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試題

房地產(chǎn)估價(jià)師案例與分析檢測(cè)試題

時(shí)間:2025-04-27 03:48:41 試題 我要投稿

2017房地產(chǎn)估價(jià)師案例與分析檢測(cè)試題

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2017房地產(chǎn)估價(jià)師案例與分析檢測(cè)試題

  一、某市舊城改造需對(duì)某沿街房屋進(jìn)行拆遷,拆遷人依法取得了房屋拆遷許可證,房地產(chǎn)管理部門公示了有資質(zhì)的拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)名單。某被拆遷人見到公示名單后,前往其中一家估價(jià)機(jī)構(gòu)咨詢,假如你作為該估價(jià)機(jī)構(gòu)的一名房地產(chǎn)估價(jià)師,在接待該被拆遷人過(guò)程中了解到其房屋原為私有住房并于5年前被改造為自營(yíng)副食店。

  問題:

  1.你所在的估價(jià)機(jī)構(gòu)通過(guò)什么途徑獲取委托后才能出具房屋拆遷估價(jià)報(bào)告?

  2.你應(yīng)如何確定作為拆遷估價(jià)依據(jù)的該被拆遷人房屋的用途?

  參考答案:

  1)經(jīng)被拆遷人投票或拆遷當(dāng)事人抽簽等方式確定本估價(jià)機(jī)構(gòu)為該拆遷項(xiàng)目估價(jià)機(jī)構(gòu),一般由拆遷人委托。

  2)該房屋用途性質(zhì)建議拆遷當(dāng)事人按以下原則確定:

 、僖苑课輽(quán)屬證書及權(quán)屬檔案的記載為準(zhǔn);

 、诋(dāng)?shù)卣畬?duì)被拆遷房屋的用途性質(zhì)認(rèn)定有特別規(guī)定的,從其規(guī)定;

  ③拆遷人利被拆遷人對(duì)拆遷房屋的用途性質(zhì)協(xié)商一致的,按協(xié)商結(jié)果確定;

  ④對(duì)被拆遷房屋的性質(zhì)用途不能協(xié)商一致的,向城市規(guī)劃行政主管部門申請(qǐng)確認(rèn)。

  二、黃某于2004年購(gòu)置了一套底層三室一廳的商品住宅,2005年改作餐館,并補(bǔ)交了土地使用權(quán)出讓金,辦理了產(chǎn)權(quán)證變更手續(xù)。2007年黃某為轉(zhuǎn)讓該房地產(chǎn),要求評(píng)估其現(xiàn)時(shí)市場(chǎng)價(jià)值。因當(dāng)?shù)責(zé)o類似餐館的可比實(shí)例,故估價(jià)人員首先采用了收益法估價(jià)(估價(jià)依據(jù)正確),估值40萬(wàn)元。本文來(lái)源于中大網(wǎng)校網(wǎng)。然后,再將該估價(jià)對(duì)象視為住宅采用了市場(chǎng)法估價(jià),估值50萬(wàn)元。由此確定最終估價(jià)結(jié)論為(40+50)÷2=45(萬(wàn)元)。

  問題:這樣確定估價(jià)結(jié)論是否正確?為什么?

  標(biāo)準(zhǔn)答案:

  這樣確定估價(jià)結(jié)論不正確。

  因?yàn)椋?/p>

  1.將估價(jià)對(duì)象視為住宅進(jìn)行估價(jià)違背了“合法原則”。因?yàn)樵诠纼r(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)對(duì)象的合法用途不再是住宅而是商業(yè)用途。若僅按最高最佳使用原則考慮,對(duì)估價(jià)對(duì)象似應(yīng)按住宅用途估價(jià)(因?yàn)?0萬(wàn)元大于40萬(wàn)元),但最高最佳使用原則應(yīng)用的前提條件是一定要遵循合法原則,估價(jià)對(duì)象的合法用途是商業(yè),因此應(yīng)以收益法計(jì)算的價(jià)格為其合法價(jià)格。

  2.將估價(jià)對(duì)象按兩種不同用途進(jìn)行估價(jià),并對(duì)結(jié)果進(jìn)行算術(shù)平均的做法是錯(cuò)誤的,因?yàn)楣纼r(jià)對(duì)象在特定估價(jià)目的下只能有一種法定用途。

  三、某商業(yè)樓建筑面積為5000㎡,于2000年9月1日開工,2002年3月1日建成投入使用;該樓為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu),耐用年限為60年。業(yè)主于 2003年3月1日通過(guò)補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金將土地使用權(quán)性質(zhì)由劃撥轉(zhuǎn)為出讓,用途為商業(yè),土地使用年限為40年,自2003年3月1日起至2043年2 月28日止。在2004年3月1日,業(yè)主擬以該商業(yè)樓為抵押物向銀行申請(qǐng)兩年期的抵押貸款,委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià)。

