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2016年房地產(chǎn)估價(jià)師考試《案例分析》改錯(cuò)題練習(xí)
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(一)
指出并改正下面估價(jià)報(bào)告片斷中的錯(cuò)誤(本題10分。錯(cuò)處不超過4個(gè)，后面應(yīng)用前面的錯(cuò)誤計(jì)算結(jié)果導(dǎo)致的錯(cuò)誤不再算作錯(cuò)誤。如將正確的內(nèi)容改錯(cuò)，則每改錯(cuò)一處倒扣2.5分。本題最多扣至零分。請?jiān)诖痤}紙上作答，不得在試卷上改錯(cuò))
有一磚混結(jié)構(gòu)的住宅，于1998年1月10竣工投入使用，建筑面積93.88㎡。該住宅原為福利商品房，于2001年1月10日補(bǔ)足地價(jià)和配套費(fèi)，全部為業(yè)主自用，由于可比實(shí)例較少，擬采用成本法評(píng)估該住宅于2008年1月10日的市場價(jià)格。計(jì)算公式如下：
房地產(chǎn)價(jià)格=土地重新取得成本+建筑物重置總價(jià)-建筑物折舊
1.土地重新取得成本的計(jì)算。根據(jù)土地價(jià)格管理部門提供的價(jià)格資料，估價(jià)對象所占用土地70年使用期限的樓面地價(jià)為180元/㎡，現(xiàn)時(shí)與估價(jià)對象建筑物類似的建筑物樓面地價(jià)為170元/㎡，則土地重新取得成本為:
土地重新取得成本=樓面地價(jià)×建筑面積=180×93.88=16898.4(元)
2.建筑物重置總價(jià)的計(jì)算。房產(chǎn)管理部門2006年1月1日公布的《房屋重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)》中磚混結(jié)構(gòu)房屋的重置單價(jià)為2600元/㎡，房產(chǎn)管理部門2007年1月1日公布的《房屋重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)》中磚混結(jié)構(gòu)房屋的重置單價(jià)為2700元/㎡，房產(chǎn)管理部門2008年1月1日公布的《房屋重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)》中磚混結(jié)構(gòu)房屋的重置單價(jià)為3000元/㎡。則估價(jià)對象建筑物重置總價(jià)為：
建筑物重置總價(jià)=重置單價(jià)×建筑面積=2600×93.88=244088(元)
3.建筑物折舊的計(jì)算。建筑物折舊采用成新折扣法進(jìn)行計(jì)算，其計(jì)算公式為:
建筑物折舊=建筑物重置總價(jià)×(1-成新率)
其中，建筑物成新率由房屋完損等級(jí)判定人員和房地產(chǎn)估價(jià)師現(xiàn)場評(píng)定，確定該建筑物為完好房、七成新。則建筑物折舊額為：
建筑物折舊=244088×(1-70%)=73226.4(元)
4.估價(jià)對象價(jià)格的計(jì)算。估價(jià)對象房地產(chǎn)價(jià)格為：
房地產(chǎn)總價(jià)=16898.4+244088-73226.6=187760(元)
房地產(chǎn)單價(jià)=187760/93.88=2000(元/㎡)
參考答案：
1.土地重新取得成本計(jì)算錯(cuò)誤，土地重新取得成本應(yīng)為:
土地重新取得成本=樓面地價(jià)×建筑面積=170×93.88=15959.6(元);
2.建筑物重置總價(jià)計(jì)算錯(cuò)誤，應(yīng)使用08年公布的重置單價(jià)，估價(jià)對象建筑物重置總價(jià)為：建筑物重置總價(jià)=重置單價(jià)×建筑面積=3000×93.88=281640(元);
3.判定建筑物成新時(shí)，"建筑物為完好房、七成新"有誤，完好房的成新率應(yīng)為八、九、十成新，建筑物折舊額為：建筑物折舊=244088×(1-90%)=24408.8(元)。
(二)
指出并改正下面估價(jià)報(bào)告片斷中的錯(cuò)誤(本題10分。錯(cuò)處不超過4個(gè)。后面應(yīng)用前面的錯(cuò)誤計(jì)算結(jié)果導(dǎo)致的錯(cuò)誤不再算作錯(cuò)誤。如將正確的內(nèi)容改錯(cuò)，則每改錯(cuò)一處倒扣2.5分。本題最多扣至零分。請?jiān)诖痤}紙上作答，不得在試卷上改錯(cuò))
本次估價(jià)背景如下：
