2024房地產估價師考試案例分析練習題（通用5套）
現(xiàn)如今，我們很多時候都不得不用到練習題，做習題可以檢查我們學習的效果。學習的目的就是要掌握由概念原理所構成的知識，你知道什么樣的習題才是好習題嗎？以下是小編整理的2024房地產估價師考試案例分析練習題，希望能夠幫助到大家。
房地產估價師考試案例分析練習題 1
某房地產估價機構接受委托，評估一棟于5年前建成的鋼筋混凝土結構的商場，該商場土地使用權以出讓方式取得，用途為商業(yè)，估價目的為評估該商場的抵押價值。房地產估價師完成估價報告后，委托人發(fā)現(xiàn)估價報告中收益法所采角的年凈收益與委托人提供的財務報表中該商場近三年平均的年凈利潤不同，收益年限也與該商場建筑物的剩余經(jīng)濟壽命不同，成本法所采用的成本也與委托人提供的成本數(shù)據(jù)不同。請你分析說明房地產估價師這樣傲的理由。
問題：
1.(1)估價中的'房地產年凈收益與財務報表中的凈利潤含義不同;
(2)收益指房地產對應凈收益，即房地產對商場出租或經(jīng)營收益的貢獻部分;
(3)凈利潤已扣除了房地產的折舊攤銷、財務費用(含利息收益)及所得稅等，包含了正常的商業(yè)利潤等;
2.收益年限既要考慮建筑物剩余經(jīng)濟壽命，還要考慮土地使用年限(或者土地使用終止年短于建筑物壽命終止年);
3.估價采用的成本應為估價時點的社會平均(客觀)成本(或者：實際成本不一定是社會平均(客觀)成本。
房地產估價師考試案例分析練習題 2
竺某于2001年6月與上海萬隆飯店簽訂了為期5年的勞動合同。合同明確規(guī)定其責任是負責飯店大堂的接待等全部工作，試用期8個月，月工資 3000元。8個月試用期后萬隆飯店表示滿意，合同正式履行。2002年4月，因飯店餐飲部門負責人調離，飯店主管又認為大堂經(jīng)理最好以女性為宜，于是在未與竺某協(xié)商的情況下，便安排竺某將大堂工作移交，接手餐飲部的工作。對此，竺某表示不同意，認為原合同規(guī)定是來做大堂部經(jīng)理工作。飯店認為竺某與飯店已簽了勞動合同，竺某已成為本飯店的職員，就應當服從飯店的安排，仍堅持由竺某去做餐飲部工作。竺某堅決不同意，并仍到大堂部上班。
問題：
(1)竺某與上海萬隆飯店簽訂的合同有什么錯誤?請指出。
(2)上海萬隆飯店硬行安排竺某去餐飲部工作的做法是否正確?為什么?
(3)如果上海萬隆飯店欲以此理由解雇竺某，是否符合法律規(guī)定?為什么?
(4)竺某如被解雇，可采取什么方法維護自己的合法權益?
(5)竺某如被解雇，工會可從哪些方面幫助竺某維護其合法權益?
答案：
(1)試用期長達8個月，超過了法定的.6個月限制。
(2)不正確。因為飯店的行為違反了勞動合同，應承擔違約責任。
(3)不合法。因為飯店不具備單方面解除勞動合同的合法理由。
(4)竺某如被解雇，他可以向本單位勞動爭議調解委員會申請調解;調解不成，還可以向勞動爭議仲裁委員會申請仲裁。竺某也可以直接向勞動爭議仲裁委員會申請仲裁;對仲裁裁決不服的，還可以向人民法院提起訴訟，要求其承擔違法解除勞動合同的賠償責任。
(5)工會可從以下兩方面幫助竺某：
�、倬惋埖杲夤鸵皇孪蝻埖晏岢鲆庖�，要求重新處理。
�、谥С趾蛶椭媚成暾堉俨没蚱鹪V。
房地產估價師考試案例分析練習題 3
某監(jiān)理單位受業(yè)主委托，全權對一寫字樓工程進行施工階段工程建設監(jiān)理，并按GP—95—0202簽訂了監(jiān)理合同。由于業(yè)主要縮短建設周期，采用了邊設計，邊施工。簽訂監(jiān)理合同時，設計單位僅完成地下室施工圖;施工單位已通過邀請招標選定但尚未簽訂合同。因此，業(yè)主口頭提出監(jiān)理單位3日內提交監(jiān)理規(guī)劃，并要求對設計圖紙質量把關。
問題:
項目總監(jiān)理工程師為了滿足業(yè)主的要求，擬訂了監(jiān)理規(guī)劃編寫提綱如下：
a、收集有關資料;
b、分解監(jiān)理合同內容;
c、確定監(jiān)理組織;
d、確定機構人員;
e、設計要把關，按設計和施工兩部分編寫規(guī)劃;
f、圖紙不齊，按基礎、主體、裝修三階段編寫規(guī)劃。
你認為提綱中是否有不妥內容、為什么?
