2016年房地產(chǎn)估價師《案例與分析》演練題
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一.案例：
甲房地產(chǎn)估價機構(gòu)(以下簡稱甲機構(gòu))于2007年8月出具了一份房地產(chǎn)抵押估價報告，銀行據(jù)此發(fā)放了抵押貸款。2009年1月，因借款人不能如期償還貸款，處置該抵押房地產(chǎn)時實現(xiàn)的價格比甲機構(gòu)當(dāng)時的評估價值低很多，銀行認為甲機構(gòu)存在高估，并委托乙房地產(chǎn)估價機構(gòu)對甲機構(gòu)2007年8月出具的估價報告進行復(fù)核估價。
問題：
1.復(fù)核估價時應(yīng)如何確定估價時點、估價對象狀況及房地產(chǎn)市場狀況?
2.復(fù)核估價的估價目的和價值定義應(yīng)如何表述?
【參考解析】：
1.復(fù)核估價時，若甲機構(gòu)在確定估價時點時無誤，應(yīng)以甲機構(gòu)的估價時點為復(fù)核估價的估價時點。估價對象的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、使用性質(zhì)、建筑物狀況、周圍環(huán)境等估價對象狀況以及房地產(chǎn)市場狀況，也應(yīng)以原估價時點時的狀況為準(zhǔn)。
2.復(fù)核估價的估價目的可表述為：受××銀行委托，對甲機構(gòu)出具的房地產(chǎn)抵押估價結(jié)果進行復(fù)核;價值定義可表述為：在甲機構(gòu)出具的房地產(chǎn)抵押估價報告的估價時點時的房地產(chǎn)市場狀況和估價對象狀況下，確定估價對象客觀合理的抵押價值。
二.案例：
某房地產(chǎn)估價機構(gòu)承接了一住宅爛尾樓轉(zhuǎn)讓價格的評估業(yè)務(wù)，估價時點為2006年6月15日。根據(jù)委托方提供的資料，該爛尾樓項目的土地是2001年 6月通過出讓取得，2002年6月開始建設(shè)。委托方提供的實際成本價格為1800元/┫，包括土地取得成本、開發(fā)成本、管理費用、銷售費用.銷售稅金和期望利潤，并計算了自2001年6月至估價時點的投資利息。估價人員經(jīng)調(diào)查核實.認為委托方所列支的各項實際成本費用符合支出當(dāng)時的正常市場情況，為此，在采用成本法估價時確定該房地產(chǎn)的重置價格為1800元/┫.
請問：
1)估價人員這樣確定該房地產(chǎn)的重置價格有哪些錯誤?
2)在此基礎(chǔ)上還應(yīng)考慮哪些因素才能得出積算價格?
答案：
1)錯誤有：
�、賾�(yīng)采用符合估價時點市場情況的各項成本費用。
�、趹�(yīng)根據(jù)估價對象的規(guī)模，確定客觀合理的開發(fā)周期，以此計算投資利息。
�、劾麧檻�(yīng)是估價時點市場上的客觀正常利潤水平。
2)還應(yīng)將重置價格減去折舊：
�、倏赡艽嬖诘氖┕べ|(zhì)量缺陷、有形損耗等各種原因產(chǎn)生的物質(zhì)折舊。
②可能存在的爛尾樓設(shè)計過時(落后)等各種原因產(chǎn)生的功能折舊。
③可能存在的由于市場供求狀況、規(guī)劃、政策等方面的外部因素變化產(chǎn)生的經(jīng)濟折舊。
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