估價(jià)對象為一宗商業(yè)用途的在建工程;主體結(jié)構(gòu)封頂后至估價(jià)時(shí)點(diǎn)已停工3年，規(guī)劃總建筑面積為1.5萬M2，估價(jià)目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)的抵押價(jià)值。以下為該房地產(chǎn)抵押估價(jià)技術(shù)報(bào)告中“估價(jià)方法適用性分析”內(nèi)容片斷：
估價(jià)方法適用性分析
l.根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》(GB/T50291-1999)，主要的估價(jià)方法有市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等。因估價(jià)對象為在建工程，具有開發(fā)潛力，宜采用假設(shè)開發(fā)法估價(jià);估價(jià)劉象為商業(yè)房地產(chǎn)，故可以采用收益法測算開發(fā)完成的價(jià)值;估價(jià)對象成本造價(jià)等資料較為齊全，故可以采用成本法估價(jià)。因此，綜合確定本次估價(jià)采用假設(shè)開發(fā)法、收益法、成本法三種估價(jià)方法。
2.假設(shè)開發(fā)法是預(yù)測估價(jià)對象開發(fā)完成后的價(jià)值和后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤，然后將開發(fā)完成后的價(jià)值減去后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤來求取估價(jià)對象價(jià)值的方法。
由于本次估價(jià)目的是在建工程抵押，所以在采用假設(shè)開發(fā)法時(shí)按自愿轉(zhuǎn)讓前提進(jìn)行估價(jià)。
3.收益法是預(yù)測估價(jià)對象的未來收益，利用合適的報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)，將未來收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值來求取估價(jià)對象價(jià)值的方法。
由于估價(jià)對象為商業(yè)房地產(chǎn)，且成本造價(jià)資料較為齊全、故可采用收益法、成本法估算估價(jià)對象開發(fā)完成后的價(jià)值。
4.成本法是求取估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新購建價(jià)格的折舊，然后將重新購建價(jià)格減去折舊來求取估價(jià)對象價(jià)值的方法。
本次具體采用房地分估、綜合計(jì)價(jià)的方式進(jìn)行，用市場法評(píng)估土地使用權(quán)價(jià)格，用成本法評(píng)估在建工程建筑物價(jià)格，并估算在建工程于現(xiàn)狀條件下的房地合一價(jià)格。
用成本法評(píng)估在建工程建筑物價(jià)格時(shí)，根據(jù)委托人提供的該在建工程項(xiàng)目造價(jià)資料等據(jù)實(shí)測算。
由于估價(jià)對象已停工3年，故在成本法估價(jià)中應(yīng)考慮其折舊因素.
改錯(cuò)題參考答案：
1. 錯(cuò)誤：綜合確定本次估價(jià)采用假設(shè)開發(fā)法、收益法、成本法三種估價(jià)方法。
改為：綜合確定本次估價(jià)采用假設(shè)開發(fā)法、成本法兩種估價(jià)方法。
2.錯(cuò)誤：采用假設(shè)開發(fā)法時(shí)按自愿轉(zhuǎn)讓前提進(jìn)行估價(jià)。
改為：采用假設(shè)開發(fā)法時(shí)按被迫轉(zhuǎn)讓前提進(jìn)行估價(jià)。
3.錯(cuò)誤：由于估價(jià)對象為商業(yè)用房，且成本造價(jià)資料較為齊全，故可采用收益法、成本法估算開發(fā)完成后的價(jià)值。_、
改為：由于估價(jià)對象為商業(yè)用房，故可采用收益法(或市場法結(jié)合長期趨勢)估算開發(fā)完成后的價(jià)值。
4.錯(cuò)誤：用成本法測算建筑物價(jià)格時(shí)，根據(jù)委托人提供的該在建工程項(xiàng)目造價(jià)資料等據(jù)實(shí)測算。
改為：用成本法測算建筑物價(jià)格時(shí)，根據(jù)修建該類在建工程項(xiàng)目的客觀造價(jià)資料進(jìn)行測算。
評(píng)分方式：1.指出錯(cuò)誤，改正正確的，給2.5分。
2.指出錯(cuò)誤，未改正，或者改正不正確的，給1分。
3.正確的地方指錯(cuò)的，一律扣2.5分。
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