2017房地產(chǎn)估價(jià)師案例分析預(yù)測(cè)題
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問(wèn)答題
一、某正常生產(chǎn)的工廠位于某城市市區(qū)，距市中心直線距離約15km。土地面積7672m2;自用生產(chǎn)車間建筑面積3300m2;辦公樓建筑面積1050m2;臨街商業(yè)用房建筑面積580m2，已出租。商業(yè)用房的用地已于1995年辦理了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，出讓年限為40年，其余自用房屋的用地為國(guó)有劃撥土地。該廠已取得了國(guó)有土地使用權(quán)證和房屋所有權(quán)證�，F(xiàn)規(guī)劃部門己將該區(qū)域規(guī)劃為居住區(qū)，某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商有意投資該宗土地，請(qǐng)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)效益。
請(qǐng)問(wèn)：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)搜集哪些資料?
【正確答案】：1.現(xiàn)狀房地產(chǎn)狀況(實(shí)物、區(qū)位和權(quán)益)資料;
2.規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件或詳細(xì)規(guī)劃(或拆遷新建或改建的合法的最佳方案)(或技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo));
3.該地區(qū)居住物業(yè)的市場(chǎng)狀況(或發(fā)展趨勢(shì))(或租金：售價(jià)水平)(或經(jīng)營(yíng)期的現(xiàn)金流)資料;
4.該地區(qū)居住物業(yè)的建安成本和間接費(fèi)用(或建造成本費(fèi)用);
5.相關(guān)稅費(fèi)：
6.貸款利率;
7.該地區(qū)類似居住物業(yè)開(kāi)發(fā)的平均利潤(rùn)水平;
8.該地區(qū)的拆遷政策法及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)用;
9.市政配套費(fèi)用和土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用;
10.該地區(qū)土地出讓金(地價(jià))的規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)。
注：多答合理的可給分。
二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目存貸款比率的表述式是什么?
【正確答案】：存貸款比率=(固定資產(chǎn)投資貸款+流動(dòng)資金貸款)/企業(yè)存款×100%。
三、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究報(bào)告應(yīng)包含哪些內(nèi)容?
【正確答案】：房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究報(bào)告應(yīng)包括以下內(nèi)容：
1.項(xiàng)目總論;2.項(xiàng)目概況;3.項(xiàng)目投資環(huán)境分析;4.項(xiàng)目區(qū)域環(huán)境分析;5.房地產(chǎn)市場(chǎng)分析;6.項(xiàng)目市場(chǎng)定位;7.項(xiàng)目規(guī)劃與建筑方案;8.項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排;9.投資估算與資金籌措;10.項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析;11.項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析;12.項(xiàng)目社會(huì)效益和影響分析;13.項(xiàng)目可行性研究結(jié)論與建議。
四、張某擬購(gòu)買李某擁有產(chǎn)權(quán)的一套住宅，但該住宅已事先由李某出租，租約距期滿尚余兩年時(shí)間。如果雙方約定租約在住宅成交時(shí)同時(shí)轉(zhuǎn)移給張某處置，則在正常情況下應(yīng)如何思考下列問(wèn)題：
1、如果張某購(gòu)房的目的是投資，并擬將購(gòu)入的住宅用于出租，則現(xiàn)階段租約將對(duì)張某確定該住宅的買入價(jià)產(chǎn)生什么影響?
2、如果張某購(gòu)房的目的是自住，并希望立即入住，則現(xiàn)有租約將對(duì)張某確定該住宅的買入價(jià)產(chǎn)生什么影響?
3、該住宅的最終成交價(jià)格是否會(huì)由張某所確定的買入價(jià)決定?為什么?
【正確答案】：1.應(yīng)將現(xiàn)有的租約所定的租金與市場(chǎng)平均租金相對(duì)比較，若現(xiàn)有租金高于市場(chǎng)平均租金，則現(xiàn)有租約有助于提高該住宅的買入價(jià);若現(xiàn)有租金低于市場(chǎng)平均租金，則現(xiàn)有租約將會(huì)使該住宅的買入價(jià)趨低。
2.顯然有影響，現(xiàn)有租約將會(huì)使該住宅的買入價(jià)下降。
3.該住宅的最終成交價(jià)格應(yīng)以市場(chǎng)價(jià)為主來(lái)確定，而不是由購(gòu)房者張某可以完全確定的。
案例分析一：
某工廠為企業(yè)改制進(jìn)行資產(chǎn)重組，委托估價(jià)機(jī)構(gòu)將其劃撥土地上建成的兩幢房屋進(jìn)行估價(jià)。該工廠的房屋所有權(quán)證上記載，該兩幢房屋的用途均為工業(yè)。根據(jù)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)勘察的結(jié)果，該兩幢房屋中一幢為廠房，另一幢原為廠房，后自行改為辦公樓用于出租。
