2015年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》考前訓(xùn)練題（1）

　　某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)承接了一住宅爛尾樓轉(zhuǎn)讓價(jià)格的評(píng)估業(yè)務(wù)，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2006年6月15日。根據(jù)委托方提供的資料，該爛尾樓項(xiàng)目的土地是2001年 6月通過出讓取得，2002年6月開始建設(shè)。委托方提供的實(shí)際成本價(jià)格為1800元/㎡,包括土地取得成本、開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用.銷售稅金和期望利潤，并計(jì)算了自2001年6月至估價(jià)時(shí)點(diǎn)的投資利息。估價(jià)人員經(jīng)調(diào)查核實(shí).認(rèn)為委托方所列支的各項(xiàng)實(shí)際成本費(fèi)用符合支出當(dāng)時(shí)的正常市場(chǎng)情況，為此，在采用成本法估價(jià)時(shí)確定該房地產(chǎn)的重置價(jià)格為1800元/㎡。

　　問題：

　　(1)估價(jià)人員這樣確定該房地產(chǎn)的重置價(jià)格有哪些錯(cuò)誤?

　　(2)在此基礎(chǔ)上還應(yīng)考慮哪些因素才能得出積算價(jià)格?

　　參考答案：

　　(1)錯(cuò)誤有：

　　①應(yīng)采用符合估價(jià)時(shí)點(diǎn)市場(chǎng)情況的各項(xiàng)成本費(fèi)用。

　�、趹�(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象的規(guī)模，確定客觀合理的開發(fā)周期，以此計(jì)算投資利息。

　�、劾麧檻�(yīng)是估價(jià)時(shí)點(diǎn)市場(chǎng)上的客觀正常利潤水平。

　　(2)還應(yīng)將重置價(jià)格減去折舊：

　�、倏赡艽嬖诘氖┕べ|(zhì)量缺陷、有形損耗等各種原因產(chǎn)生的物質(zhì)折舊。

　�、诳赡艽嬖诘臓�尾樓設(shè)計(jì)過時(shí)(落后)等各種原因產(chǎn)生的功能折舊。

　�、劭赡艽嬖诘挠捎谑袌�(chǎng)供求狀況、規(guī)劃、政策等方面的外部因素變化產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)折舊。

【房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》考前訓(xùn)練題1】相關(guān)文章：

2015房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》考前訓(xùn)練題07-04

2015房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》考前沖刺題111-11

房地產(chǎn)估價(jià)師案例與分析訓(xùn)練題07-11

房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》訓(xùn)練題06-14

房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》訓(xùn)練題10-22

2015年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》考前訓(xùn)練題（2）09-12

房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》訓(xùn)練題201708-17

房地產(chǎn)估價(jià)師2017《案例分析》訓(xùn)練題06-30

房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》考前沖刺題201709-11