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房地產(chǎn)估價(jià)師基礎(chǔ)試題：《案例分析》
案例一：
某新建商業(yè)房地產(chǎn)出租經(jīng)營(yíng)，欲評(píng)估其轉(zhuǎn)讓價(jià)格。現(xiàn)選擇了三個(gè)經(jīng)營(yíng)規(guī)模不同的類似出租商業(yè)房地產(chǎn)作為可比實(shí)例，測(cè)算估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的凈收益。已知每個(gè)可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)前連續(xù)三年的平均年凈收益分別為280萬(wàn)元、300萬(wàn)元和350萬(wàn)元;依據(jù)最高最佳使用原則選取了350萬(wàn)元作為估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的年凈收益。
請(qǐng)問(wèn)：
1、這樣的做法有哪些錯(cuò)誤?
答案：
1、錯(cuò)誤
(1)由于三個(gè)交易實(shí)例經(jīng)營(yíng)規(guī)模不同，其中與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)規(guī)模差異較大的交易實(shí)例不宜作可比實(shí)例(2分);
(2)未說(shuō)明三個(gè)交易實(shí)例的凈收益是否屬于客觀收益;
(3)不應(yīng)采用年總凈收益，而應(yīng)采用單位面積的年凈收益;
(4)不應(yīng)選用350萬(wàn)元作為估價(jià)對(duì)象的年凈收益(或應(yīng)采用三個(gè)可比實(shí)例的平均值作為估價(jià)對(duì)象的年凈收益)。
2、若估價(jià)對(duì)象的年凈收益保持不變，具體可采用哪些方法求取估價(jià)對(duì)象的年凈收益?
答案：
2、具體可選擇過(guò)去數(shù)據(jù)簡(jiǎn)單算術(shù)平均法，未來(lái)數(shù)據(jù)簡(jiǎn)單算術(shù)平均法，或未來(lái)數(shù)據(jù)資本化公式法確定。
2017年考查拆遷用途的確定和獲取估價(jià)途徑;可比實(shí)例、潛在毛收入、凈收益選取注意事項(xiàng);成本法重置價(jià)格的確定。
案例二：
某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)承接了一住宅爛尾樓轉(zhuǎn)讓價(jià)格的評(píng)估業(yè)務(wù)，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2017年6月15日。根據(jù)委托方提供的資料，該爛尾樓項(xiàng)目的土地是2015年6月通過(guò)出讓取得，2003年6月開始建設(shè)。委托方提供的實(shí)際成本價(jià)格為1800元/㎡，包括土地取得成本、開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、銷售稅金和期望利潤(rùn)，并計(jì)算了自2015年6月至估價(jià)時(shí)點(diǎn)的投資利息。估價(jià)人員經(jīng)調(diào)查核實(shí)，認(rèn)為委托方所列支的各項(xiàng)實(shí)際成本費(fèi)用符合支出當(dāng)時(shí)的正常市場(chǎng)情況，為此，在采用成本法估價(jià)時(shí)確定該房地產(chǎn)的重置價(jià)格為1800元/㎡、
請(qǐng)問(wèn)：
1、估價(jià)人員這樣確定該房地產(chǎn)的重置價(jià)格有哪些錯(cuò)誤?
2、在此基礎(chǔ)上還應(yīng)考慮哪些因素才能得出積算價(jià)格?
答案：
1、錯(cuò)誤有：
(1)應(yīng)采用符合估價(jià)時(shí)點(diǎn)市場(chǎng)情況的各項(xiàng)成本費(fèi)用(或重置價(jià)格)。
或：不應(yīng)采用實(shí)際支出時(shí)的各項(xiàng)成本費(fèi)用。
(2)應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象的規(guī)模，確定客觀合理的開發(fā)周期，以此計(jì)算投資利息。
或：不應(yīng)計(jì)自至估價(jià)時(shí)點(diǎn)。
(3)利潤(rùn)應(yīng)是估價(jià)時(shí)點(diǎn)市場(chǎng)上的客觀正常利潤(rùn)水平。
或：利潤(rùn)不應(yīng)是開發(fā)商的期望利潤(rùn)。
可作為指錯(cuò)題
2、重置價(jià)格還應(yīng)減去折舊。
或：(1)可能存在的施工質(zhì)量缺陷，有形損耗等各種原因產(chǎn)生的物質(zhì)折舊。
(2)可能存在的爛尾樓設(shè)計(jì)過(guò)時(shí)(落后)等各種原因產(chǎn)生的功能折舊。
(3)可能存在的由于市場(chǎng)供求狀況、規(guī)劃、政策等方面的外部因素變化產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)折舊。
2007年考查估價(jià)結(jié)果產(chǎn)生爭(zhēng)議的合理性分析;抵押估價(jià)應(yīng)收集的資料和影響商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格影響因素;租約內(nèi)估價(jià)和承租****益。
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