  (問題1) 采用成本法估價(jià),計(jì)算該建筑物折舊時(shí),確定建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)( )

  A.按土地使用權(quán)出讓年限扣除土地已使用年限計(jì)算

  B.按建筑物耐用年限計(jì)算

  C.按建筑物耐用年限扣除建筑物已使用年限計(jì)算

  D.按建筑物已使用年限計(jì)算

  (問題2) 采用收益法估價(jià)時(shí),下述觀點(diǎn)不正確的是( )

  A.收益年限應(yīng)按估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的土地使用權(quán)剩余年限計(jì)算

  B.估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)設(shè)定為2004年3月1日

  C.凈收益中應(yīng)扣除建筑物折舊額

  D.應(yīng)要求委托人提供該商業(yè)樓的經(jīng)營(yíng)收益和費(fèi)用資料

  (問題3) 估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估出該商業(yè)樓在2004年3月1日的公開市場(chǎng)價(jià)值為4000萬(wàn)元。近年來(lái)此類房地產(chǎn)的價(jià)格年均上漲5%趨勢(shì)仍將繼續(xù)。另根據(jù)拍賣行統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),此類房地產(chǎn)快速變現(xiàn)的變現(xiàn)率一般為其正常市場(chǎng)價(jià)格的70%。估價(jià)機(jī)構(gòu)向委托人提交的估價(jià)結(jié)果應(yīng)該是( )萬(wàn)元。

  A.2800

  B.2940

  C.4000

  D.4200

  (問題4) 假設(shè)在2005年9月1日,業(yè)主委托某估價(jià)機(jī)構(gòu)重新評(píng)估該商業(yè)樓現(xiàn)時(shí)的抵押價(jià)值,若估價(jià)結(jié)果顯示該商業(yè)樓的公開市場(chǎng)價(jià)值比2004年3月1目的公開市場(chǎng)價(jià)值增加了500萬(wàn)元。下列表述中正確的是( )

  A.原抵押權(quán)人認(rèn)為該商業(yè)樓已全部抵押,500萬(wàn)元增值不能再次設(shè)立抵押權(quán)

  B.原抵押權(quán)人認(rèn)為該商業(yè)樓已全部抵押給原抵押權(quán)人,500萬(wàn)元增值不能對(duì)原抵押權(quán)人以外的債權(quán)提供擔(dān)保

  C.業(yè)主認(rèn)為該500萬(wàn)元屬于抵押物價(jià)值的新增部分,不屬于抵押范圍,若對(duì)抵押物拍賣,原抵押權(quán)人對(duì)該部分價(jià)值無(wú)優(yōu)先受償權(quán)

  D.該500萬(wàn)元可再次抵押

  參考答案:

  (答案1) A、(答案2) C、(答案3) C、(答案4) D

  案例分析題:

  A市B房地產(chǎn)開發(fā)公司在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)通過(guò)出讓方式取得了一塊土地的使用權(quán),在簽訂的土地使用權(quán)出讓合同中規(guī)定,此土地按照城市規(guī)劃為住宅用地,需進(jìn)行商品住宅建設(shè)。B公司通過(guò)調(diào)查研究,發(fā)現(xiàn)將臨街的部分土地用于商業(yè)將更具市場(chǎng)潛力,同時(shí)也會(huì)對(duì)其后的商品樓帶來(lái)升值作用,遂向有關(guān)部門提出建設(shè)二層商業(yè)中心的申請(qǐng),申請(qǐng)最終得到批準(zhǔn)。拆遷前委托C二級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu),進(jìn)行了拆遷評(píng)估。B公司在拆遷中遇到釘子戶D,無(wú)正當(dāng)理由拒不與B公司簽訂拆遷協(xié)議,致使商品房建設(shè)難以進(jìn)行。此期間,商業(yè)中心建設(shè)按期進(jìn)行,并于次年5月完成施工任務(wù),并通過(guò)竣工驗(yàn)收。并及時(shí)辦理了該商業(yè)中心的《房屋所有權(quán)證》。隨后,B房地產(chǎn)開發(fā)公司將其出租給E經(jīng)貿(mào)公司進(jìn)行經(jīng)營(yíng);而E經(jīng)貿(mào)公司由于自身原因,又將該商業(yè)中心轉(zhuǎn)租給個(gè)體戶F。在此之后,商品住宅建設(shè)開始啟動(dòng),在建設(shè)過(guò)程中,為了融通資金,B房地產(chǎn)開發(fā)公司將先前建設(shè)的商業(yè)中心向建設(shè)銀行進(jìn)行了抵押,從而保證了商品住宅的按期完工。

  1、B房地產(chǎn)開發(fā)公司欲改變部分土地用途,首先需辦理( )手續(xù)?

