斷了房地產(chǎn)的最佳開發(fā)方式
D.正確量化了已經(jīng)獲得的收益和風(fēng)險(xiǎn)
E.正確預(yù)測了未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值
【正確答案】：CE
【答案解析】：在實(shí)際估價(jià)中，運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)結(jié)果的可靠程度，關(guān)鍵取決于下列兩個(gè)預(yù)測：①是否根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)的合法原則和最高最佳使用原則，正確地判斷了房地產(chǎn)的最佳開發(fā)利用方式(包括用途、規(guī)模、檔次等)，②是否根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場行情或售求狀況，正確地預(yù)測了未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值。參見教材P322。
4、下列不存在替代關(guān)系的有( )。
A.普通住宅與娛樂房地產(chǎn)之間
B.經(jīng)濟(jì)適用房與普通商品住宅之間
C.經(jīng)濟(jì)適用房與高檔別墅之間
D.普通住宅與商業(yè)用房之間
E.賓館與寫字樓之間
【正確答案】：ACD
【答案解析】：某種房地產(chǎn)的替代品，是指能夠滿足相同或相似的需要、可替代它的其他房地產(chǎn)，如經(jīng)濟(jì)適用住房與普通商品住宅之間、二手房與新建商品房之間、賓館與寫字樓之間存在著一定的替代關(guān)系。參見教材P86。
5、在房地產(chǎn)交易中往往需要繳納一些稅費(fèi)。根據(jù)稅法及中央和地方政府的有關(guān)規(guī)定，應(yīng)由買賣雙方共同繳納或者各負(fù)擔(dān)一部分的稅費(fèi)包括( )等。
A.土地增值稅
B.印花稅
C.交易手續(xù)費(fèi)
D.土地使用權(quán)出讓金
E.契稅
【正確答案】：BC
【答案解析】：有的稅費(fèi)則買賣雙方都應(yīng)繳納或者各負(fù)擔(dān)一部分，如印花稅、交易手續(xù)費(fèi)。參見教材P187。
6、下列關(guān)于不同類型價(jià)值的高低關(guān)系的表述中，正確的是( )。
A.原始價(jià)值高于或等于賬面價(jià)值
B.投資價(jià)值高于市場價(jià)值
C.謹(jǐn)慎價(jià)值低于市場價(jià)值
D.快速變現(xiàn)價(jià)值低于市場價(jià)值
E.評估價(jià)值等于理論價(jià)值
【正確答案】：ACD
7、在成本法中，直接成本利潤率的計(jì)算基數(shù)包括( )。
A.土地取得成本
B.開發(fā)成本
C.管理費(fèi)用
D.銷售費(fèi)用
E.投資利息
【正確答案】：AB
【答案解析】：直接成本利潤率的計(jì)算基數(shù)=土地取得成本+開發(fā)成本。參見教材P282。
8、下列關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)本質(zhì)的說法，正確的有( )。
A.房地產(chǎn)估價(jià)是評估房地產(chǎn)的價(jià)值而不是價(jià)格
B.房地產(chǎn)估價(jià)是替相關(guān)當(dāng)事人為房地產(chǎn)定價(jià)
C.房地產(chǎn)估價(jià)是為委托人提供價(jià)格保證
D.房地產(chǎn)估價(jià)是會有誤差，但誤差應(yīng)在合理范圍內(nèi)
E.房地產(chǎn)估價(jià)既是一門科學(xué)也是一門藝術(shù)
【正確答案】：ADE
【答案解析】：參見教材P5-10。房地產(chǎn)估價(jià)是模擬市場價(jià)格形成過程，而不是代替市場定價(jià)，B錯(cuò)誤;房地產(chǎn)估價(jià)只提供價(jià)值意見，而不做價(jià)格保證，C錯(cuò)誤。
9、關(guān)于投資價(jià)值和市場價(jià)值的說法，正確的有( )。
A.投資價(jià)值與市場價(jià)值都可以采用收益法評估
B.評估市場價(jià)值所采用的折現(xiàn)率是與該類房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)程度對應(yīng)的社會一般報(bào)酬率
C.評估投資價(jià)值所采用的折現(xiàn)率是某個(gè)特定的投資者所要求的最高報(bào)酬率
D.評估投資價(jià)值時(shí)，凈收益應(yīng)采用稅前凈收益
E.評估投資價(jià)值時(shí)，要求對未來凈收益的估計(jì)是客觀的
【正確答案】：AB
【答案解析】：C應(yīng)該是最低報(bào)酬率;D應(yīng)該是稅后凈收益;E投資價(jià)格的評估是個(gè)非常主觀的過程，對未來凈收益的估計(jì)不一定是客觀的。參見教材P97。