答案:
�、賓不正確，設計階段的監(jiān)理規(guī)劃不需要寫。
②因為業(yè)主沒有委托設計監(jiān)理，僅簽訂了施工階段工程監(jiān)理的合同。施工圖紙質量把關的`工作可以在施工階段監(jiān)理規(guī)劃中寫。
�、踗不妥，不需要分階段編寫規(guī)劃。
④因為監(jiān)理規(guī)劃是監(jiān)理合同的細化，施工圖紙是否完整對監(jiān)理規(guī)劃的內容影響不大。
房地產估價師考試案例分析練習題 4
某商業(yè)樓建筑面積為5000㎡，于2000年9月1日開工，2002年3月1日建成投入使用;該樓為鋼筋混凝土結構，耐用年限為60 年。業(yè)主于2003年3月1日通過補交土地使用權出讓金將土地使用權性質由劃撥轉為出讓，用途為商業(yè)，土地使用年限為40年，自2003年3月1日起至 2043年2月28日止。在2004年3月1日，業(yè)主擬以該商業(yè)樓為抵押物向銀行申請兩年期的抵押貸款，委托房地產估價機構估價。
(問題1) 采用成本法估價，計算該建筑物折舊時，確定建筑物的剩余經(jīng)濟壽命應（）
A.按土地使用權出讓年限扣除土地已使用年限計算
B.按建筑物耐用年限計算
C.按建筑物耐用年限扣除建筑物已使用年限計算
D.按建筑物已使用年限計算
(問題2) 采用收益法估價時，下述觀點不正確的是（）
A.收益年限應按估價時點時的土地使用權剩余年限計算
B.估價時點應設定為2004年3月1日
C.凈收益中應扣除建筑物折舊額
D.應要求委托人提供該商業(yè)樓的經(jīng)營收益和費用資料
(問題3) 估價機構評估出該商業(yè)樓在2004年3月1日的公開市場價值為4000萬元。近年來此類房地產的價格年均上漲5%趨勢仍將繼續(xù)。另根據(jù)拍賣行統(tǒng)計數(shù)據(jù)，此類房地產快速變現(xiàn)的變現(xiàn)率一般為其正常市場價格的70%。估價機構向委托人提交的估價結果應該是（）萬元。
A.2800
B.2940
C.4000
D.4200
(問題4) 假設在2005年9月1日，業(yè)主委托某估價機構重新評估該商業(yè)樓現(xiàn)時的抵押價值，若估價結果顯示該商業(yè)樓的公開市場價值比2004年3月1目的`公開市場價值增加了500萬元。下列表述中正確的是（）
A.原抵押權人認為該商業(yè)樓已全部抵押，500萬元增值不能再次設立抵押權
B.原抵押權人認為該商業(yè)樓已全部抵押給原抵押權人，500萬元增值不能對原抵押權人以外的債權提供擔保
C.業(yè)主認為該500萬元屬于抵押物價值的新增部分，不屬于抵押范圍，若對抵押物拍賣，原抵押權人對該部分價值無優(yōu)先受償權
D.該500萬元可再次抵押
(答案1) A、(答案2) C、(答案3) C、(答案4) D
房地產估價師考試案例分析練習題 5
某市舊城改造需對某沿街房屋進行拆遷，拆遷人依法取得了房屋拆遷許可證，房地產管理部門公示了有資質的拆遷估價機構名單。某被拆遷人見到公示名單后，前往其中一家估價機構咨詢，假如你作為該估價機構的一名房地產估價師，在接待該被拆遷人過程中了解到其房屋原為私有住房并于5年前被改造為自營副食店。
問題：
1.你所在的估價機構通過什么途徑獲取委托后才能出具房屋拆遷估價報告?
2.你應如何確定作為拆遷估價依據(jù)的該被拆遷人房屋的用途?
答案：
1.經(jīng)被拆遷人投票或拆遷當事人抽簽等方式確定本估價機構為該拆遷項目估價機構，一般由拆遷人委托。
2.該房屋用途性質建議拆遷當事人按以下原則確定：
①以房屋權屬證書及權屬檔案的記載為準;
�、诋�?shù)卣畬Ρ徊疬w房屋的用途性質認定有特別規(guī)定的，從其規(guī)定;
�、鄄疬w人利被拆遷人對拆遷房屋的用途性質協(xié)商一致的'，按協(xié)商結果確定;
④對被拆遷房屋的性質用途不能協(xié)商一致的，向城市規(guī)劃行政主管部門申請確認。
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