  A.向土地管理部門提出部分改變土地使用性質(zhì)的申請(qǐng)

  B.向城市規(guī)劃部門提出部分改變土地使用性質(zhì)的申請(qǐng)

  C.向建設(shè)管理部門提出部分改變土地使用性質(zhì)的申請(qǐng)

  D.向房管部門提出部分改變土地使用性質(zhì)的申請(qǐng)

  2、責(zé)令限期拆遷決定發(fā)布后,若C戶仍不搬遷,下列關(guān)于強(qiáng)制拆遷正確的說(shuō)法是( )。

  A. A市房屋拆遷主管部門自行組織直接強(qiáng)制拆遷

  B. B房地產(chǎn)開發(fā)公司組織有關(guān)人員直接強(qiáng)制拆遷

  C. A市人民政府責(zé)成有關(guān)部門強(qiáng)制拆遷

  D. A市房地產(chǎn)管理部門自行組織直接強(qiáng)制拆遷

  E.A市房屋拆遷主管部門依法申請(qǐng)人民法院進(jìn)行強(qiáng)制拆遷

  3.按國(guó)家有關(guān)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)管理規(guī)定,C二級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)最少應(yīng)有( )名取得《房地產(chǎn)估價(jià)師資格證書》并經(jīng)登記注冊(cè)的專職房地產(chǎn)估價(jià)師

  A、3

  B.4

  C.5

  D.7

  E.9

  4、拆遷評(píng)估時(shí),C房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)對(duì)房屋拆遷性質(zhì)、面積認(rèn)定應(yīng)掌握的原則包括( )。

  A、被拆遷房屋的性質(zhì)和面積一般以現(xiàn)場(chǎng)堪查的結(jié)果為準(zhǔn)。

  B.被拆遷房屋的性質(zhì)和面積一般以房屋權(quán)屬證書及權(quán)屬檔案的記載為準(zhǔn)。

  C.對(duì)被拆遷房屋的性質(zhì)不能協(xié)商一致的,應(yīng)當(dāng)向城市規(guī)劃行政主管部門申請(qǐng)確認(rèn)

  D.對(duì)被拆遷房屋的性質(zhì)不能協(xié)商一致的,應(yīng)當(dāng)向城市房地產(chǎn)管理部門申請(qǐng)確認(rèn)

  E.對(duì)被拆遷房屋的面積不能協(xié)商一致的,可以向房屋面積鑒定機(jī)構(gòu)申請(qǐng)鑒定;沒有設(shè)立房屋面積鑒定機(jī)構(gòu)的,可以委托具有房產(chǎn)測(cè)繪資格的房產(chǎn)測(cè)繪單位測(cè)算。

  5、該商業(yè)中心的房屋所有權(quán)登記屬于( ) 登記。

  A、房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記

  B、房屋所有權(quán)變更登記中華考試網(wǎng)

  C、房屋所有權(quán)初始登記

  D、房屋所有權(quán)注銷登記

  6、B房地產(chǎn)開發(fā)公司與E經(jīng)貿(mào)公司在租賃合同簽訂后( )日內(nèi),辦理房屋租賃登記備案手續(xù)。

  A、30

  B、45

  C、60

  D、90

  7、針對(duì)E經(jīng)貿(mào)公司的轉(zhuǎn)租行為,下列說(shuō)法正確的包括 ( )。

  A、經(jīng)B房地產(chǎn)開發(fā)公司同意,E經(jīng)貿(mào)公司可以依法將承租的商業(yè)中心轉(zhuǎn)租

  B、E經(jīng)貿(mào)公司可以將承租的商業(yè)中心轉(zhuǎn)租,不必經(jīng)B房地產(chǎn)開發(fā)公司同意

  C、轉(zhuǎn)租期間,原租賃合同變更、解除或者終止,轉(zhuǎn)租合同不隨之變更、解除或者終止。

  D、轉(zhuǎn)租期間,原租賃合同變更、解除或者終止,轉(zhuǎn)租合同也隨之變更、解除或者終止。

  E.該轉(zhuǎn)租合同也必須按照有關(guān)部門規(guī)定辦理登記備案手續(xù)

  1.B 2.CE 3.C 4.BCE 5.C 6.A 7.ADE

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