10、下列是收益性房地產(chǎn)的有( )。
A.農(nóng)地
B.寫字樓
C.寫字樓
D.倉庫
E.未開發(fā)的土地
【正確答案】：ABCD
【答案解析】：收益性房地產(chǎn)如住宅、商店、寫字樓、旅館、餐館、游樂場、影劇院、停車場、汽車加油站、標(biāo)準(zhǔn)廠房、倉庫、農(nóng)地等。參見教材P72。
11、基準(zhǔn)地價(jià)修正法是一種( )，其估價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確性主要取決于基準(zhǔn)地價(jià)的準(zhǔn)確性及各種調(diào)整系數(shù)的科學(xué)性。
A.直接估價(jià)方法
B.間接估價(jià)方法
C.精確的估價(jià)方法
D.經(jīng)驗(yàn)性的估價(jià)方法
【正確答案】：ABD
【答案解析】：制作臨街深度價(jià)格修正率表的要領(lǐng)是：①設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街深度;②將標(biāo)準(zhǔn)臨街深度劃分為若干等份;③確定臨街深度價(jià)格遞減率;④求取單獨(dú)深度價(jià)格修正率或累計(jì)深度價(jià)格修正率、平均深度價(jià)格修正率，并用表格反映。參見教材P375。
12、房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成中的開發(fā)成本包括( )。
A.取得土地使用權(quán)時(shí)的出讓金或轉(zhuǎn)讓金
B.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)
C.公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)
D.勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)
E.管理費(fèi)
【正確答案】：BCD
【答案解析】：“取得土地使用權(quán)時(shí)的出讓金或轉(zhuǎn)讓金”屬于土地取得成本，而“管理費(fèi)”是房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成的一項(xiàng)。參見教材P277～278。
13、在房地產(chǎn)抵押估價(jià)實(shí)務(wù)中，遵循謹(jǐn)慎原則的具體要求包括( )。
A.在運(yùn)用市場法估價(jià)時(shí)，不應(yīng)該選取成交價(jià)格明顯高于市場價(jià)格的交易實(shí)例作為可比實(shí)例，并應(yīng)對可比實(shí)例進(jìn)行必要的實(shí)地查勘
B.在運(yùn)用收益法估價(jià)時(shí)，估價(jià)未來收益可能高也可能低，應(yīng)該采用居中的收益估計(jì)值進(jìn)行估價(jià)
C.在運(yùn)用收益法估價(jià)時(shí)，不應(yīng)高估收入或者低估運(yùn)營費(fèi)用，選取的報(bào)酬率或者資本化率不應(yīng)偏低
D.在運(yùn)用成本法估價(jià)時(shí)，不應(yīng)高估土地取得成本、開發(fā)成本、有關(guān)稅費(fèi)和利潤，不應(yīng)低估折舊
E.在運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法時(shí)，不應(yīng)高估未來開發(fā)完成后的價(jià)值，應(yīng)對后續(xù)開發(fā)建設(shè)的必要支出及應(yīng)得利潤進(jìn)行適當(dāng)修正
【正確答案】：ACD
【答案解析】：B在運(yùn)用收益法估價(jià)時(shí)，估價(jià)未來收益可能高也可能低，應(yīng)該采用較低的，而不是居中的收益估計(jì)值進(jìn)行估價(jià);E不應(yīng)低估后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤。參見教材P170。
14、搜集交易實(shí)例時(shí)應(yīng)搜集交易實(shí)例的( )。
A.成交價(jià)格
B.議價(jià)時(shí)間
C.成交日期
D.付款方式
E.交易雙方
【正確答案】：ACDE
【答案解析】：在搜集交易實(shí)例時(shí)應(yīng)盡量搜集較多的內(nèi)容，一般包括：①交易實(shí)例房地產(chǎn)基本狀況;②交易雙方基本情況;③成交價(jià)格;④成交日期;⑤付款方式;⑥交易情況。參見教材P177。
15、市場法適用的對象有( )。
A.標(biāo)準(zhǔn)廠房
B.在建工程
C.高檔公寓
D.房地產(chǎn)開發(fā)用地
E.紀(jì)念館
【正確答案】：ACD
【答案解析】：市場法適用的估價(jià)對象是數(shù)量較多、經(jīng)常發(fā)生交易且具有一定可比性的房地產(chǎn)，例如：①住宅，包括普通住宅、高檔公寓、別墅等;②寫字樓;③商鋪;④標(biāo)準(zhǔn)廠房;⑤房地產(chǎn)開發(fā)用地。參見教材P174。