1.應(yīng)根據(jù)何種用途對(duì)該兩幢房屋進(jìn)行估價(jià)( )
A.根據(jù)房屋所有權(quán)證上記載的用途進(jìn)行估價(jià)
B.根據(jù)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)勘察結(jié)果的現(xiàn)狀用途進(jìn)行估價(jià)
C.根據(jù)企業(yè)改制、資產(chǎn)重組后該兩幢房屋擬確定的用途進(jìn)行估價(jià)
D.根據(jù)該兩幢房屋可以獲利最多的用途進(jìn)行估價(jià)
2.將該兩幢房屋的用途由工業(yè)改變?yōu)槠渌�，�?yīng)通過(guò)下列途徑( )。
A.自行改變
B.經(jīng)上級(jí)主管部門批準(zhǔn)改變
C.經(jīng)政府房屋管理部門批準(zhǔn)，并辦理變更手續(xù)
D.經(jīng)政府規(guī)劃主管部門批準(zhǔn)，并按法定程序辦理變更手續(xù)
3.該工廠若為擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)而籌集資金將該兩幢房屋抵押，則為抵押目的評(píng)估的價(jià)值應(yīng)為( )。
A.該兩幢房屋的抵押評(píng)估價(jià)格之和
B.該兩幢房屋及其土地的抵押評(píng)估價(jià)格之和扣除劃撥土地改為出讓土地時(shí)應(yīng)補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金
C.該兩幢房屋的抵押評(píng)估價(jià)格之和乘以銀行抵押率后的價(jià)格
D.該兩幢房屋及其土地的抵押評(píng)估價(jià)格之和乘以銀行抵押率后的價(jià)格
4.該工廠若將該兩幢房屋投�；馂�(zāi)險(xiǎn)，則為保險(xiǎn)目的評(píng)估的價(jià)值應(yīng)為( )。
A.該兩幢房屋的非正常市場(chǎng)價(jià)值
B.該兩幢房屋的重新購(gòu)建價(jià)格
C.該兩幢房屋的重新購(gòu)建價(jià)格扣除折舊后的價(jià)值
D.該兩幢房屋的重新購(gòu)建價(jià)格扣除折舊后的價(jià)值加上土地的價(jià)值
標(biāo)準(zhǔn)答案：A,D,B,C
解析：
1.根據(jù)合法原則確定，不能依據(jù)房屋現(xiàn)實(shí)使用用途確定，最高最佳使用原則也要在合法原則條件下適用。
2.先辦理規(guī)劃變更手續(xù)，再依據(jù)規(guī)劃手續(xù)去辦理房產(chǎn)變更手續(xù)，因此最佳答案選D。考試用書(shū)
3.劃拔方式取得的土地使用權(quán)連同地上建筑物抵押的，評(píng)估其抵押價(jià)值時(shí)應(yīng)扣除預(yù)計(jì)處分所得價(jià)款中相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額。
4.保險(xiǎn)估價(jià)只計(jì)算房屋價(jià)值，不計(jì)算土地價(jià)值。
案例分析二：
某公司擁有一棟舊寫(xiě)字樓，《房屋所有權(quán)證》記載的建筑面積為460m2。因年久失修，經(jīng)房屋鑒定部門鑒定為危房，由上級(jí)總公司批準(zhǔn)翻建，建筑面積可增至600m2，該公司認(rèn)為建600m2經(jīng)濟(jì)上不合算，擅自建成建筑面積1000m2的寫(xiě)字樓�，F(xiàn)該公司欲以該新建寫(xiě)字樓投資入股與外商成立合資企業(yè)，擬請(qǐng)某估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)該寫(xiě)字樓進(jìn)行估價(jià)。
1.能否翻建的最終批準(zhǔn)權(quán)在( )。
A.政府房地產(chǎn)管理部門
B.政府規(guī)劃管理部門
C.政府土地管理部門
D.上級(jí)總公司
2.評(píng)估時(shí)依據(jù)的建筑面積應(yīng)為( )。
A.460m2
B.600m2
C.1000m2
D.以上三個(gè)面積都不行
3.該公司委托評(píng)估應(yīng)選擇( )。
A.房地產(chǎn)管理部門
B.資產(chǎn)管理部門
C.有資格的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)
D.驗(yàn)資機(jī)構(gòu)
標(biāo)準(zhǔn)答案：B,D,C
解析：2.因?yàn)樵u(píng)估時(shí)，估價(jià)對(duì)象為一新建成的寫(xiě)字樓，沒(méi)有經(jīng)過(guò)政府規(guī)劃部門批準(zhǔn)，不能辦理房產(chǎn)證，無(wú)法確定其合法建筑面積，故不能選1000m2;原房已滅失，也不能選460m2。
案例分析三：
張某于2006年11月以銀行按揭方式購(gòu)買了一套140㎡的三室二廳住宅。由于生意經(jīng)營(yíng)不善，擬于2007年5月出售該住宅。李某有意購(gòu)入該住宅，但雙方均不知該如何確定此套住宅價(jià)格，為此委托某房地產(chǎn)估價(jià)公司進(jìn)行評(píng)估，請(qǐng)你作為一名房地產(chǎn)估價(jià)師寫(xiě)出評(píng)估該住宅轉(zhuǎn)讓價(jià)格的估價(jià)技術(shù)路線。
標(biāo)準(zhǔn)答案：
1.用市場(chǎng)法或成本法評(píng)估出該套住宅在轉(zhuǎn)讓之日的完全產(chǎn)權(quán)售價(jià)。
2.根據(jù)張某與銀行簽訂的按揭合同的約定，李某在購(gòu)入該住宅后，可以與該銀行繼簽按揭合同，繼續(xù)向銀行支付剩余本息;也可以與張某在買賣合同中約定，由李某提前償還貸款本息。
3.由完全產(chǎn)權(quán)的售價(jià)減去需繼續(xù)向銀行支付的剩余本息值在轉(zhuǎn)讓之日的現(xiàn)值，得出該套住宅的轉(zhuǎn)讓價(jià)。
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