2017房地產(chǎn)估價(jià)師案例分析復(fù)習(xí)題
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改錯(cuò)題
1.某公司有一工業(yè)廠房，建成于2002年6月，建筑結(jié)構(gòu)為鋼結(jié)構(gòu)，建筑面積1850m2，成新率為9成新。當(dāng)時(shí)同類廠房建安成本一般為700元/m2，由于某些原因廠房實(shí)際建成成本為650元/m2，總投資為120.25萬元，其中占用自有資金50萬元，2007年9月14日公布的1年期貸款和率為7.29%，該廠房所在區(qū)域，正常情況下開發(fā)商1年期開發(fā)利潤率為開發(fā)成本的5%。
1.該廠房在2007年12月1日的市場價(jià)格。
(1)建造成本：包括建安費(fèi)用、前期工程費(fèi)和不可預(yù)見費(fèi)。
1)建安費(fèi)用=650元/m2×1850m2=120.25萬元
2)紅線內(nèi)市政費(fèi)：取建安成本的10%。
120.25萬元×10%=12.03萬元
3)建造成本合計(jì)：120.25萬元+12.03萬元=132.28萬元
(2)前期工程費(fèi)(包括勘察、設(shè)計(jì)、可行性研究、評估及臨時(shí)三通一千費(fèi)等費(fèi)用)：取建造成本的7%。
132.28萬元×7%=9.26萬元
(3)不可預(yù)見費(fèi)：取建安費(fèi)用的3%。
132.28萬元×3%=3.97萬元
(4)開發(fā)成本合計(jì)：145.51萬元。
2.建設(shè)期貸款利息：
估價(jià)人員通過調(diào)查同類房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)周期，確定估價(jià)對象的合理工期為1年，假設(shè)資金在建設(shè)期內(nèi)均勻投入，按現(xiàn)行年貸款利率7.29%計(jì)取，計(jì)息基數(shù)為開發(fā)成本。則：
利息=(145.51-50)×7.29%×0.5=3.48萬元
3.建設(shè)單位管理費(fèi)：取建造成本的5%，則：
管理費(fèi)=145.51萬元×5%=7.28萬元
4.開發(fā)商利潤：估價(jià)對象的建設(shè)期為1年，開發(fā)商利潤取5%，則：
開發(fā)利潤=(145.51+3.48+7.28)×5%=7.81萬元
5.銷售費(fèi)用：根據(jù)有關(guān)規(guī)定，銷售費(fèi)用包括營業(yè)稅及附加、印花稅以及買賣手續(xù)費(fèi)、廣告費(fèi)等，本次評估取8%。設(shè)估價(jià)對象的全新狀態(tài)下的價(jià)格為X，則銷售費(fèi)用為0.08X。
6.車間評估價(jià)格：
綜上所述，在計(jì)算出估價(jià)對象的開發(fā)成本、管理費(fèi)用、貸款利息、開發(fā)商利潤、銷售費(fèi)用和成新率后，根據(jù)項(xiàng)目情況，估價(jià)對象在估價(jià)期日的市場價(jià)格為：
X=145.51+3.48+7.28+7.81+0.08X
X=178.35萬元。
1.建安費(fèi)用計(jì)算錯(cuò)誤，應(yīng)為700×1850=129.50萬元
2.利息計(jì)算有錯(cuò)誤，利息為145.51×7.29%×0.5=5.30萬元
3.開發(fā)利潤計(jì)算有錯(cuò)誤，利潤為145.51×5%=7.28萬元
4.評估價(jià)格有錯(cuò)誤，未考慮成新率，評估價(jià)格=0.9X=160.51萬元
案例分析：
黃某于2004年購置了一套底層三室一廳的商品住宅，2005年改作餐館，并補(bǔ)交了土地使用權(quán)出讓金，辦理了產(chǎn)權(quán)證變更手續(xù)。2007年黃某為轉(zhuǎn)讓該房地產(chǎn)，要求評估其現(xiàn)時(shí)市場價(jià)值。因當(dāng)?shù)責(zé)o類似餐館的可比實(shí)例，故估價(jià)人員首先采用了收益法估價(jià)(估價(jià)依據(jù)正確)，估值40萬元。然后，再將該估價(jià)對象視為住宅采用了市場法估價(jià)，估值50萬元。由此確定最終估價(jià)結(jié)論為(40+50)÷2=45(萬元)。請問：這樣確定估價(jià)結(jié)論是否正確?為什么?
