房地產(chǎn)估價(jià)師案例與分析預(yù)測(cè)題
(一)甲酒樓一年前重新裝修后出租給乙餐飲公司經(jīng)營(yíng)，租期5年。估價(jià)機(jī)構(gòu)現(xiàn)對(duì)該酒樓進(jìn)行拆遷估價(jià)，酒樓業(yè)主不配合拆遷工作，不允許估價(jià)人員進(jìn)入酒樓實(shí)地查勘。根據(jù)拆遷人提供的資料，該酒樓產(chǎn)權(quán)清晰，權(quán)屬證書(shū)齊全，用途合法，無(wú)違章搭建。
請(qǐng)問(wèn)：
1.針對(duì)該類(lèi)拆遷估價(jià)，在估價(jià)程序上應(yīng)特殊注意哪些環(huán)節(jié)?
2.裝修補(bǔ)償應(yīng)如何確定?
3.對(duì)已存在的租賃關(guān)系，估價(jià)時(shí)應(yīng)如何處理?
(二)法院委托估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)擬拍賣(mài)的某辦公樓進(jìn)行估價(jià)。經(jīng)調(diào)查，該辦公樓是甲企業(yè)因無(wú)力償還銀行貸款而被依法處置的，該辦公樓的土地使用權(quán)為劃撥方式取得。該次拍賣(mài)的拍賣(mài)規(guī)則規(guī)定，拍賣(mài)所得價(jià)款除法律規(guī)定優(yōu)先受償?shù)囊酝猓坑糜趦斶�銀行貸款，買(mǎi)受人承擔(dān)全過(guò)程相關(guān)稅費(fèi)。
請(qǐng)問(wèn)：
1.估價(jià)機(jī)構(gòu)是否有義務(wù)將估價(jià)結(jié)果告知借款企業(yè)?為什么?
2.拍賣(mài)保留價(jià)應(yīng)由誰(shuí)確定?如何確定?
3.乙公司欲競(jìng)買(mǎi)該辦公樓，現(xiàn)向估價(jià)機(jī)構(gòu)咨詢(xún)競(jìng)買(mǎi)價(jià)格。估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)提示乙公司注意拍賣(mài)價(jià)款之外還可能發(fā)生哪些稅費(fèi)?
(三)某新建商業(yè)房地產(chǎn)出租經(jīng)營(yíng)，欲評(píng)估其轉(zhuǎn)讓價(jià)格�，F(xiàn)選擇了三個(gè)經(jīng)營(yíng)規(guī)模不同的類(lèi)似出租商業(yè)房地產(chǎn)作為可比實(shí)例，測(cè)算估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的凈收益。已知每個(gè)可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)前連續(xù)三年的平均年凈收益分別為280萬(wàn)元、300萬(wàn)元和350萬(wàn)元;依據(jù)最高最佳使用原則選取了350萬(wàn)元作為估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的年凈收益。
請(qǐng)問(wèn)：
1.這樣的做法有哪些錯(cuò)誤?
2.若估價(jià)對(duì)象的年凈收益保持不變，具體可采用那些方法求取估價(jià)對(duì)象的年凈收益?
參考答案
(一)答：
1.在估價(jià)程序上應(yīng)特殊注意：
(1)被拆遷人不允許估價(jià)人員進(jìn)入酒樓實(shí)地查勘，估價(jià)人員應(yīng)做好無(wú)利害關(guān)系第三人見(jiàn)證工作(未說(shuō)明無(wú)利害關(guān)系給0分)并在報(bào)管中做出相應(yīng)說(shuō)明。
(2)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)將分戶(hù)初步估價(jià)結(jié)果向被拆遷人公示7日，并進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)說(shuō)明。
(3)公示期滿(mǎn)后一估價(jià)機(jī)構(gòu)將整體估價(jià)報(bào)告和分戶(hù)估價(jià)報(bào)告提交委托人并由委托人向被拆遷人轉(zhuǎn)交分戶(hù)報(bào)告。
2.被拆遷房屋室內(nèi)自行裝飾裝修補(bǔ)償金額由拆遷人和被拆遷人協(xié)商確定：協(xié)商不成的，可以通過(guò)委托評(píng)估機(jī)構(gòu)確定。
3.拆遷估價(jià)不考慮房屋租賃因素的影響。(或按完全產(chǎn)權(quán)評(píng)估)
(二)答：
1.估價(jià)機(jī)構(gòu)沒(méi)有義務(wù)將估價(jià)結(jié)果告知借款企業(yè)：估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)將評(píng)估結(jié)果提交法院，由法院將評(píng)估結(jié)果告知債權(quán)債務(wù)執(zhí)行雙方當(dāng)事人(或：①估價(jià)機(jī)構(gòu)不需要向委托方之外的第三方提供估價(jià)結(jié)果;②估價(jià)機(jī)構(gòu)僅對(duì)委托人負(fù)責(zé);③法院是委托人，借款企業(yè)不是委托人)。
2.拍賣(mài)保留價(jià)由法院確定，應(yīng)以評(píng)估價(jià)格為基礎(chǔ)確定。
3.應(yīng)注意以下費(fèi)用：
(1)拍賣(mài)機(jī)構(gòu)傭金;
(2)補(bǔ)繳土地使用權(quán)出讓金;
(3)房地產(chǎn)交易相關(guān)稅費(fèi);
(4)估價(jià)機(jī)構(gòu)的評(píng)估費(fèi)用;
(三)答
1.錯(cuò)誤
(1)由于三個(gè)交易實(shí)例經(jīng)營(yíng)規(guī)模不同，其中與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)規(guī)模差異較大的交易實(shí)例不宜作可比實(shí)例;
(2)未說(shuō)明三個(gè)交易實(shí)例的凈收益是否屬于客觀收益;
(3)不應(yīng)采用年總凈收益，而應(yīng)采用單位面積的年凈收益;
(4)不應(yīng)選用350萬(wàn)元作為估價(jià)對(duì)象的年凈收益(或應(yīng)采用三個(gè)可比實(shí)例的平均值作為估價(jià)對(duì)象的年凈收益)
2.具體可選擇過(guò)去數(shù)據(jù)簡(jiǎn)單算術(shù)平均法，未來(lái)數(shù)據(jù)簡(jiǎn)單算術(shù)平均法，或未來(lái)數(shù)據(jù)資本化公式法確定。
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