16、現(xiàn)狀為在建工程的房地產(chǎn)，由于估價(jià)目的不同，同時(shí)存在著3種估價(jià)，分別是( )。
A.估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對象為現(xiàn)時(shí)狀況
B.估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對象為未來狀況
C.估價(jià)時(shí)點(diǎn)為未來，估價(jià)對象為未來狀況
D.估價(jià)時(shí)點(diǎn)為未來，估價(jià)對象為現(xiàn)時(shí)狀況
E.估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對象為歷史狀況
【正確答案】：ABC
17、土地實(shí)物因素包括( )。
A.面積
B.形狀
C.地形
D.土壤
E.位置
【正確答案】：ABCD
【答案解析】：土地實(shí)物因素包括：土地面積;土地形狀;地形、地勢;地基(工程地質(zhì));土壤;土地開發(fā)程度。參見教材P122～124。
18、估價(jià)報(bào)告中合理且有依據(jù)地說明估價(jià)假設(shè)，其主要作用在于( )。
A.體現(xiàn)估價(jià)師的專業(yè)勝任能力
B.反映估價(jià)師的職業(yè)道德
C.保護(hù)估價(jià)師和估價(jià)機(jī)構(gòu)
D.保護(hù)估價(jià)報(bào)告使用人
E.規(guī)避估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)
【正確答案】：CDE
【答案解析】：參見教材P33。合理且有依據(jù)地說明估價(jià)假設(shè)反映了估價(jià)師的能力和職業(yè)道德，但是其最終作用在于風(fēng)險(xiǎn)防范與控制。
19、某工業(yè)用地的土地面積為10000m2，規(guī)劃容積率為1.0，樓面地價(jià)為500元/m2。后經(jīng)規(guī)劃調(diào)整，用途變更為居住，容積率提高到2.0，樓面地價(jià)為1500元/m2，則因規(guī)劃調(diào)整所需的補(bǔ)地價(jià)為( )萬元。
A.500
B.1000
C.2500
D.3000
【正確答案】：ACD
【答案解析】：明確基準(zhǔn)地價(jià)的內(nèi)涵和表達(dá)方式。其中，明確基準(zhǔn)地價(jià)的內(nèi)涵是要確定基準(zhǔn)地價(jià)對應(yīng)的下列條件：①估價(jià)時(shí)點(diǎn);②土地用途;③土地使用權(quán)性質(zhì);④土地使用期限;⑤容積率;⑥土地開發(fā)程度。參見教材P382～383。
20、在建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命早于建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限結(jié)束的情況下，房地產(chǎn)的價(jià)值包含( )。
A.以土地使用權(quán)剩余期限為收益期限計(jì)算的房地產(chǎn)價(jià)值
B.以土地使用權(quán)年限為收益期限計(jì)算的房地產(chǎn)價(jià)值
C.以建筑物剩余自然壽命為收益期限計(jì)算的房地產(chǎn)價(jià)值
D.以建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命為收益期限計(jì)算的房地產(chǎn)價(jià)值
E.建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束后的剩余期限建設(shè)用地使用權(quán)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值
【正確答案】：DE
【答案解析】：建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命早于建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限結(jié)束。在這種情況下，房地產(chǎn)的價(jià)值等于以建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命為收益期限計(jì)算的房地產(chǎn)價(jià)值，加上建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束后的剩余期限建設(shè)用地使用權(quán)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值。參見教材P236。
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