標(biāo)準(zhǔn)答案：
這樣確定估價(jià)結(jié)論不正確。因?yàn)椋?/p>
1.將估價(jià)對象視為住宅進(jìn)行估價(jià)違背了“合法原則”。因?yàn)樵诠纼r(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)對象的合法用途不再是住宅而是商業(yè)用途。若僅按最高最佳使用原則考慮，對估價(jià)對象似應(yīng)按住宅用途估價(jià)(因?yàn)?0萬元大于40萬元)，但最高最佳使用原則應(yīng)用的前提條件是一定要遵循合法原則，估價(jià)對象的合法用途是商業(yè)，因此應(yīng)以收益法計(jì)算的價(jià)格為其合法價(jià)格。
2.將估價(jià)對象按兩種不同用途進(jìn)行估價(jià)，并對結(jié)果進(jìn)行算術(shù)平均的做法是錯(cuò)誤的，因?yàn)楣纼r(jià)對象在特定估價(jià)目的下只能有一種法定用途。
案例分析二：
趙某于2005年6月預(yù)購了一幢別墅(總售價(jià)為120萬元)，并先后向開發(fā)商支付了114萬元。該別墅于2006年6月30日竣工后，趙某付清了剩余的購房款，但對原裝修不滿意，拆除了部分原裝修設(shè)施，并重新進(jìn)行了裝修，花費(fèi)了40萬元。2006年9月為籌集資金做生意，趙某欲以該別墅向銀行抵押貸款，并于2006年9月10日委托估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行了估價(jià)，此時(shí)同類型(指重新裝修前)的別墅的正常市場售價(jià)為130萬元，趙某希望評估價(jià)值為2006年9月同類型別墅的正常市場售價(jià)加上該別墅的重新裝修費(fèi)用，即170萬元，現(xiàn)估價(jià)人員掌握的資料有：
1.趙某與開發(fā)商于2005年6月簽訂的商品房買賣合同原件;
2.趙某的購房發(fā)票;
3.商品房預(yù)售許可證復(fù)印件;
4.其他有關(guān)房地產(chǎn)市場資料。
請問：
1.上述資料用于抵押估價(jià)是否齊全?
2.估價(jià)人員可否承諾按170萬元進(jìn)行估價(jià)?
3.可否按2006年9月的同類型別墅的正常市場售價(jià)加上該別墅的重新裝修費(fèi)用確定評估值?為什么?
標(biāo)準(zhǔn)答案：
1.上述資料用于抵押估價(jià)尚不齊全，比如缺趙某裝修花費(fèi)成本的證明，拆除裝修部分的成本等。
2.房地產(chǎn)估價(jià)人員不能承諾按170萬元進(jìn)行估價(jià)，估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)按照獨(dú)立、客觀、公正的總原則進(jìn)行估價(jià)，不能為了承攬業(yè)務(wù)而迎合估價(jià)委托人的要求，使估價(jià)結(jié)果畸高或畸低。
3.不能按2006年9月的同類型別墅的正常市場售價(jià)加上該別墅的重新裝修費(fèi)用確定評估值。因?yàn)橹匦卵b修會破壞原有裝修，并使原有裝修價(jià)值受損，所以重新裝修后的房地產(chǎn)價(jià)值并不等于簡單的成本相加，應(yīng)按別墅裝修后的社會平均成本進(jìn)行估價(jià)才是科學(xué)合理的。
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